商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線認知及設計思考（86頁）.pdf
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商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線認知及設計思考（86頁）.pdf
1、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線認知及設計思考 2013年6月8日 商業(yè)地產(chǎn)是什么？ 商業(yè)地產(chǎn)的特點 3 高風險 高收益 產(chǎn)業(yè)鏈復雜 專業(yè)服務 利益共同體 長線盈利 如果做住宅是利潤多少的問題，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，則是生和死的問題！ 商業(yè)地產(chǎn)的價值 4 運營價值 物業(yè)價值 大型商業(yè)物業(yè)是追求租金收益為目的資本載體，本質(zhì)上 說是個有著長期收益權(quán)的金融工具，這才是商業(yè)地產(chǎn)的 魅力所在。 金融地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)的雙重價值： 商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)： 5 住宅：現(xiàn)金為王 6 商業(yè)：產(chǎn)品為尊 8 上海IFC 9 上海浦東嘉里城 10 北京華貿(mào) 11 重慶龍湖北城天街 12 廣州太古匯 13 它們正在提速擴張 2012年 14 2012年
2、它們高調(diào)宣布進軍商業(yè)地產(chǎn) 它們跨界進入商業(yè)地產(chǎn) 2012年 15 標桿企業(yè)特點 標桿背后。 1.標桿背后：華潤 蝦餃皇 企業(yè)戰(zhàn)略： 長期成熟的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略，持有 商業(yè)價值最大化，追求商業(yè)品質(zhì)。 商業(yè)模式： 品牌價值+住宅開發(fā)+持有物業(yè)。 金融平臺： 通過集團自有資金的“孵化戰(zhàn)略”、 豐富的商業(yè)資源。 商業(yè)資源： 自身集團零售品牌資源，例如OLE、 BLT、繽紛萬象、華潤堂、Pacific Coffee等。 商業(yè)設計： 清晰的商業(yè)邏輯。 運營管理： 成熟強大的商業(yè)運營管理能力。 發(fā)展短板： 系統(tǒng)和標準化。 17 1.標桿背后：華潤 案例：無錫萬象城（凱里森、三益中國聯(lián)合設計） 18 2.獨盡
3、天時：萬達 糖葫蘆 企業(yè)戰(zhàn)略： 商業(yè)地產(chǎn)為萬達三大支柱產(chǎn)業(yè)（旅游 文化、商業(yè)地產(chǎn)、住宅）的重要環(huán)節(jié) 之一，租售平衡。 商業(yè)模式： 現(xiàn)金流滾資產(chǎn)模式。 金融平臺： 銀行借款+信托融資+銷售回款。 商業(yè)資源： 自己建立商業(yè)資源，例如萬達百貨、 影院、KTV、電玩城等。 商業(yè)設計： 模型化設計。 運營管理： 體系化、制度化的運管制度。 發(fā)展短板： 產(chǎn)品的升級換代。 19 2011年商業(yè)地產(chǎn)公司總收入953億元，萬達物業(yè)租金收入34.6億元，占比4%； 2010年商業(yè)地產(chǎn)公司總收入661億元，萬達物業(yè)租金收入14.3億元，占比2%。 數(shù)字萬達 2.獨盡天時：萬達 20 2.獨盡天時：萬達 案例：成都金牛萬達廣場 21 3.魔方玩家：凱德 芝麻餅 企業(yè)戰(zhàn)略： 商業(yè)地產(chǎn)，企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略重點。 商業(yè)模式： PE/信托+REITS 金融平臺： 借助私募和證券市場 商業(yè)資源： 長期合作的形成的品牌商家資源。
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