1、舜泰學府項目營銷策略溝通謹呈：房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1本體分析客戶分析3市場分析2項目定位45營銷策略6公司簡介營銷匯報|方案邏輯以產(chǎn)品力為核心建立項目價值體系本體定位營銷策略本體環(huán)境需求從市場形勢尋求突破口塑造項目獨特的市場站位從客戶需求出發(fā)探索客戶購買邏輯從本體條件探索項目的價值可能性構建項目差異化的核心競爭力以全盤營銷目標為基點、三個維度為抓手探索項目營銷破局方略本體分析 城市簡介鄄城縣隸屬于山東省菏澤市，位于山東省西南部，西北兩面跨黃河與河南省毗鄰，因境內有鄄邑、鄄城而得名。鄄城縣總面積1032平方公里。下轄2個街道、12個鎮(zhèn)、3個鄉(xiāng)，2個省級文明新村(即引馬鎮(zhèn)大黃莊村、鳳凰鎮(zhèn)花李莊村)，

2、1個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、2個工業(yè)園區(qū)，440個行政村(社區(qū))。2012年末鄄城縣總人口80.93萬人。鄄城是國家級生態(tài)示范區(qū)，全國糧食生產(chǎn)基地縣，全國平原綠化先進縣，全國魯西黃牛和中國斗雞保種基地，古代軍事家、一代兵師孫臏的故里，是山東省首批20個省管縣之一，是被國家民政部命名的千年古縣。鄄城縣屬暖溫帶半濕潤季風氣候，地勢西南高、東北低。主要景點有孫臏旅游城、堯王墓、蘇御史牌坊、舜耕歷山。鄄城縣是國家級生態(tài)示范區(qū)，全國糧食生產(chǎn)基地縣，又被國家民政部命名的“千年古縣”歷史名人孫臏，齊國鄄邑（今鄄城縣紅船鎮(zhèn)孫老家村）人，孫武的后世子孫。鄄（今山東陽谷阿城鎮(zhèn)、鄄城縣）之間。他是戰(zhàn)國中期齊國人，我國歷史上

3、享有盛名并富于傳奇色彩的軍事家。孫臏青年時期，曾同龐涓一起拜當時隱居山野的鬼谷子學習兵法，有很深的軍事理論造詣。他才華橫溢，兵法造詣高深，治軍以律，用軍以謀，戰(zhàn)功卓著，是我國古代不可多得的著名兵家。他的軍事理論，也堪稱我國古代樸素唯物論和辯證法在戰(zhàn)爭問題上運用的典范。城市規(guī)劃菏澤市鄄城的城市整體規(guī)劃：目前主要向東、南發(fā)展方向發(fā)展新城區(qū)規(guī)劃范圍：淮河街以南、古泉路以東、承平路以西、金堤北路以北的圍合區(qū)域，規(guī)劃面積為20.84公頃。目標與定位：以生態(tài)居住、行政辦公、文化展示為主要功能、彰顯鄄城城市現(xiàn)代活力的多元融合與品質之城。人口規(guī)模：新城區(qū)人口規(guī)模控制在20萬人左右。規(guī)劃結構：規(guī)劃突出“兩軸、三

4、心、三片區(qū)”的空間結構布局。“兩軸”為：城市發(fā)展主軸、城市發(fā)展次軸；“三心”為：商業(yè)金融中心、行政文體中心、景觀中心；“三片區(qū)”要為：傳統(tǒng)文化發(fā)展片區(qū)、綜合發(fā)展片區(qū)、居住發(fā)展片區(qū)。本案處于老城區(qū)與新城區(qū)交匯處新城區(qū)范圍，區(qū)位受到市場認可，屬于高端居住、人文、旅游成為承辦板塊的新標簽。鄄城規(guī)劃向東向南發(fā)展，項目位于城市新老城區(qū)交匯處，屬城市發(fā)展規(guī)劃主軸交通規(guī)劃鄄城縣，位于東經(jīng)11519至11543，北緯3522至3543，北距首都北京510公里，東北至省會濟南184公里，南到行署駐地菏澤38公里，鄄城縣總面積1042平方公里，南北37公里、東西32公里，占全省面積的0.67%。縣委、縣政府駐地是

5、古泉街道。規(guī)劃建設的“南起江蘇省徐州市，經(jīng)菏澤市與河南省濮陽市連接，途經(jīng)我市單縣、成武縣、定陶區(qū)、牡丹區(qū)、鄄城縣等縣區(qū)，規(guī)劃正線全長約285公里（徐州至菏澤至濮陽城際鐵路）”的鐵路項目是城際鐵路。菏澤徐州鐵路是菏澤通往東南沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的重要通道，有利于降低運輸成本，提高企業(yè)效益，促進地方經(jīng)濟社會發(fā)展，該線路的建設，將結束成武、單縣兩縣不通鐵路的歷史，實現(xiàn)菏澤市鐵路縣區(qū)全覆蓋。規(guī)劃中的城際鐵路途徑鄄城等縣，對鄄城的經(jīng)濟發(fā)展有利好關系生活配套舜耕國際商貿城鄄城人民廣場鄄城十二中潤百家生活廣場項目位置處于老城區(qū)與新城區(qū)中間位置，周邊資源豐富，配套齊全 具有完整產(chǎn)業(yè)鏈及綜合城市功能”的商貿綜合體;

6、商業(yè)步行街、高端住宅、體育休閑廣場、高端社區(qū)幼兒園、五廳國際影院;山東省文化廳評為“山東省十佳中心文化廣場”全縣唯一的一所國辦重點初級中學,是一所頗具影響的現(xiàn)代化學校建筑風格 舜泰學府小區(qū)位于鄄城縣，黃河大街以南，運河街以北，孫臏路以東舜王路以西，地塊現(xiàn)狀為大趙莊，地勢較為平坦，用地東西長約489米，南約530米，用地面積約20.16公頃，規(guī)劃總建筑面積約53.8萬平方米，容積率2.14，地塊分南北兩部分，北側地塊建筑密度19.90%，綠地率35.03%歷史的延續(xù)：作為鄄城縣城市發(fā)展序列上的一個節(jié)點，襯托原理的城市肌理，延續(xù)中國兩千五百多年的傳統(tǒng)規(guī)劃理念，在城市道路方格網(wǎng)基礎上，對基地的規(guī)劃作

7、出全盤考慮。時代的變革：引入新的元素，加入了新的城市肌理，意味著城市在新時期的變革與成長。統(tǒng)一的主題：通過步行景觀帶的紐帶作用將歷史現(xiàn)代緊密聯(lián)系了起來，統(tǒng)一于整個基地的規(guī)劃之中。人性的關懷：注重城市空間和住宅外部空間環(huán)境的設計，提高人居品質，改善居住環(huán)境，以嶄新的結構形式構成規(guī)劃區(qū)，使之成為都市新的風景亮點。項目的設計遵從歷史和現(xiàn)代的緊密結合，提升嶄新的規(guī)劃結構及新的元素設計理念 社區(qū)規(guī)劃設計有各種開發(fā)空間及活動場地，提供鄰里深度交往的可能 根據(jù)區(qū)位條件及人文特色進行規(guī)劃設計，使外部優(yōu)質景觀引入園區(qū)內部，同時通過不同空間處理方式，以及各類型空間的組合，氛圍營造，使景觀資源連續(xù)，共享，以求景觀優(yōu)

8、勢的最大化 智能化設施安全高效，智能管理，建立完善的信息服務系統(tǒng) 大量景觀陽臺的設計不僅豐富整個建筑立面，也增加戶型的舒適度 沿街立面形象好，日照充分滿足 充分利用泉河景觀資源，打造中式傳統(tǒng)軸線，形成景觀內部雙軸，屏蔽外界不利因素 空間秩序性強，層疊起勢，環(huán)境品質高 形成了豐富的天際線和良好的市政展示面 在延續(xù)前期資源優(yōu)勢的基礎上，結合當前市場客戶反饋，進行優(yōu)化戶型分析樓座單元樓層套數(shù)戶型1#21872A1A22#318108A1A23#318108A1A25#21872A1A26#21872A1A27#21872A1A28#11836A1A29#11836A1A210#21872A1A211

9、#21872A1A212#21872A1A213#21872A3A415#21872A3A416#21872A1A217#318108A1A218#21872A5A619#318108A1A220#21872A1A221#21872A1A222#318108A1A223#318108A1A2合計461656戶型面積套數(shù)戶型占比A1123.24720三室兩廳兩衛(wèi)43%A2123.82720三室兩廳兩衛(wèi)43%A3132.1972四室兩廳兩衛(wèi)4%A4116.472三室兩廳兩衛(wèi)4%A5144.1536四室兩廳兩衛(wèi)2%A6144.1536四室兩廳兩衛(wèi)2%1656100%臥室朝南：朝南的臥室采光會比較好，

10、有利于臥室的光線和舒適度。明廚明衛(wèi)：不會造成穢氣和潮氣水汽聚集。陽臺位于客廳：可以讓臥室更有私密性。格局方正：方正的房子整體利用率高，拐角會占用實際居住面積。南北通透：通風好，保證空間的空氣對流。客廳朝南：讓房間整體看起來寬敞明亮戶型90%為剛需產(chǎn)品，格局方正，南北通透SWOT分析SWTO 項目位于老城區(qū)與新城區(qū)交匯處 城市西部居住區(qū)核心區(qū)域 學區(qū)、行政、生活配套較完善資源豐富 格局方正，南北通透S優(yōu)勢 已開發(fā)多個項目，有一定的社會基礎 市場貨量多，周邊區(qū)域認可度較高 土地成本不高，后期有漲幅空間O機遇W劣勢 項目周邊競品入市，造成客戶分流 本地代理公司居多，營銷打法多樣化 周邊同等產(chǎn)品，目前

11、市場口碑較好T威脅 與競品配套同質化嚴重 目前政府主要規(guī)劃往東、南發(fā)展 產(chǎn)品線長，客戶分散老城區(qū)成熟配套，多樣產(chǎn)品，品牌優(yōu)勢市場分析 由于去年的基數(shù)是前低后高，今年的同比增長將前高后低。城市間、地區(qū)間的分化和企業(yè)的優(yōu)勝劣汰繼續(xù)，骨干企業(yè)維持規(guī)模排名的訴求依然強烈。希望房企能順應政策環(huán)境、市場環(huán)境，精準分析市場。關注深耕目標城市和區(qū)域的“十四五”發(fā)展規(guī)劃及其住房發(fā)展規(guī)劃。通過大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)等，加強對客戶需求的調研，努力實現(xiàn)供給與需求的平衡。在住房制度和市場調控方面，要繼續(xù)堅持“房住不炒”的定位，堅持因地制宜、多策并舉，夯實城市政府主體責任，穩(wěn)定地價、房價和預期。要加快建立多主體供給、多渠道保障、

12、租購并舉的住房制度，完善住房的市場體系和保障體系。國家統(tǒng)計局1月18日發(fā)布全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況顯示，2020年1-12月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資141443億元，比上年增長7.0%，增速比上年回落2.9個百分點，但遠遠超過同期全國固定資產(chǎn)投資（不含農戶）2.9%的同比增速。2021年的宏觀環(huán)境好于去年，向高質量發(fā)展轉型，堅持“房住不炒”同時為宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)揮作用宏觀市場 房地產(chǎn)市場調控力度持續(xù)加大。不僅出臺調控措施的城市個數(shù)明顯增多，調控在一些城市的力度和深度也在加大。許多熱點城市的調控措施不斷加碼。如北京在*月份連續(xù)多日持續(xù)出臺多項調控措施，彰顯政府遏制房價過快上漲勢頭的決心。據(jù)中國市場

13、調研網(wǎng)發(fā)布的2021-2027年中國山東省房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析與發(fā)展前景研究報告顯示，熱點城市房價過快上漲的情況得到了基本抑制，房地產(chǎn)市場總體處于平穩(wěn)態(tài)勢。從短期來看，一些城市進入了觀望期。房價的過快上漲容易積累泡沫，不利于宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定，也不利于解決住有所居問題;房地產(chǎn)市場對經(jīng)濟的拉動作用強，大幅回落也不利于經(jīng)濟增長。因此，房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展是我們追求的目標。2021-2027年中國山東省房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析與發(fā)展前景研究報告揭示了山東省房地產(chǎn)市場潛在需求與機會，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當?shù)耐顿Y時機和公司領導層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供準確的市場情報信息及科學的決策依據(jù)，同時對銀行信貸部門也具有極大的參考價

14、值山東市場房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積降幅放緩，一些城市進入觀望期市場分析主要競品項目一級競品天潤府領譽城金璽大院鄄州府歷山灣舜王府新時代美凱龍御府即發(fā)源潤華府二級競品桃花源天潤公館江南學府金地首府魯商地塊歷山灣天潤公館本案儲備地塊潤通夢想城海鴻地塊天潤府新時代府前一號源潤華府啤酒小鎮(zhèn)手拉手汽車廣場時代天悅智慧城儲備地富邦桃花源舜王府領譽城國際新城金地首府美凱龍御府海鴻 鄄州府帝景首府花王地塊江南學府中央華府金璽大院山河城老城區(qū)新城區(qū)目前鄄城在售住宅項目22個，建筑面積超過100萬以上大盤兩個，在售產(chǎn)品以小高層、高層為主，僅個別樓盤規(guī)劃了洋房、別墅、超高層產(chǎn)品成交現(xiàn)狀競品名稱成交均價營銷推廣動作

15、（包含加推、活動、推廣等）在售樓棟附屬房政策日來訪月成交天潤府一期高層33#均價3800元/；二期高層均價4200二期洋房均價48001、砸金蛋送家電；2、按時簽約99折；3、按揭99折一期即將售罄目前主推二期5#、10#、20#不綁定10-1445套左右領譽城高層均價：3900小高層均價4200交一萬抵三萬全部加推不綁定6-910-18套金璽大院均價：3800-4100訂房九折12#、17#不綁定8-1015-25套鄄州府均價：4300交3000抵6000商鋪交3萬抵5萬商業(yè)：S7、S9、S10、S11、S12、S13住宅認籌：6#7#10#（3棟均為26層，2梯4戶）和11#不綁定8-10

16、10-23套歷山灣均價：3666-39001、交十萬定房，交5000抵200002、購買車庫、車位送家電1#17#31#41#不綁定4-518套左右中央華府高層均價3700-4100元/；小高層均價3900-4300元/；別墅均價100001、訂房99折；2、首付5萬購新房；3、每周5套特價房，3466元/二期部分在售，目前主推三期14#、15#、21#、22#、23#，28#、29#十一層洋房預售中不綁定5-715-22套富邦舜王府高層：3800-4100元/；小高層：4200-4500元/1、交5000抵20000元；2、購房享98折優(yōu)惠目前主推中區(qū)2#、8#、9#、25#不綁定7-101

17、0套左右桃花源33F高層均價3500-3700元/；18F小高層均價3800-4000元/1、訂房交5000元抵20000元；2、買房送車位主推1#2#3#4#超高層；16#小高層不綁定4-730套左右新時代洋房4200元/高層3800元/；1、交十萬優(yōu)惠一萬2、砸金蛋（小型家電）3#4#14#23#24#25#27#熱銷中、5#9#預約認籌中、1#2#11#12#22#15#已售罄，其余樓棟未啟售不綁定8-1020-22套左右成交分析競品名稱成交均價營銷推廣動作（包含加推、活動、推廣等）在售樓棟附屬房政策日來訪月成交時代天悅洋房：4200-4800元/；小高層：3900-4200元/1、交5

18、萬，訂房直減400元/；2、砸金蛋送家電目前一期19#、20#、21#、22#在售，主推二期12#不綁定3-57-11套即發(fā)源潤華府3800-4300元/1、認籌中交2萬抵5萬2、認籌砸金蛋（小型家電）20#21#22#24#25#暫無通知5-69-15套美凱龍御府高層均價3800元/洋房均價4300元/認籌中，交一萬抵三萬35#36#28#（18F）17#（11F）37#、26#排號預售中不綁定8-1115-18套府前一號高層3700-4000元/交一萬抵三萬目前主推一期認籌1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#不綁定5-65-7套山河城洋房均價4400元/小高層均價4100元/；高層均

19、價3900元/訂房優(yōu)惠10000元買房抽獎送全屋裝修26#27#別墅（3F、4F）；7#8#9#10#11#16#17#20#21#洋房（11層）；12#16#小高層（17F）；5#13#14#15#高層（27F）不綁定6-87-8套金地首府均價4000元/左右1、訂房交15000元減30000元；2、訂房98折優(yōu)惠全部在售儲藏室不綁定5-610套左右天潤公館洋房均價4400元/高層均價4000元/1、交5萬抵6萬；2、定房99折；3、按時簽約99折；4、全款97折5、定房砸金蛋（茶吧機 電飯煲 豆?jié){機等小家電）二期26#洋房、29#高層、32#高層不綁定8-1020-22套樓盤特征市場特征：

20、以大中規(guī)模項目為主，容積率多在2-3.5之間，物業(yè)類型涵蓋多層、小高層、高層等產(chǎn)品，2020下半年延續(xù)至今，市場開發(fā)量急劇增加。樓盤名稱開發(fā)商總占地總建面（）容積率規(guī)劃總套數(shù)物業(yè)類型天潤府二期信友集團305畝五期總1000畝53萬1.92992套房源洋房、小高層、高層桃花源鄄城富邦置業(yè)有限公司205畝45萬2.4約3000套房源超高層、高層、洋房、別墅金璽大院鄄城富邦置業(yè)有限公司130畝30萬3.0約1700套房源高層鄄州府海鴻地產(chǎn)132畝27萬2.91368套房源高層歷山灣鄄城富邦置業(yè)有限公司183畝45萬2.72560套房源小高層、高層舜王府鄄城富邦置業(yè)有限公司280畝72萬2.98共計3

21、700套房源小高層、高層美凱龍御府菏澤玖沂置業(yè)有限公司350畝60萬1.742279套房源洋房、小高層市場調研樓盤名稱天潤府位置鄄九路縣政府北100米開發(fā)商信友集團總占地（畝）1000畝-2期占地305畝容積率1.9總建筑面積（萬）二期建筑面積53萬建筑風格新中式景觀風格新中式綠化率38%建筑類型洋房 小高層 高層 開發(fā)周期5期-目前主推2期總套數(shù)二期共2992套已推套數(shù)二期已推192套已推已售65套已推未售127套未推套數(shù)2800套預計加推時間未定成交均價一期高層33#均價3800元/；二期高層均價4200元/；二期洋房均價4700元/；優(yōu)惠政策訂房優(yōu)惠2萬，按時簽約99折，按揭99折日來電

22、量1-2日來訪量10-14日成交量1.5月成交量45天潤府戶型分析二期戶型分析：建面約122-170，戶型主力為4室2廳2衛(wèi)，二期戶型較一期有了明顯優(yōu)化。居室:4室2廳2衛(wèi)建筑面積:約148居室:4室2廳2衛(wèi)建筑面積:約148居室:3室2廳2衛(wèi)建筑面積:約136推廣及宣傳圖示市場調研潤通.新時代樓盤名稱潤通新時代位置黃河大街南、舜陶路西開發(fā)商鄄城恒泰置業(yè)有限公司總占地（畝）187畝容積率2.5總建筑面積（萬）約40萬建筑風格新中式景觀風格新中式綠化率35%建筑類型別墅、洋房、小高層、高層開發(fā)周期一年總套數(shù)2166套已推套數(shù)356套已推已售289套已推未售78套未推套數(shù)1810套預計加推時間成交

23、均價3800-4300/優(yōu)惠政策交十萬減二萬日來電量0-1日來訪量6-10日成交量1-2月成交量43戶型分析戶型分析：三開間朝陽、全明戶型，一梯兩戶，私家電梯廳居室:4室2廳2衛(wèi)建筑面積:約137.96居室:3室2廳2衛(wèi)建筑面積:約148.52居室:3室2廳2衛(wèi)建筑面積:約144.78推廣及宣傳圖示主標：政府旁 公園畔 新中式大宅推廣語：本地房企 值得信賴其他文案：新春置業(yè)季 購房送頭牛市場調研美凱龍.御府樓盤名稱美凱龍御府位置鄄九路與金山街交匯處，長江街學校西鄰開發(fā)商鄄城玖沂置業(yè)有限公司總占地（畝）350畝容積率1.74總建筑面積（萬）約60萬建筑風格新中式景觀風格新中式綠化率36.02%建

24、筑類型洋房、小高層開發(fā)周期一年總套數(shù)2279套預計加推時間未定成交均價高層均價3800元/洋房均價4300元/優(yōu)惠政策交一萬減三萬，購房砸金蛋日來電量0-1日來訪量5-7日成交量0.8月成交量24戶型分析居室:3室2廳2衛(wèi)建筑面積:約128.57居室:4室2廳2衛(wèi)建筑面積:約137.69居室:3室2廳2衛(wèi)建筑面積:約107.66戶型分析：三開間朝陽、全明方正戶型，認籌階段，產(chǎn)品種類多樣，科技住宅。推廣及宣傳圖示市場調研即發(fā).源潤華府樓盤名稱即發(fā)源潤華府位置鄄城南環(huán)路與陳王路交叉路口往南約100米開發(fā)商山東即發(fā)源潤置業(yè)有限公司總占地（畝）279畝容積率2.42總建筑面積（萬）約57萬建筑風格新中

25、式面積區(qū)間123-170綠化率38.13%建筑類型小高層、高層、商鋪目前認籌樓棟20#21#22#24#25#總套數(shù)套預計加推時間未定成交均價31F高層3600-380018F小高層3800-4000優(yōu)惠政策交五千抵兩萬，交兩萬抵五萬日來電量0-1日來訪量4-5日成交量0.4月成交量12-14戶型分析居室:3室2廳2衛(wèi)建筑面積:約124.87居室:4室2廳2衛(wèi)建筑面積:約142.56居室:3室2廳2衛(wèi)建筑面積:約133.91戶型分析：新式戶型，對比本項目，三開間朝陽，全明方正戶型，電梯入戶設計居室:4室2廳2衛(wèi)建筑面積:約140.48推廣及宣傳圖示市場調研舜王府樓盤名稱舜王府位置黃河大街與孫臏

26、路交叉口開發(fā)商鄄城富邦置業(yè)有限公司總占地（畝）280畝容積率2.98總建筑面積（萬）72萬建筑風格新中式景觀風格新中式綠化率25.5%建筑類型小高層 高層開發(fā)周期一期 中西區(qū)總套數(shù)3700套已推套數(shù)全推已推已售3079套已推未售621未推套數(shù)-預計加推時間未定成交均價4200-4400元/優(yōu)惠政策交十萬定房，再交5000抵2萬，日來電量0.17日來訪量5-7日成交量1.14月成交量32戶型分析居室:3室2廳2衛(wèi)建筑面積:約125居室:3室2廳2衛(wèi)建筑面積:約123居室:4室2廳2衛(wèi)建筑面積:約140戶型分析：南北通透，多為三開間朝陽推廣及宣傳圖示市場小結 鄄城多個新項目集中入市、市場潛在體量過

27、大。春節(jié)置業(yè)客群集中返崗，客戶量急劇減少，致使成交量持續(xù)下滑 123鄄城整體市場特征區(qū)域特征價格特征隨著2月下旬春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)客群集中返崗，鄄城市場整體呈現(xiàn)蕭條態(tài)勢，各售樓處來訪及成交量均呈現(xiàn)斷崖式下降，加之新入市項目過多、定價較低，在一定程度上對鄄城市場產(chǎn)生了一定沖擊，市場形勢嚴峻。鄄城現(xiàn)有規(guī)劃主要向東、向南發(fā)展，堅持新城建設和舊城改造并重的方針。該區(qū)域集中鄄城主要的入市項目，后期客戶競爭激烈。項目位于城市發(fā)展主方向目前鄄城房地產(chǎn)市場整體銷售均價約為3800-4300元/，3月1日后各項目均在一定范圍內調高了價格，導致鄄城市場價格整體呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，在一定程度上刺激了成交量，但本項目與其他項目價

28、格仍存在很大差距。市場小結 2020年下半年至今新入市項目過多，市場體量增加，需求人群減少，造成目前市場供求不匹配的現(xiàn)象；新入市項目產(chǎn)品類型大多對比本項目，特別是戶型方面同質化嚴重，未來將會在一定程度上對本項目市場產(chǎn)生不利影響；3月1日后，隨著政府取消配套費政策的施行，市場整體呈現(xiàn)價格上漲態(tài)勢，但優(yōu)惠力度在一定程度上予以放寬，通過市場對比發(fā)現(xiàn)，本項目產(chǎn)品每平米高出市場同類產(chǎn)品300-500元不等，導致來訪客戶對價格抗性較大。從市場在售樓盤分析，目前本項目產(chǎn)品在鄄城市場內仍具有一定優(yōu)勢。天潤府為本項目一級競品，該項目在售房源交房時間較晚、所處位置較偏、發(fā)展周期較長；領譽城、夢想城等在售現(xiàn)房項目，

29、可以給客戶放心的購房體驗、學區(qū)優(yōu)勢明顯，但產(chǎn)品戶型較差、小區(qū)綠化率低、居住人群復雜，屬于剛需產(chǎn)品；新入市項目多位于鄄城東南方向的新城區(qū)內，目前仍處于認籌階段，地理位置較偏、配套設施不齊全、交房時間較晚，本項目在鄄城市場內從位置上比較具有優(yōu)勢。市場在售及新入市項目，面積區(qū)間大多在120-150，以三室、四室為主，戶型設計較為新穎，主力戶型以130左右三室，客戶認可度最高；對比，同質化嚴重，并無突出特征；目前鄄城新入市項目，戶型多與本項目形成對比，造成本項目戶型在市場喪失明顯優(yōu)勢。價跌量升，整個市場競爭白熱化，以價換量現(xiàn)象明顯市場總結競爭激烈雖然市場價格低，但新入市很多代理公司，使市場上的戰(zhàn)略打法

30、比較豐富客戶分析 基于地緣屬性特征，初判客戶特征 研判本案周邊地緣商圈/居住界面特征，并以此進行地緣客戶的來源分析以市場調研項目基礎，驗證客戶初判結果 整合市場在售項目客戶數(shù)據(jù)為依據(jù)，分析客戶方向性特征，確定客戶特征以市場調研相似項目為落點，尋找客戶痛點 通過與區(qū)域具有相似度的典型項目，深入研究客戶的需求特征，尋找客戶的居住痛點客戶分析模型-三位一體分析法客戶分析模型-初步判斷主要購房群體一個是鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城剛需客戶，一個是老城區(qū)剛性改善客戶；剛需客戶：以城市化進程為主導的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城人口為主力購房群體；關注教育和區(qū)域配套，有一定的區(qū)域性差別，但是影響因素并不大；價格敏感度高，對于總價的承受能力是制約

31、客戶購房的主要因素；人口流出型城市，外出就業(yè)人口較多，返鄉(xiāng)置業(yè)占據(jù)很大的購房者比例；滯留鄉(xiāng)鎮(zhèn)的剛需購房人群普遍受教育程度較低，但是隨著項目的增多，對于產(chǎn)品的認知也開始逐步提升；有自己的精神訴求，也就是好面子，房子也是客戶社會地位的一種體現(xiàn)載體；剛改客戶：老城區(qū)已經(jīng)有房居住，但是房屋老破舊，無法滿足當前居住需求的客戶為主；因為不是首次置業(yè)，所以對于項目的位置、配套、產(chǎn)品、服務以及后期的升值空間都有著自己的認知和需求；價格敏感度低于純剛需客戶，但是對于項目產(chǎn)品價值需要有充分的理由去打動該類客戶；外出就業(yè)人口也是城區(qū)剛改客戶的一個重要部分，返鄉(xiāng)置業(yè)者帶著大城市的購房理念，對于項目和產(chǎn)品有著挑剔的心理

32、；有著自己生活方式的認知，精神層面的需求也是客戶對于價值理解的一個加分項；重點驗證分析-天潤府兩口之家三口之家二孩家庭三代同堂客戶家庭結構統(tǒng)計20-30歲31-40歲41-50歲51-60歲客戶年齡結構統(tǒng)計p約55%客戶以30-40歲客群為主；家庭結構以三口或四口之家為主；p剛需、剛改客戶占主流；p在售項目為高層，位置毗鄰，客戶關注點雷同，主要為價格、社區(qū)品質、區(qū)域發(fā)展、教育；p城區(qū)客戶占比約30%，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶占比約70%。價格樓盤品質區(qū)域發(fā)展學校地段戶型開發(fā)品牌景觀資源客戶關注點統(tǒng)計城區(qū)30%鄉(xiāng)鎮(zhèn)70%客戶居住區(qū)域統(tǒng)計客群特點與天潤府重合度較高，具備典型的區(qū)域客戶特征，剛需、剛改客群占比相對較

33、高重點驗證分析-舜王府p約50%客戶以30-40歲客群為主；家庭結構以三口或四口之家為主；p剛需、剛改客戶占主流；p在售項目為洋房和高層，位置毗鄰，客戶關注點雷同，主要為價格、社區(qū)品質、教育；p城區(qū)客戶占比約40%，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶占比約60%。兩口之家三口之家二孩家庭三代同堂客戶家庭結構統(tǒng)計20-30歲31-40歲41-50歲51-60歲客戶年齡結構統(tǒng)計價格樓盤品質區(qū)域發(fā)展學校地段戶型開發(fā)品牌景觀資源客戶關注點統(tǒng)計城區(qū)40%鄉(xiāng)鎮(zhèn)60%客戶居住區(qū)域統(tǒng)計已婚，剛需、剛改客群占比較大，改善客群比重相對其他樓盤較多，對品質、配套及環(huán)境關注度高；客戶分析模型-客戶驗證丨客群特征客戶特征類型情況剛需剛改改善年齡

34、25-35歲30-5540-55職業(yè)公司職員、外出務工、藍領階層、小個體戶、回遷、企事業(yè)單位員工等；個體戶、藍領階層、回遷、公司小領導、企事業(yè)單位小領導等；企事業(yè)單位高管、私營業(yè)主、企事業(yè)單位領導等；現(xiàn)居住地周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)城區(qū)、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)城區(qū)家庭情況未婚或育有子女家庭人數(shù)相對稍多；家庭人員較多與老人合住客戶占比較大置業(yè)經(jīng)歷首次置業(yè)二次置業(yè)或多次置業(yè)多次置業(yè)置業(yè)需求配套、地段生活舒適度、價格、配套生活品質、生活環(huán)境以剛需+剛改客群為主的8090后客群復合策略；客戶分析模型-客戶驗證丨客群特征戶型功能性發(fā)展?jié)摿逃Y源硬通貨價格交通便利品質圈層生活便利地段配套豐富環(huán)境客戶分析模型-對比深研丨目標客戶構成城

35、區(qū)改善類客群；n相對于居住體驗及項目品質要求較高；n具有一定的購買力；n看重教育配套、認可區(qū)域環(huán)境與發(fā)展；n對區(qū)域有一定了解，認可區(qū)域的交通通勤條件。核心客戶屬性輔助客戶屬性以鄄城周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主的剛需及城區(qū)少部分剛需類客群；n首次購房客戶占絕大部分，泛區(qū)域性；n具有一定品質訴求，但相對更注重購買面積，總房款；n熟悉周邊的配套，對于周邊的發(fā)展有較強信心；60%30%項目周邊剛改類客群/城區(qū)剛改類客群；10%其它客戶屬性n對項目周邊的配套及項目自身品質要求高；n二次置業(yè)及多次置業(yè)客戶較多，此類客戶對于市場較為敏感，易保持觀望態(tài)度；n注重生活圈層；客戶分析模型-對比深研丨客戶描摹工作穩(wěn)定/事業(yè)發(fā)展期/

36、總價敏感/盲從心理/自住需求/注重品質/關注細節(jié)/務實/家庭至上/注重子女教育/認可區(qū)域發(fā)展泛地緣 剛需+剛改 品質訴求以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主，輻射城區(qū)改善類客群剛性需求客戶為主策略；對生活品質具有一定需求；本區(qū)域客戶受教育程度偏低，因此更注重教育質量及生活品質；項目定位 定位方法論 項目傳統(tǒng)模型定位+競爭模型定位兩輪驅動的思考模式，雙向定位校正定位基石符合區(qū)域客群特征的形象定位，需要構建與之對應的生活模型載體系物理喜好，主張是精神追求腔調氣質自華，場景是美學向往定位推演載體：產(chǎn)品力的塑造剛需客群因資金能力有限，消費更為理性，注重實實在在的東西；性價比是其消費的重要驅動力。生活是一種減法的概念，輕心，

37、輕體，輕食，輕居，一切簡化到最簡單的境界。主張：體現(xiàn)受眾的生活標簽放開一點，簡單一點，單純一點;集三點，就會開心一點。輕生活不是貧窮，開心就是富有，另外一種意義的奢侈，心靈奢侈。腔調：迎合受眾的精神追求剛需客群具備相對年輕化的特點，消費傾向內容化、娛樂化、時尚化、個性化、圈子化；場景：迎合受眾的美學向往干凈到輕，再輕到雅，極簡化、時尚化；精致細節(jié)輕享自由理想生活模型精益求精是人居最好的發(fā)展方向理想生活模型在精神生活逐漸成為主流的時代下，理想生活模型遇到強勢資源加持書香世家 逍遙人居健康生活隱私空間社區(qū)圈層審美訴求核心區(qū)域優(yōu)質配套口碑基礎成熟商圈人們的生活趨向簡潔，精細，精致理想生活的四大精神訴

38、求核心區(qū)域的強勢資源加持競品標簽|產(chǎn)品導向：產(chǎn)品屬性賣點加持品牌標簽政府旁 公園畔 新中式大宅本地房企 值得信賴新中式風格規(guī)劃及配套園區(qū)綠化主打地段、教育及產(chǎn)品潤通新時代美凱龍御府即發(fā)源潤華府項目輕生活概念方式：5+輕生活（健康+美學+綠色+時尚+家庭）針對不同年齡層次需要透徹理解價值推導突圍關鍵詞：簡單、返樸歸真、淡然、節(jié)約、從容、快樂在時代大背景下，塑造具有鮮明生活主張的產(chǎn)品；將客戶物理需求提升至精神需求的滿足；跳出產(chǎn)品之外，從精神高度反推物質需求營造能與客戶形成共鳴的生活方式定位之石模型以競爭模型為依據(jù)資源整合本案擁有資源需求與客戶需求相一致停留在物理需求方面構建產(chǎn)品力；商圈、教育、醫(yī)療

39、、區(qū)域發(fā)展?jié)摿Γ粸楫斚挛蓙y的精神訴求尋找方向；通過項目主張，以“精致”和“輕生活”為基礎，塑造社區(qū)文化；書香世家 逍遙人居教育為本氣質風度蘊含文化全新的生活態(tài)度和方式，輕松、自由、愜意輕如鴻毛的顛覆人性化居所標桿性產(chǎn)品 書香 世家 逍遙核心價值體系家族價值觀傳承家文化、生活觀匠心精神價值體系書香世家雅致人生書香世家 雅致世代傳承的房子：以“精致”“輕生活”，營造高端社區(qū)文化氛圍；寬廳大宅配 套：舜耕國際商貿城、潤百家生活廣場、鄄城人民廣場、鄄城十二中 區(qū) 域：繁華商圈、發(fā)展核心區(qū)、品質居住區(qū) 智 能健 康人 文WIFI大家族審美訴求：新中式風格建筑園林、綠化學府圍繞功能布局：功能布局合理，營造

40、舒適生活氛圍文化理念：中心幼兒園、二實小、二實中，近在咫尺：精益求精，滿足不同客戶的精神需求營銷策略 根據(jù)鄄城當前競品激烈的市場情況，各項目去化速度并不是很快，本項目是一個體量接近54萬平米的大盤項目，想要實現(xiàn)銷售的突破，在項目的入市之初就需要搶占市場的關注，在市場上確定項目整體調性和定位后，后期銷售難度會下降很多；前期實現(xiàn)資金回攏，保證項目的有序進行，做到一定的影響力后；后期保證利潤空間，降低銷售速度，抬升價格，實現(xiàn)高溢價。營銷策略營銷策略 世元房地產(chǎn)在菏澤區(qū)域已經(jīng)樹立了自己的品牌，有了自己的品牌影響力，從菏澤各個市場的項目數(shù)量上就可以看出來，但是我們也希望通過我們的努力，為世元房地產(chǎn)的品牌

41、發(fā)展貢獻一份力量，進一步提升世元房地產(chǎn)的品牌溢價能力；品牌利潤營銷策略 為了實現(xiàn)我們品牌樹立，利潤收益兩方面的目的，我們的推廣策略是：高調入市，全渠道整合；震撼體驗，高調性活動；推盤價格先平價入市，收攏客戶，多批次開盤，逐步拉升價格，還能保證持續(xù)的市場關注度，價格策略：低開高走，小步快跑，先走量再提價；營銷策略 結合開發(fā)商長期發(fā)展戰(zhàn)略，樹立品牌，做到標準化，有影響力的開發(fā)企業(yè)。所以我們在正常產(chǎn)品價值的基礎上，還需要加大宣傳力度，擴大項目影響力，增加社會的好感度。首先，產(chǎn)品的品質和調性需要展示出來，還需要有好的體驗感來支撐項目的定位輸出。其次案場的接待需要給客戶專業(yè)化，標準化，職業(yè)化的感受，加深

42、品牌的印象。最后，在收客方向上，先抓高端客戶，自上而下進行影響；高端產(chǎn)品拉升形象，先認可高端樓盤的定位，在拉升價格，坐實高端產(chǎn)品的事實。將世元房地產(chǎn)打造成類似碧桂園、中海、融創(chuàng)等品牌房企一樣有品牌溢價能力的企業(yè)。營銷策略-均價推導鄄城當前在售項目的價格差異化并不高，區(qū)域差異以及品牌的價差幾乎沒有：高層產(chǎn)品：3800元/左右；小高層產(chǎn)品：4000元/左右；洋房產(chǎn)品：4300元/左右；本項目住宅產(chǎn)品均為18層的高層產(chǎn)品，根據(jù)項目的區(qū)位優(yōu)勢，首開價格建議在3800-4100元/；面市：影響全市立勢：聚焦目光開盤：引爆市場蓄客：客戶裂變項目總綱|階段目標中央板塊+產(chǎn)品概念加持高舉高打，量變引發(fā)質變面市

43、：高調亮相，高端的產(chǎn)品發(fā)布會配合適合當?shù)厥袌龅拿苏九_；立勢：會當凌絕頂，一覽眾山小；站到更高的角度講產(chǎn)品和生活的關聯(lián)；蓄客：四輪驅動，媒體、渠道、活動、圈層全面發(fā)力；開盤：開盤熱銷只是我們的一個目的，讓本案成為城市新生活的代名詞，產(chǎn)生消費沖動，實現(xiàn)持續(xù)熱銷；整體營銷策略抬升品質客戶黏度成交轉化項目體驗和品質的提升，拉升項目產(chǎn)品的價值，抵消客戶對于價格的抗性。與客戶發(fā)生更多的關聯(lián)關系，保持客戶的黏度，增加客戶對于項目認可度。高素質高專業(yè)能力的銷售團隊，保證客戶的成交率，不浪費一組客戶，一切以成交為目的。營銷策略-項目排期6月5月7月8月9月產(chǎn)品定位物料準備設計完成物料制作活動方案收籌開盤品牌發(fā)

44、布會營銷階段營銷節(jié)點推廣主題組合渠道活動計劃6-7月禮品派發(fā)活動認籌啟動拓客/圈層持續(xù)認籌/線上線下暖場活動借勢加推形象及價值點釋放“書香世家，精致人生”開盤信息釋放線上媒體：微信、抖音、電臺、網(wǎng)站等；線下媒體：周邊主要站點廣告周邊、宣傳車、手舉牌、單頁、海報等；5月份品牌發(fā)布會8月份開盤活動造勢期開盤早拓、夜拓、小區(qū)（廣場、商場）巡展、掃街、截客、商家聯(lián)盟；1、地方企事業(yè)單位圈層、行業(yè)協(xié)會圈層、教育培訓圈層等；2、根據(jù)客戶喜好分類，進行社群營銷；準備期價值及節(jié)點信息釋放圈層推盤計劃首開兩棟，共計144套房源，戶型面積116-132；4月蓄客期加推加推1棟，共計104套房源，戶型面積122。蓄

45、客期加推城市展廳開放6月份售樓處開放活動4月份臨售開放售樓處開放暑期大型引流活動形象及價值點釋放“這個暑假，玩轉舜泰學府”7月份暑假引流活動，繽紛海洋世界臨售開放臨售開放及出街物料臨售城市展廳開放，簡約精致，項目正式入市的第一次亮相品牌發(fā)布會碧桂園品牌發(fā)布會 品牌發(fā)布會，高端大氣，開發(fā)企業(yè)品牌立勢以及項目調性的提升;售樓處開放匯眾.錦樾府售樓處開放售樓處正式開放，銷售的重要節(jié)點，開始正式認籌收客引流活動7、8月份是暑假，傳統(tǒng)的銷售淡季，通過大型活動引流造勢引流活動Step 1丨尖叫雞發(fā)泄墻Step 2丨十億美金雨Step 3丨放肆枕頭大戰(zhàn)Step 4丨暴力拳擊宣泄站網(wǎng)紅打卡地，生活輕解壓,通過

46、引流給項目留下印象跟口碑暖場活動品質抬升-售樓處服務服務品質提升增加售樓處物業(yè)服務，在售樓處給到客戶最貼心的服務，一方面可以提升項目案場的體驗感和品質感，另外也是對于物業(yè)的一個宣傳，對于后期入住后的生活增加了更大的信心。客戶黏度-自媒體活動借助網(wǎng)絡、抖音、今日頭條、網(wǎng)絡大V V、廣播等形式不定期活動媒體合作要求：媒體投放覆蓋客戶精準，本身自帶資源庫，可對意向客戶進行精準投放，且經(jīng)過與眾多樓盤、店面等合作累計客戶資源廣泛，在于媒體進行合作時，可要求媒體提供電銷資源以及到訪客戶。客戶黏度-自媒體活動通過微信系列主題微推，例如春節(jié)返鄉(xiāng)，以回家、親情為切入點進行宣傳，與客戶產(chǎn)生共鳴，從而增加客戶對于項

47、目的認可度。客戶黏度-自媒體活動借助時事話題，與客戶產(chǎn)生共同的話題，引發(fā)關注。客戶黏度-自媒體活動網(wǎng)紅營銷結合當下網(wǎng)紅經(jīng)濟，充分運用抖音短視頻、微信流量廣告，實現(xiàn)與本案傳承傳統(tǒng)文化的結合；打造網(wǎng)紅樓盤；1、抖音短視頻宣傳片；2、網(wǎng)紅音樂節(jié)；3、網(wǎng)紅代言；4、微信裂變活動；5、微信流量廣告；客戶黏度-下鄉(xiāng)活動鄉(xiāng)鎮(zhèn)廠區(qū)客戶較多，直接到家門口進行宣傳活動鄉(xiāng)鎮(zhèn)拓客配合活動更能增加客戶的聚集，并且容易形成群體效應，快速增加項目的知名度和好感度；另外可以發(fā)掘關鍵人人物，為項目提供源源不斷的客戶；活動類型有巡演，禮品發(fā)放的互動，廣場舞比賽的舉辦或者贈送廣場舞的服裝，暴走團服裝等，行走的廣告牌。客戶黏度-公益

48、活動關愛弱勢群體，正能量傳播關愛弱勢群體，特別是老年人是當前社會的主流正能量，特別是孤寡老人，容易形成社會傳播效應，提升品牌效應的同時，也拉升了企業(yè)和項目的社會責任感，提前活動客戶的好感。擠壓營銷-一房幾人搶，四處找關系。綜合打好“房源銷控”、“價格銷控”、“折扣銷控”、“一口價銷控”四套拳，營造現(xiàn)場饑餓營銷氛圍，順利擠壓客戶，引導需求，促進成交。成交轉化-開盤活動成交轉化-開盤活動線上線下通路全開形成熱度，案場體驗做足推動轉化SMS多維度資源整合，高額現(xiàn)金獎勵促轉介。全民營銷深挖成交老業(yè)主，讓用戶圈層轉起來業(yè)主及品牌圈層深挖周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的剛需客戶，最大程度的獲取目標客戶地緣挖掘周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村落商超

49、+社區(qū)巡展，全面覆蓋客戶區(qū)域走進巡展二手房中介等各渠道商全面整合，集中空看，全面帶客渠道導客挖掘精英銷售手中老客戶資源電開挖掘客戶資源線下拓客營銷策略-多維收客成交轉化-團隊建議新團隊的組建，激勵政策的執(zhí)行，刺激提升成交率：u客戶的把控：通過與各個高端項目和商業(yè)項目的合作，熟悉高端客戶銷售模式和購買心理的把控，對于銷售節(jié)奏有更好的把控；u強有力的執(zhí)行力：好的營銷策略需要強有力的執(zhí)行力才能實現(xiàn)更高的轉化率，公司的制度約束團隊人員無論電銷、拓客、逼定、回款等工作都有很強的執(zhí)行能力；u高強度的收客工作：碧桂園等大型房企的高強度工作模式，對于收客工作的開展有著執(zhí)著的精神，晨拓、夜拓、圈層、宣講、外展、

50、掃街、掃樓、鄉(xiāng)鎮(zhèn)拓展、經(jīng)紀人發(fā)展等工作實現(xiàn)高效的收客效果；u一線品牌的工作標準：團隊的專業(yè)素養(yǎng)以及接待標準均為一線品牌標準，符合品牌房企的形象展示。l重點覆蓋市區(qū)政務區(qū)、商業(yè)區(qū)、社區(qū)等；l行動：掃街、插車、沿街商鋪；派發(fā)單頁、張貼海報拜訪以上區(qū)域的居民，收集意向客戶，當場帶看；l晨拓：團隊拓客人員7：30到崗，在人口密集度較高的市場周邊進行拓客，收集意向客戶；l夜拓：團隊拓客人員拓客時間延長至21：30，主要針對夜市、大型商超周邊進行拓客，收集意向客戶；l電CALL：進行海CALL工作，充分對高質量客戶進行掃底，以求達致成交。l競品攔截：主要針對項目周邊的競品項目進行目標客群的攔截，攔截地點主

51、要分布在項目售樓處附近、公交站臺、停車場、十字路口等。l“五掃”計劃：對市區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)進行掃街、掃車、掃單頁、掃企業(yè)、掃商超。針對縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)拆遷的村莊。營銷策略銷售必須是看的見摸得著的，只有直接的接觸才能獲取更多的客戶 渠道整合使我們公司的強項，在任何一個區(qū)域先進行渠道資源整合，將宣傳的廣度和深度做足，收客速度快，而且客戶匹配度高。一二手聯(lián)動，中介手中的意向客戶數(shù)量多而且精準；行銷拓客，置業(yè)顧問不僅要在售樓處高大上的接待客戶，還需要主動的外出尋找客戶，深入到村鎮(zhèn)；競品攔截，客戶即時有效；各大樓盤，各類組織發(fā)展全民經(jīng)紀人，高傭金刺激，多維度收客；組件小商家聯(lián)盟，利用區(qū)域內大小商超、飯店等，LED發(fā)布項

52、目信息，放置項目展架營銷策略渠道是銷售的輔助，但是影響力和影響面是對于銷售的一個補充 收客先對高端群體進行，而高端群體通過普通的宣傳推廣活動是不容易進行區(qū)分的，所以我們需要自己去挖掘，而圈層營銷收客對于客群的層次比較明確；團隊進入到企事業(yè)單位，廠礦企業(yè)，各種協(xié)會組織進行宣講收客，有自己熟悉的套路進行整合；發(fā)揮開發(fā)商當?shù)仃P系，發(fā)展高端圈層客戶，提升項目形象整合客戶具體地（社區(qū)、村落）的關鍵人，發(fā)展客帶客，收攏意向客戶群體針對銀行系統(tǒng)、各大商會，高檔幼兒園、學校、培訓機構、企事業(yè)單位等一些中高端客群。營銷策略-圈層收客 渠道整合使我們公司的強項，在任何一個區(qū)域先進行渠道資源整合，將宣傳的廣度和深度

53、做足，收客速度快，而且客戶匹配度高。一二手聯(lián)動，中介手中的意向客戶數(shù)量多而且精準；行銷拓客，置業(yè)顧問不僅要在售樓處高大上的接待客戶，還需要主動的外出尋找客戶，深入到村鎮(zhèn)；競品攔截，客戶即時有效；各大樓盤，各類組織發(fā)展全民經(jīng)紀人，高傭金刺激，多維度收客；組件小商家聯(lián)盟，利用區(qū)域內大小商超、飯店等，LED發(fā)布項目信息，放置項目展架營銷策略-渠道整合l重點覆蓋市區(qū)政務區(qū)、商業(yè)區(qū)、社區(qū)等；l行動：掃街、插車、沿街商鋪；派發(fā)單頁、張貼海報拜訪以上區(qū)域的居民，收集意向客戶，當場帶看；l晨拓：團隊拓客人員7：30到崗，在人口密集度較高的市場周邊進行拓客，收集意向客戶；l夜拓：團隊拓客人員拓客時間延長至21：

54、30，主要針對夜市、大型商超周邊進行拓客，收集意向客戶；l電CALL：進行海CALL工作，充分對高質量客戶進行掃底，以求達致成交。l競品攔截：主要針對項目周邊的競品項目進行目標客群的攔截，攔截地點主要分布在項目售樓處附近、公交站臺、停車場、十字路口等。l“五掃”計劃：對市區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)進行掃街、掃車、掃單頁、掃企業(yè)、掃商超。針對縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)拆遷的村莊。營銷策略-渠道整合團隊簡介 我們公司作為碧桂園山東區(qū)域戰(zhàn)略合作伙伴，與碧桂園陸續(xù)合作超過15個項目；大部分是高端項目，對于高端客戶的理解更加深入，把控力度更大；一支專業(yè)性高、執(zhí)行力強的銷售團隊，具有高端客戶把控能力，提升客戶的成交轉化率；從形象氣質到接待標準都是按照一線房企的標準執(zhí)行的；強大的后臺策劃團隊操盤經(jīng)驗超過30多個項目，有著豐富的項目營銷把控能力；獨立的策劃設計團隊，為項目提供最直接，高效的策略、視覺畫面支持；高素質，專業(yè)的銷售團隊，強大的后臺支持團隊營銷策略-執(zhí)行 案場使用的明源客戶系統(tǒng)，增加案場的競爭力。營銷策略-執(zhí)行公司簡介項目經(jīng)理策劃主管銷售主管銷售主管渠道主管置業(yè)顧問置業(yè)顧問人員配置內場：項目經(jīng)理：1人、銷售主管2人，置業(yè)顧問8人，策劃2人，渠道主管1人，案場行政1人，合計：15人；外場：渠道人員根據(jù)節(jié)點需求10-20人。銷售主管置業(yè)顧問策劃專員案場行政謝謝聆聽THANKS FOR YOUR ATTENTION