1、五星級酒店從規劃設計到建成開業全過程要點集錦27、電梯系統：在建筑設計階段就應該先確定所選電梯的品牌、規格，便于土建施工時做好井道、轎坑的預留預埋工作；高層建筑類酒店，切忌將觀光電梯作為運送客人的主電梯！觀光電梯因為視覺的原因速度都受到了限制，一般不超過1.75米/秒，太快了則會感覺頭暈。但高層建筑的主客梯速度若達不到2.5-3米/秒的話，那絕對會經常出現一大群客人等候電梯的場面。我所在籌建的河北邢臺的萬峰國際酒店（五星級）就出現了這個問題，當時因為樁基都已打好，沒法改了。應該做到：以封閉式高速電梯為主+以少量觀光電梯為輔?？疾爝^許多的五星級酒店，大多電梯里沒有空調，夏天乘坐該電梯是沒有五星級

2、酒店感覺的；對于廚房里用的傳菜電梯，因為只傳菜，不能乘人，許多酒店都是用的一般電梯廠制作出非標類的“黑戶”電梯：沒有銘牌標示，也沒有檢驗證明。這種“省錢”的做法不可取。8、弱電系統：需要上的系統項目的選擇：按投資成本可分成以下三個檔次：首先，最底限是：建筑規范里要求必須有的、國家強制性要求必須有的、酒店五星級星評要求必須要有的；其次，在底限的基礎上+舒適度及豪華感官度；最后，在底限的基礎上+舒適度及豪華感官度+利于酒店管理（能耗控制）+品牌宣傳最為關鍵的是酒店客房智能控制系統及會議系統，這兩部分是客人直接感官面對的，這方面的錢是不能省的；需要注意：目前弱電設計安裝市場還不是很透明化，弱電公司在

3、介紹需要上的各系統時也是比較夸張化。甲方要仔細對市場價格進行了解對比。9、游泳池設備：全部投資不超過50多萬，五星級酒店應該上的各項系統都應該考慮：如臭氧消毒系統，主要設備如砂缸、泵建議采用原裝進口產品；要充分考慮維修的方便性，維修配件的可替代性；10、桑拿設備：要考慮采用部分舒適性、娛樂性較強的桑拿設備；還要考慮安全、機房設置合理，維修易操作、維修配件易購；11、洗衣房設備：首先要按照酒店飽和的布草洗滌量來考慮洗衣設備的配置，其實是考慮是否外接布草洗滌業務？選購洗衣房設備者自己必須熟悉酒店各洗衣設備的性能，不同類型設備操作的難易，布草破損率的大致情況，如全自動立式洗衣機在操作便捷、布草破損率

4、等方面就要優于臥式半自動洗衣機，雙滾3米的平燙機工作效率就遠比單滾2.8米平燙機高得多；要明確高壓蒸汽的供給來源,所需蒸汽量、蒸汽壓力、高壓蒸汽鍋爐的位置,輸送管道方式；考慮維修配件的通用性或可替代性；目前可利用的國家政策（節能，太陽能，地源熱泵，利用低谷電價，投資返金的政策）對于采用地源熱泵、水源熱泵的蓄能空調系統，國家都有一定的補貼政策，如河北省，對于該項目的補貼額度為相關投資費用的15%-25%。對于使用太陽能也有相應的補貼，如河北邢臺市2007年出臺了政策：按照審核后的太陽能熱水(開水)系統總造價的10%給予補貼節能降耗：1、建筑節能：外墻隔熱：盡量不采用整體玻璃幕墻設計，造價高、隔熱

5、差、隔音差；采用外墻加隔熱材料方式；門窗隔熱：窗戶采用中空玻璃或雙層玻璃，既隔熱又隔音；內墻全部采用輕質砂加氣混凝土砌塊，以新型墻體材料替代了黏土磚；屋面采用加厚擠塑泡沫板保溫技術；2、采用太陽能：3、采用中水系統：注意：采用太陽能及中水系統，相對于收效來說，初期投資較大，實際的目的是獲得良好的社會效應，經濟效益次之。4、弱電系統中考慮樓宇控制進行節能：建筑設備監控系統 該系統充分體現酒店的舒適和豪華性，依據暖通空調、給排水、電氣等專業要求，對酒店內的機電設備（供配電、照明、柴油發電機、電梯、冷凍、空調新風、送排風、給排水）進行集中監視、控制和管理，使機電設備安全、可靠、高效地運行，同時節約能

6、源、減少維護人員、提高工作效率。5、給排水、供電干路、支路安裝計量器：6、經營管理上的節能措施：用節水型的坐便器，可以節水一半以上。在水箱內安裝節水芯，每只馬桶一年可節水30噸左右。員工浴室可安裝智能感應式節水系統。刷卡洗澡男員工8分鐘，女員工12分鐘，控制用水量。公共衛生間安裝感應節水龍頭。 房間衛生間可安裝流量節水龍頭，適當控制水流量就可以節約1/3。 對飯店的各個部門各個區域分別用水表計量。積累數據根據使用率額定合理的用水量。酒店中央空調的冷卻塔會形成大量的水霧，一年就要飄掉近5000噸水。可以安裝收水器，大大降低水霧損耗。 采用新型節能光源。至少可節電70%以上。采用智能節電調壓開關。

7、根據日照條件和需要營造的氛圍調節電壓和照射度。可節電20%左右。提倡采用LED半導體燈，可以節約75%的用電量。 將夏天空調的溫度設定在28絕對沒有五星級感受的。少用機械通風，多用自然通風。不提供一次性物品，如塑料袋、餐具、臺布。節約紙張。采用無紙化辦公。不鼓勵客人過度消費。倡導適度消費，鼓勵打包。 用蒸汽洗車取代傳統高壓水槍洗車，可節水節電達90%。單層窗可貼透明反射膜或防曬膜，可阻隔70%-80%的太陽能。外墻可因地制宜采用淺色涂料，提高陽光反射率減少能耗。酒店建筑墻窗面積比增加10%，能耗增加近30%。玻璃幕墻比普通墻體多耗能2-3倍。酒店的玻璃天頂可采用天幕智能控制。根據氣溫和光線變化

8、自動調節。用反射窗簾可反射50%的熱量。多采用屋頂綠化，可以擋掉50%的太陽輻射。室內一棵樹一天可蒸發40公升的水。洗衣房如能將臟棉織品浸泡20分鐘再洗，既容易洗凈又節水省電。餐廳廚房冰箱內的存放容積以80%為宜。采用鍋爐排煙廢氣余熱利用技術。一般可提供十幾噸約70的熱水。裝飾的目的、手法：如何能真正地吸引顧客、為酒店獲取最大額的利潤？ 下面分別從餐飲、娛樂、會議等三方面來說明。餐飲：第一，設計上必須保證私密性：現在一般請客吃飯都愿意坐包房，豪華包房的飯桌一般是不正對包間門的，要設置單獨的傳菜窗口供服務員使用，避免房門頻開讓樓道路過的客人看見里面。更要設計一些4-6人的小包房，裝修設計突出細膩

9、、品位、舒適度和私密性，專門接待一些吃燕鮑翅的高檔客人，這一類請客或赴宴的一般都是人物，消費較高，不愿熟人見到，所以一定要保證私密性，進出通道最好與其他包房相分隔。第二，針對不同的客源群，裝飾上對每個包房要賦予寓意：比如為滿足升官晉級這類客人的需求，將一間餐廳包房取名為得舉軒，取范進中舉之意。墻面設計為宮廷賀喜的粉紅大花軟包造型，壁燈造型為一枝剛剛破土的嫩芽，預示前途無量。職位升遷了的客人舉辦宴席就特別喜愛這類包房。再比如接待貴賓的豪華包房，部分采用純中式裝修，墻面木作造型內，采用漢代名人書法壁布，天花為皇家房檐硫璃瓦造型及宮廷實木窗隔造型，吊燈為宮廷古典式，盡顯五千年的中國古典文化。采用目的

10、性照明，直射餐桌，使菜品與配用的金餐具色彩斑斕，氣氛濃烈。主人坐的龍椅由紅木雕刻而成，其他椅子也是仿宋朝雕刻。休息區的主題背景墻內嵌入等離子電視，包房內單設豪華衛生間。該類包房常常是設了8800元的起訂費還爆滿。娛樂（OK廳包房和桑拿包房）： 第一，最重要的還是私密性的問題，這對于政府要員及其他重要人物來說，名譽及人身的安全是至關重要的。要考慮幾個豪華包房，其進出通道另外專設，不需要經過服務臺，引領、結帳等工作由酒店派專人直接負責；第二，一定要設計考慮一個隔音良好、較為清靜的小場所專供客人放心接打電話。很多酒店的OK廳包房隔音較差，走在過道上或是在一空房間里也躲不開此起彼伏的噪音，想在電話里說

11、自己不在OK廳都不可能；第三，一定要考慮設計歌手及按摩技師的緊急疏散通道，從容應對各種緊急情況；第四，音響效果、通新風、隔音等問題是不用說都必須考慮的。會議： 第一，要考慮高科技設備的使用，如同聲傳譯（至少四聲道）、自動升降液晶電腦桌、電子簽到系統、電視電話會議系統、會議的攝錄象系統、中央控制系統、手拉手會議系統、自動升降會標桿（包括室外的門牌位置）、投影顯示系統（自動升降投影屏幕）、監控視頻系統、DCN（數據通信網）系統、移動音響車、多媒體投影、寬帶、電視光纖、電話、電鈴等等。許多的政府會議及高等級專業會議，要的就是高性能的會議硬件設施來體現酒店檔次，以此爭光添彩。第二，平面功能布局方面要充

12、分考慮接待貴賓的設計：貴賓間的位置、貴賓間內部的設計、貴賓間進入主席臺的通道、從主席臺撤離會場的專用通道；第三，目前會議室都是按照多功能設計，既可開會、表演，也可舉辦大型宴會、小型商務展示，提高利用率。設計時就必須考慮相應足夠的儲藏間、工作間、化妝間及相關通道。第四，現在會展的市場越來越大，若有條件，可以考慮一些大型網架式層高較高的會議室，設計時充分考慮會議室的面積、地處位置、門前廣場面積、進出通道、電力負荷、各種視頻、網絡、電話等綜合布線的設計、相關停車場面積等等因素星級酒店項目的前期籌劃方案酒店項目的前期籌劃如果說，酒店是一座理想的大廈，那么，酒店的籌備工作就是建造這座大廈的基礎。酒店企業

13、的開業籌備規劃從總體上說是“兩個重點”及“三個主線”。“兩個重點”指的是酒店開業籌備中的硬件籌備和軟件籌備。硬件籌備主要是指酒店的工程籌建工作，軟件籌備則是指酒店的開業經營管理籌備工作?！叭齻€主線”指的是酒店開業籌備所經過的三個時期，即先期籌劃期、工程建設期和預開業經營管理籌備期。第一部分：酒店項目前期籌劃需要考慮的問題酒店項目前期籌劃將促使酒店決策者和預開業籌備的經營管理者全盤考慮一下幾個問題：（一）：酒店究竟是為誰建造的 進行酒店項目的前期籌劃時，要首先考慮的是酒店是為誰建造的？是為客人建造的嗎？看似簡單的問題仔細想想就不那么簡單了。 很明顯，不同的客人有不同的需求，客人會根據個性化的需求

14、來尋找適合自己的酒店。影響客人消費行為的可能有價格因素、地理位置因素、個性化差異因素、習慣性因素等多種原因。對酒店而言，在實施項目工程前，必須遵守“先定位，再選擇”的原則，明確酒店市場的市場定位，明確酒店是為哪些層次的客人服務的。 要做出準確的市場定位，就要了解酒店所在地區域有什么樣的市場需求，未來的客源結構是怎樣的？如果酒店位于城市的中心商務區或交通樞紐帶，客人大部分有商務旅游需求，那么，酒店最好定位為商務酒店；如果酒店位于旅游勝地或風景區，旅游客流量比較大，那么，酒店最好定位為度假型酒店；如果酒店周邊有大量的長住商旅或會議展覽的客源需求，那么，酒店很可能定位為公寓酒店或會議型酒店。（二）：

15、如何開發合理的酒店產品 適合目標市場的產品才是酒店作為企業生存和發展的根本。通俗地說，客人最喜歡消費的產品也就是合理的產品。在確定了酒店的市場定位和經營范圍后，要把其主要產品按照不同的定位和客人的需求進行仔細分析，對客房、會議設施、餐飲設施、公共區域的規模和比例進行合理調配，集中發揮資源優勢，最大限度地滿足客人的需要。 在構建產品結構時，還有考慮到酒店運營的經濟性，對于預期能夠獲利較大的酒店產品要相應的加大投入，保證酒店有足夠的市場競爭力。（三）：酒店企業需要實現什么樣的目標 酒店企業需要實現什么樣的目標呢？ 對酒店業主來說，這個目標就是酒店在未來的經營中能取得怎樣的經濟效益和社會效益，具體體

16、現在酒店項目的投資回報、有形資產的保值增值和無形資產的形成這幾個方面。 對酒店的預開業經營管理和未來的經營者來說，這個目標就是有多個短期目標組成的，它包括酒店剛剛進入市場的培育期、業務拓展期和經營成熟期等不同時期的目標。每一個階段的目標所帶來的收益是不同的。在酒店市場培養期，如果酒店業主要求管理者實現一定的經營利潤，這是不現實的。因為在這個時期，酒店的主要任務是樹立品牌形象，盡量擴大客源市場，其運營管理成本和人力資源成本相對會高些。當酒店經過一兩年的市場培育期進入到業務拓展期和經營成熟期后，其市場形象已經確立，經營管理模式相對固定，收益能力日趨穩定，實現相應的經濟任務也就水到渠成了。（四）：酒

17、店業主和未來經營者對酒店的心理預期有何不同 在這一問題上，酒店業主和未來經營管理者的心態是不同的：酒店業主更多地看中的是經營結果，他是從宏觀上把握和解決問題；而酒店的經營者由于市場的不斷變化和實際的經營壓力，則更多地重視經營目標的實現過程，他是從微觀上處理問題的。心理預期不同，行為方式就會有所不同，這就需要酒店業主和經營管理者都要站在對方的角度考慮問題，按照酒店的客觀發展規律辦事，為酒店的長遠發展考慮，不要急于求成。（五）：如何減少酒店的投資風險每一項酒店投資就要經營風險、財務風險、又有市場風險。相對于其他行業來說，酒店項目的投資風險更大。因為酒店項目是憑借各種設備設施所提供的服務來取得收益的

18、。而服務這種產品本身具有不可儲存性，一旦投資決策失誤或旅游市場需求發生變化，酒店產品的銷售就會受阻，預期的投資效益就會無法實現，甚至虧本倒閉。因此，只要加強投資的風險管理，進行科學決策，才能降低風險帶來的損失，提供投資的經濟回報。（六）：如何合理規劃酒店項目的投資要求和投資步驟規劃酒店項目的投資要求，需要投資者做到三點:首先，是建立嚴密的投資管理程序；其次，是制定投資計劃；最后，是進行投資酒店項目的資金預算，及時籌集項目所需資金，避免由于資金不足造成半截子工程，影響投資效益?？紤]酒店項目的投資步驟時，為保證投資的有序性和有效性，需要確立酒店項目投資管理的程序和方法：步驟一，是項目的預可行性研究

19、。在正式確定投資意向前，進行必要的可行性研究。步驟二，根據投資意向進行可行性研究，要求制定出若干個投資方案以供篩選。步驟三，是逐一篩選投資方案，對每一個方案進行經濟評價，最終選出最優方案。步驟四，是制定詳細的投資計劃，監督資金合理使用。（七）：酒店經營中如何平衡業主、管理者和員工之間的利益酒店是由業主、管理者和員工三部分人員組成的一個團隊共同經營的。酒店經營目標的角度來說，這個團隊的利益是一致的，他們都期望酒店能在市場上得到豐厚的經濟和社會效益。但從單個群體的個人目標出發，他們的利益又有所不同，主要表現為：（1）對于酒店業主來說，他們是酒店的投資者和所有者，所有業主都會把酒店的投資行為最為是一

20、種期待回保的經濟手段來進行市場化操作。業主的利益在某種程度上說，就是酒店能否成功走向產業化發展道路、能否快速收回投資且帶來收益和回報，但這種期待有一定風險，其中有市場經營風險也有金融風險。從整體上講，酒店業是一個高投入而相對地產出的行業，中高檔酒店的投資回收期一般要七八年。當酒店的現金流支付不了經營成本、管理費用、稅金、折舊、貸款利息等費用而不能產生一定的利潤的話，就意味著項目虧損，如果這種虧損不能得到及時控制和改變的話，很可能會使投資失敗。（2） 大多數酒店的管理者都是酒店業的職業經理人，他們的利益一方面是獲得薪水和超額完成經濟指標的物質獎勵，另一方面是在業內得到更好的發展。（3） 員工的基

21、本利益是有工資、福利和各種保險，能參加專業培訓、獲得職位升遷等。平衡業主、管理者和員工之間的利益關系，需要業主按照酒店的經濟規律辦事，給管理者充分授權；管理者盡其所能發揮才干，擴大市場份額，降低成本和費用支出，創造更多的利潤，并關注員工的職業生涯規劃設計；員工在崗敬業，為客人提供優質服務，建立酒店良好的聲譽。簡言之，平衡這三部分人員利益的最佳方法，就是在酒店的經營中，大家統一思想、齊心協力，提高營業收入和利潤，不斷把酒店市場這“蛋糕”做大，實現三贏。（八）：酒店前期籌劃對后期經營有何影響酒店的前期籌劃能幫助決策者決定企業的市場發展規劃、預測籌建中可能出現的問題，在一定程度上減少未來工作中的諸多

22、不確定因素。經營酒店雖然始終會有一些不能預見的情況出現，但完善的前期籌劃確實可以幫助酒店的預開業籌備者建立有利于酒店日后經營的目標和準則。任何一個酒店，從項目策劃立項到正式營業，都要經過復雜縝密的籌建過程，這個過程的主線是酒店建設期、籌備開業期和正式營業期。酒店的前期籌劃作為整個主線的基礎，對酒店的后期籌備惡化正式經營等工作將產生決定性的影響。在酒店的前期籌劃中所涉及的具體內容，如酒店的市場定位準確與否，將直接決定酒店的客源結構和營銷策略；籌劃建造的功能和布局將決定其產品的基本架構和流線是否合理；酒店籌建期間可選用的地面、墻面等建筑裝修、裝飾材料的性能，將與開業后的清潔保養費用高低息息相關；酒店籌劃選型的各種工程機械設備的質量和使用年限等，將直接影響這些設備的后期維修保養費用的高低，酒店前期的節能規劃，將決定后期能源費用的多少已經是否適應綠色酒店的發展要求；酒店籌劃前期的市場調研是否正確，也將對酒店后期經營產生重大影響。