華潤商業購物中心二期市場研究（中原）（56頁）.ppt
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華潤商業購物中心二期市場研究（中原）（56頁）.ppt
1、Marketing ResearchMarketing Research 華潤中心二期 市場研究 目錄目錄 CASE STUDY 我們的結論我們的結論 各種可能的探討各種可能的探討 我們可能的方向我們可能的方向 我們困惑的問題是我們困惑的問題是 華潤中心經過重建后，整個的片區功能發生重大的變化， 變成一個全新的集商業，娛樂，辦公，居住的大型城市核心區。 由于社區功能的變化， 不能再以 目前的片區經驗來判斷未來的客戶群體 以目前消費群體對片區的認知和定位來判斷未來的客戶群結構 我們開始個全新的研究嘗試 Centerline Pulse system 中原診脈中原診脈 三級市場印證 大勢判斷大勢判
2、斷 機會預測機會預測 未來住宅產品可進入的三個競爭領域未來住宅產品可進入的三個競爭領域 1 小戶型住宅 2 酒店公寓（service apartment） 3 如果我們進入所面臨的挑戰和機會 找到我們的最優策略 大平面戶型住宅 1 小戶型住宅 對小戶型的探討對小戶型的探討 城市核心區房地產開發的常識城市核心區房地產開發的常識 深圳歷年城市中心高價值物業推出量深圳歷年城市中心高價值物業推出量 1228 1750 1950 3000 4811 5752 8162 0 2000 4000 6000 8000 10000 1998199920002001200220032004 時間時間 套數套數 公
3、寓式 居家式 大平面 總體 城市核心區地產常識： 投資型需求強勁，小戶型是主流，產品、價格同質化 數據來源：中原深港研究中心 深圳歷年城市三大中心高價值物業推出量對比深圳歷年城市三大中心高價值物業推出量對比 0 2000 4000 6000 8000 10000 1998199920002001200220032004 時間時間 套數套數 CBD 華強北 地王 從從20012001- -20042004年來看年來看, ,地王片地王片 區每年能夠承接約區每年能夠承接約20002000套的套的 高端小戶型物業供應高端小戶型物業供應 低總價低總價/ /高單價模式降低了投資者的投資門檻高單價模式降低了投資者的投資門檻 可以使許多小額投資者在城市的核心地段置業。可以使許多小額投資者在城市的核心地段置業。 有了城市核心區置業量的激增。有了城市核心區置業量的激增。 由于供應量巨大使得（投資型）小戶型產品
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