城市商圈及商業(yè)體量、人流量計(jì)算模型（26頁）.ppt

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城市商圈及商業(yè)體量、人流量計(jì)算模型（26頁）.ppt

1、一、經(jīng)典模型前言國(guó)內(nèi)外目前僅存在關(guān)于商業(yè)項(xiàng)目商圈界定和人流量判斷的模型，而且只適用于零售商業(yè)，而不適用于專業(yè)市場(chǎng)等其他商業(yè)類型。本文從零售商業(yè)項(xiàng)目入手，找到解決體量判斷的思路，為下一步探索其他商業(yè)類型項(xiàng)目的體量判斷打下基礎(chǔ)。商業(yè)體量判斷整體思路商圈的確定商圈的確定人流量的測(cè)人流量的測(cè) 定定人均消費(fèi)額人均消費(fèi)額參照平均營(yíng)業(yè)水平商業(yè)體量的初步判商業(yè)體量的初步判斷斷一、商圈的概念商圈是商業(yè)吸引顧客的空間范圍，商圈是商業(yè)吸引顧客的空間范圍，也就是消費(fèi)者到商業(yè)場(chǎng)所進(jìn)行消費(fèi)活動(dòng)的時(shí)間距離或者空間距離。也就是消費(fèi)者到商業(yè)場(chǎng)所進(jìn)行消費(fèi)活動(dòng)的時(shí)間距離或者空間距離。確定商圈需

2、要從以下幾個(gè)方面考慮: 第一、商圈是一個(gè)群體，層次是多元化的。第二、消費(fèi)群體。第三、位置。第四、目的。如何體現(xiàn)商業(yè)價(jià)值？第五、城市規(guī)劃。商圈必需的要素：第一、消費(fèi)人群。第二、有效經(jīng)營(yíng)者。第三、有效的商業(yè)管理。第四、商業(yè)發(fā)展前景。第五、商業(yè)形象。第六、商圈功能。 A. 什么是商圈以商業(yè)設(shè)施為中心，以一定的距離或步行或車程為半徑劃分出不同大小的同心圓作為商圈。這種確定商圈的方式更為適合小型商業(yè)項(xiàng)目，如社區(qū)型的零售店，或周邊地區(qū)的商業(yè)發(fā)展水平處于較為均質(zhì)的狀態(tài)下。核心商業(yè)圈次級(jí)商業(yè)圈邊緣商業(yè)圈 B. 方法一一、商圈的概念按照萬有引力定律原理建立的以雷利和

3、哈夫模型為代表的數(shù)學(xué)模型，以及由其衍生的各類模型，如康帕斯模型、阿普波姆模型、伽薩模型、埃爾伍德模型以及雷利和哈夫的修正模型等，其應(yīng)用性和適用性更為廣泛。 B. 方法二本文以此種方法開展探討一、商圈的概念二、商圈的確定模型使用前提對(duì)后面“城市”的理解大型商業(yè)/華潤(rùn)萬象城、華南MALL 等城市是指深圳、香港、東莞、惠州、廣州中型商業(yè)/天利城市廣場(chǎng)、世博廣場(chǎng) 城市是指區(qū)域（羅湖、福田、南山等/東城、莞城、南城、寮步等）小型商業(yè)/社區(qū)商業(yè) 城市是指區(qū)域內(nèi)相對(duì)獨(dú)立的生活、消費(fèi)區(qū)域。二、商圈的確定 A. 萬有引力模型商圈分析模型的基礎(chǔ) 物理學(xué)中的萬有引力模型為基礎(chǔ)來測(cè)定商圈范圍，即兩個(gè)物體之間的引力與兩個(gè)物體的質(zhì)量成正比，與兩個(gè)物體之間的距離的平方成反比，利用此原理來界定商圈范圍： M1和M2分別是兩個(gè)物體的質(zhì)量； D為兩個(gè)物體之間的距離； K為萬有引為常

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