商業地產開發集團內部研究報告-對寶龍地產招股的研讀(高管版)（46頁）.pdf
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商業地產開發集團內部研究報告-對寶龍地產招股的研讀(高管版)（46頁）.pdf
1、 對寶龍地產招股事件的研讀 對寶龍地產招股事件的研讀 【研讀內容】 【研讀內容】 一、一、值得關注的要點值得關注的要點 . 1 二、二、對寶龍業務體系的分析對寶龍業務體系的分析 . 4 三、三、寶龍地產寶龍地產 IPO 重要數據解讀重要數據解讀 . 6 （一）寶龍地產總體經營狀況分析 . 6 （二）城市廣場項目開發情況分析 . 9 （三）投資性物業經營業績分析 . 12 （四）招商租賃業務分析. 15 四、四、對寶龍地產資本價值的評價對寶龍地產資本價值的評價 . 16 （一）萬達集團商業地產研究部 . 16 （二）業界對寶龍地產的評價 . 18 五、五、寶龍城市廣場產品分析寶龍城市廣場產品分析
2、 . 19 （一）福州寶龍城市廣場. 19 （二）青島寶龍城市廣場. 26 【附錄】 【附錄】 附錄 1：寶龍上市大事記 . 33 附錄 2：寶龍招股說明書摘要 . 34 目 錄目 錄 萬達集團內部研究報告 總第 14 期 萬達集團內部研究報告 總第 14 期 Page 1 Commercial Real 【研讀內容】 【研讀內容】 一、 值得關注的要點一、 值得關注的要點 ? 寶龍地產在業界有“小萬達”“小萬達”之稱，它的商業模式可以概括為：避開在 一線城市的激烈競爭，在三四線城市廉價拿地廉價拿地，將其開發建設成為包含 住宅、商場、酒店、游樂場等多業態的大型商業綜合體大型商業綜合體，住宅占
3、30-40% （全部出售），商業占 60%左右（一半出售，一般持有，有計劃提高持 有比例）。 ? 截至 2009 年 6 月 30 日， 寶龍在中國 14 個城市擁有處于不同開發階段 的 17 個物業開發項目，已竣工建筑面積 66 萬平米，開發中和待開發的 建筑面積總計 721 萬平方米，其中 335 萬平米為商業物業。 ? 寶龍地產 2008 年度的總收入為 15.8 億元， 凈利潤為 9.37 億元， 截至 2009 年 6 月的總資產值為 91 億元。過去三年平均資產負債率為 78%。 ? 項目主要集中在福建、山東、江蘇、河南、安徽等省份的二三四線城市， 追求區域領先區域領先，而非全面開花。 ? 低廉的土地成本是其競爭優勢之一。寶龍地產在 2006-2008 三年內的每 平米樓面地價都不超過 每 平米樓面地價都不超過 600 元元。 ? 寶龍內部定義的核心競爭力四項內容：1、研發和創
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