1、第一篇第一篇 招商工作的原理招商工作的原理 招商行為是商業地產開發和經營的必需動作。 商業地產是一種中間產品，本身并不能直接產生商業利潤，必須 通過商業的經營行為獲得利潤后向商業地產的擁有者分配，這時商業 地產的價值才能得到兌現。所以，商業地產為了兌現自身的價值，就 必須引進商業經營的對象，我們將這種行為約定俗成為“招商”，在 美國又稱為“零售物業租賃活動(Retail property leasing activities)”。 本篇主要圍繞招商的主要工作對象商業地產和招商之間的關系 進行闡述，通過本篇分析研究，可以了解到：招商是商業地產成功與 否的關鍵。 一、一、商業地產開發和招商商業地產
2、開發和招商 商業地產價值是一種復合價值，主要表現為房地產對商業的效用 性。它的價值構成包括兩方面，一是代表商業經營效益的商業價值， 二是來源地區(商圈)、物業自身所具備的土地和建筑建造所產生的房 地產價值。相對房地產價值而言，商業價值是一種動態價值，其價值 的大小，與在開發商業地產的過程中導人的業態大有關系。即商業地 產開發不僅僅要選好商圈、地塊，造好房子，還要通過高超的招商藝 術，使之“商業能經營，業態租金高，物業能升值”。其中，商業價 值的增長是商 業物業升值的主要動因，所以，招商對商業地產開發、商業物業經營 起 著十分關鍵的作用。 1 1商業價值是商業地產的主要價值商業價值是商業地產的主
3、要價值 商業地產，顧名思義，是用于商業用途的房地產種類，是一種經 營性的物業。廣義上的商業地產包括了零售物業、辦公、酒店、工 業、倉儲、物流以及一切用于盈利為目的的房地產(包括服務類的娛 樂、金融、體育、電影院、醫院、學校等)。狹義的商業地產在國外又 稱為零售地產，即一切從事門市經營的商業物業。雖然這些物業千變 萬化，但它們的本質都是一致的，即追求商業利潤兩次分配中的租金 收益。可以說，商業物業就是物化的資本。 從不同的角度來看，人們投資商業地產會有具體的、不同的要 求，但是歸根結底，人們還是選擇了商業地產的商業效用，幾乎沒有 人是因為商業建筑特點去投資商業地產的(有藝術、文物價值的除 外)。 通過表1-1，我們發現，除了各主體的具體身份不一樣之外，他們 實現各自要求的共同條件，就是商業繁榮。在商業繁榮的前提下，商 鋪投資者對賺取差價或租金上漲的要求、商業經營者對高商業利潤的 要求、開發商
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