1、高檔寫字樓項目商務(wù)合作建議書2011-5-10目 錄第一部分 XX策劃綜合地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)第二部分 關(guān)于合作方式第三部分 關(guān)于服務(wù)內(nèi)容第四部分：關(guān)于服務(wù)團隊第五部分：關(guān)于取費標準及付款方式附件部分：需要貴司提供之資料 第一部分 XX策劃綜合地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)XX策劃綜合地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)，以多年服務(wù)于萬科、萬通、華遠、建業(yè)等大型知名品牌開發(fā)企業(yè)的經(jīng)驗，全面整合北京、上海、深圳、XX等地優(yōu)勢專業(yè)資源，專設(shè)前期顧問服務(wù)部、品牌推廣服務(wù)部和銷售顧問服務(wù)部，為開發(fā)企業(yè)量身定做，首創(chuàng)地產(chǎn)項目全流程服務(wù)平臺，為開發(fā)企業(yè)提供開發(fā)戰(zhàn)略、項目可行性研究、項目前期策劃、建筑規(guī)劃顧問、營銷推廣和銷售代理等全方面綜合服務(wù)。我們不僅是
2、策劃公司、廣告公司和顧問公司，更是全程服務(wù)于開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項目的戰(zhàn)略性綜合合作伙伴。XX策劃地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)部分案例n 前期策劃顧問項目l n 廣告推廣項目l n 企業(yè)戰(zhàn)略及品牌形象設(shè)計l XX地產(chǎn)機構(gòu)核心競爭力對房地產(chǎn)顧問、廣告策劃、營銷顧問進行有效整合，是我們的核心競爭力；為戰(zhàn)略合作伙伴互補，贏得最理想的市場份額，釋放最大的價值，是我們的發(fā)展目標。差異化路線：現(xiàn)今的市場已是“大同世界”，XX策劃相信產(chǎn)品與人一樣都有自己身的獨特性，都是與眾不同的，XX策劃以非同尋常的眼光洞悉著他人難以發(fā)覺的產(chǎn)品特性，從而找出產(chǎn)品與眾不同的靈魂所在， 量身定制原則：XX策劃不贊成以“流水線式”的生產(chǎn)方式生產(chǎn)出“智
3、慧產(chǎn)品”的運作方式。XX策劃從不以隨波逐流的平庸操作手法對待每個項目，一直以來一貫堅持每個項目均為其量身定制的原則。第二部分 關(guān)于合作方式XXXX策劃為河南首家全流程綜合地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)，服務(wù)范圍包括房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略策劃、房地產(chǎn)企業(yè)投資顧問、房地產(chǎn)企業(yè)品牌形象設(shè)計、房地產(chǎn)市場研究、房地產(chǎn)項目可行性分析、房地產(chǎn)項目前期策劃、房地產(chǎn)項目廣告推廣、房地產(chǎn)項目銷售代理等涵蓋房地產(chǎn)投資和開發(fā)各階段的全方位服務(wù)。通過長期實踐經(jīng)驗的積累，XX摸索出一整套完整的輔助開發(fā)企業(yè)進行項目投資和開發(fā)的綜合性服務(wù)體系，我司現(xiàn)已與河南煤化集團龍城建設(shè)投資公司、河南煤化集團XX置業(yè)公司、河南昌建地產(chǎn)發(fā)展有限公司、河南宋慶齡基
4、金會等大型集團公司結(jié)成深度戰(zhàn)略合作伙伴。根據(jù)河南XX置業(yè)有限公司實際需要，我司為XX置業(yè)東區(qū)寫字樓項目提供項目用地分析、宏觀環(huán)境分析、寫字樓市場研究、可比性典型案例研究、發(fā)展戰(zhàn)略建議、規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書、設(shè)計院配合對接等日常事務(wù)性及專業(yè)性工作。第三部分 關(guān)于服務(wù)內(nèi)容1、市場研究 XX市經(jīng)濟運行分析 XX市城市規(guī)劃分析 XX市城市建設(shè)分析 政府宏觀調(diào)控政策分析 XX市寫字樓市場分析XX寫字樓銷售狀況分析區(qū)域分布及區(qū)域特點XX市寫字樓分類XX市寫字樓現(xiàn)狀分析XX市典型寫字樓項目分析 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治觯ㄖ饕槍︵崠|新區(qū)和金水區(qū)）區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展簡介區(qū)域?qū)懽謽欠诸悈^(qū)域?qū)懽謽卿N售狀況區(qū)域?qū)懽謽亲赓U狀況區(qū)域?qū)?/p>
5、字樓客群結(jié)構(gòu)區(qū)域?qū)懽謽前咐治?市場給予本案的啟示2、項目本體分析 地塊現(xiàn)狀分析地理位置面積、范圍 規(guī)劃條件地形地貌分析 地塊所在區(qū)域分析 區(qū)位概況分析 交通概況分析 周邊配套分析 景觀資源分析 項目SWOT分析 優(yōu)勢劣勢機遇競爭3、可比性案例研究 國際及國內(nèi)典型案例分析 項目投資開發(fā)組合 項目基礎(chǔ)經(jīng)濟指標 項目整體市場定位 項目整體規(guī)劃設(shè)計 項目建筑設(shè)計分析 項目景觀設(shè)計分析 項目功能布局分析 項目產(chǎn)品細節(jié)分析 項目硬件配套分析 項目軟件配套分析 項目商業(yè)設(shè)施分析 項目成功之處分析 項目不足之處分析4、項目發(fā)展建議 項目發(fā)展戰(zhàn)略 項目定位 客戶定位 形象定位 產(chǎn)品定位 功能比例 物業(yè)發(fā)展建議
6、l 寫字樓辦公部分 平面布置 建筑設(shè)計 建筑風(fēng)格 其它l 商業(yè)設(shè)施部分 目標客戶定位 項目基本定位建議 商業(yè)主題、體量等建議 項目細化建議 商業(yè)各業(yè)態(tài)可行性建議 商業(yè)各業(yè)態(tài)比例原則性建議 初步租戶組合建議（結(jié)合樓層主題） 各業(yè)態(tài)示意品牌建議 項目整體租金收益建議 其他有助于提升該零售商業(yè)成功的附加因素 5、財務(wù)分析 項目投資估算（需甲方配合提供土地等相關(guān)成本） 項目租售周期及收益測算 項目發(fā)展財務(wù)/投資回報分析 投資回收期 q 敏感性分析 項目財務(wù)評價 6、項目建筑規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書6.1項目概況6.1.1項目區(qū)位6.1.2交通狀況6.1.3周邊資源6.1.4規(guī)模指標6.1.5規(guī)劃要求6.2規(guī)劃設(shè)
7、計的基本原則7.2.1項目定位6.2.1.1 定位總策略6.2.1.2 項目形象定位6.2.1.3 物業(yè)配比建議6.2.1.4 分物業(yè)發(fā)展策略6.2.1.5 寫字樓定位6.2.1.6 商業(yè)定位6.2.2總體規(guī)劃6.2.2.1 規(guī)劃原則6.2.2.2 規(guī)劃要點6.2.2.3 規(guī)劃理念6.2.2.4 規(guī)劃方案示意6.2.2.5 形象打造63分物業(yè)產(chǎn)品設(shè)計建議6.3.1寫字樓設(shè)計要點建議6.3.1.1 寫字樓設(shè)計原則6.3.1.2 立面形象6.3.1.3 公共空間6.3.1.4 公共配套6.3.1.5 產(chǎn)品靈活劃分6.3.1.6 層高建議6.3.1.7 成本控制6.3.2商業(yè)設(shè)計要點建議6.3.2.
8、1 業(yè)態(tài)建議6.3.2.2 立面形象6.3.2.3 內(nèi)部空間6.3.2.4 其他7、規(guī)劃設(shè)計方案跟蹤調(diào)整（免費） 整體規(guī)劃設(shè)計思路溝通 建筑立面設(shè)計溝通調(diào)整 景觀設(shè)計部分溝通調(diào)整 產(chǎn)品劃分溝通調(diào)整 項目硬件配套溝通調(diào)整 項目軟件配套溝通調(diào)整 項目公共空間溝通調(diào)整 商業(yè)設(shè)施內(nèi)部交通流線溝通調(diào)整 商業(yè)設(shè)施內(nèi)部劃分溝通調(diào)整第四部分：關(guān)于服務(wù)團隊 依靠XX知識平臺和內(nèi)部、外部專家團隊，提供專業(yè)化的研究成果。1、項目執(zhí)行委員會 人力配備5位以上專業(yè)人士組成 崗位職責(zé)調(diào)配公司資源探討技術(shù)思路評審顧問報告監(jiān)督服務(wù)品質(zhì)2、項目經(jīng)理 人力配備1位資深項目經(jīng)理 崗位職責(zé)實施項目管理全程項目跟進研究成果成文關(guān)鍵節(jié)點
9、回報3、市場研究人員 人力配備3-4位專業(yè)市場研究人員 崗位職責(zé)收集基礎(chǔ)資料分析相關(guān)信息深入訪談客戶基礎(chǔ)研究成文第五部分：關(guān)于取費標準及付款方式為感謝貴司對我司的垂青，我司將為貴司提供最全面的專業(yè)服務(wù)，包括市場研究、項目分析、可比性典型案例研究、發(fā)展戰(zhàn)略建議、項目建筑規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書、設(shè)計院配合對接等日常事務(wù)性及專業(yè)性工作。本次顧問服務(wù)以規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書提交作為服務(wù)最終時間節(jié)點，后期設(shè)計院配合對接作為XX和集團戰(zhàn)略性合作的日常性工作內(nèi)容，給予免費配合。策劃服務(wù)工作計劃：甲方應(yīng)于本合同簽訂之日起5個工作日內(nèi)，向乙方提供制作報告所需的所有相關(guān)資料（詳見附件一）。如果甲方未能在前述約定的時間內(nèi)提供資料的
10、，則乙方遞交最終報告的時間相應(yīng)順延。同時，甲方應(yīng)保證所有資料的合法性、有效性。 自甲、乙雙方正式簽署合同且收到甲方第一筆付款之日起80個工作日內(nèi)，乙方向甲方提供策劃方案初稿（服務(wù)內(nèi)容15項，不包括項目建筑規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書）。自甲、乙雙方正式簽署合同且收到甲方第一筆付款之日起90個工作日內(nèi)，乙方向甲方指定的建筑師或建筑行提交項目建筑規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書（服務(wù)內(nèi)容6）。自乙方向甲方指定的建筑師或建筑行提交項目建筑規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書開始，乙方同設(shè)計單位及時和充分的溝通，對規(guī)劃設(shè)計單位階段性設(shè)計方案進行評審，并提出合理性的調(diào)整建議，等待規(guī)劃設(shè)計方案的最終確定。針對貴公司全面策劃服務(wù)取費基本標準為：項目總體策劃服務(wù)
11、費：35萬元具體付款方式如下：合同簽訂之日起五個工作日內(nèi)支付首款人民幣壹拾萬零伍仟圓整（RMB105,000），即項目策劃服務(wù)費總金額的30%。第二筆費用于項目策劃方案初稿（服務(wù)內(nèi)容15項，不包括項目建筑規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書）遞交以后的五個工作日內(nèi)支付人民幣壹拾肆萬圓整（RMB 140,000），即項目策劃服務(wù)費總金額的40%。余款人民幣壹拾萬零伍仟圓整（RMB105,000），即合同總金額的30%，在乙方向甲方指定的建筑師或建筑行提交項目建筑規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書（服務(wù)內(nèi)容6）以后的五個工作日內(nèi)支付。 自乙方向甲方指定的建筑師或建筑行提交項目建筑規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書開始，乙方同設(shè)計單位及時和充分的溝通，對規(guī)劃設(shè)
12、計單位階段性設(shè)計方案進行評審，并提出合理性的調(diào)整建議，保證項目規(guī)劃設(shè)計方案準確順利執(zhí)行，等待規(guī)劃設(shè)計方案的最終確定。附件部分：需要貴司提供之資料 為了便于項目合作事宜的進一步操作，我司需要貴司提供如下的有關(guān)該項目的基本資料：(包括但不限于) 地塊紅線圖 土地使用條件及成本 周邊區(qū)域的最新規(guī)劃 其他相關(guān)政府規(guī)劃文件 目 錄第一章 總 論1第一節(jié) 項目概述1第二節(jié) 可行性研究的依據(jù)3第三節(jié) 可行性研究的范圍和內(nèi)容3第五節(jié) 技術(shù)經(jīng)濟指標4第二章 項目背景和建設(shè)的必要性5第一節(jié) 項目提出的背景5第二節(jié) 項目建設(shè)的必要性7第三章需求分析及服務(wù)規(guī)模與標準9第一節(jié)需求分析9第二節(jié)服務(wù)規(guī)模與標準10第四章項目
13、選址及建設(shè)條件13第一節(jié) 項目選址13第二節(jié)項目區(qū)自然條件13第三節(jié)項目區(qū)社會經(jīng)濟條件18第四節(jié)項目區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施狀況20第五章規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)方案23第一節(jié) 設(shè)計依據(jù)和目標23第二節(jié) 規(guī)劃方案分析25第三節(jié) 建設(shè)方案31第六章消 防46第七章環(huán)保和勞動安全衛(wèi)生47第一節(jié) 環(huán)境保護47第二節(jié) 勞動安全衛(wèi)生48第三節(jié) 建議50第八章節(jié)能分析52第一節(jié) 概 述52第二節(jié) 節(jié)能設(shè)計依據(jù)52第三節(jié) 能耗分析53第四節(jié) 節(jié)能措施54第九章項目組織管理和實施進度58第一節(jié) 項目組織管理58第二節(jié)進度計劃安排60第十章招投標方案62第一節(jié)招標管理62第二節(jié)項目招標基本情況65第十一章投資估算與資金籌措66第一節(jié) 投資估算66第二節(jié) 資金籌措70第十二章效益分析71第一節(jié) 經(jīng)濟效益71第二節(jié) 社會效益73第十三章結(jié) 論75
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