東莞南城中天城市之門商業(yè)中心項目商業(yè)銷售建議報告.ppt

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東莞南城中天城市之門商業(yè)中心項目商業(yè)銷售建議報告.ppt

1、中國首席商業(yè)地產(chǎn)綜合運營商致：廣東中天公司東莞南城東莞南城中天中天城市之門項目商業(yè)城市之門項目商業(yè) 銷售建議報告銷售建議報告 2012年年07月月11日日 PART 1 項目經(jīng)濟測算預(yù)估項目經(jīng)濟測算預(yù)估回本周期回本周期返算售價返算售價 10年回本年回本 12年回本年回本 15年回本年回本 20年回本年回本年回報率年回報率 8% 7% 6% 5% 50元元/月月 7500元元/ 8600元元/ 10000元元/ 12000元元/ 82元元/月月 12,300元元/ 14,000元元/ 16,500元元/ 19,680元元/ 100元元/月月 15,000元元/ 17,000元元/ 2

2、0,000元元/ 24,000元元/ 按照鋪位及人流的對比，本項目商鋪的租金范圍約50-100元/M2，按上述計算其基準(zhǔn)價格在 82元/M2；但本項目個別商鋪面積較小（約40M2/間），其月租金若在5000元/月以內(nèi)，則其投資具有較大的價值；本項目15年回收期內(nèi)的租金均價約為90元/M2，15年內(nèi)的回報率較為可觀，故本項目基本價格建議在16,500元/M2較為合理。商業(yè)基準(zhǔn)價格制定商業(yè)基準(zhǔn)價格制定人流（含方便到達性）人流（含方便到達性）進深面寬比進深面寬比面積大小面積大小方正間隔方正間隔 50% 15% 10% 25 分值說明：分值說明： 1 1、人流量：、人流量： A、是商

3、業(yè)價值是否最大化的首要因素，故比例較高占50%，主要考慮地段、道路、交通、小區(qū)主入口等因素； B、街角及小區(qū)入口處，屬于主干道，商業(yè)價值較高； C、超市主力店，人流量固定，加上已具備現(xiàn)樓展示條件，故其商業(yè)價值次之; D、小區(qū)行人出入口，屬小區(qū)內(nèi)商鋪，價值較低。 2 2、面積比：、面積比： A、面積小，其單價可適當(dāng)提高，但總價低，易于銷售； B、面積大，其單價無法提高，由于高總價的原因，故存在較大的銷售難度。 3 3、面深比：、面深比：面寬大，進深小，其商業(yè)價值較高；相反則較低，考慮到本項目進深總體較長，故分值占比為10%。 4、方正間隔：、方正間隔：商鋪內(nèi)方正、規(guī)則，其商業(yè)價值較高，相反則較低；若內(nèi)有大型剪力墻及錯位間隔，則將會大大降低其價值，故取較高的分值 20%。 5、餐飲功能：、餐飲功能：小區(qū)型的商鋪具備餐飲功能的價值較高，投資自用兩相宜，相反則較低。系數(shù)分析系數(shù)分析 PAR

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