1、 物業管理實務及范例精解物業管理實務及范例精解 第一章 物業管理前期工作 第一節 物業前期管理概論 一、物業前期管理的觀點 對于一項物業來說，存在著開發經營管理三個階段，從表面 上看物業管理是對物業的使用管理，因此，物業管理只要在物業交付 使用時介入即可，并且很多物業管理企業也是這么做的。然而，從物 業管理的實踐來看，并非如此簡單。我國的物業管理是從傳統的房地 產管理脫胎而出的，體制雖變，但管理手段卻大多沒有更新，物業管 理一直滯后于規劃設計和施工建設，開發設計是各物業轄區能否形成 完整、舒適、便利的功能區域的先天制約因素。以往房地產開發商在 規劃設計中考慮了房屋和配套設施建造時的方便和節約，
2、而沒有從管 理角度把房屋建成后的管理聯系起來統一規劃，造成建成后物業管理 上的矛盾和漏洞。如現在常見的車位擁擠，住房使用功能不全，空調 位臵未考慮，脫排水的管道未顧及，以及水、電、煤、通風、交通等 配套方面存在的問題。這種整體布局上的缺陷，即使業主時有抱怨， 又使物業管理工作難以完善，并且以后往往也難以彌補。如果開發商 在規劃設計階段就選擇好物業管理企業，即利用物業管理企業的豐富 經驗和專業知識對規劃設計提出修改意見，使規劃設計更符合使用管 理的要求，可為以后的管理工作打好基礎。 物業管理是以經濟為手段，從事對物業的使用、保養、維修、經營和 提供服務，使物業發揮最佳效應的一種管理形式，它同物業
3、的形成過 程即投資決策、規劃設計、工程建設及房屋營銷等階段均有著密不可 分的聯系。因此，物業管理應建立追求全過程最佳效益的現代化管理 模式，在物業的開發階段就充分考慮建成以后的使用和管理的要求， 考慮到社會經濟發展的居住水平提高的需要，要有一定的超前性，要 從項目規劃設計階段就開始關注物業的全過程效益。物業管理是一種 對物業全過程的管理，其首要環節即是物業的前期管理。 這里所說的物業前期管理，是指物業管理企業在物業的開發設計階段 即介入，從事物業形成前的階段性管理。物業前期管理工作雖然尚未 形成對物業運行主體的管理。但是就其管理的內涵分析，它應屬于企 業管理的一個管理階段。 物業前期管理是一種物業管理企業同房地產開發商共同對物業實施平 行或交叉管理的方法，因此，無論是對房地產開發商還是物業管理企 業都是非常必要的。房地產開發商對物業進行的是硬件建設，物業管 理企業對物業進行的是軟件管理。前
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