招商華僑城別墅區商業街設計指引書(50頁）.doc
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招商華僑城別墅區商業街設計指引書(50頁）.doc
1、招商華僑城別墅區商業街設計指引書招商華僑城別墅區商業街設計指引書 一、 商業項目定位 二、 商業主題定位 三、 商業市場定位 四、 商業建筑形態 五、 商業業態組合 六、 商業面積配比 七、 商業項目的收益模式 八、 平面布局以及交通組織 九、 商業項目經營思路 一一. .項目回顧項目回顧 1.1.市場調研部分：市場調研部分： 1.11.1 本項目商業影響因素分析本項目商業影響因素分析 1)1) 對驅車時間的靈敏度分析對驅車時間的靈敏度分析 商業業態商業業態 驅車時間靈敏度分析驅車時間靈敏度分析 購買特色商品 對驅車時間的敏感度較弱； 愿意耗時 30 分鐘的達到 4 成二； 愿意耗時一小時或更
2、長時間的達到 4 成三； 要求耗時在 30 分鐘以下的為一成五。 特色休閑、運動 驅車時間的靈敏度弱； 愿意耗時 30 分鐘的為兩成九； 耗時一小時或更長時間的達到五成九； 要求耗時在 30 分鐘以下的僅為一成二； 特色餐飲 對驅車時間的敏感度較強； 20 分鐘左右車程為臨界點； 五成一的受訪者表示會經常去； 三成九的受訪者會考慮去； 酒店式公寓 對驅車時間較為敏感強； 20 分鐘車程為臨界點； 六成七的客戶期望在 20 分鐘以內； 二十分鐘以上明顯減少； 社區配套商業 對時間敏感非常強； 一般為五分鐘車程； 1020 分鐘的步行時程； 從車程時間的敏感性分析來看，驅車時間對本項目各業態的影響
3、（由弱到強）： 特色休閑、運動購買特色商特色休閑、運動購買特色商品特色餐飲酒店式公寓社區配套品特色餐飲酒店式公寓社區配套 2)2) 在在 2020 分鐘分鐘6060 分鐘的車程時間內各商業業態的分鐘的車程時間內各商業業態的影響程度影響程度分析分析 3) 商業業態商業業態 影響程度影響程度分析分析 購買特色商品 選擇此時間段的受訪者達到 60%強，市場 潛在參與度較高； 特色休閑、運動 選擇此時間段受訪者達到五成七，市場 潛在參與度較高； 特色餐飲 選擇此時間段受訪者達到九成，市場潛 在參與度非常高； 酒店式公寓 選擇 20 分鐘以上僅為三成三； 選擇 1020 分鐘的為五成； 項目市場潛在參與度高，但市場消費者 分布范圍受到限制； 社區配套商業 選擇 20 分鐘以上車程者少 從 20 分鐘60 分鐘車程的時間段來看，各商業業態，市場影響程度（或潛在參與系 數）從高到低為： 特色餐飲購買特色
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