1、URBAN DESIGN For Meixi District of Taihu Tourism Resort,Huzhou,梅西片城市設(shè)計(jì),湖州市太湖旅游度假區(qū),技術(shù)路線,南太湖 山水 特色小鎮(zhèn)新浙北 活力 度假天堂,此次匯報(bào)目錄1.明晰整體發(fā)展思路思路回顧 策略匯總問題回復(fù) 2.打造梅西總體定位項(xiàng)目策劃調(diào)整后設(shè)計(jì)方案開發(fā)模式方案評(píng)估3.分區(qū)詳細(xì)設(shè)計(jì)主題分區(qū)分區(qū)一：時(shí)光（主題度假）小鎮(zhèn)分區(qū)二：異域（郁金香）風(fēng)情園分區(qū)三：康健生活家分區(qū)四：濕地綜合區(qū)4.規(guī)劃實(shí)施建議項(xiàng)目捆綁方式建議村莊遷并安置建議工作運(yùn)作組織建議,調(diào)整前,4,明晰整體發(fā)展思路,思路回顧 策略匯總問題回復(fù),1,地區(qū)整體功能定位：

2、彰顯城市文化、生態(tài)特色的（北進(jìn)）濱湖功能板塊,思路回顧,地區(qū)整體城市設(shè)計(jì),明晰整體發(fā)展思路,市級(jí)行政文化中心,小梅口高端度假酒店區(qū),生態(tài)綜合利用區(qū),小梅港,地區(qū)空間發(fā)展策略：點(diǎn)面成片，圍繞兩個(gè)核心，組織兩條功能路徑，互動(dòng)整合的濱湖板塊。,思路回顧,地區(qū)整體城市設(shè)計(jì),豎立標(biāo)桿,案例研究,三大趨勢(shì)催生新的濱湖旅游度假區(qū)開發(fā)模式高端濱湖情境旅居度假區(qū),情境旅居度假區(qū),特色極化特色的塑造，唯一性的品牌情境度假全方位展現(xiàn)地域文化特色內(nèi)涵四季均衡全季節(jié)的活動(dòng)設(shè)置，突破依附資源的季節(jié)性限制項(xiàng)目集群核心項(xiàng)目外圍輔助項(xiàng)目組合形成項(xiàng)目集群持續(xù)發(fā)展生態(tài)保護(hù)與人工環(huán)境完美結(jié)合,思路回顧,地區(qū)發(fā)展趨勢(shì)展望,日內(nèi)瓦湖畔的

3、Evian Town,密歇根湖畔的Homestead度假區(qū),日本箱根蘆之湖,單純“觀光型”旅游轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣獜?fù)合“體驗(yàn)型”度假“人文自然”雙要素組合，強(qiáng)調(diào)旅游模式四季均衡復(fù)合型發(fā)展，游與棲(短時(shí)度假居住）趨于融合核心引領(lǐng)，逐次提升，循序漸進(jìn)的運(yùn)營建設(shè)過程,客源市場(chǎng)分析,思路回顧,地區(qū)發(fā)展趨勢(shì)展望,南太湖地區(qū)是具備良好的度假旅游發(fā)展后發(fā)優(yōu)勢(shì),思路回顧,地區(qū)發(fā)展策略,策略一：借力城市發(fā)展,策略二：打造環(huán)境品牌,策略三：旅居復(fù)合推動(dòng),策略四：濕地綜合利用,策略五：項(xiàng)目集群運(yùn)營,思路回顧,會(huì)議意見回復(fù),意見一：品牌核心是什么？形象定位如何？,意見二：操作實(shí)施方面如何保障？包括對(duì)舊村的處理、經(jīng)濟(jì)可行性、操作

4、時(shí)序問題,咨詢了市場(chǎng)營銷，推廣方面的專業(yè)人士，針對(duì)濕地特色資源，確定新的主題，注入新的亮點(diǎn)項(xiàng)目與特色體驗(yàn)活動(dòng)以延續(xù)主題，通過空間延續(xù)項(xiàng)目，使度假區(qū)發(fā)展更具特色，具有更廣泛的市場(chǎng)吸引力，與區(qū)域度假需求相匹配。,結(jié)合城市設(shè)計(jì)方案的項(xiàng)目策劃及濕地綜合利用要求，提出村落的遷并整治建議；結(jié)合開發(fā)操作模式，通過對(duì)土地開發(fā)成本及發(fā)展商回報(bào)周期進(jìn)行測(cè)算，解決財(cái)務(wù)平衡問題，調(diào)校方案主要技術(shù)指標(biāo)，增加方案實(shí)施操作性。詳見此次匯報(bào)的第三部分。,思路回顧,會(huì)議意見回復(fù),意見三：如何綜合利用弁山？,1）建議充分利用山上人文資源，恢復(fù)一些重點(diǎn)傳統(tǒng)人文項(xiàng)目，如黃龍洞、道觀等；2）修建登山步道，設(shè)計(jì)中結(jié)合游線組織預(yù)留了主要登

5、山口；3）結(jié)合主要陡壁，可開展摩崖石刻進(jìn)行修繕；4）同時(shí)對(duì)弁山的林相進(jìn)行整治，調(diào)節(jié)四季顏色。,弁山利用,林相改造,修建游步道,修建寺觀,摩崖石刻,思路回顧,會(huì)議意見回復(fù),意見四：如何利用礦坑？,重點(diǎn)考慮了對(duì)礦坑的幾種處理方式，需待根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際運(yùn)作選取合理方式。,礦坑利用,四季植物園,礦坑酒店,水主題游園,思路回顧,會(huì)議意見回復(fù),高速公路度假區(qū)主路度假區(qū)支路步行路線水上路線車行、人行主入口社會(huì)停車場(chǎng)碼頭,意見五：如何解決交通集散及換乘？,結(jié)合主要旅游活動(dòng)區(qū)域（項(xiàng)目集群）形成合理半徑的步行單元，結(jié)合功能片區(qū)出入口，預(yù)留機(jī)動(dòng)車換乘場(chǎng)地。,思路回顧,會(huì)議意見回復(fù),參考了幾種處理方式，白天為綠化覆蓋，晚

6、上為LED照明，形成度假區(qū)的獨(dú)特風(fēng)景線。,夜景處理,日景處理,意見六：對(duì)高速公路不利因素處理等,15,打造梅西,2,總體定位項(xiàng)目策劃調(diào)整后設(shè)計(jì)方案基于項(xiàng)目布局的方案解讀,總體功能定位回顧,南太湖 山水 特色小鎮(zhèn)新浙北 活力 度假天堂,打造梅西,資源特色,城市品牌,打造梅西,以生態(tài)環(huán)境為本底、以休閑度假為主導(dǎo)，生態(tài)人文、休閑宜居、多元活力復(fù)合旅游度假目的地,梅西地區(qū)發(fā)展目標(biāo),情境地產(chǎn)現(xiàn)代生活度假方式的引領(lǐng)合一自然資源公共游憩、人文內(nèi)涵的完美結(jié)合康體健身身、心、靈的互動(dòng),18,親近自然,奢品享受,家庭聚會(huì),親子活動(dòng),社交聚會(huì),商務(wù)活動(dòng),養(yǎng)生保健,發(fā)呆,關(guān)鍵問題Key issues,解決方案Solu

7、tions,提升區(qū)域功能能級(jí)與發(fā)展?jié)摿ΓY(jié)合項(xiàng)目內(nèi)部資源營造差異化的旅游產(chǎn)品，明確地區(qū)形象定位，打造地區(qū)品牌效應(yīng)，推動(dòng)景區(qū)跨越式發(fā)展。通過對(duì)國際典型旅游度假目的地案例研究，結(jié)合項(xiàng)目本身資源稟賦，營造南太湖地區(qū)復(fù)合旅游度假新模式，形成大眾與小眾并存的旅游度假目的地。結(jié)合地區(qū)特殊開發(fā)模式要求，提供有吸引力的功能及項(xiàng)目組合建議，使地區(qū)藍(lán)圖具有現(xiàn)實(shí)操作性。結(jié)合財(cái)務(wù)評(píng)估和實(shí)施策略，統(tǒng)籌用地功能的空間布局與項(xiàng)目策劃，通過對(duì)土地價(jià)值發(fā)揮的引導(dǎo)，最大程度保障政府地區(qū)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。,如何兼顧梅西地區(qū)的特殊生態(tài)環(huán)境要求，提升區(qū)域的旅游產(chǎn)品能級(jí)并符合區(qū)域發(fā)展的可持續(xù)性原則？如何結(jié)合旅游度假發(fā)展趨勢(shì)，結(jié)合地區(qū)濕地、田園

8、、水系導(dǎo)入特色的旅游度假產(chǎn)品及活動(dòng)，打造具有廣泛吸引力的旅游度假目的地？如何在既定功能要求下，針對(duì)地區(qū)功能布局與項(xiàng)目策劃，提出對(duì)整個(gè)區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施路徑、操作方法？如何實(shí)現(xiàn)地區(qū)在現(xiàn)階段下，保障規(guī)劃與策劃內(nèi)容的可實(shí)施性，實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)梅西地區(qū)的開發(fā)？,在明確地區(qū)功能定位、目標(biāo)之后,有產(chǎn)品、缺氛圍旅游產(chǎn)品單一、老化，游客到此消費(fèi)形式單一，尚未形成多層次、高附加值的旅游產(chǎn)業(yè)鏈。,有市場(chǎng)、缺形象湖州地處長三角核心區(qū)位，據(jù)上海僅兩小時(shí)車程，未來旅游發(fā)展?jié)摿薮蟆５捎谥黝}和區(qū)域形象的不完善，度假區(qū)發(fā)展仍處于初級(jí)的觀光旅游階段,良好的山水、濕地資源，但是資源的特色與周邊地區(qū)相比，并無特別突出，文化感染力與影

9、響力亟待挖掘和弘揚(yáng)。有資源、缺主題,有環(huán)境、缺品味區(qū)域旅游市場(chǎng)已有基礎(chǔ)，本地旅游市場(chǎng)已然啟動(dòng)。但整個(gè)市場(chǎng)氛圍仍停滯于初級(jí)層面，尚未形成一定品味的區(qū)域旅游度假目的地,地區(qū)現(xiàn)狀資源環(huán)境特點(diǎn),太湖、濕地、弁山、溫泉,客源市場(chǎng)分析,客源對(duì)象偏好分析,三大圈層,核心養(yǎng)育、緩沖開發(fā)、適當(dāng)開放,項(xiàng)目策劃回顧,打造梅西,項(xiàng)目策劃回顧,打造梅西,打造梅西,六大主題功能區(qū),主題度假小鎮(zhèn)區(qū),郁金香風(fēng)情園,歡樂水岸休閑區(qū),核心濕地保育區(qū),溫泉度假養(yǎng)生區(qū),濕地康體休閑區(qū),23,區(qū)域價(jià)值重新定義基于區(qū)域價(jià)值，修正度假產(chǎn)品構(gòu)成公共休憩活動(dòng)與現(xiàn)代生活方式引領(lǐng),小梅沙 6S 金色天堂,我們的思考,太湖、濕地、弁山、溫泉,24,

10、區(qū)域價(jià)值重新定義，導(dǎo)入新奢侈主義度假內(nèi)涵,梅西區(qū)域擁有良好的自然環(huán)境資源，區(qū)域尚未開發(fā)，區(qū)域定義模糊,區(qū)域特征,區(qū)域發(fā)展階段,度假產(chǎn)品導(dǎo)向,起步期,重新定義區(qū)域價(jià)值，注入高端、私密度假元素,注入“莊園”概念，具備發(fā)展高端度假項(xiàng)目的潛力；創(chuàng)建新奢侈主義度假，將度假產(chǎn)品鎖定長三角區(qū)域新生活方式的體驗(yàn)場(chǎng)所之一。針對(duì)本地區(qū)旅游休閑自住類需求，提倡回歸與簡(jiǎn)約。,新奢侈主義度假,25,新奢侈主義、簡(jiǎn)約主義生活內(nèi)涵,新奢侈主義不提倡盲目追求高價(jià)和張揚(yáng)，而是更加注重品質(zhì)和個(gè)性。在力所能及的范圍內(nèi)，對(duì)自己好一點(diǎn)，過自己所能過的最好生活，是新奢侈主義的真諦。,新簡(jiǎn)約主義它倡導(dǎo)的是一種生活態(tài)度，有錢但不奢侈，不追隨

11、時(shí)尚消費(fèi)主義，新簡(jiǎn)約也不僅僅局限于外在生活的變化，它更提倡的是內(nèi)心情感，人際關(guān)系的簡(jiǎn)約。,不在乎天長地久，只追求曾經(jīng)擁有。,采菊東籬下，悠然現(xiàn)南山。,26,大眾-提供公共休閑活動(dòng),小眾-引領(lǐng)現(xiàn)代生活方式,小梅沙 6S 金色天堂,地區(qū)旅游度假發(fā)展的階段轉(zhuǎn)換,本地旅游休閑自住類,一流旅游度假區(qū)根據(jù)自身資源水平和競(jìng)爭(zhēng)力，形成不同層次的resort，覆蓋不同范圍的客戶群。不同層次的resort之間在市場(chǎng)覆蓋度上存在包含關(guān)系，但客戶結(jié)構(gòu)各自不同。在同一層次的度假場(chǎng)所中，存在較大競(jìng)爭(zhēng)。,按照國際標(biāo)準(zhǔn)，一流的旅游度假地因其資源稟賦和顧客市場(chǎng)的不同可分為以下三類,區(qū)域旅游度假類,波西塔諾 地中海小鎮(zhèn),波西塔諾

12、是被稱為意大利南部阿瑪爾菲海岸里最漂亮的小鎮(zhèn)的。來波西塔諾避世兼度假,絕對(duì)是好選擇,這里有舒服豪華的特色酒店。看到滿山漂亮小屋,在一望無際地中海享受燦爛陽光,舒服得無話可說。無論是沙灘抑或酒店的泳池旁邊,都滿是優(yōu)哉游哉享受日光浴的人士。設(shè)施：酒店、商店、餐館。,小梅沙 6S 金色天堂,區(qū)域新度假生活方式及元素導(dǎo)入充實(shí),新奢侈主義、簡(jiǎn)約主義生活內(nèi)涵,巴厘寶格麗度假村,坐落在美麗的金巴蘭灣，由世界知名建筑設(shè)計(jì)師AntonioCitterio傾力打造，既吸收了巴厘島獨(dú)特的建筑風(fēng)格，又延續(xù)了意大利品牌寶格麗的浪漫風(fēng)情。酒店比鄰烏魯瓦圖海神廟，整個(gè)酒店中彌漫著不事張揚(yáng)的宗教氣質(zhì)。設(shè)施：海景別墅、亭閣、商

13、店、餐館。,小梅沙 6S 金色天堂,區(qū)域新度假生活方式及元素導(dǎo)入充實(shí),新奢侈主義、簡(jiǎn)約主義生活內(nèi)涵,30,小梅沙 6S 金色天堂,區(qū)域新度假概念及生活方式導(dǎo)入充實(shí),“莊園”,麗江悅榕莊,位于滇西北的麗江悅榕莊倚傍在風(fēng)景迷人的玉龍雪山腳下，擁有獨(dú)一無二的高原風(fēng)光和少數(shù)民族風(fēng)情。麗江悅榕莊的特色在于其建筑風(fēng)格、所處地理位置既沿襲了悅榕營造優(yōu)雅浪漫的度假風(fēng)格，但整體建筑風(fēng)格又非常地方化，建造按照麗江城市規(guī)劃要求把麗江古城的建筑風(fēng)格融會(huì)貫通其中。設(shè)施：別墅客房、書房、溫泉、餐廳、會(huì)議廳等。,南太湖山水濕地同享的莊園古典與現(xiàn)代，中式與西式混搭的現(xiàn)代莊園風(fēng)情。,31,金色普羅旺斯 Le Brave Cri

14、llon,山谷中，葡萄園中已經(jīng)燃起了慶祝豐收的篝火，空氣中彌漫著木質(zhì)醉人的香味。Crillon-le-Brave本身就是一個(gè)獨(dú)特的、與眾不同的村莊，那里的每一座石頭房子都可以是您的第二個(gè)家。設(shè)施：賓館、小酒館、葡萄園、采塊菌探險(xiǎn)活動(dòng)、出租的自行車登山、美容按摩。,南太湖山水濕地同享的莊園古典與現(xiàn)代，中式與西式混搭的現(xiàn)代莊園風(fēng)情。,小梅沙 6S 金色天堂,區(qū)域新度假概念及生活方式導(dǎo)入充實(shí),“莊園”,32,長三角新奢侈主義消費(fèi)地南太湖有閑階級(jí)生活方式的象征 Symbol of Leisure Classs Life Style,心靈休憩、吐納身心的桃源勝境,和諧多彩、創(chuàng)意迸發(fā)的田園詩地,樂享現(xiàn)代生

15、活的世外莊園,陽光Sun,濕地Everglade,太湖Lake,形象定位：太湖邊上的三色海避世天堂,Blue,Green,Red,新度假元素導(dǎo)入后項(xiàng)目策劃充實(shí),打造梅西,打造梅西,主題對(duì)概念的延續(xù)：,1時(shí)光小鎮(zhèn),2異域（郁金香）風(fēng)情園,3康健生活家,4田園詩地,5香檳莊園,6水上樂園,打造梅西,科普教育,項(xiàng)目對(duì)主題的延續(xù)：,新度假元素導(dǎo)入后項(xiàng)目策劃充實(shí),打造梅西,打造梅西,項(xiàng)目對(duì)主題的延續(xù)：,新度假元素導(dǎo)入后項(xiàng)目策劃充實(shí),打造梅西,打造梅西,科普教育,空間對(duì)主題的延續(xù)（不同對(duì)象下的活動(dòng)引導(dǎo)）：,調(diào)整后設(shè)計(jì)方案,打造梅西,本地居民以及家庭游（以大眾公共活動(dòng)為主）,第二居所人群（以修養(yǎng)身心活動(dòng)為主

16、）,科普教育,空間對(duì)主題的延續(xù)（不同對(duì)象下的活動(dòng)引導(dǎo)）：,調(diào)整后設(shè)計(jì)方案,打造梅西,商務(wù)人士（以高端小眾活動(dòng)為主）,自駕游人群（以時(shí)尚、休閑活動(dòng)為主）,調(diào)整后設(shè)計(jì)方案,打造梅西,39,梅西片整體空間組合及交通組織示意,調(diào)整后設(shè)計(jì)方案,打造梅西,水塘,主要水面,主要水上航線,碼頭,主要交通換乘場(chǎng)地,步行單元（500m）,主要旅游交通線,40,分區(qū)詳細(xì)設(shè)計(jì),主題分區(qū),主題分區(qū)分區(qū)一：時(shí)光（主題度假）小鎮(zhèn)分區(qū)二：異域（郁金香）風(fēng)情園分區(qū)三：康健生活家分區(qū)四：濕地綜合區(qū),香檳莊園田園詩地水上樂園,41,分區(qū)詳細(xì)設(shè)計(jì),基于項(xiàng)目布局的方案解讀,以創(chuàng)意文化、生態(tài)旅居為主題特色的復(fù)合型社區(qū)。強(qiáng)調(diào)多元時(shí)尚要素的

17、混搭。,時(shí)光小鎮(zhèn)（主題度假）,42,項(xiàng)目配置及規(guī)模,分區(qū)詳細(xì)設(shè)計(jì),基于項(xiàng)目布局的方案解讀,總建設(shè)規(guī)模：53.6萬m2,總平面,打造梅西,地塊在總圖中的位置,時(shí)光小鎮(zhèn)（主題度假）,43,分區(qū)詳細(xì)設(shè)計(jì),基于項(xiàng)目布局的方案解讀,風(fēng)情水岸酒吧街,創(chuàng)逸天地（花園洋房),生態(tài)主題度假酒店,風(fēng)情商業(yè)街區(qū),黃龍洞道家文化景區(qū),漂浮花園,主題度假小鎮(zhèn),風(fēng)情商業(yè)街區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店,黃龍洞道家文化景區(qū),生態(tài)主題度假酒店,創(chuàng)逸天地（花園洋房）,風(fēng)情水岸酒吧街,漂浮花園,打造梅西,地塊在總圖中的位置,時(shí)光小鎮(zhèn)（主題度假）,香檳水岸街,44,分區(qū)詳細(xì)設(shè)計(jì),基于項(xiàng)目布局的方案解讀,忘憂島度假社區(qū),創(chuàng)逸天地（花園洋房),生態(tài)主題

18、度假酒店,風(fēng)情商業(yè)街區(qū),黃龍洞道家文化景區(qū),風(fēng)情酒吧街,主題度假小鎮(zhèn),用地面積：6.4ha建設(shè)規(guī)模：3.6萬m2,用地面積：26.4ha建設(shè)規(guī)模：36.8萬m2,用地面積：2.9ha建設(shè)規(guī)模：,用地面積：8.0ha建設(shè)規(guī)模：3.0萬m2,用地面積：10.5ha建設(shè)規(guī)模：10.2萬m2,用地面積：18.8ha建設(shè)規(guī)模：0.4萬m2,依托濱水資源和大型居住社區(qū)，打造濱水時(shí)尚休閑街區(qū),多元產(chǎn)品組合的景觀房產(chǎn),創(chuàng)意文化的展示基地及特色商業(yè)綜合社區(qū),圍繞漂浮花園，設(shè)置酒吧街和商業(yè)步行帶,中低密度的生態(tài)型度假酒店,以道家文化為主題的大型綜合景區(qū),地塊在總圖中的位置,時(shí)光小鎮(zhèn)（主題度假）,45,分區(qū)詳細(xì)設(shè)計(jì)

19、,基于項(xiàng)目布局的方案解讀,地塊在總圖中的位置,建設(shè)控制要點(diǎn)由東側(cè)主入口進(jìn)入梅西片區(qū)，風(fēng)情水岸酒吧街建筑均控制在3層以下，以漂浮花園為視線焦點(diǎn)。南側(cè)的商業(yè)街區(qū)和生態(tài)主題度假酒店，層高控制在4層以下。商業(yè)街區(qū)強(qiáng)調(diào)以濱水步行帶的塑造。北側(cè)地塊考慮充分利用濱水景觀優(yōu)勢(shì)及發(fā)揮居住用地土地價(jià)值，以多層為主，局部建筑可為小高層。,時(shí)光小鎮(zhèn)（主題度假）,46,分區(qū)詳細(xì)設(shè)計(jì),基于項(xiàng)目布局的方案解讀,異域（郁金香）風(fēng)情園,以異域（北歐）風(fēng)情為特色、面向公眾休閑的主題樂園。可為家庭聚會(huì)、情侶婚慶提供特色場(chǎng)所。,地塊在總圖中的位置,47,古文化尋蹤樂園,童話森林,四季花田,情境度假社區(qū)10.4萬平方米,幽谷伴山療養(yǎng)村

20、4萬平方米,極限場(chǎng)地,太湖人家（農(nóng)家體驗(yàn)）,濕地風(fēng)情商業(yè)廣場(chǎng)1.9萬平方米,蜜月島主題度假社區(qū)4.4萬平方米,項(xiàng)目配置及規(guī)模,打造梅西,基于項(xiàng)目布局的方案解讀,總建設(shè)規(guī)模：37.4萬m2,總平面,地塊在總圖中的位置,幽谷伴山療養(yǎng)村8.8萬平方米,四季花房4.8萬平方米,古文化尋蹤樂園,異域（郁金香）風(fēng)情園,48,打造梅西,基于項(xiàng)目布局的方案解讀,童話森林,情境度假社區(qū),極限運(yùn)動(dòng)場(chǎng),太湖人家（農(nóng)家體驗(yàn)）,濕地風(fēng)情商業(yè)廣場(chǎng),蜜月島主題度假社區(qū),幽谷伴山療養(yǎng)村,四季花房,四季花田,幽谷伴山療養(yǎng)村,古文化尋蹤樂園,濕地風(fēng)情商業(yè)廣場(chǎng),蜜月島主題度假社區(qū),幽谷伴山療養(yǎng)村,四季花房,四季花田&極限場(chǎng)地,情境

21、度假社區(qū),郁金香風(fēng)情園,童話森林,太湖人家,古文化尋蹤樂園,打造梅西,地塊在總圖中的位置,異域（郁金香）風(fēng)情園,49,打造梅西,基于項(xiàng)目布局的方案解讀,濕地風(fēng)情商業(yè)廣場(chǎng),蜜月島主題度假社區(qū),幽谷伴山療養(yǎng)村,四季花房,四季花田,情境度假社區(qū),郁金香風(fēng)情園,童話森林,太湖人家,用地面積：2.0ha建設(shè)規(guī)模：1.9萬m2,將現(xiàn)代時(shí)尚元素糅合傳統(tǒng)江南生活，形成時(shí)尚的集聚地,用地面積：7.0ha建設(shè)規(guī)模：4.4萬m2,構(gòu)筑以婚慶為主題的蜜月島主題度假社區(qū),用地面積：7.8ha建設(shè)規(guī)模：10.4萬m2,依靠基地北部背山面水的自然條件，以歐陸特色風(fēng)貌為主基調(diào)，形成中西共生氛圍的第二居所小鎮(zhèn),用地面積：9.4

22、ha建設(shè)規(guī)模：12.8萬m2,用地面積：4.6ha建設(shè)規(guī)模：4.8萬m2,構(gòu)筑以溫室花房為主題的商業(yè)服務(wù)區(qū),用地面積：27.4ha建設(shè)規(guī)模：,依托基地西側(cè)的山體、礦坑等獨(dú)特資源，開發(fā)大型主題奇幻樂園，營造童話王國氛圍，設(shè)置親子體驗(yàn)活動(dòng),用地面積：47.9ha建設(shè)規(guī)模：,用地面積：10.8ha建設(shè)規(guī)模：7.6萬m2,運(yùn)用傳統(tǒng)農(nóng)具和民居特色打造民風(fēng)居所,古文化尋蹤樂園,用地面積：10.0ha建設(shè)規(guī)模：,挖掘湖州千年文化，主題博物館形式給予歷史體驗(yàn),打造梅西,地塊在總圖中的位置,50,打造梅西,基于項(xiàng)目布局的方案解讀,楊邱線以北的療養(yǎng)村建筑均控制在4層，在建筑布局上應(yīng)考慮了由濕地通向弁山的景觀視線的

23、通透。楊邱線以南的情境度假社區(qū)層高控制在6層以下。南側(cè)的蜜月島度假社區(qū)建筑控制在4層以下，強(qiáng)調(diào)濕地景觀的均好性。西側(cè)童話森林和四季花田強(qiáng)調(diào)建筑沿步道散落其間。,地塊在總圖中的位置,異域（郁金香）風(fēng)情園,建設(shè)控制要點(diǎn),51,打造梅西,基于項(xiàng)目布局的方案解讀,（溫泉）康健生活家,養(yǎng)身+養(yǎng)心+養(yǎng)性私密的、個(gè)性化的健康養(yǎng)生和休閑度假空間,地塊在總圖中的位置,打造梅西,52,打造梅西,基于項(xiàng)目布局的方案解讀,總建設(shè)規(guī)模：26.1萬m2,地塊在總圖中的位置,項(xiàng)目配置及規(guī)模,溫泉養(yǎng)生社區(qū)11.1萬平方米,養(yǎng)生館5.4萬平方米,濕地高爾夫練習(xí)場(chǎng)2.4萬平方米,健康管理中心（入口服務(wù)區(qū)）7.2萬平方米,法華寺,

24、通往茶溪谷,通往高爾夫,溫泉小鎮(zhèn),（溫泉）康健生活家,打造梅西,53,打造梅西,基于項(xiàng)目布局的方案解讀,溫泉養(yǎng)生社區(qū),養(yǎng)生館,濕地高爾夫練習(xí)場(chǎng),健康管理中心,溫泉康體養(yǎng)生區(qū),打造梅西,地塊在總圖中的位置,溫泉養(yǎng)生社區(qū),養(yǎng)生館,濕地高爾夫練習(xí)場(chǎng),健康管理中心,法華寺,通往茶溪谷,溫泉小鎮(zhèn),（溫泉）康健生活家,54,打造梅西,基于項(xiàng)目布局的方案解讀,溫泉養(yǎng)生社區(qū),養(yǎng)生館,濕地高爾夫練習(xí)場(chǎng),健康管理中心,溫泉康體養(yǎng)生區(qū),打造梅西,地塊在總圖中的位置,用地面積：18.5ha建設(shè)規(guī)模：11.1萬m2,用地面積：8.6ha建設(shè)規(guī)模：5.4萬m2,利用基地的溫泉資源和水資源，提供心曠神怡的養(yǎng)生康復(fù)環(huán)境,高端

25、人士提供的為期14-21天的集中性健康訓(xùn)練生活營,用地面積：5.4ha建設(shè)規(guī)模：7.2萬m2,提供整個(gè)康健區(qū)游客的接待、咨詢、預(yù)檢等服務(wù),用地面積：4.8ha建設(shè)規(guī)模：2.4萬m2,高爾夫球的學(xué)習(xí)、訓(xùn)練的場(chǎng)所,（溫泉）康健生活家,55,打造梅西,基于項(xiàng)目布局的方案解讀,打造梅西,地塊在總圖中的位置,整體應(yīng)以低層或多層形式成組出現(xiàn)。道路東西策應(yīng)預(yù)留綠地開放空間，并整合為地區(qū)的連續(xù)開放空間。地區(qū)應(yīng)預(yù)留兩條主要視線通廊。,（溫泉）康健生活家,56,打造梅西,基于項(xiàng)目布局的方案解讀,濕地綜合區(qū),打造梅西,地塊在總圖中的位置,地區(qū)空間發(fā)展策略：圍繞三個(gè)主水面，形成三個(gè)主題片區(qū)。,總建設(shè)規(guī)模：10.6萬m

26、2,57,項(xiàng)目配置及規(guī)模,打造梅西,基于項(xiàng)目布局的方案解讀,香檳莊園區(qū),建設(shè)規(guī)模：8.7萬m2,總平面,打造梅西,地塊在總圖中的位置,賽馬會(huì),莊園體驗(yàn)區(qū),香檳島,企業(yè)商務(wù)會(huì)所,神秘島,垂釣區(qū),科技生態(tài)體驗(yàn)基地,汽車營地,歡樂水岸,水幕電影,58,58,打造梅西,基于項(xiàng)目布局的方案解讀,賽馬會(huì),企業(yè)商務(wù)會(huì)所,香檳島,垂釣區(qū),科技生態(tài)體驗(yàn)基地,莊園體驗(yàn)區(qū),香檳莊園區(qū),打造梅西,地塊在總圖中的位置,香檳莊園區(qū),賽馬會(huì),歡樂水岸,科技生態(tài)體驗(yàn)基地,垂釣區(qū),莊園體驗(yàn)區(qū),香檳島,歡樂水岸,水幕電影,汽車營地,神秘島,企業(yè)商務(wù)會(huì)所,水幕電影,汽車營地,神秘島,59,打造梅西,基于項(xiàng)目布局的方案解讀,用地面積

27、：0.9ha建設(shè)規(guī)模：0.6萬m2,用地面積：4ha建設(shè)規(guī)模：2.4萬m2,用地面積：4.4ha建設(shè)規(guī)模：2.4萬m2,用地面積：0ha建設(shè)規(guī)模：-萬m2,用地面積：2.7ha建設(shè)規(guī)模：1.2萬m2,用地面積：0ha建設(shè)規(guī)模：-萬m2,高端休閑體育活動(dòng),以高端小眾的前沿度假活動(dòng)為主，引領(lǐng)現(xiàn)代生活，休閑度假潮流。,結(jié)合濕地研究機(jī)構(gòu)，利用高科技的互動(dòng)方式，通過娛樂性和體驗(yàn)性強(qiáng)的科普活動(dòng)，普及科學(xué)知識(shí)。,特色植物種植，尋幽探密之地。,以大眾濱水游樂、室外親水活動(dòng)為主，濱水餐廳、水上表演。,打造梅西,地塊在總圖中的位置,香檳莊園區(qū),賽馬會(huì),企業(yè)商務(wù)會(huì)所,神秘島,垂釣區(qū),科技生態(tài)體驗(yàn)基地,莊園體驗(yàn)區(qū),歡

28、樂水岸,水幕電影,汽車營地,用地面積：0ha建設(shè)規(guī)模：-萬m2,用地面積：0ha建設(shè)規(guī)模：-萬m2,用地面積：0.9ha建設(shè)規(guī)模：0.9萬m2,香檳莊園區(qū),建設(shè)規(guī)模：7.5萬m2,60,大眾-提供公共休閑活動(dòng),小眾-引領(lǐng)現(xiàn)代生活方式,61,打造梅西,基于項(xiàng)目布局的方案解讀,打造梅西,地塊在總圖中的位置,香檳莊園區(qū),歡樂水岸建筑層高控制在3層以內(nèi)，建筑風(fēng)格應(yīng)具有度假游樂風(fēng)格，結(jié)合水幕電影與室外劇場(chǎng)形成相對(duì)開敞的空間組合。北側(cè)為莊園體驗(yàn)區(qū)，為高度休閑娛樂綜合區(qū)，建筑群體應(yīng)按照街區(qū)化組織，強(qiáng)調(diào)內(nèi)部街道與廣場(chǎng)的穿插，總體建筑高度不超過4層。設(shè)計(jì)結(jié)合水面、水岸以及游船碼頭，設(shè)置親水空間。,62,打造梅西

29、,基于項(xiàng)目布局的方案解讀,田園詩地區(qū),以保持優(yōu)化區(qū)域生態(tài)為主要功能，提供田園風(fēng)情體驗(yàn)，與傳統(tǒng)文化（漁文化、農(nóng)耕文化等）回歸。,63,項(xiàng)目配置,打造梅西,基于項(xiàng)目布局的方案解讀,總平面,打造梅西,地塊在總圖中的位置,田園詩地區(qū),四季田園,四季田園,四季田園,四季田園,采菱園,小鳥天堂,漁人農(nóng)莊,塘浦圩田,浪漫鄉(xiāng)村生活館,珍珠島,觀鳥館,江南鄉(xiāng)肆、戲園、書畫坊、磨坊、湖州記憶,建設(shè)規(guī)模：1.2萬m2,64,64,打造梅西,基于項(xiàng)目布局的方案解讀,打造梅西,地塊在總圖中的位置,核心職能是保護(hù)地區(qū)生態(tài)環(huán)境，主要建設(shè)以現(xiàn)狀保留，村莊整治為主。,田園詩地區(qū),65,打造梅西,基于項(xiàng)目布局的方案解讀,水上樂園

30、區(qū),打造梅西,地塊在總圖中的位置,對(duì)接南側(cè)城市體育公園，以水上極限運(yùn)動(dòng)為主題，將休閑、競(jìng)技、娛樂融為一體。并設(shè)置通往南側(cè)體育公園的水上游線。,總建設(shè)規(guī)模：1.9萬m2,總平面,水上極限天地,環(huán)湖自行車道,游船碼頭1000平方米,東部入口廣場(chǎng)6000平方米,保留中學(xué),保留網(wǎng)球館,游船碼頭,水岸運(yùn)動(dòng)中心1.02萬平方米,運(yùn)動(dòng)健身會(huì)所2400平方米,露營場(chǎng)地,66,梅西片整體鳥瞰示意圖,調(diào)整后設(shè)計(jì)方案,打造梅西,67,梅西片整體鳥瞰模型環(huán)繞,調(diào)整后設(shè)計(jì)方案,打造梅西,城市設(shè)計(jì)土地利用,控規(guī)土地利用,調(diào)整后設(shè)計(jì)方案,打造梅西,城市設(shè)計(jì)方案總開發(fā)量為127.7萬平米。,69,打造梅西,城市設(shè)計(jì)方案統(tǒng)計(jì)指

31、標(biāo),控規(guī)統(tǒng)計(jì)指標(biāo),城市設(shè)計(jì)方案建筑總量：127.7萬平方米,控規(guī)建筑總量：68.3萬平方米,70,項(xiàng)目評(píng)估與測(cè)算,3,開發(fā)運(yùn)營模式設(shè)計(jì)方案評(píng)估分區(qū)評(píng)估測(cè)算,71,大鵬半島下沙濱海旅游度假區(qū)總平面布置示意圖,長期目標(biāo)：湖州濱湖板塊的示范性開發(fā)，充分利用資源優(yōu)勢(shì)，建設(shè)成為高品質(zhì)的旅游度假區(qū)、可持續(xù)發(fā)展示范區(qū)；在開發(fā)模式、管理模式、建設(shè)品質(zhì)、政府與社會(huì)效益等方面都成為典范。（5年）近期目標(biāo)：湖州城市的重要城市休閑度假與旅游接待基地，初具良好展示效果及旅游度假、公共休閑、會(huì)務(wù)接待能力的綜合旅游度假區(qū)，展現(xiàn)“山水清遠(yuǎn)湖州”的重要名片。,開發(fā)運(yùn)營模式,地區(qū)發(fā)展目標(biāo),打造梅西,打造梅西,72,“政府主導(dǎo)、分

32、片打包、集群化開發(fā)運(yùn)營”。,政府主導(dǎo)：政府提出整個(gè)片區(qū)的開發(fā)目標(biāo)及整體定位，對(duì)土地進(jìn)行必要整備，完成主要的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，全程監(jiān)督開發(fā)運(yùn)營商的開發(fā)運(yùn)營工作，使之符合地區(qū)的開發(fā)目標(biāo)；分片打包：分片出讓經(jīng)營性用地土地使用權(quán)，并結(jié)合旅游項(xiàng)目策劃進(jìn)行捆綁打包；集群化開發(fā)運(yùn)營：競(jìng)得土地的開發(fā)運(yùn)營商需與相關(guān)部門簽訂土地使用合同；同時(shí)還需提供捆綁片區(qū)的集群化項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃，與度假區(qū)管委會(huì)簽訂片區(qū)開發(fā)管理協(xié)議，由競(jìng)得者按照協(xié)議負(fù)責(zé)地區(qū)經(jīng)營性用地和非經(jīng)營性用地（含配套設(shè)施）的統(tǒng)一開發(fā)，履行日常維護(hù)管理義務(wù)和獲取相應(yīng)經(jīng)營性設(shè)施收益。,開發(fā)運(yùn)營模式,打造梅西,打造梅西,73,打造梅西,項(xiàng)目開發(fā)完成后的總價(jià)值,（政府

33、）達(dá)成地區(qū)建設(shè)目標(biāo)財(cái)務(wù)資金平衡或略有贏余,住宅類項(xiàng)目開發(fā)完成后的價(jià)值測(cè)算,酒店類項(xiàng)目開發(fā)完成后的價(jià)值測(cè)算,商業(yè)類項(xiàng)目開發(fā)完成后的價(jià)值測(cè)算,+,+,度假區(qū)財(cái)務(wù)平衡測(cè)算流程（以5年回報(bào)周期測(cè)算）：,政府部分（無利潤）：最終獲取地價(jià)大于投入即可,發(fā)展商投入與利潤：長期贏利短期基本平衡或略有贏余,保障足夠的市場(chǎng)吸引力：盈利目標(biāo)短期回籠資金（住宅、產(chǎn)權(quán)酒店、商鋪）,分片區(qū)平衡目標(biāo),1,2,3,扣除,扣除,4,74,各類土地及開發(fā)量供給狀況,產(chǎn)權(quán)酒店用地,度假酒店用地,住宅用地,旅游服務(wù)用地,公益性用地,景區(qū)游樂用地,設(shè)計(jì)方案評(píng)估,打造梅西,75,打造梅西,項(xiàng)目開發(fā)完成后的總價(jià)值,度假酒店類項(xiàng)目(5年),

34、總開發(fā)價(jià)值：價(jià)值,其中：a為酒店經(jīng)營年凈收益，r為折舊率（取值92），n為使用年期（取值5年，考慮建設(shè)期為3年），為酒店物業(yè)總開發(fā)價(jià)值,度假酒店項(xiàng)目5年開發(fā)價(jià)值：2.1億,客房門市價(jià)：400元/間*天,年均開房率：40,客房數(shù)：640,客房數(shù)：555,客房數(shù)：540,客房數(shù)：180,設(shè)計(jì)方案評(píng)估,打造梅西,客房數(shù)：300,76,打造梅西,項(xiàng)目開發(fā)完成后的總價(jià)值,商業(yè)類（租賃）項(xiàng)目（5年）,前提假設(shè)：商業(yè)物業(yè)60采用租賃方式，40采用出售方式。,總開發(fā)價(jià)值：價(jià)值,其中：a為商業(yè)經(jīng)營年凈收益，r為還原率（取值7），n為使用年期（取值5年，考慮建設(shè)期為2年），為商業(yè)物業(yè)總開發(fā)價(jià)值,商業(yè)類（租賃）項(xiàng)目

35、5年開發(fā)價(jià)值：5.8億,租金：1000元/平方米*年,面積：21420m2,面積：66983m2,面積：45000m2,面積：8160m2,面積：91200m2,設(shè)計(jì)方案評(píng)估,打造梅西,項(xiàng)目開發(fā)完成后的總價(jià)值,短期回籠資金類項(xiàng)目（產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目+住宅類項(xiàng)目+可售商業(yè)類項(xiàng)目）,住宅類項(xiàng)目容積率分為兩類：容積率0.8以下（含0.8）居住用地將以聯(lián)排等低密度住宅為主；容積率大于0.8居住用地將以多層、小高層等普通住宅物業(yè)類型為主。,短期回籠資金項(xiàng)目開發(fā)完成后價(jià)值：44億元,住宅面積：367800m2產(chǎn)權(quán)酒店面積：102000m2商業(yè)面積14280m2,住宅面積：158400m2產(chǎn)權(quán)酒店面積：40000

36、m2商業(yè)面積：44655m2,商業(yè)面積：5440m2,商業(yè)面積：60800m2,排屋住宅銷售單價(jià)：8000元/m2,普通住宅銷售單價(jià)：4500元/m2,產(chǎn)權(quán)酒店銷售單價(jià)：6500元/m2,商業(yè)銷售單價(jià)：7000元/m2,設(shè)計(jì)方案評(píng)估,打造梅西,78,（5年期）項(xiàng)目開發(fā)完成后總價(jià)值51.9億元,+,+,步驟1：,度假酒店,商業(yè)租賃類,短期回籠類,打造梅西,設(shè)計(jì)方案評(píng)估,打造梅西,79,主要土地整備費(fèi)用測(cè)算 基礎(chǔ)設(shè)施投入費(fèi)用,道路建設(shè),場(chǎng)地平整,公共綠地（濕地）整理,土地整備費(fèi)用6.76億元,設(shè)計(jì)方案評(píng)估,打造梅西,80,主要土地整備費(fèi)用測(cè)算 搬遷安置費(fèi)用,搬遷安置費(fèi)用5.65億元,打造梅西,設(shè)計(jì)

37、方案評(píng)估,打造梅西,81,步驟2：,+,主要土地整備費(fèi)用總計(jì)12.4億元,打造梅西,設(shè)計(jì)方案評(píng)估,打造梅西,82,項(xiàng)目建設(shè)與利潤經(jīng)營性物業(yè)建設(shè)投入,經(jīng)營性物業(yè)建設(shè)投入27.9億元,打造梅西,設(shè)計(jì)方案評(píng)估,打造梅西,83,項(xiàng)目建設(shè)與利潤 經(jīng)營性物業(yè)利潤,度假酒店項(xiàng)目、商業(yè)項(xiàng)目（出租）5年回報(bào),價(jià)值,其中：a為商業(yè)經(jīng)營年凈收益，r為折舊率（取值92），n取2，扣除3年建設(shè)周期。,假設(shè)：發(fā)展商從短期回籠物業(yè)上獲取利潤率：50,不計(jì)核心旅游項(xiàng)目投入，發(fā)展商5年利潤額：6.1億元,打造梅西,設(shè)計(jì)方案評(píng)估,打造梅西,84,步驟4：,不計(jì)核心旅游項(xiàng)目投入，政府（管委會(huì)）收益：5.5億元,測(cè)算結(jié)論：,核心旅游

38、項(xiàng)目投入：11.6億元,=,不計(jì)核心旅游項(xiàng)目投入，政府（管委會(huì)）收益：5.5億元,+,不計(jì)核心旅游項(xiàng)目投入，發(fā)展商5年利潤額：6.1億元,依據(jù)目前測(cè)算，在保障度假區(qū)不額外投入，發(fā)展商短期平衡（5年）、長期盈利的目標(biāo)下，總共可以有11.6億元投入核心旅游項(xiàng)目開發(fā)。,打造梅西,設(shè)計(jì)方案評(píng)估,打造梅西,時(shí)光小鎮(zhèn)（主題度假）開發(fā)完成后收益：8.5億元郁金香風(fēng)情園（不計(jì)核心旅游項(xiàng)目）開發(fā)完成后收益：4.7億元（溫泉）康健生活家完成后收益：-0.15億元濕地綜合區(qū)（不計(jì)核心旅游項(xiàng)目）開發(fā)完成后收益：-1.5億元,85,分區(qū)評(píng)估測(cè)算,86,總平面示意圖,本次方案土地利用規(guī)劃圖,控規(guī)土地利用規(guī)劃圖,分區(qū)詳細(xì)設(shè)

39、計(jì),分區(qū)評(píng)估測(cè)算,地塊在總圖中的位置,經(jīng)營性用地規(guī)模對(duì)比,小計(jì)：24.75億元,建筑規(guī)模對(duì)比,成本測(cè)算,基礎(chǔ)設(shè)施投入費(fèi)用：10894.82萬元,搬遷安置費(fèi)用：27519.68萬元,建安成本：124044萬元,小計(jì)：16.25億元,開發(fā)完成后總價(jià)值（5年）,度假酒店：2842.4萬元,商業(yè)（出租）：5364.1萬元,短期回籠項(xiàng)目：239338.7萬元,用地調(diào)整不大，將原有酒店用地進(jìn)行了規(guī)整；適度增加了酒店用地的開發(fā)規(guī)模,開發(fā)完成后收益：8.5億元,時(shí)光小鎮(zhèn)（主題度假）,87,打造梅西,分區(qū)評(píng)估測(cè)算,郁金香風(fēng)情園,（不計(jì)核心旅游項(xiàng)目）開發(fā)完成后收益：4.7億元,建筑規(guī)模對(duì)比,經(jīng)營性用地規(guī)模對(duì)比,打

40、造梅西,地塊在總圖中的位置,小計(jì)：15.95億元,成本測(cè)算,基礎(chǔ)設(shè)施投入費(fèi)用：11366.7萬元,搬遷安置費(fèi)用：19249.22萬元,建安成本：81476.4萬元,小計(jì)：11.21億元,開發(fā)完成后總價(jià)值（5年）,度假酒店：6063.9萬元,商業(yè)（出租）：16773.9萬元,短期回籠項(xiàng)目：136700.8萬元,經(jīng)營性物業(yè)中增加了住宅和酒店的建筑規(guī)模。,88,經(jīng)營性用地規(guī)模對(duì)比,打造梅西,分區(qū)評(píng)估測(cè)算,打造梅西,地塊在總圖中的位置,完成后收益：-0.15億元,建筑規(guī)模對(duì)比,小計(jì)：7.36億元,成本測(cè)算,基礎(chǔ)設(shè)施投入費(fèi)用：9126.3萬元,搬遷安置費(fèi)用：9400萬元,建安成本：56548.6萬元,小

41、計(jì)：7.51億元,開發(fā)完成后總價(jià)值（5年）,度假酒店項(xiàng)目：10370.5萬元,商業(yè)（出租）項(xiàng)目：22838.6萬元,短期回籠資金項(xiàng)目：40432萬元,各類用地規(guī)模調(diào)整不大，經(jīng)營性物業(yè)中增加了住宅和酒店的建筑規(guī)模。,總平面示意圖,本次方案土地利用規(guī)劃圖,控規(guī)土地利用規(guī)劃圖,（溫泉）康健生活家,89,打造梅西,分區(qū)評(píng)估測(cè)算,濕地綜合區(qū),地塊在總圖中的位置,（不計(jì)核心旅游項(xiàng)目）開發(fā)完成后收益：-1.5億元,建筑規(guī)模對(duì)比,經(jīng)營性用地規(guī)模對(duì)比,總平面示意圖,本次方案土地利用規(guī)劃圖,控規(guī)土地利用規(guī)劃圖,小計(jì)：3.86億元,成本測(cè)算,基礎(chǔ)設(shè)施投入費(fèi)用：16167.2萬元,搬遷安置費(fèi)用：384萬元,建安成本：

42、16932萬元,小計(jì)：5.35億元,開發(fā)完成后總價(jià)值（5年）,度假酒店：1705.5萬元,商業(yè)（出租）：13312.5萬元,短期回籠項(xiàng)目：23567.6萬元,濕地整治：2億元,90,規(guī)劃實(shí)施建議,4,項(xiàng)目捆綁方式建議村莊遷并安置建議工作運(yùn)作組織建議,規(guī)劃實(shí)施,捆綁打包方式建議,方式一：田園詩地整體打包,方式二：田園詩地分片打包,1,2,3,4,1,2,3,92,村莊遷并整治建議,現(xiàn)狀村落分布,規(guī)劃實(shí)施,長田漾范圍內(nèi)的舊村、太史灣村,綜合整治,長田漾濕地范圍外的舊村,拆遷安置,村莊遷并整治建議,新村安置地塊能提供安置規(guī)模：,規(guī)劃實(shí)施,案例借鑒：,案例借鑒目的：,工作歷程：,地區(qū)開發(fā)所需的系統(tǒng)化解

43、決方案以及相應(yīng)運(yùn)做組織,大鵬半島下沙濱海旅游度假區(qū)整體開發(fā)方案,多層次、全方位的論證、研究、推介工作基礎(chǔ) 2002年起，近10項(xiàng)圍繞下沙地區(qū)展開的各層次規(guī)劃咨詢工作相繼編制完成；2007年9月，龍崗區(qū)政府牽頭組織開展規(guī)劃研究；2007年12月，專業(yè)機(jī)構(gòu)開展經(jīng)濟(jì)評(píng)估測(cè)算；2008年，擬定整體開發(fā)方案；2008年4月，龍崗區(qū)政府邀請(qǐng)規(guī)劃、旅游、地產(chǎn)開發(fā)、市場(chǎng)營銷策劃等領(lǐng)域?qū)＜覍W(xué)者以及政府相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)舉行了大鵬半島下沙濱海旅游度假區(qū)整體開發(fā)方案研討會(huì)。2008年6月，向市主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，并獲得原則通過。2008年期間，與主要意向發(fā)展商進(jìn)行協(xié)商推介。目前，待市府常務(wù)會(huì)最終確定。,深圳龍崗 濱海,組織運(yùn)作

44、建議,規(guī)劃實(shí)施,95,主要工作成果,規(guī)劃方案研究,1.,經(jīng)濟(jì)評(píng)估測(cè)算,2.,整體開發(fā)方案,3.,內(nèi)容構(gòu)成：,1.規(guī)劃方案研究（政府）地區(qū)目標(biāo)定位核心項(xiàng)目策劃用地布局主要規(guī)劃要求主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),2.經(jīng)濟(jì)評(píng)估測(cè)算市場(chǎng)調(diào)研分析核心項(xiàng)目門檻與標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施投入測(cè)算拆遷安置測(cè)算土地價(jià)格、地區(qū)物業(yè)價(jià)值測(cè)算反饋規(guī)劃方案、財(cái)務(wù)平衡目標(biāo)實(shí)現(xiàn),3.整體開發(fā)方案規(guī)劃開發(fā)條件（項(xiàng)目）開發(fā)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)捆綁要求后期運(yùn)營管理要求開發(fā)運(yùn)營商門檻,規(guī)劃實(shí)施,組織運(yùn)作建議,96,運(yùn)作組織及相應(yīng)控制節(jié)點(diǎn)：【開發(fā)前期準(zhǔn)備階段】,開發(fā)運(yùn)營模式,(政府)地區(qū)開發(fā)目標(biāo),規(guī)劃設(shè)計(jì)方案,核心項(xiàng)目策劃,主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo),主要規(guī)劃設(shè)計(jì)要求,經(jīng)濟(jì)評(píng)估測(cè)

45、算,市場(chǎng)調(diào)研分析,地區(qū)項(xiàng)目投入門檻、標(biāo)準(zhǔn),基礎(chǔ)設(shè)施、拆遷安置投入,物業(yè)銷售運(yùn)營收益,發(fā)展目標(biāo)的空間落實(shí),市府審議、修正、確認(rèn),市場(chǎng)推廣實(shí)施,土地出讓辦法制定（國土）,主管領(lǐng)導(dǎo)溝通,反饋校核,國土部門溝通銜接,片區(qū)整體開發(fā)運(yùn)作流程,發(fā)展目標(biāo)的財(cái)務(wù)平衡,政府：實(shí)現(xiàn)地區(qū)目標(biāo)，不額外投入發(fā)展商：具有足夠市場(chǎng)吸引力,市場(chǎng)發(fā)展意向調(diào)查,1,2,3,4,（度假區(qū)）土地整備指引（意向發(fā)展商）項(xiàng)目（集群）建設(shè)方案,1.開發(fā)模式與地區(qū)發(fā)展目標(biāo)報(bào)市府審定 開展土地整備,2.經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 規(guī)劃布局要求 核心項(xiàng)目策劃（發(fā)展商項(xiàng)目校核）,專門機(jī)構(gòu)詳細(xì)測(cè)算 核心項(xiàng)目測(cè)算土地價(jià)格估算,3.籌備專家研討會(huì) 統(tǒng)籌開發(fā)方案 擬訂土

46、地出讓條件,4.市府審定開發(fā)方案，提出相應(yīng)訴求 協(xié)助國土制定招拍掛文件 制定管理運(yùn)營協(xié)議,核心工作內(nèi)容,組織運(yùn)作建議,規(guī)劃實(shí)施,建議下一步開展的工作,98,梅西片城市設(shè)計(jì)下階段工作內(nèi)容,完善城市設(shè)計(jì)方案2.落實(shí)各地塊調(diào)校后指標(biāo)3.反饋地區(qū)上位規(guī)劃（控規(guī)）4.編制地塊城市設(shè)計(jì)導(dǎo)則,100,開發(fā)運(yùn)營目標(biāo),雷迪森酒店,全年平均房價(jià)：480.1元,全年客房出租率：29.13,床位數(shù)：315,紫金山莊,全年平均房價(jià)：368元,全年客房出租率：28,床位數(shù)：60,101,主要土地整備費(fèi)用測(cè)算搬遷安置費(fèi)用,白雀立水泥廠,三獅水泥廠,單位：萬元,單位：萬元,102,土地開發(fā)成本測(cè)算水泥廠搬遷安置費(fèi)用,“名牌折

47、扣中心”項(xiàng)目成本測(cè)算,“郁金香基地”項(xiàng)目成本測(cè)算,103,土地開發(fā)成本測(cè)算村民拆遷安置費(fèi)用與村落整治費(fèi)用,104,項(xiàng)目開發(fā)完成后的總價(jià)值酒店類項(xiàng)目開發(fā)完成后的價(jià)值測(cè)算,度假酒店類項(xiàng)目,總開發(fā)價(jià)值：價(jià)值,其中：a為酒店經(jīng)營年凈收益，r為還原率（取值8），n為剩余使用年期（取值37年，考慮建設(shè)期為3年），為酒店物業(yè)總開發(fā)價(jià)值,回報(bào)周期：10年,酒店物業(yè)總開發(fā)價(jià)值：16.2億,總投入費(fèi)用：S,回報(bào)周期：n,Log(r)(1-),S(1-r)a,其中：a為酒店經(jīng)營年凈收益，r為折舊率（取值92），S為酒店物業(yè)總投入費(fèi)用,105,項(xiàng)目開發(fā)完成后的總價(jià)值商業(yè)類項(xiàng)目開發(fā)完成后的價(jià)值測(cè)算,商業(yè)類項(xiàng)目（出租）,

48、前提假設(shè)：商業(yè)物業(yè)40采用租賃方式，60采用出售方式。,總開發(fā)價(jià)值：價(jià)值,其中：a為商業(yè)經(jīng)營年凈收益，r為還原率（取值7），n為剩余使用年期（取值38年，考慮建設(shè)期為2年），為商業(yè)物業(yè)總開發(fā)價(jià)值,回報(bào)周期：1.4年,商業(yè)類總開發(fā)價(jià)值：27.9億,總投入費(fèi)用：S,回報(bào)周期：n,Log(r)(1-),S(1-r)a,其中：a為酒店經(jīng)營年凈收益，r為折舊率（取值92），S為酒店物業(yè)總投入費(fèi)用,106,項(xiàng)目開發(fā)完成后的總價(jià)值短期回籠資金類項(xiàng)目開發(fā)完成后的價(jià)值測(cè)算,短期回籠資金類項(xiàng)目（產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目+住宅類項(xiàng)目+可售商業(yè)類項(xiàng)目）,住宅類項(xiàng)目容積率分為兩類：容積率0.8以下（含0.8）居住用地將以聯(lián)排等低密度住宅為主；容積率大于0.8居住用地將以多層、小高層等普通住宅物業(yè)類型為主。,項(xiàng)目開發(fā)完成后總價(jià)值：88.1億元,