成都國際社區項目整體定位及物業發展建議和整體開發思路(165頁）.ppt
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成都國際社區項目整體定位及物業發展建議和整體開發思路(165頁）.ppt
1、1 2012成都項目 整體定位及物業發展建議和整體開發思路 2 項目研究工作的階段劃分 第一階段（中期） 提交初步結論 2004/06/28 2004/08/10 第二階段 啟動區 第三階段 營銷戰略 工作工作 最終成果最終成果 區域（成都、周邊區域及高新西區）宏 觀經濟背景研究 區域土地市場、房地產市場調研 政府官員、專業人士訪談 普通高端消費者訪談 項目的優劣勢分析和價值判斷 成功案例借鑒 項目整體定位 規劃設計建議 項目整體開發思路 提交初步結論 根據客戶建議深 化研究，完善報告 至今工作 第一階段終稿 3 項目背景資料項目背景資料 4 項目區位 項目所在區域位于成都西北角， 城市三環外
2、，臨近高新西區。西 區在成都傳統居住觀念中是上風 上水的地方。 地塊北面的羊市街西延線是城市 主要交通干道之一，與成灌高速 公路相通，可直接到達都江堰風 景區。 市中心 西延線，往城 灌高速 高新西區 三環 羊犀立交 5 項目技術經濟指標 用地性質：綜合用地 占地面積：1986畝 容積率： 0.95%（包括公建設施） 6 客戶目標及限制條件 約束條件約束條件 五年內建設完畢（銷售期另計） 本地塊為帶規劃方案拍賣，現有規劃原則上不做 大的調整 住宅整體銷售均價6000元/平米 成為國際化社區、城市名片 地產區域開發的里程碑意義 客戶的目標客戶的目標 7 第一部分：項目整體定位研究第一部分：項目整
3、體定位研究 8 項目的基本判斷 占地面積近2000畝，約1.3平方公里，涉及 到住宅、商業、酒店、醫院等多種物業 類型，絕對不是一個普通的房地產項目 基本判斷：世聯經驗 一、本項目開發是城鎮的概念，必須 用區域開發的思路解決問題 二、本項目成功開發的關鍵在于“區 域界定及區域價值體系”的建立 9 我們的研究思路： 界定問題 結構性分析 實施分析/ 找到解決方案 匯報 有沒有/可不 可能有問題 （或機會）？ 為什么存在？ 我們能做什 么？ 我們應該做 什么？ 構建金字塔 10 界定問題的分析工具 ？ R1R1 非期望結果 由特定情境導致 的特定結果 R2R2 期望結果不 喜歡某一結果， 想得到其它結果 解決方法解決方法 11 R1.1、地塊情境 地塊條件 區位條件 1986畝大規模開發 連接5000畝森林公園 羊西線交通便利 成都市最優質的中學 三環以外，距三環3公里 區域規劃為產業區
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