杭州融創·玖樟臺住宅地產項目操盤實錄（51頁）.pptx
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杭州融創·玖樟臺住宅地產項目操盤實錄（51頁）.pptx
1、融創玖樟臺操盤實錄 L.1 碰到要賣天價的假豪宅怎么辦 上限 主體 下限 玖樟臺 2.5萬 東方星城、天陽文暉、尚城國際、天城府、楊柳郡 本案因產品形態的唯一性，并無絕對意義上的業態競品，但可以通過稀缺 的洋房形態實現競爭階層的躍升，與上層定位的中央公館、新都會1958等相 同總價區間的公寓產品形成競爭，實現對其客戶的牽引與形象的對等； 市場格局占位 5萬+ 武林壹號 武林外灘 君璽 華家池（4.5萬+） 4萬+ 新都會、朗詩文暉地塊 中央公館 （近3萬）東宸、中央公園 如何在城東實現 高層35000+ 洋房40000+ 本案最大營銷策略命題 市場邏輯/產品邏輯/客群邏輯 POINT 1 建立
2、消費者的購買邏輯 建構項目價格的三個邏輯 市場邏輯 1-洞察土地價值 據統計，2016的土地價格被刷新了23輪，與2013年的土地價格比較，漲幅最大的是未來科 技城和申花板塊，城東新城漲幅只有11%，之所以會有相對滯后的印象，是由于在1月本案 土地成交之后，土地市場比較平靜，所以給市場造成了一種錯覺。 未來新宅地預見土地價值 建筑面積達18萬方的彭埠單元R21-33 地塊，將在近期入市，如果以申花板 塊為例，1月份天陽以19695拿下武林 邸地塊，8月融創創下34028的樓板價， 7個月地價漲幅達到73%；而城東在 本案之后沒有過新宅地的成交，如果 按此推算，時隔7個月，該新宅地的 價格將突破
3、28000. 本案 2016年12月26日，杭州當年最后一場土拍，經過31輪 報價，世茂集團最終以66.42億元成功競得江干區彭 埠單元R21-33地塊，折合樓面價高達36461元/平方米。 未來該地塊預期出售價格將在45000以上。 POINT 2 運用市場可信的未來預期增加購買信心 市場邏輯 2-板塊歸屬定義 市場數據似乎在告訴我們城東很好賣。但對于城 東賣40000仍然沒有說服力 武林東翼 文暉 城東新城核心 一脈華家池（凱旋路） 那么該以何種板塊歸屬， 才能贏得恰當的競爭占位，獲得價值最大化？ 德勝路是浙江人的德勝路 機場路是杭州人的機場路 華家池板塊已經牢牢樹立了4.5萬+的市場價格認知，并形成了 中央公館的板塊外延 在這個區域內的地緣客戶對華家池的眷戀要高于武林門 本案客戶與華家池板塊的客戶地圖將有二分之一交圈 板塊定義市場觀點 Viewpoint +項目板塊價值歸屬 武林東翼
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