1、深圳項目一期公寓啟動會匯報 非標準化項目 一、項目運營思路 二、方案報批承諾 三、產品定位篇 四、設計方案篇 五、目標成本篇 六、工程策劃篇 七、客服風險篇 八、物業服務篇 九、稅務籌劃篇 十、項目承諾 項目概況及分期示意本期開發節奏整體運營節奏評審意見及落地情況1 項目運營思路 項目整體鳥瞰 展示區展示區 用地面積：3.33萬 總建筑面積：22.14萬 可售面積：13.74萬 返還公寓面積：2萬 商業、綠地商業、綠地 700米塔米塔 辦公、酒店、樂園辦公、酒店、樂園 一期 用地面積：32.19萬 總建筑面積：180萬 計容建筑面積：127萬 全項目 公寓（一期）16.1萬（20182021）

2、公寓（二期）15.9萬（20192022）商業、綠地 2.1萬（20182020）幼兒園、學校 3.8萬（20192021）公交首末站、公建 1.8萬（20192022）338米辦公（三期）16.7萬（20222027）商業、250米辦公（一期）30萬（20192024）商業、200/150米辦公（一期）20.3萬（20192024）700米辦公、酒店、樂園、SONY（一期）35.2萬（20182027）展示展示區區 1.2項目開發節奏 1.2.1項目開發節奏 一期公寓 地塊 產品形態 開工 預售時間 竣備時間 交付時間 西地塊 公寓1#、2#2019/3/1 2019/8/30 2021/1

3、0/30 2021/11/15 2021/12/30 公寓5#、6#2019/9/30 2021/11/30 公寓3#、4#2019/10/30 1#2#3#4#5#6#7#8#9#第一批 第三批 第二批 可售商業：總面積6800，總貨值6.12億，預計預售時間為2020年初。1.全盤運營計劃：地塊總貨值80.81億，利潤率12.04%，銷售周期1.5年。2019年供貨74.69億，簽約50.66億，回款41.39億，銷售凈利率10%；2020年供貨6.12億，簽約30.15億，回款38.8億，銷售凈利率15.3%。2.拿地特殊要求：根據土地協議全項目部分辦公、公寓、商業需自持10年（詳見后表

4、），另外全年期自持不計容地下商業90000、持有國際學校產權9000，需返還公寓20000、辦公10000（本期含返還公寓20000）。3.操盤/并表：100%操盤并表。1.3整體運營思路 1.3.1整體運營思路 1.3整體運營思路 1.3.1整體運營思路 1.3整體運營思路 1.3.1整體運營思路 配套細項目錄配套細項目錄 序號序號 物業類型物業類型 建筑面積（）建筑面積（）獨立占地面積（）獨立占地面積（）備注備注 1 2727班國際學校班國際學校 9000 12204 面積下限要求 2 1212班幼兒園班幼兒園 3200 3600 面積下限要求 3 戶外劇場戶外劇場 0 2000 4 小型

5、美術館小型美術館/藝術展廳藝術展廳 2000 0 5 演藝中心演藝中心/劇院劇院 3500 0 6 其他公共管理與服務設施其他公共管理與服務設施 10000 5000 2處合計面積，其中1處獨立占地 7 會議展覽中心會議展覽中心 20000 0 8 圖書館圖書館 5000 0 9 青少年活動中心青少年活動中心 2000 0 10 其他交通設施其他交通設施 500 0 11 公交首末站公交首末站 6600 0 12 公廁公廁 240 0 2處合計面積 13 社區管理用房社區管理用房 300 0 14 社區服務中心社區服務中心 1500 0 15 文化活動中心文化活動中心 8000 0 16 社區

6、健康服務中心社區健康服務中心 1000 0 17 社區體育活動場地社區體育活動場地 0 3000 18 小型汽車充電站小型汽車充電站 2200 0 2處合計面積 19 社會停車場社會停車場 0 0 2處分別車位280個和210個 合計合計 7504075040 2580425804 注：另需于綠地下附設建面4500的變電站，不計容。4.土地成本分攤（以下僅含土地出讓金）：全周期自持土地成本按10000元/分攤(地上商業176000、地下商業90000、國際學校9000)；10年自持可售部分按18000 元/分攤(辦公432572、公寓27700、酒店50000）；剩余的土地成本分攤至全項目可售

7、部分，可售單方28855元/，其中一期分得土地成本39.63億。5.不可售建造成本分攤：返還公寓部分（20000）的建造成本分攤至一期公寓分期（本期）。返還配套部分（66040各類公建配套及4500不計容變電站）建造成本預估約5億元，按建筑面積分攤至所有可售部分+自持10年部分+全周期自持部分，建筑單方約400元/，其中一期分攤約6000萬。按照以上成本分攤方式，本期利潤率為12.04%。建議按副主席會議決策及各分期的土地屬性分攤地價。1.3整體運營思路 1.3.1整體運營思路 1.7運營預審會意見及落地情況 序號 運營預審會意見 落地情況 1 建議細化展示區位置、參觀動線，如展示區為整個項目

8、共用請說明 已增加專項說明，本展示區為全項目公用 2 燃氣費用是否含在目標成本中？燃氣費用已含在目標成本中 3 客服篇提示的分批交付請在工程篇中體現 分批交付已考慮并在工程和客服風險篇統一 4 請項目明確還建的部分是否可以抵稅 可以抵稅 5 請重點說明成本分攤的規則 已調整 方案報批情況 2 方案報批承諾 1、項目詳藍及規劃方案分別于4月16號、5月22號與區規劃局領導溝通匯報；5月15號、5月18號與區長等相關領導溝通匯報；2、5月2號、5月19號與市長等相關部門領導溝通匯報，再次深化的方案市長已認可。2.方案報批承諾 2.1.1方案報批承諾 一一 期期 3 產品定位篇 評審意見及落地情況

9、產品前期定位 價格規劃 營銷效率 序號 產品定位預審會意見 落地情況 1 總平：最大化利用景觀資源，下沉式會所設置；已調整 2 產品：投資型產品面積控制在40-90，資產配置型產品面積控制在90-250，合理優化各戶型布局規劃；已調整 3.1產品定位預審會意見及意見落地情況 3.2.1土地屬性分析 3.2產品前期定位 項目位于深圳市龍崗副中心大運新城核心區位，規劃紅利逐漸釋放，交通及生活配套日趨完善，“產學研”格局已基本形成，項目土地屬性為“新城商務”,正處于由快速上升階段向成熟階段發展 評判指標 板塊相關發展的描述 規劃發展 產業發展 產業規劃能級；產業類型；大型企業/500強進駐 以工業為

10、代表的第二產業占主導，產值超億元的重點企業近400家，世界500強企業2家 規劃 規劃能級 深圳副中心，東部中心 交通 交通樞紐、軌道 深圳東站、地鐵3號線 14、16號線（規劃）人口 人口密度；人口流向 5517人/km，人口凈流入 資源和配套 商業、教育、醫療、景觀、文體 教育、醫療、景觀及文體配套齊全，商業配套相對較薄弱 市場發展 市場容量 新房成交規模；標桿房企進駐情況 近三年公寓年均成交量15萬 萬科、恒大、中糧、星河、卓越等眾多標桿房企已經進駐 房價水平 新房均價 公寓均價3.8萬元/房價漲幅 新房價格漲幅 近三年年均漲幅23%需求層次 需求層次 剛需類；中低端投資需求 地房價比

11、地房價比 1：2.2 開發空間 可供土地 可供土地體量較大 龍崗副中心龍崗副中心 3.2.2項目定位前提 3.2產品前期定位 一、項目類型：1.1 項目類型 城市級別 一線城市 項目區位 新城核心 土地屬性 新城商務 發展周期 快速發展期 定位類別 非標準化 產品線標準 經營目標 品質為主，流速為輔 項目類別 全新市場新項目 二、本體分析（首期公寓）：2.1 地塊指標 用地面積 33299 計容面積 151200 實際可售面積 130555 建筑密度 23%容積率 4.83 2.2 規劃 限制條件細項 20000公寓作為返還公寓。限制條件 地塊圖示 3.2產品前期定位 四、市場格局：4.1 市

12、場格局 市場類型 外生型市場 競爭格局 全市競爭 供求基調 供過于求 市場容量 約71萬（2017全市公寓去化體量）在售庫存 約130萬 去化周期 約22個月 潛在新增供應 約191萬(2018-2019年)期間實際競爭體量 4.2 供求結構 面積段 20以下 20-40 40-60 60-80 80-100 100-120 120-140 140-160 160-180 180以上 說明 供應情況 1%36%26%14%12%4%7%0%0%0%全市公寓市場發展態勢良好，2017年市場表現供不應求，但由于庫存量較大，整體去化周期維持在較高水平；供求結構以80作為分界線，供求情況整體以80以下

13、投資型產品為主，其中80以上產品成交情況良好。成交情況 0%14%32%18%18%5%7%1%0%5%3.2.2項目定位前提 3.2產品前期定位 四、市場格局：4.3 龍中-大運主要競品 項目名稱 競品戶型 面積 占比 單價（萬）總價（萬）贈送 2017年去化率 流速 去化能力 價格年增長率 產品亮點說明 恒大城市之光 1房 35 12.50%3.5 約122.5 0%100%52套/月 2017單盤去化約5.06萬 0%帶精裝、小戶型、龍崗首個情景式空中樂活街區 1房 39 50.00%3.4 約132.6 0%73.08%152套/月 1房 48 25.00%3.4 約163.2 0%6

14、7.63%70套/月 2房 71 12.50%3.3 約234.3 0%21.79%11套/月 中糧祥云 1房 30-38 23.70%3.5 約119 0%73.96%71套/月 2017單盤去化約5.11萬 0%帶精裝、小戶型、城市綜合體 1房 48 17.78%3.5 約168 0%69.91%50套/月 1房 50-55 32.02%3.4 約178.5 0%62.47%81套/月 2房 66-67 20.58%3.3 約237.6 0%27.20%22套/月 3房 89 5.93%3.2 約284.8 0%19.44%5套/月 啟迪協信科技園 1房 56 5.10%3.3 約184.

15、8 0%100%5套/月 2017單盤去化約5.85萬 0%帶精裝，集產業、創業、商業、社區于一體產城綜合體 2房 66 14.90%3.5 約231 0%96.05%9套/月 2房 73 19.61%3.5 約255.5 0%94.00%11套/月 3房 92-100 60.39%3.4 約326.4 0%63.64%24套/月 3.2.2項目定位前提 3.2產品前期定位 三、客群落位：3.2 競品客群 資產配置型項目 嘉里前海中心、前海金融中心、深圳中心天元、華潤前海中心 關內（前海、福田）主要以資產配資型客戶為主，關外（龍崗、龍華、寶安等）主要以投資增值型客戶為主 投資增值型項目 恒大城

16、市之光、中糧祥云、啟迪協信科技園 3.3 客群調研 客戶分類 資產配置客戶 投資增值客戶 分析落位 客戶占比 60%40%功能需求 1-4房 1-2房 3.2.2項目定位前提 3.2產品前期定位 四、市場格局：4.3 市區-典型競品 項目名稱 競品戶型 面積 占比 單價（萬）總價（萬）贈送 2017年去化率 流速 去化能力 價格年增長率 產品亮點說明 瑧灣匯 3+1房 260 73%11.6 約3039 3%-5%100%50套/月 2017單盤去化約7.73萬 0%（2017年 全部售罄）超大型 城市綜合體 3+1房 310 27%11 約3410 100%35套/月 卓越前海壹號 1房 8

17、2-96 38%10.8 約980 0%100%10套/月 2017單盤去化約4.6萬 1%1、天際公寓 2、WELL健康認證公寓 2房 100-132 32%10.9 約1300 0%100%10套/月 3房 145-207 17%11 約1800 0%95%8套/月 4房 260-286 5%11 約3000 0%45%6套/月 4.4 市場綜述 市區供應產品主要以資產配置型產品為主，受區域配套成熟度較高及住宅“限購”政策影響，2017年公寓成交表現較為良好；深圳市區入市產品主要以100以上的戶型產品為主，項目所處區域均為深圳市核心區位，價格在10萬元/以上。3.2.2項目定位前提 3.2

18、產品前期定位 3.2.3項目定位邏輯 1、新城核心土地（項目成熟初期）+資產配置型客戶為主，投資增值型客戶為輔+競爭市場供過于求；2、核心地段+稀缺資源，定位為品質型項目，結合貨值目標及地塊較差資源，投資型產品作為補充。3.2產品前期定位 3.2.4項目最終定位建議 公寓產品 戶型區間面積 戶型區間套數 戶型區間套數占比 戶型區間總面積 戶型區間積占比 目標客戶 資產配置型公寓 260 88 6.40%22995.72 17.61%資產配置型客戶 180 108 7.85%19278.1 14.77%160 104 7.56%16526.38 12.66%125 54 3.92%6693.44

19、 5.13%93 104 7.56%9644.83 7.39%合計 458 33.28%75138.47 57.55%投資增值型公寓 40 255 18.53%10218.38 7.83%投資增值型客戶 60 459 33.36%27930.54 21.39%85 204 14.83%17267.25 13.23%合計 918 66.72%55416.17 42.45%總計 1376 130554.64 1#、2#（90-184戶型）高層：13248（1#）超高層：19614（2#）總貨值:18.73億 預計2019年8月供貨 第二批 第一批 第三批 3.3價格規劃 3.3.整體推盤情況 5#

20、、6#（41-88戶型）超高層：55416（5-6#）5-6#總貨值:30.48億 預計2019年9月供貨 3#、4#（260-262）超高層：42277（3-4#）總貨值:25.48億 預計2019年10月供貨 1#2#3#4#5#6#7#8#9#第一批 第三批 第二批 可售商業：總面積6800，總貨值6.12億，預計預售時間為2020年初。2019年8月首開公寓一期第一批次（1#、2#），總貨值18.73億；第一批次目標當年去化16.86億，去化率約90%，利潤率約10%；第一批次預計當年去化高層90，超高層90%。3.3價格規劃 2019年首批推盤 批次 產品類型 樓棟 套數 總面積 單

21、價 總價 去化 目標 利潤率 第一 批次 高層 1#84 13248 57000 6.8 16.86 10%超高層 2#156 19614 57000 10.06 合計 240 32862 16.86 匯總 3.3.2首年首批推盤情況 1#2#3#4#5#6#7#8#9#第一批 第三批 第二批 年度 銷售面積 銷售簽約金額 億元 分業態簽約 銷售時間 均價 元/銷售凈利潤率 2019年 90019 50.66 高層 11923 2019.08 57000 10%超高層 78096 2019.08 56164 2020年 47334 30.15 高層 1325 2020.01 57000 15.

22、3%超高層 39211 2020.01 59356 底商 6800 2020.01 90000 3.3.3分年度利潤率 3.3價格規劃 3.3價格規劃 3.3.目標分解 銷售目標分解：項目從2019年8月開始發售，2020年年末發售完畢，共計1年5個月，預計總貨值80.81億元 80.81億，利潤率 12.04%總目標 2020年 供貨：6.12億 簽約：30.15億 回款：38.81億 利潤率：15.3%2019年 供貨：80.81億 簽約：50.66億 回款：41.39億 利潤率：10%3.4營銷效率 3.4.1營銷效率 類別 計算方法 費率 總計 2019年 2020年 年度產品銷售額（

23、單位：萬）-808078 506585 301493 銷售相關費用（含企劃費用、代理傭金、中介傭金）-2.90%26101 15383 10719 營建成本（營銷設施建造費）比例 營建成本/銷售相關費用 0.60%5093 3001 2091 運營費用 展示區運營相關費用 企劃費用比例 企劃費用/銷售相關費用 0.60%5093 3001 2091 代理、分銷傭金 傭金/銷售相關費用 0.50%3183 1876 1307 轉介傭金 關外較遠區域渠道轉介費用 1.20%12732 7504 5229 3.5精裝定位 3.5.1市場精裝對標 分類 區域 項目 主力戶型 銷售均價 萬元/對外裝修

24、報價 實際裝修成本 具體裝修情況 40-80 南山 塘朗城二期 31-86 6.5 3000元/2000元/品牌：耶魯、漢斯格雅、霍尼韋爾、TOTO、國產西門子、德曼等；類型：外墻、入戶門鎖五金、墻面地板天花、燈具、廚電、衛浴潔具、臥室衣柜、空調、可視對講系統等；福田 寶樹臺 43-57 8 5000元/2200元/品牌：TOTO、漢斯格雅、西門子、進口德曼、伊萊克斯等；類型：外墻、入戶門鎖五金、墻面地板天花、廚電、燈具、衛浴潔具、臥室衣柜、空調、可視對講門禁等；龍崗 恒大城市之光 35-71 3.5 4000元/2000元/品牌：TOTO、小米、亞太天能、格力、德曼等 類型：入戶門鎖五金、墻

25、面地板天花、燈具、廚電、衛浴潔具、臥室衣柜、家電；名居廣場 32-87 3.6 3000元/1500元/品牌：西門子、圣象、TOTO、歐普、科勒等；100-200 南山 卓越前海壹號 110-286 11 10000元/6000元/品牌：Warendorf、Miele、Honeywell、德國高儀等 類型：外墻、智能定制入戶門、墻面地板天花、廚電、衛浴潔具、臥室衣柜、中央空調、智能燈光、定制智能家居系統；悅璽公寓 122-210 10000元/6000元/品牌：Miele、Dombracht當代、漢斯格雅、艾特、TOTO、進口西門子等；類型：外墻、智能入戶門、墻面地板天花、廚電、衛浴潔具、臥室

26、衣柜、燈具、新風系統、中央空調、可視智能門禁等；福田 東海國際公寓 115-250 12 10000元/5000元/品牌：美國KOHLER、德國進口西門子、日本DAIKIN大金等；類型：外墻、入戶門鎖五金、墻面地板天花、廚電、衛浴潔具、臥室衣柜、燈具、中央空調；250 南山 深圳灣一號 209-614 20 20000元/10000元/品牌：GARDESA、DORNBRACHT、FRANK、VILLEROYBOCH或其他同級品牌電器、進口石材；類型：外墻、裝甲門、墻面地板天花、地漏、廚電、衛浴潔具、燈具燈飾、臥室衣柜、中央空調、泰創定制智能家居系統；瑧灣匯 250-310 13 10000元/

27、7000元/品牌：德國進口GAGGENAU、博世、博朗高、日本Rinnai、進口三菱、Honeywell霍尼韋爾等 類型：入戶門鎖五金、墻面地板天花、廚電、衛浴潔具、燈具、臥室衣柜、外墻 中心天元 210-550 10000元/8000元/品牌：POGGENPOHL、GAGGENAU、比利時BUCALUS、唯寶（V&B）、KOHLER等 類型：外墻、入戶門鎖五金、墻面地板天花、廚電、衛浴潔具、地漏、燈具、臥室衣柜、ipad集成控制智能家居系統 3.5精裝定位 3.5.1精裝定位 公寓一期精裝配置建議 戶型面積 對應樓棟 精裝修成本 建議(元/）定位 41-88 5#、6#2500 投資型公寓：

28、注重收納和實用，適當控制成本，提供一定軟裝，便于投資客返租 90-184 1-2#、4#5000 舒適型公寓：注重品質感受，選用國際一線廚衛品牌；260-262 3#7000 樓王公寓：注重特色化定制及國際一線設計師風格，選用頂級廚衛。1#2#3#4#5#6#7#8#9#第一批：41-88 第三批：90-184 第二批：41-88 3.6展示區定位 營銷 中心 展示區及看樓通道 臨時樣板房：41、64、88各一套。實體樣板房：1#、2#、3#共計8套樣板房，面積90-262不等。車行看樓動線：客戶駕車通過大運路、青春路等到達項目停車場，通過主入口及景觀展示區到達售樓處。人行看樓動線：客戶通過青

29、春路通過主入口及景觀展示區到達售樓處。內部看樓動線：客戶到達售樓處登記介紹區域沙盤項目沙盤去往售樓處三層參觀異地樣板房（小戶型）看房車去往地塊三層實體樣板房（中大戶型）返回售樓處一層洽談區。大運路 黃閣路 青春路 龍飛達道 4 設計方案篇 評審意見及落地情況 項目經濟總覽 產品研發 展示區設計 4.1設計方案預審會意見及意見落地情況 序號 設計方案預審會意見 落地情況 1 1.T3 戶型（1）轉角套2-F 客廳與主臥位置對調（2）北側2-G 戶型優化，次臥面積壓縮，客廳擴大，餐廳獨立 2.T4 戶型 北側小戶型2-D 衣帽間適當壓縮，書房擴大 3.戶型應滿足集團功能空間模塊最小尺寸要求；已修改

30、并確認 2 規劃（1）核算各項經濟技術指標，明確可售比、停車效率、得房率（2）點式與大戶型公寓注意分區設計，互不干擾 已完善 3 補充深化設計內容 a.豎向設計及分析 b.補充首層入戶方式的設計 c.人行、車行、消防車道結合景觀進一步優化 d.補充地庫平面，考慮超大車位設計 e.補充相應配套用房設計 d.立面意向補充優化 已補充，并將在未來繼續深化 4.2項目經濟總覽 總圖及總經濟技術指標 技術經濟指標 項目 一期（02-03）備注 用地面積 33299 容積率 4.83 建筑面積 221439.88 其中 地上 160799.88 其中 商業 6800.00 銷售公寓 130554.64 返

31、還公寓 20645.24 配套 2800.00 社區管理用房300、社區服務中心1500、社區健康服務中心1000、變電與垃圾 地下 60640.00 其中 非人防機動車庫設備 59175.52 非機動車庫 1464.48 按2/輛估算 機動車 1574 其中 地上 89 地下 1485 非機動車 814 三類區域，公寓1輛/100，商業1.5輛/100 其中 地上 81 地下 733 停車效率 37.84 可售比 62.03%不含返還公寓和配套 萬平米塔樓投影面積 14.75 建筑密度 23.42%綠地率 35.00%4.3產品研發 產品研發說明 產品規劃：以下沉會所為核心，四棟大戶型公寓依

32、托景觀形成相對獨立的島式居住空間，具有封閉性、私屬性和品質性；四棟主樓錯落有致，以理性靈動的朝向獲取最佳景觀視野。根據不同視野資源，不同高度資源，布置九十至兩百六戶型，挖掘戶型溢價。同時兩棟小戶型公寓位于北側，互不干擾，形成圍合空間。4.3產品研發 產品研發說明 視覺角度分析 4.3產品研發 產品研發說明 視覺高度分析 4.3產品研發 產品研發說明 視覺高度分析 4.3產品研發 產品研發說明 視覺高度分析 4.3產品研發 出入口、交通、消防分析 登高場地 消防車道 4.3產品研發 地庫分析 地下會所 地下 60640.00 其中 非人防機動車庫設備 59175.52 非機動車庫 1464.48

33、 按2/輛估算 機動車 1574 其中 地上 89 地下 1485 非機動車 814 三類區域，公寓1輛/100，商業1.5輛/100 其中 地上 81 地下 732 停車效率 39.84 超大車位 戶型分布示意圖 4.3產品研發 小戶型公寓 返還公寓 5#6#74m(22F)戶型配比指標 大戶型公寓 戶型區間面積 戶型細分面積 戶型區間套數 戶型區間套數占比 戶型區間總面積 戶型區間積占比 戶型細分套數 戶型細分套數占比 戶型細分總面積 戶型細分面積占比 形式 260 260.48 88 6.40%22995.72 17.61%44 3.20%11461.12 8.78%T2,180m，層高

34、3.6m 262.15 44 3.20%11534.6 8.84%T2,180m，層高3.6m 180 175.84 108 7.85%19278.1 14.77%28 2.03%4923.52 3.77%T3,100m，層高3.3m 175.1 28 2.03%4902.8 3.76%T3,100m，層高3.3m 184.12 26 1.89%4787.12 3.67%T4轉T3,145m，層高3.3m 179.41 26 1.89%4664.66 3.57%T4轉T3,145m，層高3.3m 160 159.67 104 7.56%16526.38 12.66%39 2.83%6227.1

35、3 4.77%T4,145m，層高3.3m 157.91 39 2.83%6158.49 4.72%T4,145m，層高3.3m 160.14 13 0.94%2081.82 1.59%T4轉T3,145m，層高3.3m 158.38 13 0.94%2058.94 1.58%T4轉T3,145m，層高3.3m 125 122.2 54 3.92%6693.44 5.13%28 2.03%3421.6 2.62%T3,100m，層高3.3m 125.84 26 1.89%3271.84 2.51%T4轉T3,145m，層高3.3m 93 89.72 104 7.56%9644.83 7.39%

36、39 2.83%3499.08 2.68%T4,145m，層高3.3m 95.62 39 2.83%3729.18 2.86%T4,145m，層高3.3m 89.98 13 0.94%1169.74 0.90%T4轉T3,145m，層高3.3m 95.91 13 0.94%1246.83 0.96%T4轉T3,145m，層高3.3m 合計 458 33.28%75138.47 57.55%458 33.28%75138.47 57.55%小戶型公寓 40 41.35 255 18.53%10218.38 7.83%153 11.12%6326.76 4.85%層高3m 38.15 102 7.

37、41%3891.62 2.98%層高3m 60 60.15 459 33.36%27930.54 21.39%204 14.83%12270.63 9.40%層高3m 58.35 102 7.41%5951.53 4.56%層高3m 63.45 153 11.12%9708.38 7.44%層高3m 85 81.88 204 14.83%17267.25 13.23%51 3.71%4175.72 3.20%層高3m 82.28 51 3.71%4196.40 3.21%層高3m 86.76 51 3.71%4424.59 3.39%層高3m 87.66 51 3.71%4470.54 3.4

38、2%層高3m 合計 918 66.72%55416.17 42.45%918 66.72%55416.17 42.45%總計 1376 130554.64 1376 130554.64 戶型分布示意圖 4.3產品研發 戶型配比指標 大戶型公寓 戶型區間面積 戶型細分面積 戶型區間套數 戶型區間套數占比 戶型區間總面積 戶型區間積占比 戶型細分套數 戶型細分套數占比 戶型細分總面積 戶型細分面積占比 形式 260 260.48 88 6.40%22995.72 17.61%44 3.20%11461.12 8.78%T2,180m，層高3.6m 262.15 44 3.20%11534.6 8.

39、84%T2,180m，層高3.6m 180 175.84 108 7.85%19278.1 14.77%28 2.03%4923.52 3.77%T3,100m，層高3.3m 175.1 28 2.03%4902.8 3.76%T3,100m，層高3.3m 184.12 26 1.89%4787.12 3.67%T4轉T3,145m，層高3.3m 179.41 26 1.89%4664.66 3.57%T4轉T3,145m，層高3.3m 160 159.67 104 7.56%16526.38 12.66%39 2.83%6227.13 4.77%T4,145m，層高3.3m 157.91 3

40、9 2.83%6158.49 4.72%T4,145m，層高3.3m 160.14 13 0.94%2081.82 1.59%T4轉T3,145m，層高3.3m 158.38 13 0.94%2058.94 1.58%T4轉T3,145m，層高3.3m 125 122.2 54 3.92%6693.44 5.13%28 2.03%3421.6 2.62%T3,100m，層高3.3m 125.84 26 1.89%3271.84 2.51%T4轉T3,145m，層高3.3m 93 89.72 104 7.56%9644.83 7.39%39 2.83%3499.08 2.68%T4,145m，層

41、高3.3m 95.62 39 2.83%3729.18 2.86%T4,145m，層高3.3m 89.98 13 0.94%1169.74 0.90%T4轉T3,145m，層高3.3m 95.91 13 0.94%1246.83 0.96%T4轉T3,145m，層高3.3m 合計 458 33.28%75138.47 57.55%458 33.28%75138.47 57.55%小戶型公寓 40 41.35 255 18.53%10218.38 7.83%153 11.12%6326.76 4.85%層高3m 38.15 102 7.41%3891.62 2.98%層高3m 60 60.15

42、459 33.36%27930.54 21.39%204 14.83%12270.63 9.40%層高3m 58.35 102 7.41%5951.53 4.56%層高3m 63.45 153 11.12%9708.38 7.44%層高3m 85 81.88 204 14.83%17267.25 13.23%51 3.71%4175.72 3.20%層高3m 82.28 51 3.71%4196.40 3.21%層高3m 86.76 51 3.71%4424.59 3.39%層高3m 87.66 51 3.71%4470.54 3.42%層高3m 合計 918 66.72%55416.17 4

43、2.45%918 66.72%55416.17 42.45%總計 1376 130554.64 1376 130554.64 4.3產品研發 大戶型分布示意圖(對比方案一)4#145m 3#180m 1#100m 2#145m 戶型配比指標 大戶型公寓 戶型區間面積 戶型細分面積 戶型區間套數 戶型區間套數占比 戶型區間總面積 戶型區間積占比 戶型細分套數 戶型細分套數占比 戶型細分總面積 戶型細分面積占比 形式 260 260.48 88 6.46%22995.72 17.63%44 3.23%11461.12 8.79%3#，T2,180m，層高3.6m 262.15 44 3.23%11

44、534.6 8.84%3#，T2,180m，層高3.6m 180 175.84 134 9.83%24003.99 18.41%28 2.05%4923.52 3.78%1#，T3，100m，層高3.6m 175.1 28 2.05%4902.8 3.76%1#，T3，100m，層高3.6m 184.12 13 0.95%2393.56 1.84%2#，T4轉T3，145m，層高3.6m 179.41 13 0.95%2332.33 1.79%2#，T4轉T3，145m，層高3.6m 184.12 26 1.91%4787.12 3.67%4#，T4轉T3，145m，層高3.6m 179.41

45、 26 1.91%4664.66 3.58%4#，T4轉T3，145m，層高3.6m 160 160.14 78 5.72%12422.28 9.53%26 1.91%4163.64 3.19%2#，T4轉T3，145m，層高3.6m 158.38 26 1.91%4117.88 3.16%2#，T4轉T3，145m，層高3.6m 160.14 13 0.95%2081.82 1.60%4#，T4轉T3，145m，層高3.6m 158.38 13 0.95%2058.94 1.58%4#，T4轉T3，145m，層高3.6m 125 122.2 67 4.92%8329.36 6.39%28 2

46、.05%3421.6 2.62%1#，T3，100m，層高3.6m 125.84 13 0.95%1635.92 1.25%2#，T4轉T3，145m，層高3.6m 125.84 26 1.91%3271.84 2.51%4#，T4轉T3，145m，層高3.6m 93 89.98 78 5.72%7249.71 5.56%26 1.91%2339.48 1.79%2#，T4轉T3，145m，層高3.6m 95.91 26 1.91%2493.66 1.91%2#，T4轉T3，145m，層高3.6m 89.98 13 0.95%1169.74 0.90%4#，T4轉T3，145m，層高3.6m

47、95.91 13 0.95%1246.83 0.96%4#，T4轉T3，145m，層高3.6m 合計 445 32.65%75001.06 57.51%445 32.65%75001.06 57.51%小戶型公寓 40 41.35 255 18.71%10218.38 7.84%153 11.23%6326.76 4.85%層高3m 38.15 102 7.48%3891.62 2.98%層高3m 60 60.15 459 0.00%27930.54 21.42%204 14.97%12270.63 9.41%層高3m 58.35 102 7.48%5951.53 4.56%層高3m 63.4

48、5 153 11.23%9708.38 7.44%層高3m 85 81.88 204 14.97%17267.25 13.24%51 3.74%4175.72 3.20%層高3m 82.28 51 3.74%4196.40 3.22%層高3m 86.76 51 3.74%4424.59 3.39%層高3m 87.66 51 3.74%4470.54 3.43%層高3m 合計 918 67.35%55416.17 42.49%918 67.35%55416.17 42.49%總計 1363 100.00%130417.23 100.00%1363 100.00%130417.23 100.00%

49、4.3產品研發 大戶型分布示意圖(對比方案二)4#145m 3#180m 1#145m 2#100m 戶型配比指標 大戶型公寓 戶型區間面積 戶型細分面積 戶型區間套數 戶型區間套數占比 戶型區間總面積 戶型區間積占比 戶型細分套數 戶型細分套數占比 戶型細分總面積 戶型細分面積占比 形式 260 260.48 88 6.39%22995.72 17.55%44 3.19%11461.12 8.75%3#，T2,180m，層高3.6m 262.15 44 3.19%11534.6 8.80%3#，T2,180m，層高3.6m 180 184.12 104 7.55%18903.56 14.42

50、%26 1.89%4787.12 3.65%1#，T4轉T3，145m，層高3.6m 179.41 26 1.89%4664.66 3.56%1#，T4轉T3，145m，層高3.6m 184.12 26 1.89%4787.12 3.65%4#，T4轉T3，145m，層高3.6m 179.41 26 1.89%4664.66 3.56%4#，T4轉T3，145m，層高3.6m 160 160.14 108 7.84%17173.76 13.10%13 0.94%2081.82 1.59%1#，T4轉T3，145m，層高3.6m 13 0.94%2058.94 1.57%1#，T4轉T3，145

51、m，層高3.6m 158.38 28 2.03%4470.76 3.41%2#，T4，100m，層高3.6m 159.67 157.91 28 2.03%4421.48 3.37%2#，T4，100m，層高3.6m 160.14 13 0.94%2081.82 1.59%4#，T4轉T3，145m，層高3.6m 13 0.94%2058.94 1.57%4#，T4轉T3，145m，層高3.6m 158.38 125 125.84 52 3.77%6543.68 4.99%26 1.89%3271.84 2.50%1#，T4轉T3，145m，層高3.6m 26 1.89%3271.84 2.50

52、%4#，T4轉T3，145m，層高3.6m 125.84 93 89.98 108 7.84%10022.66 7.65%13 0.94%1169.74 0.89%T4,145m，層高3.3m 95.91 13 0.94%1246.83 0.95%T4,145m，層高3.3m 89.72 28 2.03%2512.16 1.92%T4轉T3,145m，層高3.3m 95.62 28 2.03%2677.36 2.04%89.98 13 0.94%1169.74 0.89%95.91 13 0.94%1246.83 0.95%T4轉T3,145m，層高3.3m 合計 460 33.38%7563

53、9.38 57.72%460 33.38%75639.38 57.72%小戶型公寓 40 41.35 255 27.78%10218.38 7.80%153 11.10%6326.76 4.83%層高3m 38.15 102 7.40%3891.62 2.97%層高3m 60 60.15 459 33.31%27930.54 21.31%204 14.80%12270.63 9.36%層高3m 58.35 102 7.40%5951.53 4.54%層高3m 63.45 153 11.10%9708.38 7.41%層高3m 85 81.88 204 14.80%17267.25 13.18%

54、51 3.70%4175.72 3.19%層高3m 82.28 51 3.70%4196.40 3.20%層高3m 86.76 51 3.70%4424.59 3.38%層高3m 87.66 51 3.70%4470.54 3.41%層高3m 合計 918 66.62%55416.17 42.28%918 66.62%55416.17 42.28%總計 1378 100.00%131055.55 100.00%1378 100.00%131055.55 100.00%標準層戶型分析 4.3產品研發 5#6#小戶型 標準層戶型分析 4.3產品研發 超高層CBD景觀 層疊山景景觀 3#樓（樓王）景

55、觀示意 大運中心景觀 標準層戶型分析 4.3產品研發 3#T2 建筑面積260.48m2 套內面積175.47m2 建筑面積262.15m2 套內面積176.60m2 標準層戶型分析 4.3產品研發 3#T2 標準層戶型分析 4.3產品研發 3#T2 標準層戶型分析 4.3產品研發 轉角橫廳實景拼合 3#T2 標準層戶型分析 4.3產品研發 轉角陽臺實景拼合 3#T2 標準層戶型分析 4.3產品研發 3#T2 4.3.6標準層戶型分析 4.3產品研發 3#T2 4.3.6標準層戶型分析 4.3產品研發 超高層CBD景觀 大運中心景觀 層疊山景景觀 1#、2#、4#樓景觀示意 超高層CBD景觀

56、標準層戶型分析 4.3產品研發 1#T3 1-C 1-B 1-A 建筑面積122.34m2 套內面積89.53m2 建筑面積175.09m2 套內面積128.13m2 建筑面積175.82m2 套內面積128.67m2 標準層戶型分析 4.3產品研發 2#T4 2-D 2-C 2-A 2-B 建筑面積160.22m2 套內面積114.37m2 建筑面積159.44m2 套內面積113.81m2 建筑面積89.59m2 套內面積63.95m2 建筑面積95.48m2 套內面積68.16m2 標準層戶型分析 4.3產品研發 4#T4轉T3 T4 低區 4-D 4-C 4-A 4-B 建筑面積95.

57、83m2 套內面積68.16m2 建筑面積160.80m2 套內面積114.37m2 建筑面積90.59m2 套內面積64.43m2 建筑面積159.97m2 套內面積113.78m2 標準層戶型分析 4.3產品研發 4#T4轉T3 T3(高區）方案一 4-G 4-F 4-E 建筑面積184.60m2 套內面積131.30m2 建筑面積179.26m2 套內面積127.50m2 建筑面積125.89m2 套內面積89.54m2 標準層戶型分析 4.3產品研發 4#T4轉T3 T3(高區）方案二 4-G 4-E 4-F 建筑面積184.75m2 套內面積131.30m2 建筑面積177.30m2

58、 套內面積126.00m2 建筑面積125.99m2 套內面積89.54m2 4.3.8豎向、立面、剖面分析 4.3產品研發 180m 145m 145m 100m 128m 128m 10.2m 小戶型 小戶型 T4-T3 T2 T4 T3 返還 1#2#3#4#5#6#4.3.8豎向、立面、剖面分析 4.3產品研發 4.3產品研發 項目和集團指標對比 計算指標分析 項目指標 集團指標 備注 柱網 8.1m 大柱網（7.88.4）*（7.88.4）m 滿足 層高 3m（5#、6#），3.3m（1#、2#、4#），3.6m（3#），地下3.9m 140，2.9m；地庫3.6-3.7m 考慮本項

59、目品質和客研定位 萬平米塔樓投影面積 676.57 停車效率(總地下室面積/地下車位數)39.84 萬平塔樓投影面積2000，停車效率36.9/輛 本項目用地形狀與六棟主樓全剪力墻影響 人防區占地庫比例-停車配比（住宅分攤車位/住宅可售面積*100）1 住宅可售比 63%75%地塊內含不可售返還公寓20000和配套2800。立面意向 4.3產品研發 大戶型公寓 立面意向 4.3產品研發 大戶型公寓 立面意向 4.3產品研發 小戶型公寓 立面意向 4.3產品研發 商業裙房 室內 4.3產品研發 大堂 室內 4.3產品研發 架空 室內 4.3產品研發 景觀 4.3產品研發 景觀 4.3產品研發 5

60、 目標成本篇 評審意見及落地情況 產品配置標準 目標成本 5.1 目標成本預審會意見及意見落地情況 目標成本預審會意見 落地情況 軟性指標與利潤率掛鉤，同意地區公司方案；因產品非標，硬性指標需再對比調減。按集團意見進行差異分析，降低硬性指標成本 序號 科目 特征指標 配置標準 1 外立面裝飾工程 1300元/m2 整體考慮單元式幕墻，2 外立面門窗工程 1200元/m2 局部考慮消防救援窗 3 入戶門工程 6000元/樘 入戶門為裝甲門，含智能鎖3000元/套 4 大堂裝飾工程 8000元/m2 按照8000元/m2，天棚頂面石膏，地面、墻面考慮部分石材與金屬裝飾條，考慮裝飾燈 5 地下大堂裝

61、飾工程 3500元/m2 天棚頂面刷乳膠漆；墻、地面瓷磚；電梯門頭石材線條裝飾。6 公共部位裝飾工程 3500元/m2 天棚頂面刷乳膠漆；墻、地面瓷磚；電梯門頭石材線條裝飾。7 安防工程 5000元/戶 含彩色可視對講、紅外監控、人車智能識別、五方通話、等 8 戶內精裝標準 4300元/m2 戶型區間由小到大對應精裝標準分別為：2500元/m2、5000元/m2、7000元/m2 9 園林景觀工程 1000元/m2 按景觀面積1000元/m2，不含綜合管網（硬質鋪裝及水景較多，綜合考慮下沉會所及泛大堂）5.2產品配置標準 5.2.1產品配置標準 5.3.1目標成本組成 5.3目標成本 科目 目

62、標成本（萬元）相對特征指標目標單位成本（元/單位）相對建筑面積目標 單方成本（元/平米）備注 1、土地費用 408,931 29,772 25,431 2、開發費用 8,514 384 384 3、建安費用 172,002 12,522 7,767 前期工程 1,659 75 75 產品類型-高層 11,466 8,655 8,655 其中：建筑工程 1,592 1,200 1,200 戶內裝飾 5,696 5,000 4,300 中戶型：5000元/m2 產品類型超高層 106,573 9,084 7,519 其中：建筑工程 18,624 1,350 1,350 戶內裝飾 52,720 2,

63、500/5,000/7,000 4,300 產品類型-地下車庫 27,135 5,174 5,174 公共配套設施 6,784 2,800 2,800 含6000萬全地塊還配攤入 園林景觀工程 3,500 1,000 158 市政配套設施 12,263 554 554 4、營建費用 4,800 216 216 總貨值千分之六 評審意見及落地情況 工程管理目標 項目概況 施工總體策劃 風險管理 6 工程策劃篇 6.1工程策劃預審會意見及意見落地情況 序號 工程策劃預審會意見 落地情況 1 目前場地內廢棄玻璃建筑物、構筑物及地表硬化路面破除計劃 南面廢棄玻璃建筑物及地表硬化砼路面2018.7.30

64、前拆除完成 2 公寓銷售批次劃分 與營銷溝通后，分3批次取得預售 3 用地紅線、基坑邊線、地庫邊線在總平圖上表示 與設計確認后，補充填寫完成 4 土方開挖根據施工節奏分塊表示 已分塊分區表示土方的開挖順序 5 精裝修方案及點位圖于主體結構到達標準層前確認 與設計溝通達成一致，精裝修出圖在主體結構達到標準層前（2019年2月前）6 人貨梯具體布置位置，于標準層平面圖上表示 已在平面圖表示，合理布置人貨梯位置 6.2工程管理目標 6.2.1工程管理目標 維度 序號 目標描述 目標值 備注 進度管理目標 1 節點延誤率 低于10%一、二級節點 2 節點達成率 100%一、二級節點 質量管理目標 3

65、在建評估成績 83.5分以上（達到預售節點前）85分以上（達到預售節點后）安全文明管理目標 4 安全生產評估成績 80分以上 5 文明施工評估成績 80分以上 交付管理目標 6 品質排查 85分以上 7 交付評估 85分以上 8 交付驗收 85分以上 維保管理目標 9 維保及時率 100%10 維保完工率 100%11 按戶結單率 85%6.3項目概況 6.3.1項目概況 龍飛大道 深圳市體育運動學校 啟迪協信 佳兆業 如意路 榮超中心 大運路 黃閣路 大運中心 奧林 華府 天健城 N 中海凱驪 廣電中心 一一 期期 周邊方位 道路名稱 道路寬度 現 狀 東側 黃閣路 6車道（80米）城市主干

66、路，可用 西側 龍飛大道 8車道（70米）城市主干路，可用 南側 青春路/大運路 4車道（40/36米）城市次干路，可用 北側 如意路 8車道（65米）城市主干路，可用 注：項目周邊道路均為已建成市政道路，其中北面、西面、東面均為城注：項目周邊道路均為已建成市政道路，其中北面、西面、東面均為城市主干道，后續若考慮在城市主干道增設道口，需提前與交委部門溝通市主干道，后續若考慮在城市主干道增設道口，需提前與交委部門溝通 周邊方位 周邊狀況描述 周邊狀況分析 東側 奧林華府、天健城 對我司施工無影響 西側 深圳市體育運動學校、啟迪協信 對我司施工無影響 南側 大運中心、廣電中心 廣電中心距我司紅線范

67、圍3米；大運中心對我司施工無影響 北側 佳兆業、榮超中心、中海凱驪酒店 中海凱驪酒店、佳兆業、榮超中心對我司施工無影響 青春路（東北西南）大運路（東南西北）龍飛大道（南北）大運路（南北）黃閣路（北南）如意路（西東）中海凱驪酒店 深圳廣電中心 6.3項目概況 通往大運路 如意路 通往青春路 飛龍大道 N 6.4施工總體策劃 6.4.1總平面策劃與標段劃分（土方開挖階段）說明：1、先支護同時挖土，后打樁。土方開發順序分、區塊（區塊為優先預售樓棟）。一期公寓使用、號出入口，出入口可供一、二期共同使用。2、土方大面積見底后挖出號坡道，剩余號坡道運輸余土以及樁基設備。9臺挖機，60臺運輸車。3、東側邊坡

68、采用階梯式放坡，在臺階位置設置臨時通行道路。號坡道土方車輛向南通往青春路，若對展示區及營銷中心開放有不利影響，可向東通往大運路。4、坡道設置避開塔樓，土方開挖以塔樓區域優先，以便盡早穿插塔樓基礎施工。5、每個坡道口開設大門并設置洗車槽。1#C6015 R=50m 2#C6015 R=50m 3#C6015 R=50m 5#C6015 R=50m 7#C6015 R=60m 6#C6015 R=60m 4#C6520 R=60m 裙樓封頂 后拆除 6.4施工總體策劃 6.4.1總平面策劃與標段劃分（地下室施工階段）說明：1、一期公寓施工階段共布置7臺塔吊，并在地下室底板設置后，施工區作為材料加工

69、場及堆場。2、1#、2#、3#塔吊擬采用C6015，臂長50m；4#塔吊綜合考慮建筑高度和材料運輸效率，擬采用C6520，臂長60m；6#、7#塔吊選用C6015，臂長60m。3、優先施工塔樓區域和地下室外圍，以便盡早完成地下室回填形成場內環形道路。臨時道路 N 停泵點 臨時停泵點 6.4施工總體策劃 6.4.1總平面策劃與標段劃分（地下室施工階段）交通組織說明：1、地下室施工階段對場地西側坡頂及南側基坑頂硬化，利用號和號出口形成貫通的臨時道路。（西側建議）2、沿著臨時道路布置停泵點，并在市政道路旁邊設置臨時停泵點，提高混凝土澆筑的靈活性和效率。3、地下室階段材料主要通過塔吊吊運至材料堆場及加

70、工場（底板基礎材料可通過號出口坡道運送至基坑底）。4、先搶塔樓及周邊地下室結構，保證預售節點，再分區完成純地下室結構 臨時道路 停泵點 1#電梯 2#電梯 3#電梯 4#電梯 5#電梯 6#電梯 6.4施工總體策劃 6.4.1總平面策劃與標段劃分（主體結構階段）說明：1、主體施工階段拆除3#塔吊，保留6臺塔吊。2、結構施工至7層安裝施工電梯，施工電梯采用SCD200/200雙籠電梯，每棟一臺。3、地下室外墻回填后，沿地下室周邊形成場內環形道路。利用場內消防通道進行場內材料運輸。地下室施工通道及材料堆載區，預先進行鋼管架回頂加固，并與模板架分開設置。4、材料堆場轉移至場內環形道路旁邊，每棟塔樓設

71、置一個堆場及加工場。5、停泵點沿場內道路臨建塔樓布置，每棟樓下布置一處停泵點。園林示范區園林示范區 6.4施工總體策劃 6.4.1總平面策劃與標段劃分（精裝施工階段）裝飾裝修材料堆場 砌體材料堆場 幕墻、機電等材料堆場 臨時道路 1#電梯 2#電梯 3#電梯 4#電梯 5#電梯 6#電梯 說明：1、場內道路和主體結構保持一致，二期地下室已完成，可以增設、兩個出口。2、每棟塔樓設置一臺SCD200/200雙籠電梯，靠近施工電梯的道路旁設置砌體、幕墻、裝飾裝修材料堆場（部分裝修材料布置在樓層內或有避雨的位置）。4、機電安裝庫房及加工場設置在地下室負一層。5、從場地中央向周邊開始地下室頂板回填，依次

72、插入管線、道路、園林等工程。精裝修集中加工區 園林示范區園林示范區 6 5 3 4 2 1 7 8 9 6.4.2預售進度策劃 6.4施工總體策劃 批次 樓號 類型 開工（地下室墊層）預售 進度要求 取得 預售許可證 第一 批次 1#、2#7#30F/42F/2F 公寓/商業 2019/3/1 2019/8/25 2019/8/30 第二 批次 5#、6#39F/2F 公寓/商業 2019/3/1 2019/9/25 2019/9/30 第三 批次 3#、4#8#、9#48F/42F/2F/1F 公寓/商業 2019/3/1 2019/10/25 2019/10/30 支護及土方 樁基 結構2

73、/3 地下室 3.5個月個月 3.5個月個月 正負零 1個月個月 5個月個月 2019.8.25 2019.3.30 2019.2.28 2018.10.15 2018.7.1 主體完成10層，砌筑開始進場施工，主體封頂后60天內完成砌筑施工 砌筑至10層，內抹灰開始施工，砌筑完成30天內抹灰完成 管井砌筑時同時進行抹灰、涂料施工，保證豎向管道施工工作面 2018/5/30項目啟動會 2018/3/28地勘進場施工 2018/6/5基坑支護設計完成 2018/5/13基坑支護部分地勘報告完成 2018/5/20基坑支護設計定標 2018/8/1基坑支護施工（無證施工）2018/10/15樁基施

74、工（分區打樁、分塊移交）（無證施工）2018/7/15土方開挖（辦理提前介入）結構封頂30天，電梯、防火門開始進場施工 結構7層開始安裝人貨電梯 電梯機房施工完成后，電梯安裝開始施工 標準層施工時間控制在5天/層 外幕墻封閉5層后公區、室內精裝修（干作業）進場施工 結構3層開始安裝爬架 2019/2/20精裝修方案確認（主體結構到達標準層前）內墻抹灰施工至10層，精裝修（濕作業）進場施工 低區幕墻完成30%，景觀工程、室外綜合管網進場施工 6.4.3工序穿插 6.4施工總體策劃 主體結構55%，幕墻搭設防護棚分段施工 砌筑施工時，機電同步進場施工 2018/6/15 工程樁試樁 2018/12

75、/25 底板墊層及樁基檢測 6.4施工總體策劃 6.4.3進度管理策劃 建設開發關鍵節點計劃 工程分區 土地獲取 取得規劃方案批復文件 通過項目啟動會 取得建設工程規劃許可證 施工圖設計完成 完成土建總包定標 取得施工許可證 開工 售樓處、樣板房交付 取得預售許可證 主體結構封頂 外立面裝飾工程完工 計劃入賬奮斗版時間 消防驗收 規劃驗收 取得竣工備案證 交付 1（1、2、7#樓）2017/12 2018/9/30 2018/5/30 2018/12/20 2018/8/30 2018/9/30 2018/12/30 2019/3/1 2019/5/30 2019/8/30 2019/10/3

76、0 2020/10/30 2020/10/30 2021/10/30 2021/10/30 2021/10/30 2021/11/15 2（5、6#樓）同上 2019/9/30 2019/11/30 2020/11/30 2020/11/30 同上 2021/12/30 3（3、4、8、9樓）同上 2019/10/30 2019/12/30 2020/12/30 2020/12/30 同上 2021/11/30 1、因本項目為一期全部開發，同步開工，同時驗收竣備。竣備完成后2個月內進行交付。2、項目交付前無結構改造，精裝修竣備及交付。3、按照地下2層，地上248層（180米），從進場開工至竣備

77、，橫跨3個春節。竣備時間為2021年10月30日，從開工到竣備總工期為3年。6.4施工總體策劃 6.4.4工程重難點分析 風險點 解決方案 地下溶洞發育程度大；地下巖面起伏大，最大高差約為100米 根據地勘報告，當地專家論證；參考周邊項目類似經驗，選取合適的樁基形式及支護形式；超前鉆二次詳勘（大樁一樁多孔）巖溶巖隙發達，5米連續巖面，超前鉆多加深12米 溶洞區樁基成孔 邊打樁、邊處理溶洞（回填片石、粘土混合物，不斷沖擊密實）斜巖成樁、偏樁 回填片石沖擊，過程控制糾偏 土方開挖及爆破 土方約40萬方，龍崗土場飽和，運往惠州，計劃120天，溝通協調明爆手續辦理 項目紅線范圍內有大量綠植，部分信號塔

78、、燈塔、電箱、燃氣管、電力管 先集中遷移綠植部分，后遷移地面附著物、管線進行遷移，加強基坑監測 地下水位為49.8米，周邊建筑物大部分已完成建設，基坑開挖需降水 選擇合適的降水方式，設觀測井觀測地下水降水 現狀混凝土停車場及遺留玻璃盒子建筑物等 遺留玻璃盒子建筑物于2018年7月30日前拆除完成，一期公寓范圍內管線與相關單位指定保護方案，混凝土路面停車場于2018年7月30日前破除 基坑支護、土方開挖及降水預案描述及分析 施工預案描述 應對措施分析 1 基坑支護 基坑設計將綜合考慮安全可靠、降本增效及現場施工場地布置。支護形式：（1）南側A4-A6段（靠廣電中心一側，一層地下室）采用懸臂樁支護

79、;（2）其余部分采用樁錨支護形式（二層地下室）（3）一期公寓與二期公寓間東側、南側采用放坡形式 注：支護樁采用灌注樁，樁徑1.0m，間距1.6m；2 止水方案 支護樁外側采用水泥攪拌樁止水 3 坑中坑施工方案 電梯井等坑中坑部位，開挖施工前需要進行支護；擬采用水泥攪拌樁支護（土）、局部明爆機械開挖放坡（巖），并對坑中坑及時進行降水處理 4 土方開挖 項目需要出土約40萬方，計劃120天完成出土。現場擬布置3個出土口，9臺挖機（PC360挖機），60輛土方車。計劃6棟塔樓同時開挖，采用中心島式開挖，塔樓區域優先開挖，純地下室分區開挖。巖體、孤石，采用明爆法進行施工 5 基坑降水 沿地塊四周采用集

80、水井（布置約57個）降水，通過三級沉淀池（約8個）排入市政管網。6.4施工總體策劃 6.5 風險管理 6.5.1風險管理 風險點 原因分析 解決預案 責任人 完成時間 進度風險預測 1.龍崗地區溶洞發育率高，巖體埋深起伏大，部分區域較淺需爆破，樁基施工難度大 2.周邊建筑已建成，夜間施工、環保檢查等問題影響施工進度 1.根據地勘資料，進行樁基設計優化 2.與當地政府進行溝通，辦理相關手續，避免投訴造成的不利影響 姚攀 過程跟進 環境風險預測 1.地塊四周均為城市主干道，開設施工道口難度大，且兩處道口位于現狀公交站臺 2.地塊四周地下管線密集 1.尋找當地實力雄厚單位，溝通政府辦理開設道口，聯系

81、交委遷移公交車站 2.提前對地塊四周管線進行探查，并進行遷移或與相關部門簽訂保護方案 張海鵬姚攀 過程跟進 開發報建風險預測 1.為保證預售節點，基坑支護、土方工程為無證施工，存在政府處罰及強制停工風險；2.規劃總平報建反復修改，審批時間長 3.土地證因地價款未繳清，獲取時間延遲 4.詳藍及規劃審批時間滯后 5.航空限高影響項目整體工規證獲取 6.深圳市限價情況目前形勢嚴峻，未見松動，將對公寓價格產生影響，進而影響利潤率。1.報建程序合理穿插，加快開發報建進度；2.與當地建設監管部門保持良好溝通，避免及減少處罰；3.盡快辦理提前介入手續；4.溝通財務解決地價款繳清問題 5.溝通設計解決詳藍問題

82、 6.與航空深圳監管局溝通解決航空限高問題 7.向政府爭取更高的售價。張海鵬 黃慶 龔潔 過程跟進 客戶風險綜述：（規劃、驗收、客戶風險）7 客服風險篇 風險項 問題描述 風險等級 預控措施 規劃類 項目一期共6棟高層，其中5、6棟因底層設有開放式商業配套，因此可能無法實現與其它4棟高層統一圍閉管理；該問題將導致一個地塊業主享受差別化物業服務及后期物業管理成本增加和管理難度加大。中 1、項目盡量對5、6棟采用物理圍閉的形式進行封閉，確保與其余4棟合圍成一個整體，避免物業管理差異化；2、后期銷售階段重點公示此不利因素，將該問題列入簽約須知與銷售合同一并簽訂 驗收類 一期商業公寓設計套數1376套

83、，項目計劃接入燃氣，但按照土地性質，商業地塊開通燃氣難度較大，項目已就此問題征詢燃氣主管部門并獲取口頭意見，但該問題仍面臨諸多政策變化風險，后期如不能實現燃氣接入，將對銷售造成較大沖擊。中 1、與燃氣公司確認是否可接入及接入所需的必要條件，獲取書面意見。2、在未取得政府書面意見前，不能做任何關于燃氣的相關宣傳。客戶類 項目一期共計6棟高層，均定位為高端商務公寓，總設計戶數1376套（不含商業），根據現有計劃鋪排將統一于2021年12月30日交付，單次交付體量大，交付客戶感受及滿意度將受到一定影響。中 1、建議項目整體分3批次進行交付，以此保證項目產品品質感。7.1客戶風險綜述：（規劃、驗收、客

84、戶風險）7.1.1風險綜述 8 物業服務篇 項目綜述 競品調研及物業費用定位 物業費收支平衡及補虧 8.1項目綜述 8.1.1項目綜述 項目定位 超高層公寓+商業 物業管理模式 自有物業管理結合專業外包 管理者：世茂物業管理有限公司深圳分公司 管理服務標準 深圳市住宅物業一級服務標準（高層）管理方法 包干制 特色服務 禮賓服務、生活類增值服務、社區活動等 品質控制方法 采用三級管控方法對品質進行監控（總公司區域項目），標準體系覆蓋、循環控制的方法，項目品質管理員日查，項目經理每周現場檢查整改，區域業務部月查、夜查、品質測評考核，總公司品質部半年測評、考核。管理團隊人數 79人（含外包保安、保潔

85、）細分部門 物業副經理1人、保安主管1人、保安員32人、保潔主管1人、保潔員29人、客服主管1人、客服助理3人、物業前臺1人、工程主管1人、工程領班1人、工程技術員8人 管理面積（）總建筑面積：224766、商業：8000、公寓：150124、車庫：59842、會所：2000、配套：2800 收費面積（）商業面積：8000、公寓面積：130124 序號 項目名稱 物業類別 建筑面積（）開盤 時間 入住 時間 物業 公司 物業管理費（元/月）目前狀況 備注 1 卓越前海一號 公寓 470000 2015-04-01 2018-08-12 卓越物業 10.8元/月 銷售中 不含空調 2 萬科瑧灣匯

86、 公寓 470000 2017-02-15 2020-12 萬科物業 9.98元/月 在建 不含空調 3 深業上城 公寓 170000 2013-09-29 2016.1 深業置地（深圳）物業公司+savills 9.9元/月 出租（少量在售）不含空調 4 中心天元 公寓 140000 2016-10 2018-08 金地物業 公寓：11月 在售 不含空調 5 啟迪協信科技園 公寓 88000 2017.5.9 2018.12.31 協信天驕物業 公寓3.8元/月、辦公5元/月 開盤銷售中 不含空調 6 中糧祥云 公寓 480000 2017-10-15 預計2018-12 中糧集團深圳物業管

87、理有限公司 4.2月 在售 不含空調 7 恒大城市之光 公寓 207602.7 2018-05-12 2020-10 恒大金碧物業有限公司 3.9元/月 在售 不含空調 本項目 龍崗大運城 項目 公寓+商業 224766-世茂物業 公寓：5.5元/月 商業：8元/月 滾動開發 不含空調 8.2競品調研及物業費用定位 8.2.1競品調研及物業費用定位 8.3物業費收支平衡及補虧 8.3.1物業費收入測算表 測算項目 單價 收費面積 月度收入(元)年度總收入(元)備注 公寓 5.5元/月 130,124 679,897.9 8,158,774.8 按照95%測算 商業 8元/月 8,000 60,

88、800 729,600 按照95%測算 地下車位使用費收入 250元/個月 1600個 400,000 4,800,000 按70%測算 物業服務費總收入 1,140,697.9 13,688,374.8 物業服務費總支出 740,695.6 8,888,347.8 收支測算平衡分析 400,002 4,800,027.6 1.多元化收入經營 基于住宅入住客戶群產生的流量，衍生出對于生活、餐飲、零售等多方面需求，通過自營或是引入第三方公司合作，提供增值服務，獲取額外收入 2.收支平衡分析 物業運營成本主要來源于人工支出，后期將盡可能利用智能化和自動化手段合理配置物業人員，減少運營開支實現收支平

89、衡。9 財務篇 項目基本情況及融資分析 現金流分析 稅務測算分析 深圳市世茂新里程實業有限公司 福建世茂新里程投資發展有限公司 持股比例 100%9.1.1項目公司信息：本期啟動會地塊 9.1項目基本情況及融資分析 項目基本信息（單位：億元）總地價款 我司投入對價款 支付土地價款時間 是否并表 融資計劃 前期融資計劃 融資類型 融資金額 放款時間 239.43億 39.4339.43 /2017年12月支付50%2018年7月計劃支付50%是 表外融資 132億(已提款49.4億)2017.12 項目公司設立建議及融資建議：將項目土地進行分宗，便于后續開發貸，為融資創造條件 9.2現金流分析

90、9.2.1現金流分析 一、項目一期現金流 2018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q2累計支出-20.-1.4-23.-3.1-2.7-2.6 12.8 19.9 10.4 8.36.82.42.4累計收入-16.5 24.9 14.5 11.6 9.23.50.6收入-支出-20.-21.-45.-48.-51.-53.-41.-21.-10.-2.3 4.56.99.3-60.0-40.0-20.0-20.0 40.0 60.0不含融資 資資金峰值：金峰值：20192

91、019年第年第四四季季度度 現金現金流回正時間：流回正時間：20202020年第年第三三季度季度 2018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q2累計支出-20-1.-23-3.-2.-2.12.19.10.8.36.82.42.4累計收入-8.16.27.4-16.24.14.11.9.23.50.6收入-支出-20-13-31-26-29-32-190.811.19.26.28.31.-40.0-30.0-20.0-10.0-10.0 20.0 30.0 40.0 50.

92、0含融資 資資金峰值：金峰值：20192019年第四季度年第四季度 現金現金流回正時間：流回正時間：20192019年第四季度年第四季度 9.2.1現金流分析 9.2現金流分析 二、銷售監管資金現金流 深圳預售監管政策要求：預售款應當專款專用，由工程監理機構根據建筑工程承包合同規定的進度計劃和工程實際進度，書面通知預售款監管機構向轉讓人劃款。非經工程監理機構書面通知，預售款監管機構不得直接向轉讓人劃款。盤活方案：結合當地政策，比較多家銀行，選擇比較靈活的銀行作為監管銀行，及時完成資金盤活 9.3.1項目稅負率：項目 金額（萬）占收入百分比 銷售收入 808,061.15 增值稅及附加 21,7

93、99.58 2.70%企業所得稅 30,940.31 3.83%土地增值稅（清算應繳）7,840.77 0.97%其中：預征 22,038.03 2.73%上述稅款合計 60,580.66 7.50%9.3稅務測算分析 9.3.2各項稅費支出-現金流分析：2019年 2020年 2021年 2022年 合計 增值稅及附加 12,642.26 11,853.39 -2,696.08 21,799.58 土地增值稅-預繳 11,287.73 10,583.39 166.91 22,038.03 土地增值稅-清算 -14,197.26 -14,197.26 企業所得稅 15,520.64 14,55

94、2.16 867.51 30,940.31 合計 39,450.63 36,988.94 -1,661.65 -14,197.26 60,580.66 9.3稅務測算分析 9.3.3稅務測算分析-土增稅測算 項目 單位 龍崗項目西地塊 高層 超高層 合計 商業 可售面積 平方米 13,247 117,308 6,800 137,355 銷售總額（含車庫）萬元 75,507.90 671,353.25 61,200.00 808,061.15 銷售單價（含車庫）萬元 5.70 5.72 9.00 5.88 建安單價（含車庫）萬元 1.34 1.38 0.86 1.35 增值比例%-0.58%-1

95、.13%70.81%69.1%稅率 3060%40.00%清算應繳稅額 萬元 7,840.77 7,840.77 預繳稅額 萬元 2,059.31 18,309.63 1,669.09 22,038.03 清算補繳/退稅金額 萬元 -2,059.31 -18,309.63 6,171.68 -14,197.26 清算稅負率%12.81%0.97%9.3稅務測算分析 年度關鍵指標承諾 全周期關鍵指標承諾 10 項目承諾篇 龍崗項目啟動會年度關鍵指標承諾 年份 供貨貨值 簽約額 銷售均價 回款額 利潤率 入賬額 2019年 808,061 506,579 56,274 413,883 10%202

96、0年 301,481 63,692 388,057 15.3%801,941 2021年 6,120 6,120 合計 808,061 808,061 808,061 12.04%808,061 10.1年度關鍵指標承諾 10.1.1年度關鍵指標承諾 10.2一期關鍵指標承諾 10.2.1全周期關鍵指標承諾 承諾內容 承諾目標 承諾內容 承諾目標 當期總體核心指標 總建筑面積 221,440 全周期總投資 625,660 總可售面積 137,354 全周期現金流轉正時間 2020年Q3 全周期總可售貨值 808,061 全周期內部收益率（IRR）10.12%全周期銷售凈利率 12.04%全周期

97、銷售均價 58,830 承諾內容 承諾目標 承諾內容 承諾目標 開發計劃 開發成本指標（含稅）建設周期（月）36 當期目標總成本 594,247 銷售周期（月）18 其中：土地費用 408,931 首次開工時間 2019.03.01 開發費用 8,513 首次取得預售許可證時間 2019.08.30 建安費用 172,002 首次入賬時間 2020.10.30 營建成本 4,800 首次竣備時間 2021.10.30 高層建筑單方開發成本 42,086 交付時間 2021.11.15 高層可售單方開發成本 43,134 超高層建筑單方開發成本 40,834 超高層可售單方開發成本 43,563