杭州天陽上河房地產項目銷售及策劃培訓方案（121頁）.ppt
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杭州天陽上河房地產項目銷售及策劃培訓方案（121頁）.ppt
1、天陽上河 銷售及策劃培訓 第一章 宏觀形勢分析 一、2007年宏觀形勢回顧 國家發改委會最新公布數據，2007年12月全國70個大中城市新建商 品住房售價同比上漲11.4%。2007年全年房價軌跡從一個高位走向另一 個高位。 主要原因在于： 1、新房竣工增速落后于銷售增速； 2、前期觀望積累的需求爆發加劇了供求緊張； 3、在流動性過剩背景下，通貨膨脹預期導致手有余錢者買房置業； 4、住房保障缺位，使得購買力不足者也被裹挾提前入市追漲。 二、2008年政策對樓市影響的分析 1、緊縮貨幣政策 四大商業銀行2008年新增貸款比去年有減無增，房地產公司的貸款 額度更是大大降低。信貸緊縮是把雙刃劍，壓縮
2、投資與增加住房的共給 存在一定的矛盾。但是，2008年我過住宅供應將有所改善，竣工面積增 速會明顯高于2007年，供求矛盾將有所緩和。同時信貸緊縮會抑制投機。 結論：政府會堅持信貸緊縮政策，竣工量增加對供求平衡有利，瘋 狂買地局面不會再現，面粉價格（地價）將趨于理性。 2、反囤地政策 2008年樓市宏觀調控的一個重要主題是清理閑置土地，加大對開發 商囤地的打擊力度。這規定將封堵目前市場的漏洞：付小錢、多占地、 慢開發。將大大縮短從土地出讓到可供產品的周期，從而在加速有效共 給方面給樓市帶來正面影響。 結論：開放商在拿地前必須為如何用充足的資金，及時開發手中的 土地多多考慮。這樣能在短時間內增加
3、有效共給。 3、人民幣升值 2007年，人民幣對美元匯率升值約6.5%，經濟專家預計2008年 對美元全年升值10%。人們相信，從投資的角度看，人民幣持續 升值會為房地產資源的投資價值上漲提供支撐；從保值的角度說， 住房是未來通脹風險的對沖。類似的市場預期會放大樓市的需求， 推動“人民幣升值不止，樓市行情不斷”的自我實現。 結論：無論從投資還是保值的角度來說，人民幣升值會維持房產 市場的堅挺。 4、住房保障政策 中央政府表示，2008年將是加快住房保障的行動年。新加坡目 前的保障住房和商品房的比例是7：3；而目前國內重點城市連3： 7都還沒有實現。保障性住房是市場化住宅體系有益的補充，對 樓市影響不大。首先，市場需求基礎沒有變化；其次保障性住房 的投資占整個住宅開發比重很小，增長此類供給是一個長期過程。 結論：住房保障政策對08年樓市沒有影響，但有利于房地產市場 的健康發展。 2008年房
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