基點高爾夫項目市場調查及營銷策略報告（132頁）.ppt
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基點高爾夫項目市場調查及營銷策略報告（132頁）.ppt
1、 2009年1月2日 小鳥高爾夫項目 市場調查 地塊周邊交通環境、配套等均較差，必須通過項目自身改善內部景 觀體系、完善生活配套設施加以解決。 因子分析 頂端豪宅 高端產品 中高檔產品 中檔產品 中低檔產品 小戶型公寓 對外部景觀資源要求 稀缺資源 較好的資源 無弱勢資源 一般 無 無 對公共配套的依賴 弱 較弱 一般 較強 強 強 環境噪音干擾適應性 弱 較弱 較弱 較強 強 強 對公共交通的依賴 弱 較弱 較弱 較強 強 強 對場地規模的要求 較大規模 較大規模 較大規模 一般 基本無要求 基本無要求 容積率、覆蓋率要求 低層低密度 低覆蓋率 較低覆蓋率 一般 基本無要求 高容積率 景觀配
2、套體系要求 出類拔萃 出類撥萃 較高 一般 基本配套 較低 對成本價格的適應性 強 強 較強 控制成本 較低成本 一般 對銷售價格的限制 市場制高點 較高價格 較高價格 一般 低價格 一般 地塊匹配情況地塊匹配情況 資源不支持資源不支持 資源有限制資源有限制 基本符合基本符合 基本符合基本符合 成本不支持成本不支持 區位不支持區位不支持 本項目物業檔次建議 中檔價格 中高檔品質 高性價比 中檔、中高品質樓盤中檔、中高品質樓盤 地塊自身缺乏高檔樓盤必需的資源條件； 競爭區域內價格偏高，而品質感一般，但本項目擁有環境優勢和 后續開發優勢，有機會進行差異化競爭； 差異化的檔次定位有利于項目的連續開發
3、和順利銷售，項目的成 功開發也是對公司品牌的最有效的宣傳。 外部價值層 建筑風格 精致園林 配套設施 物業檔次 功能定位 關于房型 產品功能定位基于市場分析、項目戰略和目標客戶 需求特征的產品對應 項目開發的最終目標是獲得合理的利潤并樹立開發商品牌，而不同的產品對利潤和品牌 所產生的作用是有區別的，所以，必須明確各種產品的不同功能。 提升地塊資源功能 價值引導的先驅 社區商業性配套 住宅板塊住宅板塊 商業板塊商業板塊 商業板塊定性的理由：商業依托的優勢是人氣、交通、成熟的辦公區及住宅區、周邊商業的 規劃和發展、商業業態的聚積效應等，項目所在區域及本項目商業資源競爭力不強項目所在區域及本項目商業資源競爭力不強；區域在 相當長的一段 時間內人氣不足，商業氛圍欠缺，區域成熟需較長時間。商業氛圍欠缺，區域成熟需較長時間。 外部價值層 建筑風格 精致園林 配套設施 物業檔次 功能定位 關于房型 片區
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