1、德州錦勝廣場項目商業運營整合方案目 錄一、 企劃執行目標二、“德州錦勝廣場”項目-賣點尋蹤三、項目本身優勢、劣勢對比分析四、項目現場氛圍裝扮策略五、售樓部裝扮策略及售樓工作人員六、廣告傳播組合策略七、招商及售樓工作運營管理八、后期物業管理九、招商工作時間流程表十、項目本身運營修正措施十一、項目招商運營成本預算十二、附 件：各種廣告文案及設計版式要求一、企劃執行目標（一）戰略目標： 1、通過“德州錦勝廣場”項目，創建煙臺嘉誠實業在德州良好的企業形象和品牌效應，進而取得最大經濟效益和社會效應；2、在德州政府和社會各界中塑造嘉誠企業實力和信譽，使“德州錦勝廣場”成為嘉誠公司在德州市場發展的立足之基石

2、；3、在取得最大化經濟效益的基礎上，我們更應該在商務和物業等多元化發展方面取得更多的業績；4、通過在德州的項目運營，使“德州錦勝廣場”成為嘉誠事業在京、津、山東、河北等區域市場產生良好發展輻射的最佳楷模客觀基礎；5、“德州錦勝廣場”不但是嘉誠事業的前驅性發展延伸的項目，更是嘉誠公司開拓華北、華東事業的試金石和效益模盤。（二）戰術目標：1、通過商業運作，使“德州錦勝廣場”項目成為德州之一大商業亮點；2、人、財、物及市場的合理戰術運用，使嘉誠企業在發展過程里得到最科學的規范化運作提升；3、無論是廣告傳播策略組合、還是樓盤租售招商，我們都應該站在業主的角度和需求層次上考慮予以滿足，并在最務實的工作環

3、節上給予業主最大的滿足和物業服務提供；4、綜合化運營本項目，實現最大化經濟效益目標和最佳化社會效應；5、用最小的投入產生最大的效益，用最簡化的運作環節，取得最優化的工作效果；6、超前思維、科學組合、優化配比將是最符合本項目的運營思路；7、積聚實力在招商、租售樓盤最關鍵的時刻將會產生意想不到的奇特效果；8、綜合策略出擊，對于我們壓制、擊敗競爭對手，取得良好的經濟效益和工作運作業績是最大的工作推進力量保障；9、所有的商業運作，最后的成敗和企業形象塑造、樹立取決于我們最后對業主后期的物業服務和真情滿足程度。二、“德州錦勝廣場”項目賣點尋蹤現代社會的商業大型賣場一般的經營管理和發展，無外乎取決于以下幾

4、個主要因素和客觀環境條件：（一） 時尚因素：時尚是一個永恒的潮流主題，每個事物的演繹和發展循環發展，總是時尚在引領市場的歷史巨輪。“德州錦勝廣場”從時尚這個原則出發，無論在建筑或營銷推廣中、廣告傳播上應緊抓時尚做文章。體現自己得天獨厚的時尚資本。“繁榮德州商業，再掀商務風情”-這個應該是“德州錦勝廣場”商業賣場時尚的準確定位。（二） 品牌因素：嘉誠在煙臺的口碑和良好企業形象，我們應該在“德州錦勝廣場”項目上，使德州各界朋友和廣大消費者用心、用眼、用身心感受和體驗到嘉誠企業的現代風貌和企業精神，并為之深深感動和心心響應。我們應使德州各界層朋友及廣大消費者,能具體從以下幾個方面感受和體驗到嘉誠企業

5、形象和品牌,。1嘉誠企業文化；2嘉誠企業發展足跡和歷史；3嘉誠入住德州的戰略意義；4嘉誠企業涉及的行業實力及綜合實力展示；5嘉誠商務新概念及項目功能化強力宣傳。（使用圖文及簡便的手段向德州廣大公眾推廣嘉誠企業）（三） 價值因素：價值因素主要體現在以下幾個方面：1商業營運價值 未來商業是否能在本項目附近或本項目本身產生一種興旺發達的客觀體現，投資本項目后，商戶能否得到一種超值和商業興盛等收獲。2增值價值是否能增值，這對于“德州錦勝廣場”項目招商運營將是一個關鍵性的重點問題。我們在招商運營工作中，更應該從多種工作措施上使客商有一個滿意的解說對詞和放心的心理感覺。（四） 服務因素：1招商服務：招商工

6、作中，從我們最基礎的工作人員的每句話和每個舉動都會給客商留下深深的影響。所以做好我們招商工作人員的素質教育和專業培訓將是很關鍵的基本工作任務。2本項目招商結束后，進入商業物業管理運營期的服務：我們在招商結束后，將直接進入商業物業管理服務期，業主的滿意與否也是考驗我們項目能否長期得到最佳經濟效益的一個關鍵時期。更有的是招商后進入“德州錦勝廣場”經營和辦公的客商，是否能依法經營，是否能為最終消費者提供真誠的服務和高質量的商品，也是對于本項目成功商業運營的一個考驗。真誠恒久遠，德州錦勝廣場真心、真情永遠！（五） 商品數量、質量因素：現代化的商業賣場成功之處就在于商品的真和多、質量的高與品牌聚集數量等

7、經營管理辨證關系。一個立足于現代商業競爭環境空間的商業賣場無論在商品數量上、品牌檔次上都應該是滿足不同檔次消費目標人群的超級商業賣場。但如果在規模上達不到這個層次，也可以考慮到特色經營和特色服務以區別于競爭對手，鎖定一定量的目標消費人群，使之成為我們的主要穩定消費基礎人群，這樣方能保證在我們“德州錦勝廣場”內入住的客商與我們風雨同舟，獲得雙贏的可喜結局。三真保證：真-品牌！ 真-商品！ 真-服務！（六） 促銷因素：增加本項目本身的促銷因素或可深挖掘的促銷資源，將亮點積極給予商業傳播和大眾訴求，使更多的公眾了解我們，理解我們，產生心理、思想共鳴。進而取得招商及未來商業物業經營管理的成功。“德州錦

8、勝廣場”每天一個新亮點！（七） 文化氛圍因素：一個好的商業賣場基本上要具有良好的文化氛圍，潮流的時尚和高雅的文化氣息是一個現代化商業場所所要具備的文化立足基礎。“德州錦勝廣場”需要裝配最具有北方文化氣息的文化體系，應以大氣、端莊、高雅為主要基點。具體體現為：一是人文氣息；二是最大化展現親和力；三是名品名牌企業文化和超前的商業氣息；四是滿足親人、暖心的文化格調等。總之合起來一句話：款款商品滿意您，點點服務周全心！“德州錦勝廣場”項目在招商運營過程中，也應該遵循這個市場規律，滿足業主的不同需求和服務提供，使客商真正從思想、心理、客觀上享受到“上帝”的真正感受和體驗。（八） 優雅的環境因素：營造最適

9、合業主需求的內部使用環境，打造最能滿足消費者娛樂、休閑、購物的消費環境，無論從功能到環境氛圍我們都應該做到使業主滿意，消費者舒心。這樣我們的項目商業運營就有了切實的硬件、軟件的雙輔完整的運營基礎了，再加上我們不斷的創新和創意舉動，“德州錦勝廣場”將在德州商圈所能覆蓋的范圍內成為商業尊者地位。不但環保，且更安全、舒適、休閑-德州錦勝廣場！（九） 不可預見及其他因素等：實際招商運營工作中，我們應盡可能的將諸多的外在因素考慮在內，一般情況下包含以下幾個方面：1競爭對手壓制性惡性競爭；2周邊客觀性影響運營的環境態勢；3當地本土企業或個人無意、有意制造的人為阻難；4當地政府、商界或其他階層的阻礙因素等。

10、將更多的不可預見因素考慮在內，勢必提升我們防范風險及意外事件的處置能力，使項目運行達到極高的安全性運行程度。（十） 德州商業氛圍市場掃描及分析：目前的德州市已經形成了以專業批發市場為主商業龍頭，大型中抵擋次商業賣場為輔的商業運行格局。由于德州市政府及當地各界層人士對投資商的歡迎和城市建設的快速改變，德州的商業價值將從此得以大跨步走上競爭的快車道，這是不可爭辯的事實。但是德州商業雖然很發達，卻沒一個具有經營特色、深具文化氛圍的一個商業賣場，基本上處在原始的物流和貿易經營水準。嘉誠公司投資開發的“德州錦勝廣場”正好填補了這個商業（新商務概念項目）經營空白點，所以說本項目的正式立項就是營運成功的最基

11、本保障，只要招商工作到位，“德州錦勝廣場”將更具有無以倫比的競爭發展強勢。（十一） 德州商圈輻射半徑分析：德州商業覆蓋范圍從半徑看，達到了200公里的輻射面積，尤其以輻射河北、山東省東部、河南東北部為主要市場區域。但是隨著德州市的進一步改革開放力度的加強，德州將真正成為影響京、津經濟生活的內陸南大門，所以投資德州商貿開發區，建設“德州錦勝廣場”是一步最具戰略意義的舉動。更何況“德州錦勝廣場”是一個在德州商貿開發區舉足輕重的高檔次商業賣場，本項目的招商運營將帶動德州商業向高檔次層次變革。（十二）“德州錦勝廣場”賣點科學定位及意境韻味定位：1、項目賣點（訴求）的科學定位：環境幽雅、功能齊全的綜合性

12、商貿賣場，同時又集購物、居家辦公（SOHO概念），電子信息平臺交易及相關娛樂、休閑一體化的新概念商務廣場。2、意境韻味的文化定位：輕松休閑-不僅僅是商業的賣場，更是以滿足消費者精神享受、心理體驗的生活空間；超前時尚-潮流的一種體現，生命快樂激情奔放的自由場所；多層次滿足人類需求的高檔次公共空間，環境典雅、魅力無限的融合點；商務沙龍會所-成功人士會聚、故交親朋交流的舞臺；事業快車-現代化商務人士辦公居家的理想基地，成就事業的快速商務列車。時尚旋轉舞臺-音樂的天堂、天鵝的夢想，載歌載舞的美麗空間。三、項目本身優勢、劣勢對比分析（一） 優勢概述：地處德州政府極力提倡開發和當地百姓極度推崇的商貿開發區

13、，四周新開發的居民點遍布于本項目周圍，極具商業購買潛力的地段。是未來德州商貿開發區內的舉足輕重的商業賣場，更是名牌產品和實力企業產品進駐的高級商業賣場。周邊商貿批發業（專業批發市場）遍布，更具商業超強物流氛圍，上下班人流量也極為龐大。況且本項目周邊的競爭對手對本體產生不了大的競爭壓力。（二）劣勢概述：剛開始招商工作難點主要是：1停車位缺少和道路擴建后的交通工具的停放；2由于本項目在此區位內屬于高檔次商業賣場，如在招商時機未能引進高檔次品牌或高檔次商業及產品，恐會對本項目的后期運營產生不良的影響；3本項目周邊環境的打造是極具長遠意義的舉措；4項目先期運營周邊綜合環境不是很好，且周邊的購買人群主要

14、購物地點集中在德州一百、華聯、城隍廟等老商業區或賣場附近。（三）對比分析概述：以上的優、劣勢如果進行對比分析的話，本項目的未來內在商業價值是無可比擬的，但是我們應該更清醒的看到，本項目所要做的是快速加快資金周轉率，實現經濟效益最大化，但是我們更應該冷靜的看待德州的商業區域的開發和轉換過程中，我們的項目本身所具備的優勢是最大的招商吸引力和營運資本。我們要避免陷入長期的招商征途中，盡可能快、早的結束招商工作，進入地產商業的后期服務和管理軌道上來，只有這樣我們的項目才能取得經濟效益最大化，同時取得最佳社會口碑效應，塑造嘉誠企業德州市場區域最佳形象的樹立和塑造。四、項目現場氛圍裝扮策略（一） 建設前的

15、氛圍裝扮策略在拆遷三通一平后，應該在項目工地現場及時插上彩旗和懸掛條幅，并在施工現場圍墻外圍墻面上，進行本項目的文字說明及圖文并茂的強力宣傳，以期起到先期的局部宣傳和項目形象樹立效果。備注：（具體文字、圖案見附件文案部分）（二） 在建設中的氛圍裝扮策略在建設過程中，我們也應該注意到現場裝扮的重要性。例如：1彩旗及條幅與企業實力和形象的張揚、項目的渲染等。2在建設的同時，其實也正是招商工作開始的同時，應該從項目的大型“現場圖文標牌”上展示更多的項目的風貌。3業主在我們招商過程中（建設過程）可以及時的看到本項目在建的效果圖，將能更好的體現出我們項目的未來輝煌前景，使業主從內心里感受到項目的未來美好

16、及增值潛力和吸引力。（具體文字、圖案見附件文案部分）五、售樓部裝扮策略及售樓工作人員（一）招商或者售樓現場：1門 頭：以現代派寫實手法，采用寫真畫面及高檔次原材，將本項目效果圖的外在風貌真實展現在售樓部門上。具體尺寸以實際測量為準。 “德州錦勝廣場招商部”以“金色、楷書字體”制作在門頭上方為最佳。2彩 旗：A以紅、黃、藍、綠四色為基準彩旗制作基調。B材料以現代廣告制作布料為最好，防雨、耐腐蝕、色澤鮮艷。C尺寸以50CMX60CM為最佳。D具體文字以“德州錦勝廣場”和標識為準。E數量以能插遍廣場項目現場周邊地帶為準，以取得良好的氛圍造勢效果。F彩虹門一座：跨度以24M為佳，主要作用是以彩旗作為基

17、本襯托項目的宏偉氣勢，增強眼球吸引力。3條 幅：以紅、黃色為基準色調。規格以實際需要為準，但是必須印制上項目徽標及根據需要創作的廣告語。4物業模型 ：招商部現場空間內，以中心位置放置“德州錦勝廣場”沙盤模型，增強招商部工作現場的真實感和規范化感覺，尺寸以實際需要為準。使客商在親臨招商現場時可以能看到項目的規劃立體效果。（二） 環境部分：A內-現場氛圍：1專業講解流程及解說詞語見到客人光臨時，應及時上前答話并引導至項目立體模型前，緊接著遞上項目相關宣傳資料，并詳盡與客商交流，了解對方的需求以及對本項目的評價和關注程度。主要禮節性用語： 歡迎您的光臨！謝謝您的工作指導！ 您現在貴干呢？您對我們項目

18、有何評價啊！您入住本項目做何項目經營呢？您的事業一定不錯！您感覺本項目還缺少那些功能和服務呢？請您慢走，不送了，真誠歡迎您的再次考察和工作指導，再見！等等。（此時作為招商工作人員，應該及時并真實將客商的意見和需求記錄下來，做好第一線的信息整理和后期挖掘利用）2項目講解重點A項目的投資建設對于德州商貿的競爭拉動；B項目的未來經營特色及檔次；C投資與增值比率及增值的潛力；D物業管理特點及服務措施；E項目商業運營時的時尚休閑、文化娛樂、購物商務電子商務交易等功能性；F今后項目商業正式啟動后的集體式商業營銷推動思路；G其他與項目相關的介紹等。B外-現場氛圍：1條 幅紅色、黃色、藍色條幅的懸掛，使項目現

19、場達到熱烈、歡慶的氛圍，配合彩旗的遍布周邊，使項目的眼球吸引力越來越強，給公眾和客商將留下深刻的心理美好印象。2彩 旗彩旗分為兩種：A大型彩旗的制作規格和制作設置要求相關篇章已經作過介紹。 B小三角彩旗：這里的小三角彩旗主要是用作招商部現場的裝扮和氛圍渲染，可以根據實際需要進行斜拉和懸空式設置，以符合現場氛圍渲染需求為準。3音 響以輕音樂為主，主要是為了提升招商部現場的輕松和人文氛圍，不至于使客商在光臨招商辦公現場時感覺到商業氛圍太濃，減輕心理防范意識，使雙方能更好的深層次交流和溝通。4氣球模型以氫氣球（直徑150CM-180CM0為準，主要作用是懸掛項目宣傳懸空式廣告條幅，更使項目得以眼球吸

20、引力加強的再次策略。（1） 站姿風貌、儀表及接待技巧：良好的儀容儀表是展現我們良好企業形象的基礎工作環節，每個招商工作人員都應該做到以下幾點：A見到客商光臨及時迎接并禮貌引導至項目立體模型前；B同時給客商倒茶和理性溝通；C服裝整潔，個人衛生良好，不得著奇裝異服和有礙觀瞻的奇異發型和局部小動作等。（2） 服裝風格以現代化企業文化和素養體現出嘉誠企業文化現象：A女員工制服：員工帽子（售樓小姐）：航空小姐帽子：以紅色與蘭色相搭配為主要特色，加以嘉誠企業標識為帽徽。制服以傳統西式職業套裙為主要制式，色彩以深蘭色為主基調。綬帶：猩紅色-鑲金黃色邊，上繡（前部）“德州錦勝廣場”，（后部）“嘉湖商貿公司”字

21、樣。以藝術體為佳。B男員工制服：以職業西裝為準（西裝色彩應為藏藍色為好），白色襯衣，深色領帶為最佳搭配。7保安與車輛的現場管理及秩序維護A整個項目現場（包含施工現場和招商辦公現場），應該配備4-6名保安為最適合安全保衛工作人員配比。尤其是招商部現場應該在正常的8個工作小時內有2名保安人員正常值勤，確保招商工作的科學有序正常進行。B在來賓進入招商部的前幾分鐘，保安應該將客人的交通工具及時引領到合適的停放位置，以免得影響其他客商光臨招商部的速度和時間。六、廣告傳播組合策略（一） 電 視：選擇德州市級電視臺在黃金時段和收視率較高的欄目前后做“德州錦勝廣場”TV形象的塑造和強力傳播，以期在最短的時間內

22、引起市場的品牌認知感，進而通過綜合廣告傳播策略的運用創建“德州錦勝廣場”較為牢固的品牌基礎。A從時間段選擇：晚上的7：35左右為最佳時間段。B從欄目段選擇：以晚上中央新聞聯播后。天氣預報前的空擋時間段穿插播放“德州錦勝廣場”系列廣告為最佳欄目空間。C從傳播專業角度決定播出頻率和腳本類型：此時段收視率和觀看人數最多，所以千人成本很低，且創造的傳播效果更強。但是“德州錦勝廣場”的TV廣告片是一個系列，我們要從招商正式開始，就連續的播放我們的電視廣告，應該有序進行。以下列頻率組合最為科學：形象篇-自招商正式開始播放30次為好；商務篇-招商期間加強播放頻率，以26次為好；至尊（地位）篇-招商后期為了保

23、持“德州錦勝廣場”的商貿至尊地位，并為了保持項目本身的優勢得以形成品牌積累效應，增強播放頻率，以25次為佳。增值篇-這屬于招商后期為了拉強、鞏固“德州錦勝廣場”的價值潛在吸引力，使廣大公眾和入住本項目的客商能穩定心理及思想，增加傳播次數，以30次為好。（二） 報 紙：選擇省級報媒（最佳報刊以“齊魯晚報”為好）進行“德州錦勝廣場”品牌創建和招商宣傳。也可以考慮到招商市場區域范圍的當地較著名的報刊進行硬性廣告的宣傳傳播。A硬性廣告執行頻率和版面選擇：硬性廣告以招商工作開始每周一、周五各半版為最佳刊登執行，一直至招商工作結束后為準。B軟文廣告執行頻率和版面選擇：結合硬性廣告充分挖掘好項目本身可促銷因

24、子，加大力度進行感情訴求。以招商工作開始，硬廣告刊登開始每周最少一次的軟廣告感情傳播，以周六為最科學執行配合。（版面標準以1/5通欄）C文化感召軟文執行頻率和版面選擇：在軟硬廣告同時推進的同時，加強研究本企業的內在“商德文化”，并進行傳播宣傳，使廣大公眾和客商牢牢記得“德州錦勝廣場”的劃時代經營和發展理念、文化和發展趨勢。每月可進行三次的正版介紹，以公司與新聞媒介的關系運作這件事情，可以起到少花錢，辦大事的效果（即是有償新聞）。（三） 售樓或招商彩報-P O P：A德州市固定的市區主要宣傳欄內的張貼；B招商部內墻面和項目工地現場墻面的張貼；C隨機贈送相關的業主和潛在入住客商；D在省內及河北省其

25、他項目招商可以涉及到的城市進行張貼。（四）樓 書（招商書）：A向光臨招商部的客商發送；B向其他商業、行業協會商函專業投遞；C招聘當地大學生向各商貿批發市場內大型商戶派發；D結合招商海報及樓書一起進行重點市場區域的潛在客商發放等。（五）其他策略或手段等：A、DM專業商函投遞：B、重點招商市場宣傳合作方的特色宣傳手法：七、招商及售樓工作運營管理A營銷工作啟動部分：（一） 招商工作時間的選擇：1、 項目招商工作啟動動員大會2、 項目商業運營方案的論證3、 項目工作小組的組建4、招商工作啟動時間的正式確立（二） 招商工作策略的工作中心思路確立：1立項目運營工作小組職員名單2確定各崗位職員工作職責及工作

26、范圍3項目商業運營的工作重點及策略中心會議召開B營銷或者招商售樓專業工作展開部分：營銷或招商工作將結合廣告宣傳策略進行緊密的戰略、戰術配合，使工作得以有效、科學規范、系統性向前推進。1工作目的：“德州錦勝廣場”項目品牌及市場影響力的炒作和穩力推進2工作準備：前期的項目工作組的組成及各項基礎性工作準備完成。3工作推進：（以工作流程表所列詳細工作內容進行執行）4工作綜合手段組合運用：超強力度性的廣告手段和優惠政策及多范圍渠道搜尋目標人群5廣告策略及多種公益、有償新聞、公關手段的運用，并加強廣告系列延續性傳播。6聯誼會、新聞會、行業峰會及品牌（商業促進會）的工作配合策略。（關于聯誼會、新聞會、行業蜂

27、會、品牌商業促進會，將根據實際需要另供詳細執行文本方案）八、后期物業管理由招商部具體負責起草：（物業管理規定及詳細實施條款和細則、客商管理條例、賣場管理及管理經營規章制度等）A、 招商合同書文本：“德 州 錦 勝 廣 場”租 賃、售 合 同 協 約 書合同編號：XXXXXXX甲方：乙方：備注說明：本合同書應該由專業人士根據本項目商業運營特性，進行專業撰寫。B、 優惠措施及政策詳細條款：入住“德州錦勝廣場”可以享受以下優惠政策：一、租賃經營：二、 買斷經營：三、 分層分面積買斷經營：四、 整層租賃經營：五、 入股經營：六、 整體買斷經營：備注說明：公司招商部應該及時依據項目的科學合理性、市場承受

28、力及一定的利潤點進行優惠政策的制定，使“德州錦勝廣場”盡早進入商業運營工作環節。九、招商工作時間流程表時 間 工作內容 工作目標設定 修 正 措 施及管理要素 主 要 工 作責 任 人年月日-年月日 項目啟動動員會 調動全體員工積極性，創造良好參與意識。 嚴謹、求實、不浮夸，講真話，做實事。 公司高層領導、項目所涉及部門經理年月日-年月日 售樓職員培訓 達到每個職員都能明白并理解本項目的全程運營概念和程序 真實、專業、扎實、多實際、少理論 招商部負責人年月日-年月日 廣告傳播方案的定稿和攝制、設計及其他宣傳材料的制作完成 科學高質量完成廣告所有所需腳本和材料的制作完成 成本管理藝術質量的把握科

29、學的監督 廣告部負責人年月日-年月日 招商工作時間確定 項目組組合及工作人員確定 科學設定工作崗位職責，確立合理的管理推進措施 德州錦勝廣場項目經理年月日-年月日 招商工作正式啟動 廣告宣傳、招商部職員專業知識培訓 將專業知識高質量灌輸給職員，在招商與廣告傳播上把握好互相的配合和推進。 1、廣告負責人（負責廣告傳播事項）2、招商部負責人（負責招商工作的科學運營）年月日-年月日 TV廣告片的傳播（形象篇） 效果檢測和效果分析 媒介的成本投入管理 廣告部負責人年月日-年月日 報紙硬廣告一的傳播執行（事業的舞臺，宏圖的風景！-德州錦勝廣場！） 效果檢測和效果分析 媒介的成本投入管理 廣告部負責人年月

30、日-年月日 TV廣告片的傳播（商務篇：京津要塞、古今戰場CFTV15/） 效果檢測和效果分析 媒介的成本投入管理 廣告部負責人年月日-年月日 報紙硬廣告二的傳播執行（京津要塞新商機-德州錦勝廣場粉墨登場！） 效果檢測和效果分析 媒介的成本投入管理 廣告部負責人年月日-年月日 TV廣告片的傳播（至尊（地位）篇：CFTV20/ 百姓樂園、王者風范） 效果檢測和效果分析 媒介的成本投入管理 廣告部負責人年月日-年月日 報紙軟文的傳播執行（手拉手-錦繡篇章！） 效果檢測和效果分析 媒介的成本投入管理 廣告部負責人年月日-年月日 報紙軟文的傳播執行（肩并肩-共創未來！） 效果檢測和效果分析 媒介的成本投

31、入管理 廣告部負責人年月日-年月日 報紙軟文的傳播執行（心連心-風雨同舟！） 效果檢測和效果分析 媒介的成本投入管理 廣告部負責人年月日-年月日 TV廣告片的傳播（增值篇：CFTV10/ 建商業金廈、留后代子孫） 效果檢測和效果分析 媒介的成本投入管理 廣告部負責人年月日-年月日 報紙軟文：文化感召系列（商德文化）一：情與心結、商與魂續！ 效果檢測和效果分析 媒介的成本投入管理 廣告部負責人年月日-年月日 報紙軟文：文化感召系列（商德文化）二：誠信立天下，雙贏求共榮！ 效果檢測和效果分析 媒介的成本投入管理 廣告部負責人年月日-年月日 報紙軟文：文化感召系列（商德文化）三：美麗商務魅力風-德州

32、錦勝廣場！ 效果檢測和效果分析 媒介的成本投入管理 廣告部負責人年月日-年月日 招商工作推進及售、出租樓盤工作 工作效果管理工作目標檢測 投入與產出分析及成本管理 招商部負責人年月日-年月日 客商管理競爭對手調研 客商資料的登記及競爭對手的調研 資料數據的精確率、客觀實際情況利用 招商部負責人年月日-年月日 招商工作階段性總結 分析以前工作失誤，不斷改進工作策略 嚴禁求實、科學高效 公司高層領導、項目所涉及部門領導、招商部職員年月日-年月日 保衛工作：主要是負責招商現場和施工現場的安全保衛秩序和環境 財產安全環境保衛現場秩序維護 嚴格管理認真負責 保安部負責人年月日年月日 項目本身需要安排的臨

33、時性工作 協調、平衡是項目科學穩健的運營 以招商部為主，其他部門為輔助的工作管理特點 以招商部負責人為主；其他部門負責人為輔的運營原則其 他 其他隨機性工作。 其他隨機性工作。 其他隨機性工作。 其他隨機性工作。十、項目本身運營修正措施一個項目的科學規范化運作，就必須在管理和控制（營銷、宣傳）等方面做好規劃運營體系，建立專業項目事業部進行正常工作的合理有序的整體推進：（一）、工作失誤修正措施：A調查、探討失誤原因及客觀造成的損失；B嚴肅追究責任人的責任，嚴肅處理；C表彰先進，激發員工工作激情，創造最大工作效率；D表率起先行，落后要挨打，使每個身處要職上的領導及員工從心理、思想上有所重視自身的工

34、作質量和工作效率等。（二）、工作偏離修正措施：正常召開工作修整會，由公司高層給予項目部進行科學的工作整頓，必要時可以開展壓制力的約束處罰措施，是確實保證工作不離開主線軸的最佳手段。（三）、項目運營保障措施：A項目經理執行責任制是保證項目科學成功推進的主要關鍵保障措施。B給予負責人必要的權利是調動基層員工積極性和能力最大化發揮的科學之舉。十一、項目招商運營成本預算項 目 規 格 數 量 個/價格/元/人民幣 小計/元/人民幣CFTV形象篇攝制 8“ 1個 25000.00 25000.00CFTV商務篇攝制 15“ 1個 30000.00 30000.00CFTV至尊（地位）篇攝制 20“ 1個

35、 35000.00 35000.00CFTV增值篇攝制 10“ 1個 28000.00 28000.00CFTV形象篇傳播 8“ 30次 30000.00CFTV商務篇傳播 15“ 26次 40000.00CFTV至尊（地位）篇傳播 20“ 25次 45000.00CFTV增值篇傳播 10“ 30次 35000.00報紙硬廣告-事業的舞臺，宏圖的風景！-德州錦勝廣場！ 23CMX11CM 2次 29000.00 58000.00報紙硬廣告-京津要塞新商機-德州錦勝廣場粉墨登場！ 23CMX11CM 2次 29000.00 58000.00報紙軟文-手拉手錦繡篇章！ 最好采用有償新聞方式，版面隨

36、意安排。 1次 1500.00 1500.00報紙軟文-肩并肩共創未來！ 最好采用有償新聞方式，版面隨意安排。 1次 1500.00 1500.00報紙軟文-心連心風雨同舟！ 最好采用有償新聞方式，版面隨意安排。 1次 1500.00 1500.00報紙軟文（商德文化）系列1-情與心結、商與魂續！ 利用與新聞媒介的關系，采用商業文化報道形式發表，版面隨意。 1次 1500.00 1500.00報紙軟文（商德文化）系列2-誠信立天下，雙贏求共榮！ 利用與新聞媒介的關系，采用商業文化報道形式發表，版面隨意。 1次 1500.00 1500.00報紙軟文（商德文化）系列3-美麗商務魅力風-德州錦勝廣

37、場！ 利用與新聞媒介的關系，采用商業文化報道形式發表，版面隨意。 1次 1500.00 1500.00德州錦勝廣場招 商 書 大16開-12P銅版紙，封面、封底200克銅版紙，內頁157克銅版紙。 5000份 1.15 5750.00招商海報 50CMX80CM 5000份 1.05 5250.00物業模型 以實際需求為準 1個 10000.00 10000.00氫 氣 球 直徑1.5m1.8m 6個 - 1000.00花 卉 - - - 1000.00條 幅 寬90CMX長300CM600CM 120條1、 其中3M60條3MX60條=180M；2、6M60條6MX60條=360M3、共計1

38、80M+360M=540M 6.00/M 3240.00彩 旗 60CMX68CM/1/2 180面 4.00/面 720.00音 響 1套 2000.00 2000.00彩拱門 18M24M跨度 1個 - 3000.00掛歷（藝術畫） 48CMX60CM 每份10版 5000份 2.50 12500.00現場廣告牌 長700CMX280CM 離地面高度200CVM280CM為佳。 2個 5000.00 10000.00職員服裝（女） 制服和帽子 8套 300.00 2400.00職員服裝（男） 西裝、夏季服裝 6套 300.00 1800.00小三角彩旗 M 200M 0.8元/M 160.

39、00 小禮品：文化衫、淑女包、指甲剪、香囊等適量 20000.00不可預見費用（機動費） 50000.00總預算計為：人民幣大寫：伍拾貳萬壹千捌百貳拾元整；小寫：521820.00元整。十二、附 件：各種廣告文案及設計版式要求（一） TV-形象篇、商務篇、至尊（地位）篇、增值篇；1、形象篇：CFTV8/主題：商機無限、創意宏圖-腳本創意說明：以能量和時代變幻的瞬間展現出“德州錦勝廣場”迷人魅力、超前商業意識，使畫面表現力突間增強，使觀看本則廣告片的公眾產生牢固的心理記憶力。音樂背景：清新、中速節奏的進行曲。以雄渾、厚重感為主旋律基調。攝制要求：三維十兩維鏡頭一、一個積聚最大能量的高級城市版塊快

40、速的旋轉，在天地之間忽然變化成德州市地圖，進而在德州市地圖上一個呼幻著金光的珍寶爆燦而出。鏡頭二、瞬間，珍寶帶著無限的陽光和溫暖閃現出“德州錦勝廣場”建筑物（效果圖）展現在金黃色底版的中心。鏡頭三、無數雙手在快速的被“德州錦勝廣場”吸引而去，同時閃現出-“德州錦勝廣場”樓內功能層的幽雅環境畫面。鏡頭四、靜畫面：德州錦勝廣場圖；畫外音：“商機無限在錦勝，創意無限展宏圖”同時推出“德州嘉湖商貿有限公司”企業名稱及“錦勝廣場”標徽！2、商務篇：CFTV15/主題：京津要塞、古今戰場（商戰）-腳本創意說明：加強戰爭的危機感，塑造“德州錦勝廣場”的商界至尊地位，使觀看本則廣告的公眾能感到現代商業競爭與選

41、擇經營場所的重要性，從而襯托出“德州錦勝廣場”無可比擬的商業經營場所的戰略高度品牌效應。音樂背景：民俗古箏曲。以“十面埋伏”為最佳。嘯殺之風和危機四伏的韻味和意境，更能渲染出現代商海的競爭無情，從而襯托出“德州錦勝廣場”的商業要塞及尊者地位。攝制要求：三維十兩維十特技鏡頭一、王侯將相魚貫而出，在每個人的表情上充滿了關注和焦急的神情。鏡頭二、多雙透著精明和睿智的眼睛在掃描著祖國美好河山，最后將眼光定位在德州版圖上。鏡頭三、突然，一聲帶著渾厚嘹亮的聲音劃過長空：“現代商貿的競爭并不亞于軍事戰爭！”鏡頭四、此時突然向外推出“德州錦勝廣場”（效果圖）畫面！鏡頭五、很多的眼睛和身影向“德州錦勝廣場”聚集

42、、蜂擁而至。鏡頭六、突然畫面上閃現出：“古之京都要塞，現商貿之重地”鏡頭七、畫外音：“德州錦勝廣場”新概念大型商務廣場！鏡頭八、最后推出“德州嘉湖商貿有限公司”企業名稱及“錦勝廣場”標徽！3、至尊（地位）篇：CFTV20/主題：百姓樂園、王者風范-腳本創意說明：祥和吉慶，載歌載舞的畫面加上更多不同類型的手，代表了不同階層在入住“德州錦勝廣場”商業經營和消費后的收獲，極強地造就了品牌和本商務廣場地位提升的要素性。音樂背景：嗩吶曲，“百鳥朝鳳”吉祥和諧歡快的旋律，使“德州錦勝廣場”在祥和的氛圍空間得以真正的豐碩感覺。拍攝要求：三維十兩維十平拍鏡頭一、載歌載舞的和祥場景。許多人在一起互相祝賀發財、吉

43、祥的寓意。鏡頭二、原來大家在互相透露著在“德州錦勝廣場”獲得成功后的喜悅心情（最好用抽象畫面表現）鏡頭三、另一個整新的畫面疊加而入-更多的消費者在購物和休閑的環境里品嘗和體驗著新概念商業賣場的舒適和高層次滿足的表情特寫！鏡頭四、成功者的手、消費者的手、嘉湖人的手瞬間凝聚成一份最大的成功焦點！鏡頭五、在成功焦點基礎上，突然之間變幻出“德州錦勝廣場”魅力無限的精彩效果圖！鏡頭六、最后推出企業圖文：“德州錦勝廣場”及其徽標！畫外音：老百姓的樂園，成功者的舞臺！4、增值篇：CFTV10/主題：建商業金廈、留后代子孫-腳本創意說明：黃金珠寶畫面轉換成“德州錦勝廣場”，無形中加深了本商務廣場增值，無以倫比

44、的概念，使更多的商界或消費者簡單明了獲得了“德州錦勝廣場”黃金寶地的概念性記憶。音樂背景：西洋樂曲，“五洲和美”。快進的感覺，美麗無限風光獨悠悠的神仙體驗，使“德州錦勝廣場”成為“鉆石、黃金、珠寶”象征意義的聚集點。拍攝要求：三維十兩維十特技鏡頭一、珍珠、瑪瑙翡翠、黃金鉆石等珍寶從天而瀉，形成金碧輝煌的吉慶場面。鏡頭二、珍寶在聚集，形成了很多的山丘。鏡頭三、忽然之間，珍寶山丘在快速推動變幻，幻化成“德州錦勝廣場”的物樣。鏡頭四、“德州錦勝廣場”大門突然大開，從內走出很多成功的人士及其家人，大家把喜悅的表情與“德州錦勝廣場”的企業旗幟聯想在一起！鏡頭五、最后推出企業圖文：“德州錦勝廣場”極其徽標

45、！畫外音：成功就在入住“德州錦勝廣場”之后！（二） 報紙：1、 風采系列（硬）廣告：報紙硬廣場一：設計風格：大氣、超前，不落俗套！最好用人生事業和舞臺的畫面作為壓題背景圖！主題：事業的舞臺，宏圖的風景！-德州錦勝廣場！到最具商貿發展活力的地方去！到新概念商務廣場去！-德州錦勝廣場隆重招商！一座新生代的時尚商業賣場，最具商業超前思維與優雅環境的“德州錦勝廣場”已隆重登場！投資-入住、置業、商業經營！獲得人生新成功基地-德州錦勝廣場-令您不悔的經典成功人生！項目功能性介紹：優惠政策：招商范圍：開業時間：地址：電話：網址：電子信箱：報紙硬廣場二：設計風格：最大化展現現代商業競爭氛圍，用最具沖擊力的畫

46、面作為本則廣告的背景及主題畫面。思路不要局限在常規平面設計上，要做新穎和超前逆向思維！主題：京津要塞新商機-德州錦勝廣場粉墨登場！德州古為京都貨物周轉要塞，隨著中國加入WTO后的市場整合，德州在中國經濟布局上更是占據了獨特的優勢。德州商圈覆蓋范圍現在已經達200公里，最遠的已經輻射到天津、北京、河北、河南、山東省等省市地區，形成了以批發、商貿為主流的貨物集散特性的局部商業都市。古有“九達天衡”的商業物流簡稱，現有“京津要塞”的說法，可見德州之地理位置的商業和軍事戰略性要位。“德州錦勝廣場”是德州嘉湖商貿有限公司投資建設的環境幽雅、功能齊全的綜合性商貿賣場，同時又集購物、居家辦公（SOHO概念）

47、，電子信息平臺交易及相關娛樂、休閑一體化的新概念商務廣場。項目功能性介紹：優惠政策：招商范圍：開業時間：地址：電話：網址：電子信箱：2、感情投資系列（軟）文：A設計風格：由于屬軟性文章，所以在設計上要求不是很嚴格，但是還是要將版面設計的具有一定的人文境界。主題：手拉手-錦繡篇章！新時代的商業競爭已經到了市場資源大整合的地步，所以我們在最實際的商業運營里，更多的考慮是如何獲得可持續性發展。很多的商界朋友們在深思和進行戰略的經營調整，但是能否變革出更適應自身發展之道呢？看來這個問題將一直困擾著更多朋友的經營思想，企業面臨著更多需要企業家從深層次和戰略高度看待的問題。“德州嘉湖商貿有限公司”的誕生也

48、正是順延了經濟市場的客觀規律，尋找可持續性發展是每個企業都最具吸引力和戰略性的發展決策。建設“德州錦勝廣場”最初的思路是定位在大商業、大市場的思路上的，但是隨著德州商業、物流邊沿性市場定位，我們將“錦勝廣場”的定位從商業賣場又進行了科學的分析和提升后，才將新概念引進了這個項目，那就是-“環境幽雅、功能齊全的綜合性商貿賣場，同時又集購物、居家辦公（SOHO概念），電子信息平臺交易及相關娛樂、休閑一體化的新概念商務廣場”。我們堅信隨著德州商貿城市概念的進一步深化和市場延伸定位、德州市商業品牌的市場推廣成功，我們“德州錦勝廣場”這個項目將取得更大的商業運作成效。立足德州市場，展望未來，我們嘉湖公司感

49、到前景一片輝煌，但是我們更感覺到了市場的競爭無情和殘酷，所以立足德州，為德州本土經濟繁榮做出我們嘉湖人的一點貢獻是我們工作的最大激情動力所在。德州自古就是我國重要的物流集散地，運河流經于此，現今有京福高速、京蒲鐵路干線會聚與此，本身的交通優勢又造就了今天的新德州，加上當地政府和各階層朋友的努力，德州商業一片繁榮景象，我們嘉湖公司的加盟又使德州多了一道亮麗的美麗商業風景線-德州錦勝廣場！德州錦勝廣場的建成和投入運營，為德州廣大消費者和商界朋友們創造了一個高檔次的購物、休閑、娛樂場所。嘉湖人承蒙廣大德州商界朋友厚愛，在這里向廣大的德州朋友致謝了！愿我們在未來的事業征程中，共創美麗明天！也更愿廣大德

50、州朋友光臨“德州錦勝廣場”，領略錦勝幽雅意境和時尚風情。嘉湖人愿與各界朋友“手拉手- 一起譜寫明天錦繡篇章！”B設計風格：版面的設計要求具有親和力，帶點人文氛圍最佳。以自然風光為壓題圖片，例如：泰山或華山風光。主題：肩并肩-共創未來！（將來依據實際情況隨時供稿）C設計風格：版面的設計要求具有心靈感染力，帶時代色彩為美。以都市車流夜景、星空無限為壓題圖片，例如：夜上海、夜巴黎等城市風光。主題：心連心-風雨同舟！（將來依據實際情況隨時供稿）（三） 文化感召系列（商德文化），既“嘉誠”企業形象塑造和品牌感召力提升的最基礎工作設計風格：1、 情與心結、商與魂續！（將來依據實際情況隨時供稿）設計風格：2

51、、 誠信立天下，雙贏求共榮！（將來依據實際情況隨時供稿）設計風格：3、 美麗商務魅力風-德州錦勝廣場！（將來依據實際情況隨時供稿）（四） 招商書的形式：設計風格：大氣、端莊而不失活潑。蘭色為主色調，黃色為主副配色調，綠色為激情貫穿主色調。畫面以手、心、思維線條為準，輔助以金錢象征意義的物體化幻影，內頁主要以項目內部功能畫面為準。文稿內容：主題-德州錦勝廣場-招商書封 面：京津要塞商務新概念-德州錦勝廣場！招 商 書山東省德州嘉湖商貿有限公司時 間 年 月 日內頁一：山東省煙臺嘉誠實業有限公司簡 介內頁二：德州嘉湖商貿有限公司簡 介內頁三：德州錦勝廣場簡 介內頁四：項目區位優勢、項目商務運營潛在

52、價值分析內頁五：投資黃金、鉆石篇內頁六：招商范圍內頁七：優惠政策內頁八：招商入住辦理程序內頁九：招商合同協議書基本條款內頁十：風雨同舟篇封 底：地 址：郵政編碼：電 話：傳 真：電子信箱：公司網址：規 格：大16開，封面以200克銅版紙為佳，內里以157銅版紙，彩色印刷。頁碼以12版為好（含封面、封底）數 量：5000千份為準。（五）其他等：1海報：規 格：50CMX80CM設計要素：文字稿件：主題德州新商務文化明珠！德州錦勝廣場粉墨登場！項目功能介紹：招商政策：招商范圍：電話：地址：網址：電子信箱：數量：以實際需求量5000份為佳。2彩旗：材 料：廣告防雨布規 格：60CMX68CM/1/2

53、色 彩：紅、黃、綠、藍、白色圖案與文字：德州錦勝廣場-標徽！數 量：180面3條幅：規 格：寬90CMX長300CM600CM材 料：廣告防雨布色 彩：紅、黃、藍、白四色文字內容：1新概念商務廣場-德州錦勝廣場-粉墨登場！2立足德州市場，繁榮德州經濟-德州錦勝廣場！3創建德州新商機，引領商務新潮流！-德州錦勝廣場！4將文化藝術引入商務場所，創造德州商業新文化景觀！-德州錦勝廣場！5德州錦勝廣場新一輪商業黃金投資熱點！隆重招商！6文化的、時尚的、休閑的高檔次商務場所-德州錦勝廣場！備 注：以上僅為臨時性廣告語，根據實際需要在作調整！數 量：120條為準4小禮品：文化衫、淑女包、指甲剪、香囊等適量

54、5掛歷（藝術畫）：規 格：48CMX60CM 每份10版數 量：5千份 贈送給所有來臨現場或有入住意向的貴賓和潛在客商。風格流派：以西洋油畫為佳；主要作品為歐式流派著名寫實和意念作品，每份上應印刷有嘉誠企業名稱和“德州錦勝廣場”及其主管企業德州嘉湖商貿有限公司的字樣和地址及聯系方式。（六）現場廣告標牌：設計風格：大氣、端莊典雅，色彩以亮麗吸引眼球注意力為佳。能真實反映出“德州錦勝廣場”項目輝煌篇章為好。規 格：長700CMX280CM 離地面高度200CVM280CM為佳。數 量：兩塊，工地現場主門左右各一塊。圖案與文字內容：主題1-德州錦勝廣場風采示意圖主題2-德州錦勝廣場-工程效果圖（七）施工建筑現場圍墻：工地現場圍墻外邊應該進行粉飾，在以圖文形式將“德州錦勝廣場”項目的意義及開發商名稱噴吐在上面，使過往公眾能及時看到項目的未來意義及前景。上面最好在加上文明宣傳口號“我們在此施工，給您帶來麻煩，請理解！嘉湖人真誠的謝謝您！”，從而從最小的地方塑造企業最佳形象。