1、招商府,招商地產/濟南中央商務區B-4、B-6地塊規劃方案MASTER PLANNING&ARCHITECTUAL DESIGN OF JINAN CBD B-4、B-6 BLOCK,SHANDONG,THE CONTENT,0,THE DESIGN RENDERING,THE BASE INTERPRETATION,THE PROJECT STRATEGY,PLANNING DESIGN,1,2,3,效果展示,基地解讀,項目策略,規劃設計,4,產品設計,5,商業設計,THE BUSINESS,THE LAYOUT DESIGN,6,示范區設計,THE SALES OFFICE,7,立面意向,

2、FACADE DESIGN,JinanRailwayStation,Jinan CivicCenter,宏觀：位于核心商務區，緊鄰濟南市政府,JIE FANG ROAD解放東路,AO TI XI ROAD奧體西路,MAO LING SHAN NO.3 ROAD茂嶺山3號路,KUN SHUN ROAD坤順路,JING SHI ROAD經十路,AO TI ZHONG ROAD奧體中路,中觀：臨近城市主干道奧體西路和解放東路，可達性強,市區方向,SITE B-6,SITE B-4,PARK,1,2,3,4,5,6,5,微觀：地塊西側緊鄰城市公園，用地內平整方正,3,1,6,4,2,SITE B-6,

3、SITE B-4,如何打造濟南城市CBD的 高端社區,紐約,美國紐約四宗“最”,NYC,JNC,濟南市,中央公園,新區CBD,完美的城市配套,極致的景觀資源,本案：介于CBD核心區適宜的街區尺度劃分，打造活力社區,“最”活力的城市街區,“最”多彩的街區文化,本案：打造核心風情商業街區,“最”迷人的城市公園,本案：介于城市公園的天然優勢，打造綠色社區,“最”驚艷的天際線,本案：需要豐富的天際線變化，滿足城市肌理變化,高端定位 準豪標準,創造一種新的生活方式引領一種新的生活風尚私享奢華，打造輕奢生活城市地標，創造焦點話題,四大關注,端儀,尊禮,營園,穩定的內向型空間于有限中創造無限,1.豪宅格局,

4、2.公園定制景觀最大化,3.極致面寬,我們的產品策略,Mansion Pattern,Park Customization,Landscape maximization,Extreme Bay,定制化立面，樹立濟南新標桿,居住混合用地,商業商務,幼兒園,SITE,SITE,商業混合用地,商業混合用地,開放空間與廣場用地,居住混合用地,SITE,居住混合用地,市政設施,SITE B-4,SITE B-6,JIEFANG ROAD解放東路,AO TI XI ROAD奧體西路,KUNSHUN ROAD坤順路,PLANNING ROAD規劃路,用地性質：居住混合可用地面積 13300地上容積率 2.2

5、-2.86（商業商務0.29-0.85）地下容積率 1.3建筑高度100m,PLANNING ROAD規劃路,用地性質：居住混合可用地面積 25000地上容積率 1.6-2.15（商業商務0.22-0.64）地下容積率 1.0建筑高度80m,PLANNING ROAD規劃路,PLANNING ROAD規劃路,PARK,地塊實際折算容積率 B-4：3.69，B-6：3.30,PARK,建筑控制線（0-2米）,Architecture Control Line,建筑緊貼用地紅線0-2米,PARK,最低4F，貼線率70%,最低3F，貼線率60%,靈活街墻,最低2F，貼線率70%,最低3F，貼線率60

6、%,最低2F，貼線率70%,最低2F，貼線率70%,建筑高度100M,建筑高度80M,街墻限制對住區內部空間和街道空間都帶來一定的限制,PARK,不推薦機動車開口范圍,允許開口原則：1、開口距離與主干道相交交叉口不宜小于50米2、開口距離與次干道相交交叉口不宜小于30米3、開口距離與支路相交交叉口不宜小于20米,50M,20M,20M,20M,20M,20M,20M,20M,20M,20M,20M,20M,20M,20M,20M,20M,開口設置主要集中在地塊東側的規劃路和地塊交接道路,JIEFANG ROAD解放東路,KUNSHUN ROAD坤順路,PLANNING ROAD規劃路,PLAN

7、NING ROAD規劃路,PLANNING ROAD規劃路,PLANNING ROAD規劃路,PARK,AO TI XI ROAD奧體西路,住宅用地價值成包圍式向中央遞進;B-4地塊臨近公園價值高,(1)住宅產品面積：125：占比25%；140：占比30%；160：占比30%；180：占比15%。(2)配套商業面積：底商：規劃按要求下限做；底商：面積100占比10%；150-200占比60%；200-300占比30%,規劃條件總結：地塊尺度小，容積率高，規劃形態限制較大建筑退界小，2-4層的街墻限制，沿街建筑的業態處理公園景觀利用，內部景觀資源挖掘小面積，高容積率，一梯兩戶人防地下室結合地庫設

8、置，可合并于一處人車分流，汽車直入地庫,方案一 高得房率,125為54米以下，得房率較高,方案三 極致面寬,方案二 板點結合,極致面寬，125,140四面寬，160,180五面寬,板點結合，商住分離,PARK,PARK,PARK,OPTION 1,OPTION 1,PARK,5棟大高層,18F以下3.53萬平方米,塔樓錯位布置，空間靈活,OPTION 1,大花園,125為54米以下，得房率較高,OPTION 1,功能分析,120為54米以下，得房率較高,OPTION 1,功能分析,120為54米以下，得房率較高,解 放 東 路,奧體西路,“文化域”文化的禮儀與序列,合肥自秦建制已有2200多年

9、歷史的古都文化傳統打造古都文化禮儀與序列軸。,空間禮儀軸,文化儀式軸,人行出入口,人行出入口,車庫出入口,解 放 東 路,奧體西路,車庫出入口,車庫出入口,車庫出入口,車庫出入口,人行出入口,OPTION 1,交通分析,消防出入口,解 放 東 路,奧體西路,OPTION 1,消防出入口,消防出入口,消防出入口,消防出入口,消防出入口,消防分析,計算標準日照計算軟件：眾智11.0有效時間段：大寒日上午8點至下午16時分析采樣間隔：5分鐘時間統計方式：累計最小連續時間：5分鐘計算結果：住宅滿足大寒日滿窗日照2小時及以上標準。,OPTION 1,日照分析,定制,定制回家流線 營造奢華住區,A.人行流

10、線近人尺度的景觀體系B.車行流線細致周到的服務體系,A.人行體驗,酒店式歸家禮序情景化空間打造深入每一處定制設計,THE EXPERIENCE UPGRADE,五星酒店式入口落客空間人行流線示意圖,第一級：大盤印象,第二級：酒店式落客,第三級：藝術長廊,第四級：公共庭院,第五級：入戶單元,1,2,3,4,5,第一進 大盤營造，家的標識,第二進 五星酒店式入口落客空間,第三進 文化藝術長廊,第四進 公共庭院,第五進 單元入戶大堂,車行體驗,駕車路過繁華回到 府邸,THE EXPERIENCE UPGRADE,車行地庫歸家,THE CAR ENTERANCE,采光井,THE CAR ENTERAN

11、CE,采光井,THE CAR ENTERANCE,陽光大堂,THE EXPERIENCE UPGRADE,B-4地塊地下車庫面積：15304,B-4地塊地庫一層,B-4地塊車位數：403輛,B-6地塊地下車庫面積：23173,B-6地塊車位數：720輛,地下車庫平面,35/輛,B-4地塊地庫二層,B-6地塊地庫一層,B-6地塊地庫二層,THE EXPERIENCE UPGRADE,采光井,規劃,OPTION 2,板點結合 商住分離,OPTION 2,PARK,9棟大高層,商業有5600面積與住宅脫開,樓王坐享南北花園景觀,OPTION 2,板點結合 商住分離,OPTION 2,功能分析,板點結

12、合 商住分離,OPTION 2,功能分析,板點結合 商住分離,解 放 東 路,奧體西路,“文化域”文化的禮儀與序列,合肥自秦建制已有2200多年歷史的古都文化傳統打造古都文化禮儀與序列軸。,空間禮儀軸,文化儀式軸,OPTION 2,車庫出入口,解 放 東 路,奧體西路,OPTION 2,交通流線,消防出入口,解 放 東 路,奧體西路,OPTION 2,消防出入口,消防出入口,消防出入口,消防出入口,消防出入口,消防分析,計算標準日照計算軟件：眾智11.0有效時間段：大寒日上午8點至下午16時分析采樣間隔：5分鐘時間統計方式：累計最小連續時間：5分鐘計算結果：住宅滿足大寒日滿窗日照2小時及以上標

13、準。,OPTION 2,日照分析,規劃,OPTION 3,極致面寬,OPTION 3,PARK,極致面寬125,140四面寬160,180五面寬,錯動布局，空間靈活,OPTION 3,極致面寬，125,140四面寬，160,180五面寬,OPTION 3,功能分析,OPTION 3,功能分析,解 放 東 路,奧體西路,“文化域”文化的禮儀與序列,合肥自秦建制已有2200多年歷史的古都文化傳統打造古都文化禮儀與序列軸。,空間禮儀軸,文化儀式軸,解 放 東 路,奧體西路,OPTION 3,車庫出入口,車庫出入口,車庫出入口,人行出入口,車庫出入口,人行出入口,人行出入口,交通分析,解 放 東 路,

14、奧體西路,OPTION 3,消防出入口,消防出入口,消防出入口,消防出入口,消防出入口,消防出入口,消防分析,計算標準日照計算軟件：眾智11.0有效時間段：大寒日上午8點至下午16時分析采樣間隔：5分鐘時間統計方式：累計最小連續時間：5分鐘計算結果：住宅滿足大寒日滿窗日照2小時及以上標準。,OPTION 3,日照分析,聚焦CBD地塊CBDMARKET,聚焦本地市場LOCALMARKET,外部對標案例的三個維度,聚焦準豪級配標準Mansion Standard,萬科翡翠濱江坐落北外灘，毗鄰浦東大道和民生路，正對黃浦江，向西可觀陸家嘴。萬科翡翠濱江整個項目包括九棟高度100米以下的住宅樓、一座會所

15、、一棟125米高的辦公樓、一座商場及沿浦東大道排列的沿街商鋪。辦公樓及四幢點式住宅塔樓，以弧形沿北布置，盡攬黃浦江及外灘沿岸景觀，而又疏密有致，騰出景觀走廊，讓靠南布置的住宅塔樓盡享江景。會所置于辦公樓與公寓群之間，分隔出住宅中央庭園及商業廣場，營造多元化的公共生活空間及平衡,玄關在該空間為第二玄關，在客廳與餐廳的轉接承合，為客戶入戶后的第一印象，表達上干凈利落，側重于材料質感本身的張力，再輔以訂制雕塑和燈光，讓入戶充滿一定的藝術氣息。,層高3.3米，滿吊頂配合燈光層次設計，全落地玻璃窗，視野好，光線足，尺度感極佳。客廳頂部造型干凈且無主吊燈。地面為統一石材鋪貼，無拼花。墻面局部未楓影木加不銹

16、鋼條，局部為墻紙.,主臥雙開間面寬，進深尺度約為4.8米，床頭背景布藝薄軟包，墻面墻紙，地板為工藝方形地板。空間分為閱讀區和睡眠區，統一開間處理。,聚焦精品CBD,品質感體現,餐廳頂部造型干凈配主吊燈。地面為統一石材鋪貼，無拼花。墻面局部未楓影木加不銹鋼條，背景為布藝薄軟包.該空間為室內空間動線樞紐，僅挨廚房間西廚，空間尺度有點鋪張。,中廚空間，上下柜分色處理，整體色系淡雅又不失對比，強調臺面局部燈光照明，材料以地面大理石（無拼花），墻面拋光磚為主，局部配合烤漆玻璃。,更衣室衛楓影木木皮訂制，踢腳局部不銹鋼拉絲板，配感應式內置柜燈。開間為2200左右，扣除柜體，中間為1000，分為左右兩側，柜

17、體為開架式，局部內襯鏡面。,聚焦精品CBD,西廚空間，配合餐廳長餐桌，吧臺感十足，品牌為柏麗.,1,2,4,品質感體現,優點：1、北面大面寬觀景橫廳2、獨立電梯入戶3、公共、私密空間分區4、中西廚分設，雙儲藏設置，空間充裕缺點：朝南開間小，戶型進深大，導致室內采光略顯不足，通風較差,3KM,銀座花園,中鐵匯苑,萬科麓山,財富中心,名士豪庭,歷 下 區,綠地IFC中央公館,海爾綠城濟南全運村,中潤世紀城,海信賢文世家,聚焦本地市場,地址：濟南歷下工業南路與奧體西路交匯處西200米用地規模：約37萬容積率：2.55產品組合：三室（133）、四室（140）均價：24000元面積段：80-160,地址

18、：濟南歷下經十路與轉山西路交匯處用地規模：約33萬容積率：3.2產品組合：三室（143）、四室（143）、四室（174）均價：26000元面積段：100-190,綠地IFC中央公館,財富中心,海爾綠城全運村,地址：濟南歷下經十東路以南，奧體中心南側300米用地規模：約86萬容積率：1.23產品組合：三室（143）、三室（164平米）、四室（220）均價：27000元面積段：100-220,聚焦本地市場,項目總建筑面積164萬平方米,位于濟南CBD規劃區，占據整個CBD的四分之一，內涵蓋80萬方綠地海珀系住宅，420米摩天總辦公，中央公園，特色公園等。,3室2廳2衛 125,4室2廳2衛 140

19、,4室2廳2衛 160,項目總建筑面積167萬平方米，中國房地產高端精品物業融創中國匠心運營的國際都會綜合體。項目雄踞奧體CBD核心區，周邊多條城市主干道，立體交通發達。,4室2廳2衛 143,4室2廳2衛 174,4室2廳2衛 183,聚焦本地市場,項目總建筑面積約100萬，位于經十東路與漿水泉路交匯處，臨近漿水泉風景區，環境優越，人文氛圍濃郁，交通發達，屬于大型高檔住宅項目,項目總建筑面積約180萬，位于經十東路奧體場館以南，龍奧大廈以東，項目以1.23的低容積率，打造高品質高端住宅,3室2廳2衛 141,3室2廳2衛 180,4室2廳2衛 180,3室2廳2衛 143,3室2廳2衛 16

20、4,4室2廳2衛 181,聚焦本地市場,規劃格局,競品分析總結,住區體量較大,高低分區布置,景觀資源,內部造景，中央景觀軸線,產品面積段,高層住宅以剛需改善型為主,產品面寬數,以3-4面寬產品為主,戶型理念陳舊，需升級以適應當今豪宅所需具有的氣質與感受,1.豪宅格局,2.公園定制景觀最大化,3.極致面寬,我們的產品策略,Mansion Pattern,Park Customization,Landscape maximization,Extreme Bay,1.豪宅格局,Mansion Pattern,豪華主臥套,南北陽臺,入戶玄關,超大面寬陽臺,2.公園定制-景觀最大化,Park Custo

21、mization,Landscape maximization,THE ANALYSISOFTHERESIDENTIALTYPES,戶型分析,3.極致面寬,Extreme Bay,Extreme Bay,豪華主臥套,大面寬低奢客廳,中西廚低奢餐廚空間,洄游空間,入戶玄關,寬廳+可變,套間+HUB,收納+創新,寬景+生活,Ritual|Loop,Wide-view|Service,Wide Hall|Variable,Suite|HUB,Storage|Innovation,01,02,03,04,05,06,樓王：六維迭代準豪產品,儀式+洄游,防霾+舒適,Anti-smog|Cozy,06,極

22、致面寬產品策略,PRODUCT STRATEGY,4房3廳3衛 180房型 得房率：80%,禮儀十字軸，洄游動線增加生活交流感,客廳,電動晾衣架,觀景茶座,客廳視線不收干擾,景觀區,生活區,變化一：起居室第三廳,變化二：起居室兒童活動區,變化三：起居室加書房房,變化四：超大主臥套,光觸媒（細菌病菌滅殺率99%甲醛等有害氣體凈化率85%）,二級過濾網（一級過濾5um霧霾 二級過濾1um霧霾）,室內加濕器（比普通加濕器節水70%49低溫加濕）,戶室外新風機組防霾、加濕、除菌,同層排水應用,同層排水，易于安裝檢修不再滲漏，衛生間變得更潔凈了夜間再無座便器聲響影響睡眠,普通住宅，衛生間噪音大，普通管道

23、易損壞，形成滲漏，污染環境,隔音窗墻應用,告別能量流失 可以定制氣候的豪宅,告別霧霾污染 擁有森林氧吧的豪宅,告別噪音煩惱 享受清幽安靜的豪宅,保溫墻面應用,保溫外窗應用,160戶型,奢華主臥套,THE ANALYSISOFTHERESIDENTIALTYPES,戶型分析,豪華客臥套,超大面寬客廳,南北雙陽臺,THE ANALYSISOFTHERESIDENTIALTYPES,戶型分析,豪華主臥套,超大面寬客廳,南北雙陽臺,140戶型,入戶玄關,THE ANALYSISOFTHERESIDENTIALTYPES,戶型分析,豪華主臥套,超大面寬客廳,南北雙陽臺,125戶型,入戶玄關,產品線,18

24、0戶型,THE PRODUCT LINE,產品線-方案一、方案二,豪華主臥套,客臥套,超大面寬陽臺,通廳十字軸,中西廚低奢餐廚空間,160戶型,THE PRODUCT LINE,產品線-方案一、方案二,豪華主臥套,大面寬陽臺,中西廚低奢餐廚空間,通廳十字軸,160+180戶型,THE PRODUCT LINE,產品線-方案一、方案二,THE PRODUCT LINE,產品線-方案一、方案二,140戶型,豪華主臥套,大面寬陽臺,通廳十字軸,入戶玄關,THE PRODUCT LINE,產品線-方案一、方案二,125戶型,豪華主臥套,大面寬陽臺,通廳十字軸,入戶玄關,THE PRODUCT LINE

25、,產品線-方案一、方案二,125+140戶型,THE PRODUCT LINE,產品線-方案一、方案二,125+140戶型（18層以下）,THE PRODUCT LINE,產品線-方案三,160+180戶型,140+125戶型,THE PRODUCT LINE,產品線-方案三,對核心筒的思考：,公攤面積？,入戶體驗？,是否滿足消防規范？,Thinking about the core tube,Pool area,Into home experience,Meeting fire code,根據消防規范以及當地山東省建筑設計院、同圓建筑設計院的溝通得出以下三點,1.允許做三合一前室。2.不允許

26、前室套前室。3.剪刀梯兩個疏散口之間須通過公共走道進行轉換。,方案一,方案五,方案四,核心筒面積：47.68m（陽臺未計入）公攤小獨立入戶獨享電梯廳北側陽臺贈送不滿足濟南市要求在公共區進行樓梯間轉換的要求,核心筒面積：58.90m公攤較小獨立入戶獨享電梯廳濟南市不允許前室套前室的情況出現,方案三,核心筒面積：61.65m獨立入戶獨享電梯廳利用公共空間作為玄關滿足地方性消防要求推薦指數：,核心筒面積：62.59m滿足地方性消防要求,非獨立電梯入戶體驗較差公攤較大推薦指數：,轉換空間,三合一前室,方案二,核心筒面積：61.13m寬敞侯梯廳滿足地方性消防要求,非獨立電梯入戶體驗較差公攤較大推薦指數：

27、,PARK,最低4F，貼線率70%,最低3F，貼線率60%,靈活街墻,最低2F，貼線率70%,最低3F，貼線率60%,最低2F，貼線率70%,最低2F，貼線率70%,底商：面積100占比10%，150-200占比60%，200-300占比30%,B-4商業容積率：0.29-0.85，商業總面積：3846.07（下限）B-6商業容積率：0.22-0.64商業總面積：5491.09（下限）,1F商業,住宅,貼線率：60%-70%,一層商鋪,1,通過住宅沿街面寬，滿足貼線率要求,2,控制商業面積，最大化住宅面積,3F商業,3F商業,二層商鋪,改造前,1,滿足貼線率和商業高度要求,2,一層樓板降板70

28、0，二層可改為兩層,改造后,三層商鋪,商業+獨立住宅,商業+商住,滿足日照要求，聯排別墅高層投影下部做商墅送露臺，送面積。,剖面示意,平面示意,體塊示意,鄰里管家生鮮超市、進口食品超市、藥店、干洗店、家電維修、寵物店、母嬰店、銀行&ATM,活力充電站健身房、運動裝備專賣店、玩具店、桌游吧、便利店,美食美客STARBUCKS、板長壽司、新元素、朱古力店、意大利餐廳、甜品店、茶吧、花店、水果店、便利店,藝術文化廊書吧、時尚家居、畫廊、辦公文具、音樂體驗中心,新都市主義活力街區商業街,展示區設計策略:1，五家合作單位使用共同售樓處2，利用入戶大堂、及前后場范圍，打造本小區內部接待中心3，展示區范圍內

29、不做地下車庫，節省工期,價值感立面研發設計,THE ANALYSIS OF ELEVATION,聚焦CBD地塊CBDMARKET,聚焦本地市場LOCALMARKET,聚焦國際趨勢GLOBALMARKET,對標案例的三個維度THE THREE DIMENSIONS OF CASE,都市繁華，頂級豪宅,Bustling cityLuxury house,典雅華貴，精致細膩,Elegant and luxurious,exquisite and delicate,高度融合西方建筑尺度與東方禮序美學濟南豪宅的典型代表。,Western architectural standards The aesth

30、etics of Oriental ritual order,靜謐高貴，卓爾不群,Quiet and noble,unique,金屬，新材料，充滿現代感,Metal,new material full of modern sense,小結SUMMARIZE,國內趨勢LOCALMARKET公建化簡約化細節化,國際趨勢GLOBALMARKET現代 時尚玻璃 金屬 新材料多樣化 細節品質,關于立面的思考出發點之一,如何賦予建筑立面一種具有價值感的主題？,立面的故事？格調？,原型,頂部,標準層,底部,頂部,標準層,底部,轉譯,通過轉譯芝加哥柏悅酒店，成功還原經典的布扎學院派建筑風格,THANK YOU!,BEATITS PPT STUDIO,