房地產投融資決策及其風險管理案例分析(39頁).ppt
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房地產投融資決策及其風險管理案例分析(39頁).ppt
1、 Shimai Consulting 2004 王洪王洪 清華大學經濟管理學院清華大學經濟管理學院 房地產投融資決策及其風險管理案例分析房地產投融資決策及其風險管理案例分析 Case Study on How to Make Real Estate InvestmentCase Study on How to Make Real Estate Investment and Financing Decisions, Risk Managementand Financing Decisions, Risk Management Shimai Consulting 2004 1.房地產投資決策房地產
2、投資決策 一項商業行為的目標可能往往包括：一項商業行為的目標可能往往包括： 使股東的財富人長遠來說達到最大使股東的財富人長遠來說達到最大 短期的財務目標，比如現金流的要求短期的財務目標，比如現金流的要求 或者非金融性質的目標，例如或者非金融性質的目標，例如 友好工作環境，機會均等的雇傭政策友好工作環境，機會均等的雇傭政策 困難的時期留住高素質的雇員困難的時期留住高素質的雇員 擁有最高質量的地產擁有最高質量的地產 擁有某種物業的最大地產商擁有某種物業的最大地產商 Shimai Consulting 2004 1.房地產投資決策房地產投資決策 開發商的目標：開發商的目標： 將資本投資在那些產生的稅
3、后收益較高的項目上，與其它可選投將資本投資在那些產生的稅后收益較高的項目上，與其它可選投 資比較時必須考慮到風險因素并作適當的調整資比較時必須考慮到風險因素并作適當的調整 投資家的目標：投資家的目標： 以小于其內在價值（即資產可產生未來現金流的現值）的價格來以小于其內在價值（即資產可產生未來現金流的現值）的價格來 購買不動產或者不動產證券購買不動產或者不動產證券 Shimai Consulting 2004 1.房地產投資決策房地產投資決策 計算程式計算程式 估計毛租金估計毛租金 減去估算的空置損失減去估算的空置損失 加上其它收入加上其它收入 實際的總收入實際的總收入 減去運營費用減去運營費用 凈運營收入或“凈運營收入或“NOI” 減去債務還本付息減去債務還本付息 稅前現金流（“稅前現金流（“BTCF”）”） 把抵押償還本金加到把抵押償還本金加到BTCF上上 減去折舊減去折舊 須納稅的收入
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