1、 目目 錄錄 一、總 則.1(一)編制目的.1(二)適應范圍.1(三)編制思路.1(四)控制原則.1(五)指標說明.1(六)成本口徑說明.2(七)產品模型假設條件.6 二、產品線成本限額指標.7(一)總成本限額指標.7(二)地上建安成本指標限額.8(三)地下建安成本指標限額.8(四)環境景觀工程成本指標.8(五)單項工程限額指標.9(六)敏感性分析.13 三、產品線設計標準.14(一)產品線建筑安裝工程設計標準.14(二)產品線精裝修工程設計標準.22 四、產品線成本對標.25(一)A1 檔產品單項工程地上建安成本對標.25(二)B1 檔產品單項工程地上建安成本對標.26(三)寫字樓產品線 V

2、2.0 的 T1 檔與 V1.0 的 A 檔建安成本對標.27(四)寫字樓產品線 V2.0 的 A1 檔與 V1.0 的 B 檔建安成本對標.28 五、附 錄.29(一)精裝修工程產品配置參考及模塊化分析.29(二)外裝飾工程產品配置參考及模塊化分析.34 1 深圳大區寫字樓產品線標準 V2.0 一、一、總總 則則(一一)編制目的編制目的 為繼續完善深圳大區寫字樓產品線標準，推進公司寫字樓產品的快速開發、復制，成本、設計及寫字樓組通力協作修訂了寫字樓產品線標準，并相應地修訂了成本限額指標。(二二)適應范圍適應范圍 適應于深圳大區管轄范圍內的所有新建持有型寫字樓項目的開發。(三三)編制思路編制思

3、路 首先針對寫字樓產品線標準手冊 V1.0收集各項目在使用過程中遇到的問題及不足，其次篩選、確立對標項目，然后整理對標項目的產品標準、成本指標，并實地考察對標項目及與開發團隊交流，解決在產品標準、成本指標數據整理、分析過程中出現的疑問，完善 V1.0 的不足。在總結對標項目產品標準的基礎上，結合深圳大區的項目特點及代表性樓盤在客戶關注點（主要是外立面、公共區域精裝修）方面的產品標準，擬定了本產品線初稿，初稿經過與各專業討論、修改后形成產品線成果稿，并建立了相應的模型進行成本測算。(四四)控制原則控制原則 客戶導向性原則：在寫字樓產品線 V1.0的基礎上，本產品標準細化了客戶關注的外飾面、公共區

4、精裝修、綜合機電工程等，形成大區可操作性的細化文件。在實際項目執行中，可以依據項目的特點進行適配。產品標準與成本匹配原則：成本限額與對應的產品標準相匹配，當產品標準變化時，相對應的成本應進行調整。成本控制性原則：本產品標準中各項指標不應超出對應檔次的成本限額。(五五)指標說明指標說明 產品線檔次：為區分置地總部下發的銷售型寫字樓成本指標管理指引的檔次設置，將深圳大區寫字樓劃分為 T1、A1、B1 三個檔；深圳大區寫字樓產品線標準 V2.0 2 建筑面積單方成本：寫字樓地上建筑面積的成本指標，地上/地下建筑安裝工程費與總建筑面積比值；基礎設施費：含紅線內市政工程費、環境景觀工程、紅線外市政工程；

5、外飾面單方：寫字樓外飾面工程成本與外立面展開面積的比值；園林景觀工程單方：園林景觀工程成本與園林景觀面積的比值；大堂精裝修單方：寫字樓大堂及首層電梯廳精裝修工程成本與大堂及首層電梯廳地面鋪貼面積的比值；標準電梯廳精裝修單方：寫字樓標準層電梯廳精裝修工程成本與標準層電梯廳地面鋪貼面積的比值；標準層走道精裝修單方指標：寫字樓標準層走道精裝修工程成本與標準層走道地面鋪貼面積的比值；電梯轎廂裝修限額值：指一個獨立的轎廂空間六面裝修超出電梯戰略采購標準配置的裝修成本，以個為單位核算；綜合機電工程單方指標：寫字樓綜合機電工程成本與地上/地下建筑面積的比值。*為便于數字的整理及記憶，計容單方、地上及地下建面

6、單方個位數都往前進位取整。(六六)成本口徑說明成本口徑說明 1、成本口徑 科目名稱科目名稱 成本口徑說明成本口徑說明 前期費用 包含咨詢調研費、勘查設計費、前期及后期手續費、前期及后期其他費。按地上建筑面積分攤。前期工程 包含三通費、施工場地平整費、臨時建設工程費。按地上建筑面積分攤。土石方及基礎處理工程 包含土方工程、護坡工程及降水、地基處理工程、樁基礎、非樁基礎，全部歸集于地下室。土建工程 包含結構工程、粗裝工程、屋面工程、保溫工程、人防設施工程、白蟻防治工程、施工措施費。1.按實歸集，屋面工程計入塔樓；人防設施工程全部歸集到地下室；2.大堂成本及建筑面積均歸集至塔樓；3 深圳大區寫字樓產

7、品線標準 V2.0 3.落入裙樓及地下室的塔樓核心筒成本歸集于塔樓，核心筒建筑面積分別歸集于裙樓及地下室。4.防水保護層與防水工程一并歸集至防水工程科目內。外裝飾工程 含外窗工程、幕墻工程、外墻飾面工程（含基層、基層抹灰成本）、欄桿工程、建筑物泛光照明、其他外裝飾工程（含占用外立面面積的廣告牌、LOGO）。門類工程 包含防火門、防火卷簾門。精裝修工程 包含電梯廳及公共區精裝工程、大堂精裝工程、后勤區精裝工程、衛生間區域精裝工程、租戶區精裝工程。歸集到塔樓。地下室電梯廳裝修歸集到地下部分。強電工程 包括動力部分、照明部分、防雷接地。地上地下建筑單方一致，按地下、地上建筑面積權重大小分別歸集。空調

8、通風工程 包括冷源機房工程、熱源機房工程、空調風系統工程、空調冷熱水系統工程。分別歸集到地上單體和地下室。給排水工程 包括排水工程及虹吸雨水工程。地上地下建筑單方一致，按地下、地上建筑面積權重大小分別歸集。消防工程 消防水、電：地上地下建筑單方一致，按地下、地上建筑面積權重大小分別歸集；消防風、砌體滅火：地上地下建筑單方一致，按地下、地上建筑面積權重大小分別歸集；弱電工程 1.停車場管理系統歸集到獨立地下室的地下車庫。2.LED 大屏幕歸集至通訊自動化系統之“信息查詢及發布,包括大屏幕設備”科目中。燃氣工程 寫字樓不考慮燃氣工程。電梯工程 直梯全部歸集至地上單體。標識工程 包含不占外立面面積的

9、商業廣告牌、logo、室外標識、室內標識、地下室標識系統。按實分別歸集到塔樓和地下室。基礎設施費 包含紅線內市政工程費、環境景觀工程、紅線外市政工程費，按地上建筑面積分攤。不可預見費 指在項目實施過程中可能發生的變更、漲價等預留的費用。地上與地下室劃分 以地下室頂板為分界面，頂板及以下為地下室，頂板以上為地上工程。2、面積口徑：總建筑面積包含地上單體和地下室建筑面積，地上部分建筑面積分以下三種深圳大區寫字樓產品線標準 V2.0 4 情況：a.獨立寫字樓 包括0.00 以上寫字樓建筑面積，如圖 1 建筑面積示意圖中所示；b.寫字樓位于底商或購物中心之上裙樓部分為寫字樓功能 包括0.00 以上寫字

10、樓建筑面積，含裙樓寫字樓建筑面積，如圖 1 建筑面積示意圖中所示；c.寫字樓位于底商或購物中心之上裙樓部分為底商/購物中心功能 地下室部分寫字樓核心筒面積不計入寫字樓建筑面積，計入獨立地下室建筑面積；裙樓部分寫字樓大堂面積計入寫字樓建筑面積，核心筒建筑面積不計入寫字樓建筑面積，計入底商/購物中心建筑面積；裙樓屋面之上塔樓建筑面積全部計入寫字樓建筑面積，包含裙樓屋面之上有架空層時架空層的建筑面積。如圖 1 建筑面積示意圖中和所示。圖 1 建筑面積示意圖 5 深圳大區寫字樓產品線標準 V2.0 3、成本歸集原則 成本科目編碼成本科目編碼 成本科目名稱成本科目名稱 成本歸集原則成本歸集原則 單體外單

11、體外 地下室地下室 寫字樓地上寫字樓地上 2 房地產開發成本 2.1 前期及后期費用 2.2 建筑安裝工程費 2.2.1 前期工程 2.2.2 土石方及基礎處理工程 2.2.3 土建工程 2.2.4 外裝飾工程 2.2.5 門類工程 2.2.6 精裝修工程 2.2.7 機電工程 2.2.8 消防工程 2.2.9 弱電工程 2.2.10 燃氣工程（不適用）-2.2.11 電梯工程 2.2.12 標識工程 2.2.13 溜冰場（不適用）-2.2.14 特殊設備 2.2.15 其他工程費 2.3 基礎設施費 深圳大區寫字樓產品線標準 V2.0 6 (七)(七)產品模型假設條件 產品模型假設條件 深圳

12、大區寫字樓 T1、A1、B1 檔產品標準按以下模型測算，實際應用中，若新項目與假設條件差異較大時應進行相應換算。分項 T1（250m 高）A1（250m 高）B1（250m 高）地震烈度 七度 七度 七度 風壓（kN/m2）0.75 0.75 0.75 場地類型/建筑面積（m2）116,000 116,000 116,000 核心筒面積（m2）500 500 500 建筑高度 250 250 250 地上層數 58 58 58 地下室建筑面積（m2）27,840 27,840 27,840 地下室層數 3 3 3 標準層面積（m2）2000 2000 2000 大堂和首層電梯廳面積（m2）10

13、00 1000 1000 地下電梯廳面積（m2）72 72 72 標準層電梯廳面積（m2）50 50 50 標準層公共走道面積（m2）185 185 185 標準層衛生間面積（m2）40 40 40 標準層消防疏散面積（m2）57 57 57 電梯臺數 26 26 26 墻地比 0.52 0.48 0.44 7 深圳大區寫字樓產品線標準 V2.0 二、二、產品線成本限額指標產品線成本限額指標(一)(一)總成本限額指標 總成本限額指標 深圳大區寫字樓 T1、A1、B1 檔成本限額計容單方指標 指標分項 計容面積單方（元/m2）建筑屋面高度 H T1 A1 B1 100mH150m 6200 56

14、00 5100 150mH200m 6600 6000 5500 200mH250m 7700 7000 6600 250mH300m 8800 8400 7900 指標說明：1、指標=（地上+地下建安總成本+環境景觀總成本）/計容面積 深圳大區寫字樓 T1、A1、B1 檔成本限額建面單方指標 指標分項 總建筑面積單方（元/m2）建筑屋面高度 H T1 A1 B1 100mH150m 5000 4500 4100 150mH200m 5300 4800 4400 200mH250m 6200 5600 5300 250mH300m 7100 6800 6400 指標說明：1、指標=（地上+地下

15、建安總成本+環境景觀總成本）/總建筑面積 深圳大區寫字樓產品線標準 V2.0 8 (二)(二)地上建安成本指標限額 地上建安成本指標限額 深圳大區寫字樓 T1、A1、B1 檔成本限額指標 指標分項 地上建筑面積單方（元/m2）建筑屋面高度 H T1 A1 B1 100mH150m 5000 4400 3900 150mH200m 5400 4900 4300 200mH250m 6500 5900 5500 250mH300m 7700 7300 6800 指標說明：1、指標=地上建安總成本/地上建筑面積 (三)(三)地下建安成本指標限額 地下建安成本指標限額 深圳大區寫字樓 T1、A1、B1

16、 檔成本限額指標 地下建筑面積單方（元/m2）T1 /A1 /B1 限額成本 4600 指標說明：1、指標=地下建安總成本/地下建筑面積 (四)(四)環境景觀工程成本指標 環境景觀工程成本指標 深圳大區寫字樓 T1、A1、B1 檔成本限額指標 地上建筑面積單方（元/m2）T1 A1 B1 限額成本 55 40 30 指標說明：1、指標=環境景觀總成本/地上建筑面積 9 深圳大區寫字樓產品線標準 V2.0(五)(五)單項工程限額指標 單項工程限額指標 1、深圳大區寫字樓 T1、A1、B1 檔地上成本單項工程指標如下：序號 限額指標 地上建筑面積單方（元/m2）成本科目 T1（250m 高）A1（

17、250m 高）B1（250m 高）1 前期工程 36 36 36 2 土建工程 2600 2600 2600 3 外裝飾工程 1130 850 700 4 門類工程 8 8 7 5 精裝修工程 590 437 320 6 機電工程 1105 1015 825 6.1 強電工程 215 210 210 6.2 空調及通風系統 665 640 450 6.3 采暖工程 60-6.4 給排水工程 165 165 165 7 消防工程 225 225 225 8 弱電工程 140 130 125 9 燃氣工程-10 電梯工程 626 605 605 11 標識工程 35 35 35 12 特殊設備 3

18、0 30 30 13 其他工程費 40 40 40 14 基礎設施費 395 380 370 深圳大區寫字樓產品線標準 V2.0 10 2、深圳大區寫字樓 T1、A1、B1 檔地下成本單項工程指標如下：序號 限額指標 地下建筑面積單方（元/m2）成本科目 T1(三層地下)A1(三層地下)B1(三層地下)1 土石方及基礎處理工程 1886 1886 1886 2 土建工程 2000 2000 2000 3 外裝飾工程-4 門類工程 7 6 5 5 精裝修工程 14 13 12 6 機電工程 390 390 390 6.1 強電工程 280 280 280 6.2 空調及通風系統 30 30 30

19、 6.3 采暖工程-6.4 給排水工程 80 80 80 7 消防工程 270 270 270 8 弱電工程 16 16 16 9 燃氣工程-10 電梯工程-11 標識工程 15 15 15 12 特殊設備-13 其他工程費 40 40 40 11 深圳大區寫字樓產品線標準 V2.0 3、地上土建工程成本指標為：地上建面單方（元/m2）成本科目 T1（250m 高）A1（250m 高）B1（250m 高）結構工程 2200 2200 2200 粗裝工程 142 142 142 屋面工程 5 5 5 保溫工程-白蟻防治工程 3 3 3 施工措施費 250 250 250 總計 2600 2600

20、 2600 4、地下土建工程成本指標為：地下建面單方（元/m2）成本科目 T1（250m 高）A1（250m 高）B1（250m 高）結構工程 1530 1530 1530 粗裝工程 100 100 100 人防設施工程 103 103 103 保溫工程-白蟻防治工程 3 3 3 施工措施費 266 266 266 總計 2002 2002 2002 深圳大區寫字樓產品線標準 V2.0 12 5、外裝飾工程中成本指標為：施工面積單方（元/m2）成本科目 T1（250m 高）A1（250m 高）B1（250m 高）玻璃幕墻 2000 1800 1500 鋁板幕墻 1000 1000 1000 石

21、材幕墻 2000 1800 1500 鋁格柵及百葉 1500 1500 1400 玻璃門 5000 4000 4000 雨篷 2000 2000 2000 裝飾線條（元/m）150 150 150 玻璃欄桿 1500 1000 1000 泛光照明 60 40 40 外飾面單方（元/m2）2200 1700 1500 6、精裝修工程中成本指標為：地面鋪貼面積（元/m2）成本科目 T1（250m 高）A1（250m 高）B1（250m 高）標準層電梯廳精裝修工程 6000 5000 4000 標準層走道精裝修工程 2250 1800 1500 標準層衛生間精裝修工程 6600 4600 3600

22、首層大堂及電梯廳精裝修工程 7200 6000 4500 地下大堂及電梯廳精裝修工程 6000 5000 4000 后勤區裝修工程 600 500 400 租戶區精裝修工程 750 640 0 客梯轎廂精裝修工程（元/個）5 萬 4 萬 3 萬 13 深圳大區寫字樓產品線標準 V2.0 7、環境景觀工程中成本指標為：景觀面積單方（元/m2）成本科目 T1（250m 高）A1（250m 高）B1（250m 高）景觀工程 1500 1000 800 (六)(六)敏感性分析 敏感性分析 1、當建筑高度發生變化時，主要對結構、施工措施費、電梯及消防的成本影響較大，經分析單方成本對應增減金額如下表（單位

23、：元/m2）。建筑高度增減-20m +20m +40m 地上建面單方增減金額-64 125 240 結構工程-23 77 154 施工措施費-21 28 42 電梯工程-20 20 45 2、當地下室增加層數時，主要對地下結構、施工措施費、土石方及基礎處理工程的成本影響較大，經分析單方成本對應增減金額如下表（單位：元/m2）。地下室層數變化 減少一層 增加一層 地下建面單方增減金額 80-60 結構工程+110-110 施工措施費-20+30 土石方及基礎處理工程-10+20 深圳大區寫字樓產品線標準 V2.0 14 三、三、產品線設計標準產品線設計標準(一)(一)產品線建筑安裝工程設計標準

24、產品線建筑安裝工程設計標準 1、建筑主體部分設計標準 設計標準控制指標 T1 A1 B1 銷售型售價（a）/獨立凈利潤率（b）a40,000/b25%25,000a40,000/b20%15,000a25,000/b15%K 值 K1 標準層辦公區凈高（mm）2800 2800 備注 層高（mm）4450/4300 4250/4100 梁高（mm）統一按 700 計算，如梁高不為此數值，層高相應的增加或降低 同左 水電空調管線高度（mm）VAV/FCU+PAU VAV/FCU+PAU 550/400 550/400 吊頂高度（mm）統一按照 50 計算 統一按照 50 計算 架空地板高度（mm

25、）150 150 二級指標：K2 標準層辦公區層高 3950/3850 備注 辦公區凈高（mm）2700 梁高（mm)統一按 700 計算，如梁高不為此數值，層高相應的增加或降低 水電空調管線高度（mm）FCU+PAU/VRV 400/300 吊頂高度（mm）統一按照 50 計算 架空地板高度（mm）100（可不做）K3 窗地比 0.52 0.5 0.48 K4 墻地比 0.52 0.5 0.48 15 深圳大區寫字樓產品線標準 V2.0 設計標準控制指標 T1 A1 B1 K 值 二級指標：K5 主要柱網尺寸（mm）9000 8400或9000或105008400 或 9000 K6 鋼筋含

26、量(kg/m2)按高度分檔 150m/200m/250m/300m 95/120/113/160 K7 鋼結構含量(kg/m2)0/10/97/190 K8 混凝土含量(kg/m2)0.46/0.48/0.55/0.55 K9 模板含量(kg/m2)2.9/2.5/2.6/2.6 標準層公共區域凈高 辦公區凈高、電梯廳凈高、走道凈高設置原則 辦公區凈高電梯廳凈高走道凈高 三級指標：電梯廳凈高（mm）2800 2800 設備（如新風機）及管線盡量上翻，利用梁高空間解決 2600 設備（如新風機）及管線盡量上翻，利用梁高空間解決 三級指標：走道凈高 走道凈高（mm）2650 2600 2450 走

27、道是否做網絡地板 是（150）否 否 電梯門凈高（mm）2600 2600 2400 三級指標：標準衛生間室內凈寬(mm）不小于走道凈高2650，設備（如新風機）及管線盡量上翻，利用梁高空間解決 不小于走道凈高2600，設備（如新風機）及管線盡量上翻，利用梁高空間解決 不小于走道凈高2450，設備（如新風機）及管線盡量上翻，利用梁高空間解決 標準層公共區域凈寬 三級指標：走道凈寬(mm)1800 1800 1700 三級指標：電梯廳凈寬(mm)單排開 3000a3300(如電梯廳相同位置在其余樓層為衛生間，電梯廳凈寬為3000)3000a3300(如電梯廳相同位置在其余樓層為衛生間，電梯廳凈寬

28、為 3000)3000a3300(如電梯廳相同位置在其余樓層為衛生間，電梯廳凈寬為 3000)雙排開(對開)32003400 32003400 30003200 大堂 單個大堂面積（）半層整層 半層 400 大堂層高（m）不小于兩層 不小于兩層，不大于三層，（建議 812m）不高于兩層，6m 深圳大區寫字樓產品線標準 V2.0 16 設計標準控制指標 T1 標 A1 標 B1 標 結構 建筑材料（是否限制）不做限制 可適當采用鋼管或者鋼骨,不宜采用純鋼結構 盡量用純混凝土結構實現，不宜采用鋼結構 結構選型 結構形式應根據用地范圍，建筑條件另行召開專題會議確定 同左 同左 活荷載 主要柱網尺寸（

29、mm）9000 8400 或 9000 8400 或 9000 標準層活荷載 辦公區（kg/)2.5/2.0 2.5/2.0 2.5/2.0 走道（kg/)2.5 2.5 2.5 電梯廳 2.5 2.5 2.5 疏散樓梯 3.5 3.5 3.5 衛生間 2.5 2.5 2.5 屋面活荷載 普通上人屋面 2.0 2.0 2.0 屋頂花園 3.0 3.0 3.0 避難層活荷載 設備區 7.0 7.0 7.0 避難區 3.5 3.5 3.5 地下室設備房活荷載 制冷機房 10.0 10.0 10.0 水泵房 10.0 10.0 10.0 變配電房 10.0 10.0 10.0 發電機房 10.0 1

30、0.0 10.0 三級指標：衛生間及附屬空間配置 標準層 VIP 衛生間 設置 高區配備，低區不配備 不設置 首層衛生間(是否設置)為便于管理及避免異味，首層不設置衛生間 同左 同左 清潔間(是否設置)不應設置在衛生間內。考慮到保潔員中女性居多，清潔間宜臨近女衛生間。大小 11.5 同左 同左 茶水間(是否設置)依據城市實際市場情況選擇性設置 同左 同左 公共淋浴間 若地下層設置非機動車停放區，建議就近設置淋浴間 同左 同左 殘疾人衛生間配置 殘疾人蹲位結合普通蹲位設置，盡量不做或少做殘疾人衛生間和殘廁位，不應另設獨立的殘疾人衛生間；首層設單獨殘衛后標準層可不設置殘衛的除外；與萬象城結合可考慮

31、與萬象城首層的殘疾人衛生間共用。同左 同左 衛生間廁位配置 廁位總數量與核心筒的設計和相關規范有關 廁位總數量與核心筒的設計和相關規范有關 廁位總數量與核心筒的設計和相關規范有關 標準層男衛潔具數量 1500 及以下，2 個蹲位+2 個小便斗+2 個面盆；15002000，3 個蹲位+3 個小便斗+2 個面盆 同左 同左 標準層女衛潔具數量 1500 及以下，3 個蹲位+2 個面盆；15002000，4 個蹲位+2 個面盆 同左 同左 疏散樓梯、各類前室、設備間及管井 滿足規范及各專業技術要求即可 同左 同左 17 深圳大區寫字樓產品線標準 V2.0 2、外裝飾部分設計標準 設計標準控制指標

32、T1 A1 B1 外 立 面 幕 墻 體 系 大堂幕墻 拉索幕墻/全玻璃幕墻/框架幕墻 拉索幕墻/全玻璃幕墻/框架幕墻 全玻幕墻/框架幕墻 二級指標：幕墻塔冠高度 建筑確定 建筑確定 不應在屋面以上有拓展空間，塔冠高度3 米。政府對高度另有要求的情況除外。幕墻系 統形式 裙樓 單元式/構件式 單元式/構件式 單元式/構件式 塔樓 單元式 單元式 構件式單元式（建筑高度 120 米以上）龍骨表面處理 室外：氟碳噴涂 室內：氟碳噴涂/陽極氧化/粉末噴涂 室外：氟碳噴涂/陽極氧化 室內：氟碳噴涂/陽極氧化/粉末噴涂 室外：氟碳噴涂/陽極氧化 室內：陽極氧化/粉末噴涂 飾面 材料 玻璃 超白玻璃/夾膠

33、中空玻璃/LOW-E 單銀（雙銀）玻璃 超白玻璃/LOW-E 單銀（雙銀）玻璃 LOW-E 單銀玻璃 石材 進口/國產 開放式系統（加防水背板）進口/國產 開放式系統（加防水背板）/封閉式系統（打膠）國產 封閉式系統（打膠）鋁板 3mm（氟碳噴涂或陽極氧化）3mm（氟碳噴涂）3mm（氟碳噴涂）其他 可選銅板、陶土板、不銹鋼 陶土板、不銹鋼（局部線條）不建議采用價格較高的表面裝飾材料 經濟 尺寸 玻璃（寬 X高)12001500 x18003000 同左 同左 石材（寬 X 高)600900 x8001200 同左 同左 鋁板（寬 X高)10001460 x20003600 同左 同左 五金及配

34、件 諾托（集采進口品牌）諾托（集采進口品牌）和合（集采國產品牌）深圳大區寫字樓產品線標準 V2.0 18 3、機電部分設計標準 設計標準控制指標 T1 A1 B1 二 級 指 標 ：電 梯 系 統 客梯 辦公區人員密度 （/人）12 12 12 出勤率 100%90%80%5 分鐘運載率 12%1112%1011%平均等候時間（s）30 35 40 電梯載重(kg)1600,1800,2000 1600,1800 1350/1600 電梯數量 根據計算確定 根據計算確定 根據計算確定 電梯速度（m/s）根據計算確定 根據計算確定 根據計算確定 穿梭梯 5 分鐘運載率 15%15%可不設（250

35、m 以下不設，250m 以上13%）平均等候時間（s）30 35 可不設 轉換梯(地下車庫至辦公大堂)單梯荷載(kg)根據實際情況確定 根據實際情況確定 根據實際情況確定 速度（m/s）根據實際情況確定 根據實際情況確定 根據實際情況確定 數量（個）不少于 2 部（成組布置）建議 2 部（成組布置）2 部或可不設 電梯控制方式 建議采用目的樓層控制系統或群控 建議采用目的樓層控制系統或群控 建議采用目的樓層控制系統或群控 貨梯（兼消防梯、服務梯）單梯荷載(kg)以 1600kg、1800kg、2000kg為主，同時兼顧超高層建筑中存在變壓器維修問題設置大噸位運送變壓器用電梯 和客梯荷載相同或大

36、 1 個等級且不超過 1800 公斤；同時兼顧超高層建筑中存在變壓器維修問題設置大噸位運送變壓器用電梯；為了滿足貨運需求，其中 1 部貨梯轎廂凈高等于辦公區凈高 同左 速度（m/s）滿足消防要求 同左 同左 數量（個）不少于 2 部 2 部 同左 19 深圳大區寫字樓產品線標準 V2.0 3、機電部分設計標準（續）設計標準控制指標 T1 A1 B1 給 排 水 供水量參考指標（升/人日）50 50 50 供水方式 重力供水為主，部分區域變頻供水 同左 同左 強電 系統 電源回路要求 雙路供電，100%互為備用 同左 雙路供電 開閉所 根據項目所在地供電部門要求 同左 同左 變配電所 獨立專用

37、同左 同左 公共區域智能照明控制 設置 設置 設置 用電負荷指標W/m 含地下室用電分攤至辦公的部分 辦公區 80100 7080 7080 照明照度指標（Lux)辦公區 500 500 500 門廳、大堂 200 200 150200 客用電梯廳 200 200 200 公共走廊 150 150 150 公共衛生間 150 150 150 樓梯間 75 75 75 地下停車場（車道/車位）75 75 75 備用發電機 配置備用發電機及標準 有 有 有 預留金融類大租戶發電機安裝位置及條件 有，24 臺/100000m2，400kVA/臺 有，12 臺/100000m2，400kVA/臺 無

38、租戶應急容量（w/m2）1520 1015 10 深圳大區寫字樓產品線標準 V2.0 20 3、機電部分設計標準（續）設計標準控制指標 T1 A1 B1 弱 電 系 統 綜合布線系統 辦公區 數據點 1-2 個/10 1 個/10 1 個/10 語音點 1-2 個/10 1 個/10 1 個/10 語音主干 光纖 光纖 光纖 數據主干 光纖 光纖 光纖 樓宇自控 建筑設備監控 設置 設置 設置 電力監控 設置 設置 設置 安全防范系統 視頻監控 設置 設置 設置 防盜（門禁和入侵報警）設置門禁，入侵報警根據租戶需求預留 設置門禁，入侵報警根據租戶需求預留 可根據需要設置 道閘（大堂電梯廳閘機）

39、建議設置并配服務臺、配置訪客自助登記系統 可根據需要設置并配服務臺 可根據需要設置 無線對講機系統 設置 設置 設置 巡更 設置 設置 設置 背景音樂 僅大堂設置 僅大堂設置 不設置 消防廣播 設置 設置 設置 衛星接收 若寫字樓設計有金融貿易樓層考慮預留，若無貿易樓層不考慮衛星通訊 若寫字樓設計有金融貿易樓層考慮預留，若無貿易樓層不考慮衛星通訊 不設置 信息發布 設置 可根據需要設置 可根據需要設置 停車 管理 停車管理收費系統 設置 設置 設置 停車引導系統 設置 設置 可根據需要設置 21 深圳大區寫字樓產品線標準 V2.0 3、機電部分設計標準（續）設計標準控制指標 T1 A1 B1

40、服務 配套 車位比 依當地規范要求而定 同左 同左 機動車位平均面積（/輛）4043 同左 同左 二 級 指 標 ：空 調 系 統 空調系統形式 VAV/FCU VAV/FCU FCU/VRV 室內設計溫度（）夏季：大堂/辦公區 24；冬季：大堂 18、辦公區 20 同左 同左 辦公區域供暖 嚴寒、寒冷地區 有 有 有 夏熱冬冷地區 有 有 有 夏熱冬暖地區 有（或根據實際情況確定）無 無 辦公大堂供熱形式 嚴寒、寒冷地區 空調供熱輔以地板采暖 空調供熱輔以地板采暖 空調供熱，地板供熱可選 夏熱冬冷地區 空調供熱輔以地板采暖 空調供熱，地板供熱或延幕墻邊低位熱風采暖可選 空調供熱，延幕墻邊低位

41、熱風采暖可選 夏熱冬暖地區 無 無 無 最小新風量（M3/h/人）36 3036 30 24 小時機房空調系統散熱容量（W/m2)15 15 15 采用VRV系統可不另行設置 深圳大區寫字樓產品線標準 V2.0 22 (二)(二)產品線精裝修工程設計標準 產品線精裝修工程設計標準 設計標準 T1 A1 B1 室 內 精 裝 修 公 共 區 域 裝 修 大 堂 墻面材質 進口石材 進口石材/國產優質石材 國產優質石材 地面材質 進口石材 進口石材/國產優質石材 國產優質人造石/仿石磚 吊頂 石膏板裝飾吊頂/鋁板 石膏板裝飾吊頂/鋁板 石膏板裝飾吊頂/鋁板 服務臺 配置 配置 不配置 LCD 多媒

42、體 配置 配置 配置 水牌 配置 配置 配置 休息區 不配置 不配置 不配置 軟裝（藝術雕塑）配置 配置 配置 空調 配置 配置 配置 標準 層電 梯廳 墻面材質 進口石材 進口石材 國產優質人造石/仿石磚 地面材質 進口石材 進口石材 國產石材/國產優質人造石/仿石玻化磚 吊頂 石膏板裝飾造型/鋁板 石膏板裝飾造型/鋁板 石膏板裝飾造型/鋁板 其它配置 樓層標識+租戶公司名牌 樓層標識+租戶公司名牌 樓層標識+租戶公司名牌 標準 層走 道 交付標準 精裝交付 精裝交付 精裝交付 墻材質 防火板/墻布 乳膠漆/壁紙 乳膠漆 地面材質 架空地板+地毯 仿石玻化磚/塊毯 仿石玻化磚/塊毯 吊頂 石

43、膏板/鋁板 石膏板/鋁板 石膏板/礦棉板 其它配置 配置監控 配置監控 配置監控 23 深圳大區寫字樓產品線標準 V2.0（二）產品線精裝修工程設計標準（續）（二）產品線精裝修工程設計標準（續）設計標準 T1 A1 B1 室 內 裝 修 公 共 區 域 裝 修 公 共 衛 生 間 衛生間潔具配置 感應+壁掛式手動沖水閥馬桶 感應+壁掛式手動沖水閥馬桶 壁掛式手動沖水閥馬桶 感應沖水閥小便斗 感應沖水閥小便斗 手動沖水閥小便斗 感應式龍頭 感應式龍頭 手動龍頭 感應式泡沫皂液器龍頭 感應式泡沫皂液器龍頭 泡沫皂液器頭 臺下盆 臺下盆 臺下盆 鏡柜（含一站式配置）鏡柜（含一站式配置）嵌入一體式紙巾

44、盒/垃圾桶 廁位內配掛鉤、紙巾盒、垃圾桶、座墊紙、消毒液 廁位內配掛鉤、紙巾盒、垃圾桶、座墊紙 廁位內配掛鉤、紙巾盒、垃圾桶 墻面材質 進口石材 進口石材/國產優質石材 國產石材 地面材質 進口石材 進口石材/國產優質石材 國產優質人造石/仿石磚 吊頂 防水防潮石膏板吊頂 防水防潮石膏板吊頂 防水防潮石膏板吊頂/礦棉板 衛生間潔具品牌 原裝進口品牌+戰略品牌（高端系列）原裝進口品牌+戰略品牌（高端系列）戰略品牌（中高端系列）衛生間隔斷 原裝進口品牌+戰略品牌（高端系列）+五金進口 原裝進口品牌+戰略品牌（高端系列）+五金進口 成品隔斷 女衛生間配置儲物柜 配置化妝鏡、全身鏡 配置化妝鏡、全身鏡

45、 配置化妝鏡 衛生間密碼鎖 不配置 不配置 不配置 行 政 衛 生 間 配置標準 所有樓層配置行政衛生間 中高區配置行政衛生間 不建議配置 衛生間潔具配置 壁掛式手動沖水閥馬桶 壁掛式手動沖水閥馬桶 感應沖水閥小便斗 感應沖水閥小便斗 感應式龍頭 感應式龍頭 感應式泡沫皂液器龍頭 感應式泡沫皂液器龍頭 臺下盆 臺下盆 嵌入一體式紙巾盒/垃圾桶 嵌入一體式紙巾盒/垃圾桶 配置紙巾盒、垃圾桶、座墊紙、消毒液 配置紙巾盒、垃圾桶、座墊紙 配置淋浴間 在行政衛生間內一并配置 深圳大區寫字樓產品線標準 V2.0 24 （二）產品線精裝修工程設計標準（續）（二）產品線精裝修工程設計標準（續）設計標準 T1

46、 A1 B1 室 內 裝 修 公 共 區 域 裝 修 清潔間 配置標準 吊柜、地柜、洗手盆、拖把池、掛鉤等 吊柜、地柜、洗手盆、拖把池、掛鉤等 吊柜、地柜、洗手盆、拖把池、掛鉤等 墻面材質 墻磚 墻磚 墻磚 地面材質 地磚 地磚 地磚 吊頂 防水防潮石膏板吊頂 防水防潮石膏板吊頂 防水防潮石膏板吊頂 拖把池及龍頭 配置 配置 配置 其他 辦公室門 不銹鋼門套+玻璃防火門 不銹鋼門套+玻璃防火門 不銹鋼門套+玻璃防火門 辦 公 區 精裝修 交付標準 提供材料 提供材料 毛坯 墻面 白色乳膠漆 白色乳膠漆 白色乳膠漆 地面 架空地板 架空地板 素混凝土面 吊頂 鋁板 鋁板 鋁板 電 梯 電 梯 電

47、梯轎 廂配置 墻面材質 不限制材料類型，根據風格而定 不限制材料類型，根據風格而定 不限制材料類型，根據風格而定 地面材質 石材 石材 石材 吊頂 不限制材料類型，根據風格而定 不限制材料類型，根據風格而定 不限制材料類型，根據風格而定 LED 電視屏 雙 LED 電視屏 單 LED 電視屏 單 LED 電視屏 音響 配置 配置 配置 電梯扶手 配置 配置 配置 殘疾人操縱盤 配置一個 配置一個 配置一個 空調 配置 配置 配置 樓層到站顯示 配置 配置 配置 電梯品牌 原裝進口品牌+戰略品牌（高端系列）原裝進口品牌+戰略品牌（高端系列）戰略品牌（中高端系列）25 深圳大區寫字樓產品線標準 V

48、2.0 四、四、產品線成本對標產品線成本對標(一)(一)A1 檔產品單項工程地上建安成本對標 A1 檔產品單項工程地上建安成本對標 序號 成本科目 A1 產品線（150-200m）重慶 T1 寫字樓（219m 高）建筑安裝工程費單方（元/m2）4900 5034 1 前期工程 36 54 2 土石方及基礎處理工程-3 土建工程 1700 1730 4 外裝飾工程 850 751 5 門類工程 8 3 6 精裝修工程 446 558 7 機電工程 935 683 8 消防工程 180 239 9 弱電工程 130 203 10 燃氣工程-11 電梯工程 515 496 12 標識工程 35 55

49、 13 特殊設備 25 7 14 其他工程費 40 255 備注：以上均為地上建面單方。深圳大區寫字樓產品線標準 V2.0 26 (二)(二)B1 檔產品單項工程地上建安成本對標 B1 檔產品單項工程地上建安成本對標 序號 成本科目 B1 產品線（100-150m）南寧西寫字樓（170m 高）大涌商務中心（170m 高）建筑安裝工程費單方（元/m2）3900 3510 4241 1 前期工程 36 21 40 2 土石方及基礎處理工程-3 土建工程 1400 1190 1537 4 外裝飾工程 687 612 763 5 門類工程 7 28 17 6 精裝修工程 300 726 270 7 機

50、電工程 700 360 910 8 消防工程 160 93 190 9 弱電工程 120 82 87 10 燃氣工程-2 11 電梯工程 400 316 321 12 標識工程 30 17 0 13 特殊設備 20 17 7 14 其他工程費 40 48 97 備注：以上均為地上建面單方。27 深圳大區寫字樓產品線標準 V2.0(三)(三)寫字樓產品線 V2.0 的 T1 檔與 V1.0 的 A 檔建安成本對標 寫字樓產品線 V2.0 的 T1 檔與 V1.0 的 A 檔建安成本對標 寫字樓產品線 V2.0 V1.0 總成本限額指標（計容面積）6325 8100 地上建安指標（地上建面）512

51、5 7100 地下建安指標（地下建面）4600 4584 地上建安成本對標：序號 成本科目 V2.0（100-150m 高）V1.0（170m 高）1 前期工程 36 42 2 土石方及基礎處理工程-3 土建工程 1512 1772 4 外裝飾工程 1131 1365 5 門類工程 8 18 6 精裝修工程 583 1470 7 機電工程 1000 1418 8 消防工程 165 273 9 弱電工程 140 116 10 燃氣工程-2 11 電梯工程 450 486 12 標識工程 35-13 特殊設備 25 7 14 其他工程費 40 113 備注：以上均為地上建面單方。深圳大區寫字樓產品

52、線標準 V2.0 28 (四)(四)寫字樓產品線 V2.0 的 A1 檔與 V1.0 的 B 檔建安成本對標 寫字樓產品線 V2.0 的 A1 檔與 V1.0 的 B 檔建安成本對標 寫字樓產品線 V2.0 V1.0 總成本限額指標（計容面積）5725 6900 地上建安指標（地上建面）4525 5950 地下建安指標（地下建面）4600 4584 地上建安成本對標：序號 成本科目 V2.0（100-150m 高）V1.0（170m 高）1 前期工程 36 42 2 土石方及基礎處理工程-3 土建工程 1512 1684 4 外裝飾工程 844 1050 5 門類工程 8 18 6 精裝修工程

53、 400 1155 7 機電工程 900 1135 8 消防工程 165 241 9 弱電工程 130 95 10 燃氣工程-2 11 電梯工程 430 419 12 標識工程 35-13 特殊設備 25 7 14 其他工程費 40 102 備注：以上均為地上建面單方。29 深圳大區寫字樓產品線標準 V2.0 五、五、附附 錄錄(一)(一)精裝修工程產品配置參考及模塊化分析 精裝修工程產品配置參考及模塊化分析 1、標準層衛生間精裝修工程 1.1 產品配置參考 1.1.1 潔具 設計標準控制指標 T1 標 A1 標 B1 標 潔具 成本限額 （元/m2）2200 1750 1500 品牌選擇 原

54、裝進口品牌+戰略品牌（高端系列）戰略品牌（高端系列）戰略品牌（中高端系列）科勒、TOTO 杜拉維特、TOTO、仕龍、申普 TOTO 殘疾人廁位 無 行政廁所 每層設一個 高區設置，地區不設置 無 其他配置 帶鎖儲藏柜、垃圾桶、廁位內配掛鉤、消毒液。垃圾桶、廁位內配掛鉤、消毒液。潔具配置標準潔具配置標準 潔具 個數 圖例 個數 圖例 個數 圖例 馬桶 7 7 7 小便斗 3 3 3 龍頭 4 4 4 皂液器 4 4 4 洗手臺 4 4 4 洗手盆 4 4 4 衛生紙架 7 7 7 銀鏡 2 2 2 深圳大區寫字樓產品線標準 V2.0 30 自動烘手器 2 2 2 1.1.2 墻面裝修選材參考 設

55、計標準控制指標 T1 標 A1 標 B1 標 墻 面 成本限額（元/m2）1400 1200 1000 主材選擇 進口石材 進口/國產優質石材 國產優質人造 石/仿石磚 主材單價（元/m2）900 700 500 1.1.3 地面裝修選材參考 設計標準控制指標 T1 標 A1 標 B1 標 地面 成本限額（元/m2）1200 850 600 主材選擇 進口石材 進口/國產優質石材 國產優質人造石/仿石磚 主材單價（元/m2）1000 700 500 31 深圳大區寫字樓產品線標準 V2.0 1.1.4 天花裝修選材參考 設計標準控制指標 T1 標 A1 標 B1 標 天花 成本限額（元/m2）

56、300 250 220 類型 輕鋼龍骨石膏板防水乳膠漆 主材選擇 12mm 厚防水石膏板 9mm 厚防水石膏板 主材單價（元/m2）50 40 30 1.2 模塊化分析：衛生間吊頂及地面材質對于成本影響 表 1 材質對于吊頂成本的影響 材質 供應單價（元/m2）安裝單價（元/m2）綜合單價（元/m2）石膏板 30 165 195 金屬吊頂 200 135 335 差價 170-30 140 表 2 材質對于地面成本的影響 材質 供應單價（元/m2）安裝單價（元/m2）綜合單價（元/m2）地磚 350 80 430 石材 500 160 610 差價 150 80 230 深圳大區寫字樓產品線標

57、準 V2.0 32 2、標準層公共走道精裝修工程 2.1 產品配置參考 2.1.1 墻面裝修選材參考 設計標準控制指標 T1 標 A1 標 B1 標 墻面 成本限額 （元/m2）450 350 150 主材選擇 墻布 壁紙 乳膠漆 主材單價（元/m2）350 250 35 2.1.2 地面裝修選材參考 設計標準控制指標 T1 標 A1 標 B1 標 地面 成本限額 （元/m2）900 450 350 主材選擇 架空地板+進口地毯 仿石玻化磚/國產地毯 仿石玻化磚/塊毯 主材單價 （元/m2）670 280 280 2.1.3 天花裝修選材參考 設計標準控制指標 T1 標 A1 標 B1 標 天

58、花 成本限額 （元/m2）800 800 600 類型 鋁板天花+防水乳膠漆 鋁板天花+防水乳膠漆 輕鋼龍骨石膏板防水乳膠漆 主材選擇 鋁板/石膏板 鋁板/石膏板 石膏板/礦棉板 主材單價 （元/m2）350 350 150 33 深圳大區寫字樓產品線標準 V2.0 2.2 模塊化分析 材質對于地面成本的影響 材質 供應單價（元/m2）安裝單價（元/m2）綜合單價（元/m2）仿石玻化磚 220 230 450 架空地板+地毯 670 230 900 差價 390 0 400 3、標準層電梯廳精裝修工程 3.1 產品配置參考 3.1.1 墻面裝修選材參考 設計標準控制指標 T1 標 A1 標 B

59、1 標 墻面 成本限額 （元/m2）1800 1500 1200 主材選擇 進口石材 進口石材 國產石材 主材單價 （元/m2）1200 900 600 3.1.2 地面裝修選材參考 設計標準控制指標 T1 標 A1 標 B1 標 地面 成本限額 （元/m2）1600 1200 900 主材選擇 進口石材 進口石材 國產石材 主材單價 （元/m2）1200 900 600 深圳大區寫字樓產品線標準 V2.0 34 3.1.3 天花裝修選材參考 設計標準控制指標 T1 標 A1 標 B1 標 天花 成本限額（元/m2）800 800 600 類型 鋁板天花+防水乳膠漆 鋁板天花+防水乳膠漆 輕鋼

60、龍骨石膏板防水乳膠漆 主材選擇 鋁板 鋁板 石膏板/礦棉板 主材單價（元/m2）350 350 150 (二)(二)外裝飾工程產品配置參考及模塊化分析 外裝飾工程產品配置參考及模塊化分析 1、產品配置參考 1.1 玻璃幕墻 設計標準控制指標 T1 A1 B1 玻璃幕墻工程 成本限額（元/m2）2000 1800 1500 幕墻系統形式 裙樓 單元式/框架式 單元式/框架式 框架式 塔樓 單元式 單元式/框架式 框架式 骨架 表面處理方式 氟碳噴涂 氟碳噴涂 氟碳噴涂/陽極氧化/粉末噴涂 鋁含量（kg/m2）23 23 18 五金及配件 進口品牌（諾托、格屋、吉斯、斯基利亞）進口或國產優質品牌（

61、諾托、格屋、吉斯、斯基利亞、堅朗）國產優質（堅朗、楊式立興、和合）主材 玻璃類型 超白玻璃/夾膠中空玻璃/LOW-E 玻璃 超白中空玻璃/LOW-E玻璃 中空 LOW-E 玻璃 玻璃單價（元/m2）650 500 360 圖示 節點圖例 35 深圳大區寫字樓產品線標準 V2.0 1.2 石材幕墻 設計標準控制指標 T1 A1 B1 石材幕墻 成本限額（元/m2）2000 1800 1500 幕墻系統形式 干掛式 干掛式 干掛式 骨架 骨架類型 鋼骨架 鋼骨架 鋼骨架 鋼含量（kg/m2）25 25 25 飾面材料 石材類型 進口石材/人造石 進口石材 國產石材 主材單價（元/m2）1000 8

62、00 600 圖示 節點圖例 1.3 鋁板幕墻 設計標準控制指標 T1 A1 B1 鋁板幕墻 成本限額（元/m2）1000 1000 1000 骨架形式 鋼骨架 鋼骨架 鋼骨架 鋁板表面處理 氟碳噴涂 氟碳噴涂 氟碳噴涂 飾面材料 主材選擇 單層鋁板/蜂窩鋁板 單層鋁板/蜂窩鋁板 單層鋁板/蜂窩鋁板 主材單價（元/m2）400 400 400 圖示 深圳大區寫字樓產品線標準 V2.0 36 1.4 鋁格柵及百葉 設計標準控制指標 T1 A1 B1 鋁格柵及百葉 成本限額（元/m2）1500 1500 1400 鋁板表面處理 氟碳噴涂 氟碳噴涂 氟碳噴涂 鋁含量 30 30 26 圖例 1.5 雨篷 設計標準控制指標 T1 A1 B1 雨棚 成本限額（元/m2）2000 2000 2000 飾面材料 主材選擇 氟碳鋁板/夾膠玻璃 氟碳鋁板/夾膠玻璃 氟碳鋁板/夾膠玻璃 主材單價（元/m2）300/420 300/420 300/420 圖例 1.6 玻璃欄桿 設計標準控制指標 T1 A1 B1 玻璃欄桿 成本限額（元/m2）1500 1000 1000 框架材質 不銹鋼 鋁合金包邊 鋁合金包邊 飾面材料 面層材料 鋼化夾膠玻璃 鋼化夾膠玻璃 鋼化夾膠玻璃 主材單價（元/m2）275 275 275