2004年青浦高涇路項目市場研究及市場定位建議(71頁).ppt
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2004年青浦高涇路項目市場研究及市場定位建議(71頁).ppt
1、上海華燕置業策劃有限公司上海華燕置業策劃有限公司 二零零四年四月二零零四年四月 青浦高涇路項目青浦高涇路項目 市場研究及市場定位建議市場研究及市場定位建議 多元價值觀的客戶多元價值觀的客戶 錯 位 競 爭 錯 位 競 爭 市市 場場 差異化差異化 目標集中目標集中 潛在競爭對手潛在競爭對手 可以把握的成本控制可以把握的成本控制 已存在和將來的競爭對手已存在和將來的競爭對手 思維脈絡圖思維脈絡圖 宏觀市場分析宏觀市場分析 上海別墅板塊上海別墅板塊 市場分析市場分析 項目分析項目分析 市場建議市場建議 尋找產品與市場最佳契合點尋找產品與市場最佳契合點 1、尋找競爭板塊的特殊性尋找競爭板塊的特殊性
2、2、開拓市場的空白點開拓市場的空白點 尋找產品的唯一性尋找產品的唯一性 錯位化的產品市場定位錯位化的產品市場定位 上海別墅宏觀市場分析上海別墅宏觀市場分析 （一）、總體市場分析（一）、總體市場分析 900 950 1000 1050 1100 1150 1200 2003年1月 2003年3月 2003年5月 2003年7月 2003年9月 2003年11月 2004年01 2004年03 上海別墅指數近期走勢上海別墅指數近期走勢 2003年上海別墅平均月上漲點數1.1，上漲水平略低于中房上海住宅指數 （2）的水平 （二）、供應分析（二）、供應分析 20032003年：年： 供應總量： 359
3、.6萬m2 占地面積： 1058.3萬m2 新上市別墅總占地面積： 485萬m2 平均容積率： 0.34 20022002年：年： 供應總量： 540萬m2 占地面積： 1900萬m2 平均容積率： 0.28 1、供應量分析、供應量分析 2、分布區域分析、分布區域分析 23% 19% 17% 11% 11% 8% 3% 3% 2% 2% 1% 松江區松江區 閔行區閔行區 浦東新區浦東新區 青浦區青浦區 長寧區長寧區 南匯區南匯區 嘉定區嘉定區 徐匯區徐匯區 奉賢區奉賢區 普陀區普陀區 寶山區寶山區 截止03年12月31日止，據不完全統計，上海市別墅項目區域分布排行為： 1、松江區：23 2、閔行區：19 3、浦東新區：17 4、青浦區和長寧區各占：11 5、南匯區：8 6、徐匯區和嘉定區各占：3 7、普陀區和奉賢區各占：2 8、寶山區：1 3、別墅類型分析、別墅類型分析 23% 13% 1
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