房地產售后返租操作模式與商鋪租金回報率計算方法培訓課件（31頁）.pdf
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房地產售后返租操作模式與商鋪租金回報率計算方法培訓課件（31頁）.pdf
1、 售后返租操作模式與商鋪租金 回報率計算方法 營銷管理中心 整理分享 導讀 售后返租的誘惑之處在于先銷售后承租、同時給予一定比例租金回報，盡管價格不菲，但仍引來買家追捧。然而，房企卻踏上了痛苦解套的漫漫征途，如何破？本文從售后返租優劣勢與適用性、操作模式、風險規避技巧、租金回報率計算方法等方面進行深度解析，為破解售后返租困局提供借鑒。一、關于售后返租，您知多少？1、售后返租優劣勢與適用性分析 售后返租：o 一次性抵扣房款 o 營銷噓頭 o 硬性返還“租金”o 資金壓力較大 o 租金收益分成 o 共擔經營風險 o 混合類 2、售后返租操作方式 二、售后返租操作風險及規避技巧 三、售后返租型商鋪租
2、金回報率計算方法 1、計算方法 以好百年家居為例，從經濟條件、計算過程、計算方法與公式 3 大方面解析售后返租回報率制定過程：為了便于計算和具有代表性，先設定幾個條件：租期時間為 8、10 年計。選定二層作為面積來計算（兩層面積 10000 計）。假設商場兩層全部公開發售，并且達到 100%的銷售率。根據制定假設條件的原則及兩個假設條件，不論給好百年的租金以及售價如何，一定要保證發展商的純收益，由此得出以下的公式：實際銷售總金額-回報客戶的金額+好百年租金-不可預見費=純銷售額 其中：實際銷售總金額：是商場在實現 100%銷售的情況下獲得的收益，包括各種費用。回報客戶的金額：是發展商每年按照
3、8%的出租回報率在租期內付出的總金額；好百年租金：是租期內發展商從好百年得到的總收益；不可預見費：是在租期內發生的目前不能預見的部分支出；純銷售額是在發展商自行銷售，不考慮任何合作模式，并實現 100%銷售的情況下獲得的收益。假設商場在正常經營狀態下的市場推論價格已知。假設為：計算數據說明：按照好百年租期為 8 年、10 年分別計算相應的租金及銷售均價；不可預見費按照 8 年 2.5%、10 年 3%計算。前三年的租金保持不變，從第四年開始，按照每年 12%遞增。2、計算過程與公式 第一種，按 8 年租期算：將已知數據帶入到公式中，得到：銷售均價10000銷售均價100008%8月租金1000
4、0123月租金1210000（1+12%）1（112%）5/1（112%）銷售均價100002.5%2250010000 得出銷售均價與月租金的關系方程式：銷售均價53731361月租金 按照月租金從 50 元/到 100 元/的價格，帶入到公式中，則得到相應的銷售均價，既當該好百年的租金達到某個價格時，要實現相應的銷售整體均價，才能保證發展商能夠得到純銷售額。（二層均價按照 2：1 的比例計算）由以上遞增方式得出每年租金表（元/）：第二種，按 10 年租期算：計算方法同上，則計算結果為：說明：表格中的租金收益、回報金額、需貼補的金額為 10 年總共所需的金額；當租金達到 80 元/，商場整體
5、銷售均價在 18000 元/時，發展商需貼補的金額最少，如果均價超過這個價格，則需貼補的金額也要相應增加；當租金達到 90 元/，商場整體銷售均價在 18000 元/時，發展商的租金收益超過了回報給客戶的金額，這時，發展商就不需貼補，租金已足可以滿足給客戶回報的金額，還有盈余。結論：從兩個計算結果比較看，綜合考慮租金收益、回報客戶的金額及發展商需貼補的金額，當租期為 10 年，租金達到 80 元/時，銷售價格比較接近市場水平。分析說明：租期越長，發展商要返還給客戶的金額越多，即發展商要貼補的錢要增加，這樣必定要提高商場的銷售價格來填補，無疑，這樣做對銷售的壓力將非常大；好百年的租金水平低，則發展商要返還給客戶的金額增加，也會提高商場的銷售價格，增大銷售壓力。
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