蘇州灣水街商業綜合體定位優化報告（86頁）.pdf
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蘇州灣水街商業綜合體定位優化報告（86頁）.pdf
1、1 本報告內容嚴格保密 蘇州灣水街 吳江蘇州灣水街 商業定位優化建議 三益中國提供 -6-30 版權歸三益中國所有 2 本報告內容嚴格保密 蘇州灣水街 目錄 第一部分 本項目定位要點分析 第二部分 項目引擎 第三部分 引領區域 第四部分 品質制勝 第五部分 業態初步建議 3 本報告內容嚴格保密 蘇州灣水街 分析 4 本報告內容嚴格保密 蘇州灣水街 Part 1 本項目定位要點分析 - 基礎客群定性分析 - 消費人口滲透分析 - 商業選址的機會點 - 項目的挑戰及應對 5 本報告內容嚴格保密 蘇州灣水街 蘇州灣水街有潛力輻射市區和周邊縣市，并覆蓋多種消費群體。其中核心客群將是周邊范圍的中高收入群
2、體， 并以辦公人群和商旅人群形成補充，同時通過目的性消費吸引高端人群。 消費客群定性分析 用辦公人群和商旅人群補充客 流；吸引高端群體，形成目的 性消費 覆蓋多樣化的消費群體，輻射周邊 區域和城市 主題體驗館等目的性消費人群，將 最有可能改變其原先購物場所 針對家庭居住群體，滿足周邊5公 里范圍的需要，其次輻射周邊10 公里居民 第一商圈 第二商圈 周邊商務白領及居民 第三商圈 關鍵字：商務休閑、生活配套 關注點：便利、完善、豐富 區域家庭居民 長三角旅游客群 關鍵字：親子廣場、家庭娛樂 關注點：兒童、教育、體驗 關鍵字：休閑度假、旅游目的地 關注點：特色、文化、享受 按商圈輻射半徑分類： 6
3、 本報告內容嚴格保密 蘇州灣水街 消費人口滲透定量分析 吳江太湖新城規劃區域 太湖新城常住總人口 20萬人 預計未來導入人口 37萬人 競爭力系數按30%假設 競爭力系數按30%假設 1）超過5km范圍最大可覆蓋人口： 20萬30%+37萬30% =16萬 2）項目1.5km范圍內暫無直接消 費人口 3）3km范圍內存在競爭項目 吾悅廣場、華潤五彩城 5km 5km 7 本報告內容嚴格保密 蘇州灣水街 900 1200 1500 800 900 1000 1100 1200 1300 1400 1500 1600 2016年 2018年 2020年 目標人口規模 （萬人次） 年 項目消費人次年目標推算： 根據蘇州省旅游局官方數據顯示，蘇州旅游市場相對平穩，隨著周邊城市旅游項目開發量增加，2013年小幅回落，黃金周及小長假旅 游市場火熱，潛力巨大。 消費人流量支撐需求 假設坪效：15
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