1、中國鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)浙江京城投資有限公司 杭州地塊規(guī)劃方案建議 戴德梁行 2010.08 1 前 言 前 言 綜合比較四套方案,我行認(rèn)為美院與上海院兩套方案相對 較優(yōu),但也發(fā)現(xiàn)有待完善的方面,結(jié)合項目原有定位要求,本次 提報針對該兩套方案中相關(guān)規(guī)劃設(shè)計做修改建議。 2 美院建議分析點評美院建議分析點評 上海院建議分析點評上海院建議分析點評 1 1 2 2 3 在美院方案中,商業(yè)地塊南向園林景 觀與住宅用地相融合,形成整體園林,考 慮商業(yè)用地性質(zhì),無法避免今后做辦公使 用,即使做商改住物業(yè),也難以確保今后 入住、使用客群類型,影響住宅物業(yè)品質(zhì)。 因此,建議商業(yè)用地與住宅用地在規(guī) 劃中應(yīng)有較好的區(qū)隔
2、,避免納入統(tǒng)一規(guī)劃。 分區(qū)規(guī)劃分區(qū)規(guī)劃 分區(qū)規(guī)劃分區(qū)規(guī)劃 整體方案評述整體方案評述 4 在美院方案中,會所設(shè)置在整體項目 西北角地下及一層,從與住宅物業(yè)的距離 及便達(dá)性角度出發(fā),非最佳選擇。而且占 用商業(yè)落地面積,無法銷售,降低商業(yè)整 體價值。 因此,建議會所設(shè)置在住宅用地區(qū)塊, 可布局在主出入口處,平衡業(yè)主便捷、就 近原則。 整體方案評述整體方案評述 方案會方案會 所位置所位置 方案會方案會 所位置所位置 建議會建議會 所位置所位置 5 住宅外立面風(fēng)格住宅外立面風(fēng)格 美院建筑風(fēng)格:美院建筑風(fēng)格:偏現(xiàn)代簡歐風(fēng)格 整體感:整體感:已彰顯檔次感,但偏沉重, 缺乏原有定位要求的輕快、時尚感。 建議:
3、除去現(xiàn)代簡歐線條元素(頂 部),色彩應(yīng)以淺色為主。 6 從利于商業(yè)經(jīng)營、展示性角度出發(fā),不建議本案 裙房立面為復(fù)古風(fēng)格,應(yīng)采用現(xiàn)代、簡化的外立 面風(fēng)格,盡可能多的商業(yè)展示面,多玻璃,增加 通透性。 商業(yè)裙房外立面風(fēng)格商業(yè)裙房外立面風(fēng)格 7 2號地塊商業(yè)部分裙房規(guī)劃至34層, 從商業(yè)角度出發(fā),其3層或3層以上 商業(yè)物業(yè)價值難以發(fā)揮,且后期難 以去化。如果從銷售角度出發(fā),建 議規(guī)劃為2層或局部3層,12層連 帶銷售,3層作為持有物業(yè),引進(jìn)主 力商戶。 2 2號地塊商業(yè)裙房號地塊商業(yè)裙房 8 2 2號地塊地下號地塊地下1 1層規(guī)劃層規(guī)劃 我行認(rèn)可2號地塊地下1層商業(yè)規(guī)劃布局,設(shè)置不同主出入口,通過適當(dāng)增 加動線長度,帶動超市外圍鋪位價值。 9 一層一層 三層三層 二層二層 內(nèi)連廊 內(nèi)連廊 內(nèi)連廊 2號地塊商業(yè)裙房采用內(nèi)連廊,以形 成內(nèi)部橫向及垂直動線,增加各鋪位價值, 但借鑒現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營案例,其