1、1紹紹興城興城市市投資投資研研究究報(bào)告報(bào)告2017年年4月月一一、城市宏觀研究城市宏觀研究 二二、房地產(chǎn)市場研究房地產(chǎn)市場研究 三三、房地產(chǎn)板塊分析房地產(chǎn)板塊分析四四、重點(diǎn)關(guān)注板塊進(jìn)入重點(diǎn)關(guān)注板塊進(jìn)入策策略略2一一、城市宏觀研究城市宏觀研究3河網(wǎng)密布：境域內(nèi)河道密布，湖泊眾多，素以“水鄉(xiāng)澤國”之 稱而享譽(yù)海內(nèi)外，主要河流有曹娥江、浦陽江和浙東運(yùn)河，主要湖泊有30多個(gè)，其中水域面積在2平方千米以上的湖泊有6個(gè)。歷史悠久：紹興從新石器時(shí)代中期的小黃山文化開始，至今已有約9000年歷史。越國古都建于公元前490年，距今已有2500多年建城史。名士之鄉(xiāng)：紹興是“一座沒有圍墻的歷史博物館”，文人薈萃，是

2、魯迅、周恩來、秋瑾、王羲之、陸游等名人的故鄉(xiāng)。1.11.1 城市印象城市印象江南水鄉(xiāng)江南水鄉(xiāng)，魯迅故里魯迅故里，人文歷史悠久人文歷史悠久首批國家歷史文化名城首批國家歷史文化名城 全國科教興市先進(jìn)市全國科教興市先進(jìn)市 中國優(yōu)秀旅游城市中國優(yōu)秀旅游城市中國最具幸福感城市中國最具幸福感城市 中國人居環(huán)境范例獎(jiǎng)中國人居環(huán)境范例獎(jiǎng)中國民營經(jīng)濟(jì)最具活力城市中國民營經(jīng)濟(jì)最具活力城市（兩次兩次）聯(lián)合國人居獎(jiǎng)聯(lián)合國人居獎(jiǎng)中國城市旅游競爭力排行榜中國城市旅游競爭力排行榜第第2020位位中國城市文化競爭力排行榜第中國城市文化競爭力排行榜第5 5位位1 1.2 2城城市榮譽(yù)市榮譽(yù)1 1.3 3城城市區(qū)位市區(qū)位紹興市為

3、浙江第四大城市紹興市為浙江第四大城市，位于浙江省中北部位于浙江省中北部、杭州杭州灣灣南岸南岸,二線城市二線城市。東連寧波市東連寧波市，南臨臺(tái)州市和金華市南臨臺(tái)州市和金華市，西接杭州市西接杭州市，北隔錢塘江與嘉興北隔錢塘江與嘉興市市相望相望。“四山三盆兩江一平原四山三盆兩江一平原”為紹興地貌的基本特征為紹興地貌的基本特征，地勢總趨勢由西南向東北傾斜地勢總趨勢由西南向東北傾斜。1 1.4 4對(duì)對(duì)外交通外交通嘉紹大橋杭甬高鐵高速高速、高鐵通達(dá)的長三角交通樞高鐵通達(dá)的長三角交通樞紐紐城市城市經(jīng)嘉紹大橋，滬杭高速，紹興至上海約1.5小時(shí)；經(jīng)杭甬高速經(jīng)杭甬高速，紹興柯橋至杭州紹興柯橋至杭州約約20-302

4、0-30分鐘分鐘；經(jīng)杭甬高鐵，紹興至寧波約54分鐘；經(jīng)上三高速、甬臺(tái)溫高速，紹興至臺(tái)州約2小時(shí)。未來還有杭州二繞和杭紹城際地鐵未來還有杭州二繞和杭紹城際地鐵，將與杭州無縫對(duì)接將與杭州無縫對(duì)接。上虞紹興81 1.5 5長長三角地位三角地位長三角城市群長三角城市群中中II II型大城市型大城市，融入融入 “一帶一路一帶一路”、“長江經(jīng)濟(jì)帶長江經(jīng)濟(jì)帶”，接軌滬接軌滬、杭杭、甬甬。“五圈”指的是南京都市圈、杭州都市圈、合肥都市圈、蘇錫常都 市圈、寧波都市圈，四帶則是沿海發(fā)展帶、沿江發(fā)展帶、滬寧合杭 甬發(fā)展帶、滬杭金發(fā)展帶。按城區(qū)常住人口劃分，城市規(guī)模等級(jí)有5類。上海為超大城市，人口 1000萬以上；南

5、京為特大城市，人口500萬-1000萬；杭州為型大城市，人口300萬-500萬；寧波、紹興、臺(tái)州為型大城市，人口100萬-300萬；湖州、嘉興、舟山、金華、義烏、慈溪為中等城市，人口50萬-100萬。91 1.6 6浙浙江省地位江省地位杭州灣城市群杭州灣城市群6 6大城市之一大城市之一，杭州都市圈副中心杭州都市圈副中心。浙江擁有杭州灣、溫臺(tái)沿海、浙中三個(gè)城市群，其中杭州灣城市 群包括杭州、寧波、嘉興、紹興、湖州、舟山。杭州都市圈是國家六大都市圈之一，以杭州市區(qū)為中心，湖州、嘉興、紹興市市區(qū)為副中心，輻射杭州灣、接軌大上海，組團(tuán)打造長三角“金南翼”。10紹 興 市 區(qū)溫 舟 慈 余 寧 嘉 德

6、諸 海 海 湖 義 永 嘉 長 玉 州 山 溪 姚 波 興 清 暨 鹽 寧 州 烏 康 善 興 環(huán) 市 市 市 市 市 市 縣 市 縣 市 市 市 市 縣 縣 市 區(qū) 區(qū)區(qū)區(qū)平 溫 臺(tái) 嵊 安 麗 樂 金 桐 瑞 衢 東 臨 湖 嶺 州 州 吉 水 清 華 鄉(xiāng) 安 州 陽 海 市 市 市 市 縣 市 市 市 市 市 市 市 市 區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)478525158649545469494674745359448874450643714 436184326643193 4319243126 42823 42662 42512 42238 41438 4122940816 3967635716 350383

7、0000200001000004000050000義 寧 玉 諸 慈 瑞 舟 紹 烏 波 環(huán) 暨 溪 安 山 興 市 市 縣 市 市 市 市 市區(qū) 區(qū)樂 余 海 溫 嵊 溫 安 海 臺(tái) 金 平 嘉 永 德 長 湖 桐 東 嘉 臨 衢 麗 清 姚 寧 嶺 州 州 吉 鹽 州 華 湖 善 康 清 興 州 鄉(xiāng) 陽 興 海 州 水 市 市 市 市 市 市 縣 縣 市 市 市 縣 市 縣 縣 市 市 市 市 市 市 市 區(qū)區(qū) 區(qū)區(qū)區(qū)區(qū) 區(qū)圖圖.浙江三四線城市城鎮(zhèn)居民浙江三四線城市城鎮(zhèn)居民人均可人均可支支配收配收入入對(duì)比對(duì)比（20152015年末年末），），元元60000 565861 1.7 7浙浙江省

8、地位江省地位圖圖.浙江三四線城市浙江三四線城市20152015年年人均人均GDPGDP情況情況 元元紹興市區(qū)富裕程度是浙江各紹興市區(qū)富裕程度是浙江各 縣市區(qū)名列前茅縣市區(qū)名列前茅，民營經(jīng)濟(jì)民營經(jīng)濟(jì) 發(fā)達(dá)發(fā)達(dá)，人人均均GDPGDP排首位排首位。1.81.8 融杭戰(zhàn)融杭戰(zhàn)略略杭紹城際鐵路杭紹城際鐵路杭紹城際鐵路工程杭紹城際鐵路工程，始始于于杭州杭州市市蕭山蕭山區(qū)區(qū)香樟香樟路路站站，向向東下東下穿穿杭杭 金衢高速公路金衢高速公路，最終抵最終抵達(dá)達(dá)柯橋柯橋笛笛揚(yáng)路揚(yáng)路終終點(diǎn)站點(diǎn)站。途設(shè)途設(shè)衙衙前站前站、楊楊 汛橋站汛橋站、錢清站錢清站、輕紡輕紡城城站站、萬萬繡路繡路站站、稽稽山山路站路站，共共8 8個(gè)

9、個(gè)站站，線徑長度約線徑長度約21.221.2公里公里紹興與杭州有天然融合基因紹興與杭州有天然融合基因，杭州眾多早期居民原籍來自杭州杭州眾多早期居民原籍來自杭州，20162016年規(guī)年規(guī)劃劃 中杭紹城際鐵路連接中杭紹城際鐵路連接5 5號(hào)線號(hào)線，城區(qū)融入杭州加快城區(qū)融入杭州加快。1.91.9城城市區(qū)劃與人口市區(qū)劃與人口201165.2672.5877.74107.273.4643.77201265.5572.7277.85107.3573.4643.91201374.4664.2977.95107.6573.3743.94201474.8164.9878108.0473.3143.9201575.

10、0965.3677.98107.9473.0543.691201008060402002010越城區(qū)65.04柯橋區(qū)72.2上虞區(qū)77.64諸暨市106.96嵊州市73.43新昌縣43.65單位單位：萬人萬人20132013年柯橋上虞并入市區(qū)年柯橋上虞并入市區(qū)，目前紹興已達(dá)大城市人口規(guī)模目前紹興已達(dá)大城市人口規(guī)模紹興市下轄三區(qū)二市一紹興市下轄三區(qū)二市一縣縣：越越城城區(qū)區(qū)、柯柯橋區(qū)橋區(qū)、上虞上虞區(qū)區(qū)、諸諸暨暨市市、嵊嵊州市州市和和新昌新昌縣縣。（2013年10月，撤銷紹興 縣，設(shè)立紹興市柯橋區(qū)，撤銷縣級(jí)上虞市，設(shè)立紹興市上虞區(qū)；將原紹興縣的孫端鎮(zhèn)、陶堰鎮(zhèn)、富盛鎮(zhèn)劃歸紹興市越城區(qū)管 轄。）2015

11、2015年全市戶籍人口年全市戶籍人口443.11443.11萬萬，其中其中越越城區(qū)城區(qū)占占16.95%16.95%，柯柯橋橋區(qū)占區(qū)占14.75%14.75%，上上虞區(qū)虞區(qū)占占%17.6%17.6%。2010-2015年年各各地戶地戶籍籍人口人口1.101.10城城市人口市人口增增長率長率6543210-12010-2015年各地人口自然增長年各地人口自然增長率率-2201020112012201320142015-6.00201020112012201320142015越城區(qū)1.421.831.461.864.272.15越城區(qū)0.731.682.951.920.411.73柯橋區(qū)0.170.

12、520.010.863.831.02柯橋區(qū)5.574.761.982.696.805.07上虞區(qū)-0.57-1.02-0.290.091.26-0.37上虞區(qū)3.412.511.901.36-0.410.34諸暨市0.510.421.310.893.19-0.02諸暨市2.372.191.052.020.66-0.47嵊州市-0.12-0.220.21-0.280.98-0.15嵊州市1.041.05-0.26-0.84-1.48-1.39新昌縣0.44.842.460.6520.07新昌縣1.051.121.070.55-2.67-3.988.006.004.002.000.00-2.00-

13、4.002010-2015年各地人口機(jī)械增長年各地人口機(jī)械增長率率人口增長較慢但勢頭較好人口增長較慢但勢頭較好 越城區(qū)和柯橋區(qū)人口自然增長率較高，上虞區(qū)人口自然增長率較低，2015年仍處于負(fù)增長狀態(tài)。2015年柯橋區(qū)人口機(jī)械增長率遠(yuǎn)高于越城區(qū)和上虞區(qū)，而諸暨市、嵊州市和新昌縣人口機(jī)械增長率為負(fù)，說明流動(dòng)人口不斷涌入市區(qū)，越城區(qū)和柯橋區(qū)成為流動(dòng)人口主要集聚地。1.111.11城城市人口市人口密密度與建度與建成成區(qū)區(qū)面積面積2011109.47472438.140.5192012114.71472638.140.8192013121.46492738.141.4192014108.9452.830

14、41.8941.4192015113.653.83243.941.4201401201008060402002010越城區(qū)100.06柯橋區(qū)45上虞區(qū)23.5諸暨市38嵊州市39.4新昌縣19平方公里平方公里2010-2015年各地建成區(qū)面年各地建成區(qū)面積積201159611544332392281361813823037201257141547229942281761800523111201361301312028870282551772223126201468671230726000257911770823105201566101214924369245881764521845350003

15、000025000200001500010000500002010越城區(qū)6500柯橋區(qū)16044上虞區(qū)33038諸暨市28147嵊州市18637新昌縣22974人人/平方公里平方公里2010-2015年各地人口密年各地人口密度度人口密度略有下降人口密度略有下降，建成區(qū)擴(kuò)張程度較小建成區(qū)擴(kuò)張程度較小 2013年柯橋部分鎮(zhèn)并入越城區(qū)導(dǎo)致越城區(qū)人口密度變大，2010-2015年其他各地人口密度稍有下降。2010-2015年各地建成區(qū)面積處于不斷擴(kuò)張狀態(tài)，但是擴(kuò)張程度較小。1.121.12城城市經(jīng)濟(jì)市經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展展2009201020112012201320142015越城區(qū) 4070806 46765

16、25 5472817 5922456 6688507 7065996 7220486柯 橋 區(qū) 6566045 7787729 9345982 1E+07 1.1E+07 1.1E+07 1.2E+07上虞區(qū) 3685100 4378658 5264922 5805102 6299441 6810338 7257528諸 暨 市 5272224 6229324 7427615 8254371 9064800 9811166 1E+07 345302214000000120000001000000080000006000000400000020000000萬元萬元2010-2015年各年各地地G

17、DP元元2010-2015年各地人均年各地人均GDP200000180000160000140000120000100000800006000040000200000201020112012201320142015越城區(qū)719838400790554899859467396338柯橋區(qū)108178129113139907167707176077184263上虞區(qū)564786776974619808668734293058諸暨市583186936676945843249097695068嵊州市372004460649435538415768160798新昌縣4952058888647757025

18、27599578849市區(qū)三區(qū)經(jīng)濟(jì)獨(dú)立運(yùn)行市區(qū)三區(qū)經(jīng)濟(jì)獨(dú)立運(yùn)行，柯橋是經(jīng)濟(jì)重區(qū)柯橋是經(jīng)濟(jì)重區(qū) 2010-2015年各地GDP保持高速增長（10%），其中柯橋區(qū)GDP年均增長10.84%，越城區(qū)GDP年均增 長10.88%，上虞區(qū)GDP年均增長13.15%。2015年越城區(qū)、柯橋區(qū)、上虞區(qū)人均GDP普遍超過9萬元，其中柯橋區(qū)高達(dá)184263元（26759美元）。1.131.13城城市經(jīng)濟(jì)市經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展展201120122013962391028319560070588808689643645200485665307337782444745083126836315963631928263324173

19、75612014201589043919129525711662456857621505428759262418454641541977451431400001200001000008000060000400002000002010越城區(qū)84344柯橋區(qū)64407上虞區(qū)39850諸暨市31629嵊州市22912新昌縣24284元元/人人2010-2015年各地人均存年各地人均存款款元元2014-2015年各地人均可支配收入年各地人均可支配收入50000450004000035000300002500020000150001000050000越城區(qū)柯橋區(qū)上虞區(qū)諸暨市嵊州市新昌縣201435931

20、408503360236434314923109220153887044358365803966834284338903.002.502.001.501.000.500.00越城區(qū)柯橋區(qū)上虞區(qū)諸暨市嵊州市新昌縣2014-2015年人均存款和人均可支配收入比年人均存款和人均可支配收入比較較2014201520152015年柯橋區(qū)人均存款最高年柯橋區(qū)人均存款最高，超過超過1111萬萬，同時(shí)人均存款占人同時(shí)人均存款占人均均 收入比重位列六城市之首收入比重位列六城市之首，消費(fèi)傾向較保守消費(fèi)傾向較保守。人均可支配收入高人均可支配收入高，藏富于民藏富于民 2015年柯橋區(qū)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值3472億元，列

21、六個(gè)城市第一位。2015年柯橋區(qū)和上虞區(qū)第二產(chǎn)業(yè)比重占比54%，第三產(chǎn)業(yè)比重占比43%和40%，以第二產(chǎn)業(yè)為絕對(duì)主導(dǎo)。越城區(qū)主要以發(fā)展文化、旅游和商貿(mào)等都市服務(wù)業(yè)為主，內(nèi)部工業(yè)根據(jù)不同類型分別向柯橋、江濱區(qū)和杭州灣上 虞經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)移，故工業(yè)總產(chǎn)值較低，而第三產(chǎn)業(yè)所占比重較高。1.141.14城城市產(chǎn)業(yè)市產(chǎn)業(yè)特特征征柯橋工業(yè)為主柯橋工業(yè)為主，越城區(qū)發(fā)展旅游相關(guān)第三產(chǎn)業(yè)越城區(qū)發(fā)展旅游相關(guān)第三產(chǎn)業(yè)、總部經(jīng)總部經(jīng)濟(jì)濟(jì)260434042424354354535051396596020406080100120越城區(qū)柯橋區(qū)上虞區(qū)諸暨市嵊州市新昌縣2015年年各各地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)比比重重第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三

22、產(chǎn)業(yè)12193472420 23001723 61340003500300025002000150010005000億元億元2015年年各各地地規(guī)規(guī)模模以以上上工工業(yè)業(yè)總總產(chǎn)產(chǎn)值值越城區(qū)柯橋區(qū)上虞區(qū)諸暨市嵊州市新昌縣工業(yè)總產(chǎn)值南部以生態(tài)經(jīng)濟(jì)為主 導(dǎo)、休閑養(yǎng)生為 特色中部以服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主 導(dǎo)、都市經(jīng)濟(jì)為 特色北部以工業(yè)經(jīng)濟(jì)為 主導(dǎo)，新興產(chǎn) 業(yè)為特色片區(qū)片區(qū)區(qū)域區(qū)域產(chǎn)業(yè)分布產(chǎn)業(yè)分布北部北部江濱區(qū)生命健康、通用航空、高 端裝備制造、電商物流、生態(tài)農(nóng)業(yè)等柯橋?yàn)I海工業(yè)區(qū)紡織新材料、機(jī)電機(jī)械裝 備等杭州灣上虞經(jīng)濟(jì) 技術(shù)開發(fā)區(qū)精細(xì)化工、整車制造、臨 港裝備、新材料等中部中部越城文化、旅游和商貿(mào)業(yè)鏡湖新區(qū)金融、

23、商務(wù)和休閑高新區(qū)都市型工業(yè)和科技研發(fā)、文化創(chuàng)意、商務(wù)商貿(mào)等袍江新型材料、節(jié)能環(huán)保、現(xiàn) 代物流等柯橋城區(qū)商貿(mào)、會(huì)展、創(chuàng)意設(shè)計(jì)柯橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開 發(fā)區(qū)高端紡織裝備、紡織新材 料、新型建筑工業(yè)化等上虞城區(qū)商貿(mào)商務(wù)、文化休閑等上虞經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)城市服務(wù)經(jīng)濟(jì)、電子信息、新能源等高新技術(shù)南部南部鑒湖-柯巖區(qū)域城市運(yùn)動(dòng)休閑基地會(huì)稽山區(qū)域養(yǎng)老養(yǎng)生服務(wù)基地蘭亭區(qū)域特色文化休閑基地曹娥江區(qū)域國家級(jí)文化型水域風(fēng)景區(qū)四明山區(qū)域鄉(xiāng)村休閑基地1 1.1 15 5城城市產(chǎn)業(yè)布局市產(chǎn)業(yè)布局北工北工、中服中服、南閑南閑1.161.16城城市財(cái)富市財(cái)富地地圖圖地區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)數(shù)（個(gè)）規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值（萬元）越城區(qū)571121898

24、32柯橋區(qū)122734724692上虞區(qū)66917225391諸暨市113423001761嵊州市5194195522新昌縣2326126648571571個(gè)個(gè)，12191219億億669669個(gè)個(gè)，17231723億億519519個(gè)個(gè)，420420億億232232個(gè)個(gè)，613613億億12271227個(gè)個(gè)，34723472億億11341134個(gè)個(gè)，23002300億億規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)主要分布在柯橋區(qū)和諸暨市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)主要分布在柯橋區(qū)和諸暨市，其次為上虞區(qū)和越城區(qū)其次為上虞區(qū)和越城區(qū)。1.171.17城城市總體市總體規(guī)規(guī)劃劃一個(gè)密集區(qū)一個(gè)密集區(qū) 二大組群二大組群 三三條軸線條軸線城市發(fā)展

25、總目標(biāo)城市發(fā)展總目標(biāo)：把紹興建設(shè)成為歷史文化與現(xiàn)代文明融為一體的把紹興建設(shè)成為歷史文化與現(xiàn)代文明融為一體的“特色產(chǎn)業(yè)特色產(chǎn)業(yè)城城市市、文化休閑城市文化休閑城市、生態(tài)宜居城生態(tài)宜居城市市”。戰(zhàn)略部署戰(zhàn)略部署市域城市域城鎮(zhèn)體鎮(zhèn)體系系空間空間結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)重構(gòu)紹興產(chǎn)業(yè)重構(gòu)紹興產(chǎn)業(yè) 重建紹興水重建紹興水城城1.181.18城城市發(fā)展市發(fā)展方方向向利用交通優(yōu)勢，對(duì)接上海、杭州，向北發(fā)展柯橋柯橋袍江袍江越城越城鏡湖鏡湖行政中心行政中心商圈主要在城市北部商圈主要在城市北部萬達(dá)萬達(dá)商圈商圈柯橋柯橋C CB BD D藍(lán)天藍(lán)天商圈商圈迪蕩迪蕩商圈商圈解放解放路路商商圈圈迪迪蕩蕩CBD中中 心心城市發(fā)展方向城市發(fā)展方向：

26、整體城市發(fā)展重心往北整體城市發(fā)展重心往北地理上考慮南山北灣，區(qū)位和交通上考慮融入杭州和上海越越城城區(qū)區(qū)越城越城國家歷史文化名城核心區(qū)、水城 特色風(fēng)貌區(qū)鏡湖新鏡湖新 區(qū)區(qū)行政中心和公共服務(wù)中心高新區(qū)高新區(qū)國家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)袍江袍江國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、生產(chǎn)性 服務(wù)新城柯橋柯橋區(qū)區(qū) 紹興中心城市的重要組成部分，是城 市能級(jí)提升的戰(zhàn)略性新城區(qū)，是成為世界紡織業(yè)制造、貿(mào)易、創(chuàng)意中心的主要基地。著力打造 國際紡織之都、現(xiàn)代商貿(mào)之城1.191.19城城市功能市功能規(guī)規(guī)劃劃主城片主城片：是全市政治是全市政治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)、文文化化、科科教教、商商貿(mào)中貿(mào)中心心；上虞片上虞片：是中心城市東是中心城市東部部具有

27、具有濱濱江特江特色色、功功能能相對(duì)相對(duì)完完善的善的綜綜合性合性新新城區(qū)城區(qū)；濱海片濱海片：是紹興城市拓是紹興城市拓展展的重的重要要區(qū)域區(qū)域，是中是中心心城市城市北北部生部生態(tài)態(tài)環(huán)境環(huán)境優(yōu)優(yōu)良的良的產(chǎn)產(chǎn)城融城融合合新新城城區(qū)區(qū)。主城主城片片分分區(qū)區(qū)功功能能明明細(xì)細(xì)規(guī)劃形成規(guī)劃形成 “一一心心、三三片片、三楔三楔”的的空間結(jié)構(gòu)空間結(jié)構(gòu)1 1.2 20 0城城市空間規(guī)劃市空間規(guī)劃一心一心：由鏡湖國家城市濕地公園和 其南部的鏡湖新區(qū)共同組成的區(qū)域三片三片：越城片區(qū)、柯橋片區(qū)和袍江 片區(qū)三楔三楔：北部鏡湖綠楔、西南部鑒湖 綠楔和東部濕地綠楔高速公路網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)為高速公路網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)為“一通一通、三縱三縱、三橫三

28、橫、三連三連”；國省道和區(qū)域干線公路網(wǎng)絡(luò)國省道和區(qū)域干線公路網(wǎng)絡(luò)為為“五縱五縱、八橫八橫、六連六連”。市區(qū)規(guī)劃建市區(qū)規(guī)劃建設(shè)設(shè)6 6條地鐵線條地鐵線，1 1號(hào)線已獲國務(wù)院批復(fù)號(hào)線已獲國務(wù)院批復(fù)。紹興正逐步確立“長三角地區(qū)重要的交通樞紐之一”的 交通地位，實(shí)現(xiàn)“杭紹都市區(qū)內(nèi)一小時(shí)通達(dá)”，“紹北 城鎮(zhèn)密集區(qū)內(nèi)半小時(shí)通達(dá)”和“市域一小時(shí)交通圈和兩 小時(shí)旅游圈”的目標(biāo)。1.211.21重重大交通大交通規(guī)規(guī)劃及建設(shè)劃及建設(shè)1 1.2 22 2總結(jié)總結(jié)1 1、浙江第一梯隊(duì)浙江第一梯隊(duì),高收入城市高收入城市從整體經(jīng)濟(jì)和人口規(guī)劃來看，是浙江第一梯隊(duì)城，人均可支配和GDP均是名列前茅，尤其是柯城區(qū)。2 2、定位

29、杭州都市圈城市副中心定位杭州都市圈城市副中心經(jīng)濟(jì)上，融入杭州灣經(jīng)濟(jì)圈，向上海、杭州靠攏，區(qū)域上主動(dòng)融入杭州，加快與杭州交通建設(shè)。3 3、三區(qū)獨(dú)立發(fā)展三區(qū)獨(dú)立發(fā)展，柯橋最為突出柯橋最為突出市區(qū)柯橋區(qū)、越城區(qū)、上虞區(qū)獨(dú)立發(fā)展，柯橋是經(jīng)濟(jì)重區(qū)，越城區(qū)行政、旅游、文化區(qū)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市區(qū)區(qū) 域性，各區(qū)不融合。4 4、城市重心往北城市重心往北，沿杭州灣發(fā)展沿杭州灣發(fā)展從環(huán)杭州城市考慮從環(huán)杭州城市考慮，紹興值得進(jìn)入紹興值得進(jìn)入二二、房地產(chǎn)市場研究房地產(chǎn)市場研究262.12.1商商品住宅品住宅市市場分析場分析109537087985896170200040006000 80009864 10000120000

30、5000001000000150000020000002500000紹興市區(qū)歷紹興市區(qū)歷年年商商品品住住宅宅供供求求量量價(jià)價(jià)走走勢勢2013年2014年2015年2016年2017年1-3月供應(yīng)量成交量成交均價(jià)120001000080006000400020000350000300000250000200000150000100000500000紹興市紹興市區(qū)區(qū)2016年至今月度商品住宅供求年至今月度商品住宅供求量量價(jià)走勢價(jià)走勢1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月2016年2017年供應(yīng)量成交量成交均價(jià)紹興住宅市場近幾年供需平衡紹興住宅

31、市場近幾年供需平衡，20172017年年初爆發(fā)年年初爆發(fā)。紹興市場因2011-2012年土地供應(yīng)大，致使2013、2014年供大求，價(jià)格企穩(wěn)，一直徘徊在萬元區(qū)間。2015-2016年是去庫存年，2016年價(jià)格漲幅有限，直至2017年供應(yīng)無法跟上，價(jià)格上漲15-20%，尤其是柯橋區(qū)，漲幅最大。2.22.2 20162016年年住宅樓盤排行住宅樓盤排行項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱板塊板塊總成交套數(shù)總成交套數(shù)（套套）總成交總成交面面積積（萬萬方方）銷售均價(jià)銷售均價(jià)（元元/）御香園會(huì)稽山4337306911520中海世紀(jì)公館袍江新區(qū)693719676282長業(yè)天悅城鏡湖新區(qū)707712157558永成天御灣袍江新

32、區(qū)671699575976景瑞曦之湖城西603616616439勤業(yè)鏡悅府鏡湖新區(qū)517563147907新盛大灘六號(hào)院鏡湖新區(qū)3064976812874望湖名都城東443489929989金地蘭悅城東3914511310164華升南山郡城南1313899212458越城區(qū)前幾名成交面積越城區(qū)前幾名成交面積在在6 6-7 7萬方左萬方左 右右。20162016年紹興市區(qū)商品住宅銷售面積前十年紹興市區(qū)商品住宅銷售面積前十備注：無柯橋數(shù)據(jù)2 2.3 3主主力戶型力戶型面積段2015年2016年成交同比成交套數(shù)成交套數(shù)80以下394257-35%80-902270269019%90-10092915

33、4767%100-1201445187230%120-144407943627%144-180546443-19%180-100019971472-26%21%12%34%15%4%12%成交主力集中在成交主力集中在120-144120-144平方平方、80-9080-90平方平方，且改善比例大于剛需戶型且改善比例大于剛需戶型。2016年各面積段成交占比分析，120-144方改善戶型占比最高達(dá)34%，其次是80-90平方剛需戶型；100-120平方次改善戶型有大幅增長，而別墅戶型和高端改善出現(xiàn)下降趨勢，但總體來說，改善客戶占65%左右，說 明紹興客戶購買能力強(qiáng)。2016年各面積段成交占年各面積

34、段成交占比比情況情況分析分析80以下80-9090-100100-120120-144144-180180以上2%201220132014201520162017宗數(shù)32435133164出讓面積()1181711391327817樓面均價(jià)(元/)212723079801886430952000600050004000300020001000越城區(qū)和柯越城區(qū)和柯橋橋區(qū)區(qū)土地土地市市場場年年度成度成交交趨勢趨勢1801601401201008060402002 2.4 4土土地供應(yīng)地供應(yīng)分分析析注：以上數(shù)據(jù)截止到2017年3月31日注：以上數(shù)據(jù)截止到2017年4月19日近幾年土地出讓在合理范圍內(nèi)

35、近幾年土地出讓在合理范圍內(nèi)，并逐年下降并逐年下降，但土地樓面價(jià)大幅攀升但土地樓面價(jià)大幅攀升，后后續(xù)續(xù)開發(fā)商對(duì)紹興市場看好開發(fā)商對(duì)紹興市場看好。從年度土地市場從年度土地市場來來看看：2013年以后，市區(qū)住宅成交土地逐年下降，即使 2016年，成交量還是減少。但2016年開始樓面價(jià)攀升，改寫紹興板塊價(jià) 格，中心城區(qū)達(dá)到9500元/平方，柯橋預(yù)計(jì)2017年上市產(chǎn)品價(jià)格將平穩(wěn)上 揚(yáng)。樓面均價(jià)(元/)22819294 0 8613343 0月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月2016年2017年宗數(shù)4 2 0 4 1 0 0出讓面積(萬方)9 6 0 15 4 0 000 5 0

36、0 0 4 0 00 45 0 0 0 17 0 00 6495 0 0 0 5200 0 070006000500040003000200010000越城區(qū)和柯越城區(qū)和柯橋橋區(qū)區(qū)土地土地市市場場月月度成度成交交趨勢趨勢504540353025201510501 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 320162016年至今的年至今的土土地地市場市場表表現(xiàn)來現(xiàn)來看看：16年上半年土地市場活躍，但2016年 9月后土地市場再次活躍，越城區(qū)市中心土地出讓出現(xiàn)地王樓面價(jià)達(dá)9476 元/方，進(jìn)入進(jìn)入20172017年祥年祥生生拿拿柯柯橋區(qū)橋區(qū)三三地地，溢溢價(jià)價(jià)率率再次再次攀攀升升，

37、最最高高達(dá)達(dá)1 16 64 4%，樓樓 面達(dá)面達(dá)67416741元/方，將房價(jià)推入快速上漲通道。2 2.4 4土土地供應(yīng)地供應(yīng)分分析析22738130933212723079801886 5200010002000 267 40002253054300050006000450400350300250200150100500越城區(qū)和柯越城區(qū)和柯橋橋區(qū)區(qū)歷年歷年土土地地市市場成場成交交走勢走勢201220132014201520162017總體量(萬方)樓面均價(jià)(元/)381184.46182.32257.38262.721.201.000.800.600.400.200.001.801.60 3

38、21.631.40450400350300250200150100500越城區(qū)和柯橋區(qū)歷年土越城區(qū)和柯橋區(qū)歷年土地地供應(yīng)供應(yīng)可可建面建面積積與住與住宅宅銷售銷售面面積積比比20122013201420152016總體量（萬方）住宅銷售量（萬方）地樓比注：以上數(shù)據(jù)截止到2017年3月31日從住宅銷售量來從住宅銷售量來看看：2012-2016年間，共計(jì)去化1206萬平方，平均去化241萬平方。從地樓比來看從地樓比來看：2012-2014年市區(qū)地樓比比較高，2015年開始下降，5年間地樓比108%，趨于平衡。2012年2013年2014年2015年2016年出讓宅地宗數(shù)(宗)3243513316可建

39、宅地總體量(萬方)227382309267129住宅銷售量（）184.46257.36182.32262.72321.63地樓比123%148%169%101%40%土地供應(yīng)逐年減少土地供應(yīng)逐年減少，2012-20162012-2016年年5 5年總地樓年總地樓比比108%108%，處于平衡狀態(tài)處于平衡狀態(tài)。2 2.5 5庫庫存分析存分析區(qū)域顯性庫存（萬方）隱形庫存（萬方）共計(jì)庫存（萬方）2016年月均去化（萬方）去化周期（月）備注越城區(qū)19215534713.2526.1隱性庫存主要集中2016年兩地王，將近61萬平方，顯性庫存別墅占 30%左右柯橋區(qū)2513315813.511.7柯橋中心

40、區(qū)域庫存少，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、濱海 區(qū)銷售速度慢庫存積壓備注：隱形庫存根據(jù)開工在售項(xiàng)目未取得預(yù)售證和未開工土地計(jì)算柯橋區(qū)顯性庫存按照在售項(xiàng)目實(shí)地考察計(jì)算兩區(qū)全庫存為兩區(qū)全庫存為505505萬平方萬平方，去化周期為去化周期為18.8718.87個(gè)月個(gè)月，處于合理范圍內(nèi)處于合理范圍內(nèi)；柯橋區(qū)由于需求增幅大柯橋區(qū)由于需求增幅大，去化周期只有一年去化周期只有一年，因此房價(jià)漲幅也高于越城區(qū)因此房價(jià)漲幅也高于越城區(qū)。2.62.6需需求分求分析析：拆遷拆遷拆遷貨幣安置產(chǎn)生及時(shí)需求拆遷貨幣安置產(chǎn)生及時(shí)需求，也是也是20162016年去庫存一大功臣年去庫存一大功臣，后期還有大量拆后期還有大量拆遷遷。拆遷政策拆遷政策：貨幣安

41、置獎(jiǎng)勵(lì)提高貨幣安置獎(jiǎng)勵(lì)提高、“房票房票”三區(qū)通用三區(qū)通用貨幣化安置獎(jiǎng)勵(lì)達(dá)到20%，被征收戶可以拿到120%的安置補(bǔ)償款，可以在整個(gè)市區(qū)購房，不僅可以購買新建住宅商品 房，還可以購買二手房和非住宅商品房。拆遷計(jì)劃拆遷計(jì)劃：20172017年年，全市全市計(jì)計(jì)劃實(shí)劃實(shí)施施城中城中村村拆遷拆遷項(xiàng)項(xiàng)目目7474個(gè)個(gè)，涉涉及及2627326273戶戶，拆拆遷遷面積面積727.07727.07萬平萬平 方米方米，總投資總投資529.38529.38億元億元。其其中市中市區(qū)區(qū)計(jì)劃計(jì)劃拆拆遷項(xiàng)遷項(xiàng)目目5858個(gè)個(gè)，涉及涉及2241222412戶戶，拆拆遷面遷面積積590.97590.97萬萬平平方方 米米，計(jì)劃

42、投資計(jì)劃投資429.65429.65億元億元。區(qū)域村莊數(shù)戶數(shù)拆遷面積（萬平方米）投資估算（億元）越城區(qū)236999112.7784.264袍江開發(fā)區(qū)10258754.938.57濱海新城13510.6柯橋區(qū)98953303.3223.22合計(jì)4318574471.97346.654上虞區(qū)上虞區(qū)越城區(qū)越城區(qū)柯橋區(qū)柯橋區(qū)2.62.6需需求分求分析析：拆遷拆遷2.62.6需需求分析求分析：杭紹城杭紹城際際鐵路鐵路群賢路蕭山新區(qū) 土地價(jià)格3 萬/方城際路線柯橋區(qū)土6670元/方 房價(jià)11000元/方巨大房價(jià)差巨大房價(jià)差，已存在需求外溢可能性已存在需求外溢可能性，加之杭紹城際鐵路建設(shè)縮短與杭州時(shí)間成本加

43、之杭紹城際鐵路建設(shè)縮短與杭州時(shí)間成本。實(shí)地調(diào)研得出：柯橋金地自 在城，已有一定杭州客戶比例，剛需加部分投資。從城際鐵路走線分析，楊汛 橋鎮(zhèn)、錢清鎮(zhèn)、柯橋區(qū)群賢 路附近區(qū)域受益。楊汛橋 鎮(zhèn)錢清鎮(zhèn)2 2.7.7 市場市場健康度健康度分分析析城市2016年成交套數(shù)（套）2016年成交面積（萬方）2016年均價(jià)（元/）2016年人均可支配收入（元）房價(jià)收入比金華14652164.0789273715924紹興29280321.8496744683621臺(tái)州10396139.399813691527湖州20487248.3777573431623嘉興35246418.274944892615注：計(jì)算房價(jià)

44、收入比的時(shí)候，假設(shè)房屋面積為100平米從各城市人均可支配收入與房價(jià)之間作對(duì)比從各城市人均可支配收入與房價(jià)之間作對(duì)比，紹興內(nèi)生需求還是旺盛紹興內(nèi)生需求還是旺盛，購買力強(qiáng)購買力強(qiáng)，但但 房價(jià)多年未漲房價(jià)多年未漲，目前價(jià)格偏低目前價(jià)格偏低。2 2.8 8重重點(diǎn)房企點(diǎn)房企分分析析房企名稱銷售總額（億元）銷售占比本地元壟房產(chǎn)15.48114.28海亮地產(chǎn)15.17614.00寶業(yè)房產(chǎn)8.6167.95金昌集團(tuán)8.3977.75華宇集團(tuán)10.6219.80外地金地集團(tuán)14.30513.20光明地產(chǎn)12.3211.37龍湖地產(chǎn)8.4687.81景瑞地產(chǎn)8.0537.43世茂集團(tuán)6.9456.41房企項(xiàng)目名稱

45、體量（平方米）占比元壟房產(chǎn)新都會(huì)8117610%大都會(huì)124979龍灣府304175海亮地產(chǎn)御景園900002%寶業(yè)房產(chǎn)四季園52500036%新橋風(fēng)情1380000金昌集團(tuán)香湖郡1236792%華宇集團(tuán)蘭園1123075%城市之星150000金地集團(tuán)自在城2166894%光明地產(chǎn)傳奇27696814%檀府75000蘭山370000龍湖地產(chǎn)原著4000008%景瑞地產(chǎn)望府45000014%曦之湖274487世茂集團(tuán)天樾2700005%本地與外地品牌房企旗鼓相當(dāng)本地與外地品牌房企旗鼓相當(dāng)，外地企業(yè)金地外地企業(yè)金地、光明深耕多年光明深耕多年，20172017年祥生在柯年祥生在柯橋連拿橋連拿3 3地

46、加碼地加碼。20162016年恒大年恒大、融創(chuàng)以越城區(qū)中心位置樓王身份首入紹興融創(chuàng)以越城區(qū)中心位置樓王身份首入紹興。20162016年年TOP10TOP10房企銷售金額房企銷售金額占占比比房企項(xiàng)目體量占比房企項(xiàng)目體量占比2 2.9 9小結(jié)小結(jié)1 1、去庫存勝利在望去庫存勝利在望，20172017年市場爆發(fā)年市場爆發(fā)由于土地出讓不斷縮減和需求上升，需求達(dá)到平衡，去庫存勝利在望。也是紹興5年房價(jià)未漲的事態(tài)改變，2017年出現(xiàn)房 價(jià)大幅上漲。2 2、越城區(qū)與柯橋表現(xiàn)各不同越城區(qū)與柯橋表現(xiàn)各不同越城區(qū)由于土地出讓過多，但缺乏對(duì)上虞和柯橋兩區(qū)的需求吸引，客戶內(nèi)生，目前來看去化周期還要29個(gè)月，但還在合

47、理范圍。柯橋目前基本無法可售，所有庫存去化周期已不到一年。3 3、多種因素決定需求旺盛多種因素決定需求旺盛城區(qū)拆遷力度、同時(shí)紹興本身藏富于民購買力強(qiáng)，加上城際鐵路與城區(qū)地鐵建設(shè)與杭州融合度提高，也會(huì)增加杭州部分 需求，尤其柯橋區(qū)域。4 4、改善戶型是需求主力改善戶型是需求主力從戶型面積成交比率來看，120-144平方改善戶型占比最大，同時(shí)總改善戶型占比達(dá)65%，另一個(gè)側(cè)面證明紹興內(nèi)生需求 的購買還是很強(qiáng)。三三、房地產(chǎn)板塊分析房地產(chǎn)板塊分析393 3.1 1板板塊劃分塊劃分及及特點(diǎn)特點(diǎn)柯橋柯橋中心城區(qū)中心城區(qū)鏡湖鏡湖袍江袍江城城西西市區(qū)市區(qū)城城 東東主要可以劃分為以下幾個(gè)板塊主要可以劃分為以下幾

48、個(gè)板塊：城東城東，城南城南，城西城西，市區(qū)市區(qū)（內(nèi)環(huán)內(nèi)環(huán)），），袍江袍江，鏡鏡湖和柯橋區(qū)湖和柯橋區(qū)。板塊板塊特點(diǎn)特點(diǎn)城城東東迪蕩新城，CBD總部經(jīng)濟(jì)城城南南居住組居住組團(tuán)團(tuán)，一一路路直直達(dá)達(dá)市市中中心心，1號(hào)號(hào)線地鐵線地鐵規(guī)劃規(guī)劃城西城西居住組團(tuán)，無利好，二繞外市區(qū)市區(qū)（內(nèi)環(huán)內(nèi)環(huán)）文化旅游區(qū)，紹興市中心柯橋中心柯橋中心國際紡織中心、經(jīng)濟(jì)重區(qū)鏡湖鏡湖“城市綠心”，市“行政中心”袍江袍江以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代化工業(yè)新城區(qū)高新區(qū)高新區(qū) 生生態(tài)園區(qū)態(tài)園區(qū)東湖、越城區(qū)工業(yè)區(qū)，居住組團(tuán) 紹興房價(jià)最低城區(qū)生態(tài)園區(qū)生態(tài)園區(qū)城南城南會(huì)稽山會(huì)稽山3 3.2 2各各板塊客板塊客戶戶地圖地圖柯橋柯橋鏡湖鏡湖袍江袍

49、江城城 西西市區(qū)市區(qū)（內(nèi)環(huán)內(nèi)環(huán)）城東城東板塊板塊客戶客戶城城東東城東本地改善客戶東邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城客戶，如皋埠、陶堰內(nèi)環(huán)外溢客戶少部分杭州投資客城城南南拆遷戶城南區(qū)域外溢客戶南邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城客戶，如諸暨、北平鎮(zhèn) 鑒湖鎮(zhèn)本地客群城西城西西邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城客戶，如福全鎮(zhèn)、漓渚鎮(zhèn) 本地改善客戶、拆遷戶城西區(qū)域外溢市區(qū)市區(qū)（內(nèi)環(huán)內(nèi)環(huán)）其他區(qū)域富裕階級(jí) 區(qū)域本地改善客戶柯橋柯橋拆遷戶柯橋周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城客戶本地改善客戶，以輕紡產(chǎn)業(yè)客戶為主部分杭州外溢客戶鏡湖鏡湖拆遷戶北部周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城客戶，斗門、馬山鎮(zhèn) 市區(qū)外溢客戶東浦鎮(zhèn)本地客戶袍江袍江拆遷戶周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城客戶 本地客戶產(chǎn)業(yè)區(qū)員工生態(tài)園生態(tài)園皋埠鎮(zhèn)本地客戶剛需園區(qū)職工少量市區(qū)

50、外溢和東邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶客群區(qū)域性強(qiáng)客群區(qū)域性強(qiáng)：柯橋和越城區(qū)基本柯橋和越城區(qū)基本無無客戶客戶交交集集，越越城各城各區(qū)區(qū)以區(qū)以區(qū)域域地緣地緣客客戶戶，區(qū)區(qū)域周域周邊邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)鄉(xiāng)鎮(zhèn) 進(jìn)城為主進(jìn)城為主生態(tài)園區(qū)生態(tài)園區(qū)會(huì)稽山會(huì)稽山城南城南3.33.3主主要板要板塊商品住宅銷售情況塊商品住宅銷售情況成交分析成交分析：柯橋市中心柯橋市中心、鏡湖新區(qū)鏡湖新區(qū)、袍江新區(qū)是成交主要區(qū)袍江新區(qū)是成交主要區(qū)，其次是城南其次是城南、城西城西、城東城東。價(jià)格分析價(jià)格分析：市區(qū)內(nèi)環(huán)售價(jià)最高市區(qū)內(nèi)環(huán)售價(jià)最高達(dá)達(dá)1615016150元元/方方，但基本無房可售但基本無房可售，其次柯橋中心其次柯橋中心、城東城東。城北城東城南城西會(huì)稽山鏡

51、湖新區(qū)袍江新區(qū)生態(tài)園區(qū)市區(qū)（環(huán)柯橋市中 內(nèi)）心成交面積75516888820696322501610330643824936158911880610427485124成交均價(jià)1434011392101629603159471000768487190161501276018000160001400012000100008000600040002000060000050000040000030000020000010000002016年各區(qū)域成交情年各區(qū)域成交情況況3.43.4各各板板塊商品住宅分面積段情況塊商品住宅分面積段情況0%2%0%1%2%68%0%3%25%17%22%17%27%25%

52、29%3%0%4%8%4%20%18%6%3%40%8%16%30%14%11%7%16%40%53%39%29%32%34%30%29%0%3%2%3%6%2%5%4%20%7%15%11%9%7%30203%22%43%0%20%40%60%80%100%120%城北城東城南城西鏡湖新區(qū)袍江新區(qū)市區(qū)（環(huán)內(nèi)）生態(tài)園區(qū)會(huì)稽山80以下80-9090-100100-120120-144144-180180以上各區(qū)戶型面積各有側(cè)重各區(qū)戶型面積各有側(cè)重，城東改善戶城東改善戶型型120120-144144方占一半以上方占一半以上，城西城西、鏡鏡 湖湖、袍江各面積占比類似袍江各面積占比類似，同時(shí)占比均勻同

53、時(shí)占比均勻，剛需客戶相對(duì)多剛需客戶相對(duì)多。2016年紹興市區(qū)戶型面年紹興市區(qū)戶型面積積成交成交占比占比3.53.5分分板塊庫存板塊庫存顯性庫存（萬方）隱形庫存（萬方）共計(jì)庫存（萬方）2016年月均去化去化周期（月）城東19.33857.31.4738.9城南9.9413.91.728城西39.04847.041.8725.1鏡湖新區(qū)15.92035.93.659.8柯橋區(qū)8.94149.94.0412.3袍江新區(qū)45.461863.463.0121生態(tài)園區(qū)25.6328.90.9929.19市區(qū)（環(huán)內(nèi)）10.316575.310.09-去化周期來看去化周期來看，柯橋區(qū)柯橋區(qū)、鏡湖新城鏡湖新城、

54、城南相對(duì)合理城南相對(duì)合理；城區(qū)去化周期長城區(qū)去化周期長，在售均是銷售多年老盤在售均是銷售多年老盤，已交付已交付。3.63.6分分板塊土地供應(yīng)板塊土地供應(yīng)20172017供地計(jì)劃供地計(jì)劃：柯橋區(qū)出柯橋區(qū)出讓讓9 9宗宗地地，總總面面積積為為12911291畝畝；城城西出西出讓讓1 1宗宗地地，總總面面積積為為100100畝畝；鏡湖出鏡湖出讓讓4 4宗地宗地，總面總面積為積為404404畝畝；迪蕩迪蕩出讓出讓2 2宗宗地地，總總面積面積為為314314畝畝；袍江袍江出讓出讓3 3宗宗地地，總總面面 積積550550畝畝。鏡湖鏡湖袍江袍江迪蕩迪蕩城西城西宗數(shù)地塊面積（畝）城西1100鏡湖4404迪蕩

55、2314袍江3550柯橋91291柯橋區(qū)柯橋區(qū)3.73.7板板塊塊競爭格局競爭格局5312511381528274011452709504510022150250200各板塊房企各板塊房企項(xiàng)項(xiàng)目目體量體量（萬萬方方）世茂集團(tuán) 景瑞地產(chǎn) 龍湖地產(chǎn) 光明地產(chǎn) 金地集團(tuán) 華宇集團(tuán) 金昌集團(tuán) 寶業(yè)房產(chǎn) 海亮地產(chǎn)重點(diǎn)重點(diǎn)房房企基本進(jìn)入柯橋區(qū)企基本進(jìn)入柯橋區(qū)，元壟在柯橋區(qū)的市場占有率很元壟在柯橋區(qū)的市場占有率很高高22%5%7%9%19%17%20%元壟房產(chǎn) 金昌集團(tuán) 華宇集團(tuán)金地集團(tuán) 光明地產(chǎn) 龍湖地產(chǎn) 景瑞地產(chǎn)柯橋區(qū)柯橋區(qū)元壟海亮寶業(yè)金昌華宇金地光明龍湖景瑞世茂3 3.8 8小結(jié)小結(jié)熱門板塊熱門板塊：

56、柯橋中心區(qū)域柯橋中心區(qū)域、鏡湖新區(qū)鏡湖新區(qū)，袍江新區(qū)袍江新區(qū)，庫存小去化周期合理庫存小去化周期合理柯橋中心柯橋中心、鏡湖新區(qū)鏡湖新區(qū)、袍江新區(qū)是目前市區(qū)成交主力袍江新區(qū)是目前市區(qū)成交主力，區(qū)域內(nèi)庫存小區(qū)域內(nèi)庫存小，去化周期合理去化周期合理，房價(jià)上漲速度快房價(jià)上漲速度快。城東城東（迪蕩新城迪蕩新城），），隨著房價(jià)提高和區(qū)域發(fā)展隨著房價(jià)提高和區(qū)域發(fā)展，區(qū)域由純剛需向改善與高端剛需轉(zhuǎn)變區(qū)域由純剛需向改善與高端剛需轉(zhuǎn)變，塊板塊熱度高塊板塊熱度高，但區(qū)域內(nèi)可上市住但區(qū)域內(nèi)可上市住宅宅土地有限土地有限。城南區(qū)域和袍江新區(qū)是剛需市場城南區(qū)域和袍江新區(qū)是剛需市場，袍江以客戶區(qū)域性和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主袍江以客戶區(qū)域性

57、和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主，城南是城區(qū)外溢和鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主城南是城區(qū)外溢和鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主。四四、重點(diǎn)關(guān)注板塊進(jìn)入重點(diǎn)關(guān)注板塊進(jìn)入策略策略484 4.1 1區(qū)區(qū)域板塊域板塊篩篩選選板塊理由重點(diǎn)關(guān)注板塊柯橋區(qū)柯橋區(qū)臨杭州臨杭州、城際鐵路城際鐵路、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)水平水平高高、庫庫存存小小鏡湖新區(qū)城市發(fā)展方向、行政中心、去化量大謹(jǐn)慎關(guān)注板塊市區(qū)（內(nèi)環(huán)）市中心、但地少城南供應(yīng)少、地鐵規(guī)劃預(yù)期袍江區(qū)域銷售主力區(qū)域，去化周合理暫不關(guān)注板塊城東供應(yīng)充足，住宅供地少城西配套差去化周期長生態(tài)城開發(fā)區(qū)，離城區(qū)遠(yuǎn)、去化慢4 4.2 2柯柯橋區(qū)區(qū)位橋區(qū)區(qū)位柯橋柯橋柯橋西杭州蕭山區(qū)相鄰柯橋西杭州蕭山區(qū)相鄰，距離蕭山區(qū)中心距離蕭山區(qū)中心1616

58、公里公里，距離錢江新城距離錢江新城3030公公 里里。高速至彭埠德勝出口高速至彭埠德勝出口3535公里公里，車程大概車程大概2020分鐘分鐘。未來城際鐵路完工未來城際鐵路完工，聯(lián)通聯(lián)通5 5號(hào)線號(hào)線，將與杭州蕭山區(qū)無縫對(duì)接將與杭州蕭山區(qū)無縫對(duì)接。錢江新錢江新城城 30km30km蕭山中蕭山中心心 16km16km城際鐵城際鐵路路 鏈接鏈接5 5號(hào)線號(hào)線4 4.3 3柯柯橋區(qū)經(jīng)濟(jì)橋區(qū)經(jīng)濟(jì)柯橋區(qū)蕭山區(qū)慈溪市9888210639211032711537802013201420152016151244176004184148188497134182138309143090151901200000180

59、00016000014000012000010000080000600004000020000元元2013201420152016柯橋區(qū)44821468095074154410蕭山區(qū)44412471955149055712慈溪市41254435264718250828 5000040000300002000010000060000元元柯橋是紹興經(jīng)濟(jì)重區(qū)柯橋是紹興經(jīng)濟(jì)重區(qū)，全國紡織基地全國紡織基地；人人均均GDGDP P、城鎮(zhèn)可支配收入高于蕭山城鎮(zhèn)可支配收入高于蕭山 區(qū)區(qū)，但但房價(jià)不及蕭山一半房價(jià)不及蕭山一半。內(nèi)生需求的購買力強(qiáng)內(nèi)生需求的購買力強(qiáng)，房價(jià)有上漲空間房價(jià)有上漲空間。各城市人均各城市人

60、均GDP對(duì)比對(duì)比各城市城鎮(zhèn)人均可各城市城鎮(zhèn)人均可支支配配收收入對(duì)比入對(duì)比備注：百強(qiáng)縣前十名對(duì)比4 4.4 4柯柯橋區(qū)規(guī)劃橋區(qū)規(guī)劃城市西部相連杭州城市西部相連杭州，北部北部是是C CB BD D中心和輕紡城區(qū)體育中心中心和輕紡城區(qū)體育中心、南部發(fā)展旅游業(yè)南部發(fā)展旅游業(yè)。柯橋區(qū)城市空間結(jié)構(gòu)柯橋區(qū)城市空間結(jié)構(gòu)：一城三片一城三片、一核兩軸一核兩軸、環(huán)網(wǎng)相扣環(huán)網(wǎng)相扣；城中心發(fā)展空間有限城中心發(fā)展空間有限，南部為山區(qū)南部為山區(qū)，城市發(fā)展向北城市發(fā)展向北，東連杭州東連杭州。城區(qū)建有自城區(qū)建有自身身CBDCBD中心和體育中心中心和體育中心。4 4.5 5柯柯橋區(qū)土橋區(qū)土地地市場市場2013-20162013-

61、2016年出讓土地基本年出讓土地基本以以鄉(xiāng)鎮(zhèn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、濱海濱海區(qū)區(qū)域?yàn)橛驗(yàn)橹髦鳎驴聵驑蛑行闹行膮^(qū)區(qū)域供域供應(yīng)應(yīng)少少。年份宗數(shù)出讓面積()其中：城區(qū)出 讓面積建筑面積()其中：城區(qū)建 筑面積樓面均價(jià)(元/)溢價(jià)率2012年929379316694556949040066818911%2013年237045252914091615972784699210516%2014年4110197411567642319260388397.479802015年18537029569561019365111289.210691%2016年9253599127428.5494874290790.5164320%20

62、17年3月4174477152024325332284917.15200138%4.64.6土土地市地市場場近期情況近期情況出讓時(shí)間地塊名稱性質(zhì)占地面積（）容積率建筑面積（）成交價(jià)（萬元）樓面價(jià)（元/）溢價(jià)率項(xiàng)目2016/1/14柯巖Q3-5地塊商住37221.34839204942350嘉華項(xiàng)目2016/2/24柯橋城區(qū)CBD-12地塊住宅485212.21067461374212870元壟項(xiàng)目2016/2/24柯橋城區(qū)G-21b地塊住宅82882.218234243613360元壟項(xiàng)目2016/5/25柯巖I2-A-73地塊住宅379501.66072020300334334.37元壟項(xiàng)目

63、2016/9/21柯橋城區(qū)BF-6a地塊商住348262.58706522700260753.92元壟項(xiàng)目2016/9/21柯橋城區(qū)E-02b地塊商住357942.2787461140014481.36個(gè)人2017/1/20柯橋城區(qū)G-33地塊住宅595412.3136944612004469114.09祥生項(xiàng)目2017/1/20柯橋城區(qū)G-47a地塊住宅464501.674320501006741162.48祥生項(xiàng)目2017/1/20柯橋城區(qū)G-48地塊住宅460331.673653488006626158.31祥生項(xiàng)目土地市場主要由元壟土地市場主要由元壟、祥生購買祥生購買，祥生創(chuàng)造今年地王

64、祥生創(chuàng)造今年地王，67566756元元/平方平方，開發(fā)商重視柯橋中心城區(qū)的樓開發(fā)商重視柯橋中心城區(qū)的樓市市,近期土地溢價(jià)率高近期土地溢價(jià)率高。4 4.7 7成成交走勢交走勢20122013201420152016住宅銷售面積87.8122.896.45106.25161180160140120100806040200柯橋區(qū)域住宅需求穩(wěn)步柯橋區(qū)域住宅需求穩(wěn)步，有逐年穩(wěn)定上升區(qū)域有逐年穩(wěn)定上升區(qū)域。區(qū)域庫存為區(qū)域庫存為158158萬萬，按按20162016年月均去化量年月均去化量13.513.5萬方計(jì)算去化周期為萬方計(jì)算去化周期為11.711.7個(gè)個(gè)，其中其中：現(xiàn)總庫存現(xiàn)總庫存為為49.949.9

65、萬平方萬平方，以以20162016年月均去年月均去化化4.014.01萬方計(jì)算萬方計(jì)算，去化周期去化周期12.312.3個(gè)個(gè)月月。柯橋區(qū)柯橋區(qū)2012-2016年年住住宅宅銷銷售面售面積積（萬萬方方）4 4.8 8拆拆遷計(jì)劃遷計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)目名稱戶數(shù)拆遷面積（萬平方米）1齊賢興浦村960492柯巖阮三、阮 四、中巷、東 江、茶浜、先 鋒村6村3059803華舍湖門村914344華舍沙地王村130633.55湖塘湖塘村103928.36安昌國際村3039.17安昌東昌居57223.48齊賢陽嘉龍村50028.759齊賢高澤村30017.25合計(jì)8953303.320172017年年，柯橋區(qū)計(jì)柯橋區(qū)計(jì)

66、劃劃實(shí)施城中村拆實(shí)施城中村拆遷遷項(xiàng)項(xiàng)目目9 9個(gè)個(gè)，涉涉及及89538953戶戶，拆拆遷遷面面積積303303萬平萬平方方米米。4 4.9 9供供地計(jì)劃地計(jì)劃序號(hào) 地塊名稱土地性 質(zhì)地塊面積（畝）地塊說明1中心城建管 委G-44地塊住商78.21近柯橋CBD、體育中心2中心城建管 委G-42地塊住商25近柯橋CBD、體育中心3中心城建管 委R-14地塊住商170.62純居住區(qū)、臨地鐵、環(huán)水系4中心城建管 委R-15地塊住商226.69純居住區(qū)、臨地鐵、環(huán)水系5中心城建管 委R-16地塊住商177.15純居住區(qū)、臨地鐵、環(huán)水系6柯巖街道K-02地塊（夏 威夷商務(wù)中 心）住宅205.88風(fēng)景區(qū)、三

67、面環(huán)水適合別墅7柯巖街道B-47住宅地塊住宅76.31與B-51號(hào)地塊緊鄰8柯巖街道B-51住商地塊住商131.3東西狹長地塊南向公園一線景觀9柯巖街道C-32住商地塊住商199.82別墅集中區(qū)、臨高爾球場合計(jì)129020172017年柯橋區(qū)供地共年柯橋區(qū)供地共計(jì)計(jì)9 9宗宗，總面積總面積12901290畝畝。體育中心城際地鐵祥生地王6741元/方元壟科巖地塊3343元/方4.104.10區(qū)區(qū)域板塊域板塊篩篩選選板塊理由重點(diǎn)關(guān)注板塊柯橋區(qū)臨杭州、城際鐵路、經(jīng)濟(jì)水平高、庫存小鏡湖新區(qū)鏡湖新區(qū)城市發(fā)展方向城市發(fā)展方向、行政中行政中心心、去去化化量大量大謹(jǐn)慎關(guān)注板塊市區(qū)（內(nèi)環(huán)）市中心、但地少城南供應(yīng)

68、少、地鐵規(guī)劃預(yù)期袍江區(qū)域銷售主力區(qū)域，去化周合理暫不關(guān)注板塊城東供應(yīng)充足，住宅供地少城西配套差去化周期長生態(tài)城開發(fā)區(qū)，離城區(qū)遠(yuǎn)、去化慢4 4.9 9供供地計(jì)劃地計(jì)劃序號(hào) 地塊名稱土地性 質(zhì)地塊面積（畝）地塊說明1中心城建管 委G-44地塊住商78.21近柯橋CBD、體育中心2中心城建管 委G-42地塊住商25近柯橋CBD、體育中心3中心城建管 委R-14地塊住商170.62純居住區(qū)、臨地鐵、環(huán)水系4中心城建管 委R-15地塊住商226.69純居住區(qū)、臨地鐵、環(huán)水系5中心城建管 委R-16地塊住商177.15純居住區(qū)、臨地鐵、環(huán)水系6柯巖街道K-02地塊（夏 威夷商務(wù)中 心）住宅205.88風(fēng)景

69、區(qū)、三面環(huán)水適合別墅7柯巖街道B-47住宅地塊住宅76.31與B-51號(hào)地塊緊鄰8柯巖街道B-51住商地塊住商131.3東西狹長地塊南向公園一線景觀9柯巖街道C-32住商地塊住商199.82別墅集中區(qū)、臨高爾球場合計(jì)129020172017年柯橋區(qū)供地共年柯橋區(qū)供地共計(jì)計(jì)9 9宗宗，總面積總面積12901290畝畝。體育中心城際地鐵祥生地王6741元/方元壟科巖地塊3343元/方4.114.11鏡鏡湖新區(qū)湖新區(qū)區(qū)區(qū)位位鏡湖新區(qū)紹興市市級(jí)行政中心紹興市市級(jí)行政中心，紹興向北發(fā)展重心之一紹興向北發(fā)展重心之一，同時(shí)起到聯(lián)通柯橋同時(shí)起到聯(lián)通柯橋、袍江新區(qū)的功能袍江新區(qū)的功能。域，現(xiàn)有水現(xiàn)有水域面積域面

70、積16.8平方公里平方公里，占轄區(qū)總面積的占轄區(qū)總面積的22.1%，犭央 犭茶湖為紹興市最大的天然淡水湖。鏡湖濕地為省內(nèi)首個(gè)國家 級(jí)城市濕地公園，地處鏡湖新區(qū)的中心區(qū)域，總面積15.6平方 公里，被譽(yù)為紹興大城市的“生命之腎”和“天然氧吧”。紹興中心城市生態(tài)綠心紹興中心城市生態(tài)綠心，鏡湖新區(qū)是江南水鄉(xiāng)的經(jīng)典之地，境內(nèi)河道密布，湖泊眾多，向有“水鄉(xiāng)澤國”的美譽(yù)，是紹虞平原上水網(wǎng)最為稠密的地袍江新區(qū)柯橋區(qū)越城中心區(qū)4.124.12鏡鏡湖新區(qū)湖新區(qū)規(guī)規(guī)劃劃規(guī)劃目標(biāo)規(guī)劃目標(biāo)：紹興中心城市的行政管理中心區(qū)紹興中心城市的行政管理中心區(qū)、生態(tài)功能調(diào)節(jié)區(qū)生態(tài)功能調(diào)節(jié)區(qū)、城市休閑城市休閑旅旅 游觀光區(qū)和服務(wù)全市

71、的中央智力區(qū)游觀光區(qū)和服務(wù)全市的中央智力區(qū)。空間結(jié)構(gòu)空間結(jié)構(gòu)：“兩核兩核、八嶼八嶼”兩核兩核：濕地核心和水城核心濕地核心和水城核心八嶼八嶼：高鐵嶼高鐵嶼、高教嶼高教嶼、東浦嶼東浦嶼、大樹江嶼大樹江嶼、家私城嶼家私城嶼、大灘嶼大灘嶼、梅梅東東 嶼嶼、湖東嶼湖東嶼功能分區(qū)功能分區(qū)：六大功能區(qū)六大功能區(qū)，綜合配套服務(wù)區(qū)綜合配套服務(wù)區(qū)、環(huán)湖生態(tài)休閑區(qū)環(huán)湖生態(tài)休閑區(qū)、高鐵科高鐵科教教 區(qū)區(qū)、東浦古鎮(zhèn)保護(hù)區(qū)東浦古鎮(zhèn)保護(hù)區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展區(qū)、居住綜合區(qū)居住綜合區(qū) 2月8日，浙江省發(fā)展改革委正式發(fā)布省發(fā)展改革委關(guān)于 紹興市城市軌道交通1號(hào)線一期工程試驗(yàn)段可行性研究報(bào)告 的批復(fù)，透露了更多紹興地

72、鐵的細(xì)節(jié)。紹興市城市軌道交通1號(hào)線主線起于迪揚(yáng)路站（不含），終 點(diǎn)為鑒湖鎮(zhèn)站，路線長24.2公里，全為地下線，設(shè)車站18座；支線起于柯橋客運(yùn)站，終點(diǎn)為站前大道站，線路長7.1 公里，全為地下線，設(shè)車站6座。本次實(shí)施試驗(yàn)段工程為鏡 湖 中心站-火車站站，路線長4.5公里，全為地下線，設(shè)車站 4座（換乘站1座），平均站間距1.5公里；同期實(shí)施鏡湖中 心站，為1號(hào)線主線、2號(hào)線和預(yù)留線換乘站。本試驗(yàn)段工程，是紹興市城市軌道交通1號(hào)線一期工程的關(guān) 鍵節(jié)點(diǎn)工程，先行實(shí)施可為紹興市城市軌道交通1號(hào)線全線 施工提供經(jīng)驗(yàn)。1、省發(fā)改委批復(fù)紹興地鐵1號(hào)線試驗(yàn)段工程，工期4年投資約28.5億。紹興市城市軌道交通1

73、號(hào)線一期工程（試驗(yàn)段）線路走向示意圖（圖中紅色線條）4.134.13中中心區(qū)域心區(qū)域軌軌道交通道交通規(guī)規(guī)劃劃1 1、2 2號(hào)雙地鐵規(guī)劃號(hào)雙地鐵規(guī)劃，1 1號(hào)在中心區(qū)域有號(hào)在中心區(qū)域有3 3個(gè)站點(diǎn)個(gè)站點(diǎn)，分別是奧體中心站分別是奧體中心站、鏡湖中鏡湖中心站心站、風(fēng)林路站風(fēng)林路站；1 1號(hào)線西接杭紹城際鐵路號(hào)線西接杭紹城際鐵路。62體育中心體育中心紹興市政府紹興市政府鏡湖樂園鏡湖樂園佳源廣場佳源廣場行政中心行政中心圖書館圖書館科技館科技館金融保險(xiǎn)總部金融保險(xiǎn)總部越商總部越商總部鏡湖廣場鏡湖廣場鏡湖兒童公園鏡湖兒童公園梅山濕地公園梅山濕地公園4.144.14中中心區(qū)域心區(qū)域公公建建鏡湖新區(qū)核心集中紹興

74、最優(yōu)質(zhì)公建鏡湖新區(qū)核心集中紹興最優(yōu)質(zhì)公建：奧體中心奧體中心、鏡湖樂園鏡湖樂園、圖書館圖書館、科技館科技館、紹興市民紹興市民中中 心心、鏡湖兒童公園鏡湖兒童公園。4.154.15供供求量價(jià)求量價(jià)走走勢勢5143 12267 100671000714000 120001400000120000010000008000006000004000002000000201320142015201610663 10000800060004000200002017年3月鏡湖新鏡湖新區(qū)區(qū)商商品住宅年品住宅年度度供供求求量價(jià)走勢量價(jià)走勢供應(yīng)量成交量成交均價(jià)14000120001000080006000400020

75、00060000500004000030000200001000001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月2017年鏡湖新區(qū)商鏡湖新區(qū)商品品住住宅宅月月度度供供求求量價(jià)量價(jià)走走勢勢2016年供應(yīng)量成交量成交均價(jià)鏡湖新區(qū)鏡湖新區(qū)20132013、20142014年是上市高峰期年是上市高峰期，去化量因上市減少而減少去化量因上市減少而減少，庫存主要積壓在別庫存主要積壓在別 墅墅，剛需戶型去化良好剛需戶型去化良好。目前總庫存目前總庫存35.935.9萬平方萬平方，按照按照20162016年的月均去化量年的月均去化量3.653.65萬方計(jì)算萬方計(jì)算，去化周期為去化周期為101

76、0個(gè)月個(gè)月。644.164.16鏡鏡湖新區(qū)湖新區(qū)土土地市場地市場出讓時(shí)間地塊名稱性質(zhì)（平出讓面積方米）容積率建筑面積（平方米）（元成交樓面價(jià)/平方米）溢價(jià)率(%)項(xiàng)目2011/10/19 鏡湖新區(qū)紹齊公路A地塊商住165811.2198974548.4250.83湯成項(xiàng)目2012/08/13 鏡湖新區(qū)中心區(qū)5號(hào)地塊商住54291.72.6141158.423230.410屹男項(xiàng)目2012/12/05鏡湖新區(qū)JH-07-02號(hào)商住795862.51989651869.670長業(yè)項(xiàng)目2012/12/28鏡湖新區(qū)裕民路1號(hào)商住1104921.4154688.82424.220景瑞項(xiàng)目2013/01/

77、30鏡湖新區(qū)大樹江3號(hào)商住645722.51614301870.770裕隆，勤業(yè)，東 美項(xiàng)目2013/02/28 鏡湖新區(qū)中心區(qū)4號(hào)地塊商住1628712.3374603.33630.50佳源項(xiàng)目2013/10/29鏡湖新區(qū)中心區(qū)3-5號(hào)地 塊商住784181.4109785.26120.950越發(fā)項(xiàng)目2015/12/15鏡湖新區(qū)中心區(qū)8-2號(hào)地 塊商住1051481.8189266.223539.990農(nóng)工商項(xiàng)目2015/12/15鏡湖新區(qū)中心區(qū)8-4號(hào)地塊商住548141.687702.43648.70農(nóng)工商項(xiàng)目鏡湖鏡湖2011-20152011-2015年共出讓年共出讓9 9塊用地塊用地

78、，從從20162016年至今未成交土地年至今未成交土地。4 4.1 17 7供供地計(jì)劃地計(jì)劃地塊名稱土地性質(zhì)地塊面積（畝）地塊說明鏡湖中心區(qū)8-5號(hào)地塊居住、商業(yè)102鏡湖中心區(qū)域三面環(huán)水地鐵鏡湖中心區(qū)8-6號(hào)地塊居住、商業(yè)87鏡湖中心區(qū)域 三面環(huán)水、地鐵杭紹臺(tái)高速 公路附近待 開發(fā)地塊居住97周邊有待成熟、地鐵中心區(qū)3-5號(hào) 地塊居住、商業(yè)118.00鏡湖中心區(qū)域，臨奧體中心三面環(huán)水、地鐵合計(jì)40420172017年鏡湖新區(qū)供地共年鏡湖新區(qū)供地共計(jì)計(jì)4 4宗宗，總面積總面積404404畝畝。體育中心地鐵1號(hào)線4.184.18重點(diǎn)關(guān)注板塊綜合進(jìn)入策略及建議重點(diǎn)關(guān)注板塊綜合進(jìn)入策略及建議柯橋區(qū)立品牌品質(zhì)標(biāo)桿鏡湖區(qū)立品牌 市場占有別墅+公寓土地同時(shí)拿城際鐵路區(qū)域三塊地，是融信品牌蕭 山自然延伸；柯橋區(qū)富裕階層多，拿柯巖區(qū)別墅地，建品質(zhì)標(biāo)桿，同時(shí)有豐厚利潤融創(chuàng)、恒大以中心城區(qū)地王勢頭進(jìn)入 越城區(qū)，而現(xiàn)中心城區(qū)無地出讓。建議：同時(shí)取得中心8-5、8-6兩地，大盤運(yùn)作，利用板塊、水系優(yōu)勢，建 立品牌。越城和柯橋是兩個(gè)獨(dú)立區(qū)域越城和柯橋是兩個(gè)獨(dú)立區(qū)域，需要需要柯橋區(qū)+鏡湖新區(qū)同時(shí)進(jìn)入