1、城市綜合體的定位剖析城市綜合體的定位剖析 定位需滿足的定位需滿足的目標目標 1、符合城市整體發展要求，符合政府控規要求 2、具有鮮明特色，體現項目地段價值 3、符合市場要求，實現整體開發與經營目標 2021/4/14 2 2021/4/14 3 定位依據定位依據 1 2 3 4 5 6 城市和區域市場城市和區域市場 城市化發展城市化發展 經濟和人口狀況經濟和人口狀況 城市和區域地理環境城市和區域地理環境 歷史、文化、歷史、文化、 民俗、民情民俗、民情 政府規劃及功能定位政府規劃及功能定位 定位的依據定位的依據 2021/4/14 4 霍金斯“消費者決策過程模型”霍金斯“消費者決策過程模型” 2
2、021/4/14 5 “三位一體三位一體”定位方法定位方法 2021/4/14 6 核心商業形態 家庭服務 家庭時尚 家庭娛樂 輔助商業形態 家庭休閑品 家庭必需品 家庭生活類 零售商業形態定位零售商業形態定位以以“家家”為單位分析為單位分析 2021/4/14 7 市場超市購物中心核心價值區 時尚精品 專業店百貨市場超市購物中心核心價值區 時尚精品 專業店百貨 城市城市綜合體綜合體零售商業形態定位零售商業形態定位 2021/4/14 8 5-10% 其他服務其他服務 20-25% 餐飲餐飲 30-35% 商業零售商業零售 30-40% 休閑、娛樂、休閑、娛樂、 酒店酒店 城市城市綜合體綜合體
3、各功能商業形態構成各功能商業形態構成 2021/4/14 9 按照零售業飽和理論，只有在零售飽和度大于平均值的前 提下，才有在商圈開設集中商業的可能（臨街商業不計入） 零售飽和理論公式：零售飽和理論公式： IRS = C * RE / RF C： 潛在客戶數量潛在客戶數量 RE： 人均消費支出人均消費支出 RF： 營業面積營業面積 城市綜合體城市綜合體商業零售業態商業零售業態 2021/4/14 10 商業零售業態商業規模的設定商業零售業態商業規模的設定 2021/4/14 11 商業零售業態極限規模測算表商業零售業態極限規模測算表 2021/4/14 12 銷售額=購物概率*人口*人均零售開支 商業面積=銷售額/單位面積營業額 購物概率測算公式選用赫夫模型公式： A =S /D ij j a M ij b S /D j a ij b S /D j a ij b P ij = A ij 為
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