1、藝境案例分析 為了一個美好的年代為了一個美好的年代 策略研究部產品案例分析 撰稿人：盧俊 交流MSN： 嘉定：南翔板塊嘉定：南翔板塊 寶山：上大板塊寶山：上大板塊 普陀：桃浦板塊普陀：桃浦板塊 藝境 藝境位于傳統寶山工業園區內，屬 于上海北區老牌物流聚集區，周邊廠房 眾多，交通較為便利，但居住氛圍薄弱 大區位位于嘉定、寶山、普陀三夾板區 位內，類似于曹家渡板塊，相對資源分 配較其他區域相對薄弱 1 2 3 由于貨運物流車較多，整體現狀較為嘈 雜 地段現狀地段現狀 不論大環境還是小環境，本案地塊資源相對較弱，具不論大環境還是小環境，本案地塊資源相對較弱，具 備一定抗性備一定抗性 拿地信息拿地信息
2、 用途 土地面積 容積率 溢價率 成交樓板價 成交日期 開發商 商住 91,359.60 2 225.50% 6300 2009-9-25 （集團） 市政綠化市政綠化 九年義務制公立學校九年義務制公立學校 地段現狀：地段并未完全方 正，其中一部分被化為市政綠 化 地塊位臵：相對與工業園其 他位臵，地塊相對鬧中取靜， 周邊配有市政教育配套 地塊指標：商住屬性地塊， 09年下半年所購地塊樓板價在 6300元，基于目前的市場，成 本相對低廉。 動遷小區動遷小區 地塊成本壓力較小，未來產品鍛造具備彈性空間地塊成本壓力較小，未來產品鍛造具備彈性空間 需要加強產品力塑造，并且重新定位區域價值需要加強產品力
3、塑造，并且重新定位區域價值 目前區域位臵并未有集中商品房產品，客戶對區域的認知依然停留在雜亂工業園位臵 6300元的容積率給予開發商創造彈性產品的空間 客 觀 性 客 觀 性 主動式主動式 被動式被動式 主 觀 性 主 觀 性 3 1 3 1 4 24 2 產品產品 服務服務 人文人文 地段地段 新進者 品牌 社會資源 自然資源 區域價值 后期產品規劃與營銷打造后期產品規劃與營銷打造 案例分析主軸線：案例分析主軸線： 一、重塑區域價值一、重塑區域價值 對地段的企劃包裝對地段的企劃包裝 二、產品力塑造二、產品力塑造 項目基本規劃項目基本規劃 建筑風格呈現建筑風格呈現 樣板段包裝樣板段包裝 三、展示面打造三、展示面打造 一、 重塑區域價值 區域特征區域特征 區域發展階段區域發展階段 成功營銷方向成功營銷方向 陌生區域，認知度低 區域“嬰兒”期區域“嬰兒”期 區域
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