1、謹 呈：xxxx置業(yè)有限公司xxxx置業(yè)商業(yè)項目市場調(diào)查及定價策略報告分章節(jié)報告內(nèi)容一房地產(chǎn)政策分析1 2003-xx年調(diào)控政策回顧2 新國五條對商業(yè)地產(chǎn)的影響二城市宏觀環(huán)境分析1 xx整體房地產(chǎn)市場發(fā)展概況2 城市經(jīng)濟指標及消費水平分析三xx商業(yè)市場分析1 xx商業(yè)市場發(fā)展概況2 區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析3 重點商業(yè)項目調(diào)研四項目商業(yè)本體分析1 本體分析2 項目SWOT分析3 目標客戶分析五定價策略分析1 定價依據(jù)2 定價方法六銷售策略分析1 銷售方案建議2 招商方案建議報告目錄回顧十年調(diào)控政策，卻落下“理想很豐滿，現(xiàn)實很骨感”的局面。xx適逢中國政府換屆，商業(yè)地產(chǎn)面對史上最犀利“新國五條”，弊

2、大于利。分章節(jié)報告內(nèi)容一 房地產(chǎn)政策分析1 2003-xx年調(diào)控政策回顧2 新國五條對商業(yè)地產(chǎn)的影響二 城市宏觀環(huán)境分析1 xx整體房地產(chǎn)市場發(fā)展概況2 城市經(jīng)濟指標及消費水平分析三 xx商業(yè)市場分析1 xx商業(yè)市場發(fā)展概況2 區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析3 重點商業(yè)項目調(diào)研四 項目商業(yè)本體分析1 本體分析2 項目SWOT分析3 目標客戶分析五 定價策略分析1 定價依據(jù)2 定價方法六 銷售策略分析1 銷售方案建議1 招商方案建議第一部分房地產(chǎn)政策分析時間調(diào)控內(nèi)容均價2003.8關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知調(diào)控內(nèi)容：確定房地產(chǎn)業(yè)為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)；增加普通商品房供應；控制高檔商品房建設；加強對土

3、地市場的宏觀調(diào)控；整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序；繼續(xù)推進現(xiàn)有房出售；搞活住房二級市場。當年全國住宅均價2213元2004.4關(guān)于深入開展土地市場之力整頓嚴格土地管理的緊急通知調(diào)控內(nèi)容：繼續(xù)深入開展土地市場治理整頓；嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度規(guī)劃。當年全國住宅均價2549元2005.3 國八條關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知調(diào)控內(nèi)容：穩(wěn)房價不力要問責地方政府負責人；著力增加普通商品房、經(jīng)適房和廉租房供給；合理拆遷，嚴控被動性住房需求；正確引導居民合理消費預期。當年全國住宅均價3100元2005.4 新國八條加強房地產(chǎn)市場引導和調(diào)控的八條措施調(diào)控內(nèi)容：各地要公布兩年商品房和經(jīng)適房建設規(guī)模；依法制止炒買炒

4、賣土地行為；加強對普通商品房和經(jīng)適房價格調(diào)控；完善城鎮(zhèn)廉租住房制度；加大房地產(chǎn)交易行為調(diào)節(jié)力度；商業(yè)銀行要加強對房地產(chǎn)貸款和個貸管理；嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為；完善信息披露制度，增強政策透明度。2006.5 國六條關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見調(diào)控內(nèi)容：新開工商品房套型建筑面積90平米以下的比重須達總面積的70%以上；購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易按收房收入全額征收營業(yè)稅；開發(fā)商項目資金比例須達35%才能獲得開發(fā)貸；個人住房按揭貸款首付比例不得低于30%；加大對閑置土地的處置力度，2年未動工開發(fā)的無償收回；進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，嚴格查處捂盤圍房等行為。當年全國住宅均價3132元十年

5、政策回顧效果欠佳，目標不清調(diào)控方向是控制房地產(chǎn)投資過快增長和房價過快上漲第一階段第一階段時間調(diào)控內(nèi)容均價2007.8國務院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見調(diào)控內(nèi)容：多渠道解決城市低收入家庭住房困難；建立健全廉租房制度；改進和規(guī)范經(jīng)濟適用住房制度；嚴格經(jīng)濟適用住房上市交易管理。當年全國住宅均價3665元2008.12關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見調(diào)控內(nèi)容：進一步鼓勵普通商品住房消費；加大對自住型和改善型住房消費信貸支持力度，享受貸款利率和首付款比例優(yōu)惠；對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅由5年改為2年免征，按收入差額征收營業(yè)稅；支持房企合理融資需求；各地采取鼓勵住房合理消費，促進樓市健康發(fā)展的政

6、策措施。當年全國住宅均價3655元十年政策回顧效果顯著，“救市”“救危機”相結(jié)合調(diào)控方向鼓勵住房消費和房產(chǎn)開發(fā)投資，發(fā)展保障性住房十年政策回顧十年政策回顧第二、第三階段第二、第三階段時間調(diào)控內(nèi)容均價調(diào)控內(nèi)容：增加保障房和普通商品房有效供給；購買二套以上住房貸款首付不得低于40%；依法查處價格欺詐、哄抬房價及違反明碼標價行為；力爭xx年末解決1540萬戶低收入住房困難家庭住房問題；外資境內(nèi)投資房地產(chǎn)要嚴2010.1 國五條關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知格按照現(xiàn)行政策執(zhí)行。當年全國住宅均價4727元調(diào)控內(nèi)容：推進保障房建設不力要追究責任；貸款購買二套房家庭首付比例不得低于50%，貸款利率不低

7、于基準利率1.1倍；各地要明確保障房、中小套型普通商品房建設數(shù)量和比例；確保xx年建設完成保障性住房300萬套；加2010.4 新國五條關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知強房企購地和融資監(jiān)管，完善信息披露制度。調(diào)控內(nèi)容：各城市政府一季度向社會公布新建住房控制目標；多渠道籌集保障房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面；個人購房不足52011.1 新國八條關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知年轉(zhuǎn)手按銷售收入全額征收營業(yè)稅；當年全國住宅均價5010購買第二套住房首付款比例不低于60%；商品房供地原則上不得低于前2年年均供應量；主要城市擁有二套住房以上家庭不得在當?shù)卦儋彿浚宦鋵嵶》勘Ｕ虾头€(wěn)定

8、房價約談問責機制；“嚴打”虛假消息散布者。元十年政策回顧史上最嚴調(diào)控陸續(xù)出臺，效果顯著遏制房價快速上漲，促進合理回歸，加強住房保障建設第四階段第四階段新國五條細則制定并公布年度新建商品住房價格控制目標完善穩(wěn)定房價工作責任制建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責制度限購區(qū)域應覆蓋城市全部行政區(qū)域。對房價上漲過快的城市，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。對出售自有住房按規(guī)定應征收的個人所得稅，應依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征堅決抑制投機投資性購房。加快試點房產(chǎn)稅試點工作。對中小套型住房套數(shù)達到項目開發(fā)建設總套數(shù)70%以上的普通商品住房建設項目，銀行業(yè)金融機構(gòu)要在符合信貸條件的前提下優(yōu)先支持其

9、開發(fā)貸款需求增加普通商品住房及用地供應。制定完善并嚴格執(zhí)行準入退出制度，確保公平分配。xx年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當?shù)刈》勘Ｕ戏秶涌毂Ｕ闲园簿庸こ桃?guī)劃建設。嚴肅查處中介機構(gòu)違法違規(guī)行為。推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設，加強市場監(jiān)測和信加強市場監(jiān)管和預期管理息發(fā)布管理。限購、限貸不放松，調(diào)控方向仍致力于抑制投機需求弊大于利：雖然住宅限購、限貸等調(diào)控持續(xù)從緊，進一步刺激了商業(yè)投資需求，但盲目投資開發(fā)卻是加速了商業(yè)地產(chǎn)泡商業(yè)地產(chǎn)影響沫的形成對商業(yè)地產(chǎn)之影響受政策限制，xx全國土地交易量較去年有所下滑。二三線土地市場活躍，xx全年商業(yè)用地供應首超住宅。目前的絕大多數(shù)開發(fā)商所采

10、用的“以住養(yǎng)商”模式，遭遇“新國五條”，從住宅轉(zhuǎn)型商業(yè)的開發(fā)企業(yè)，很可能熬不過這個冬天，就死在轉(zhuǎn)型期。“新國五條”的出臺，住宅限購、限貸等調(diào)控持續(xù)從緊，將進一步刺激商業(yè)地產(chǎn)投資需求，也催生了大量住宅房地產(chǎn)企業(yè)和非房企業(yè)先后進入商業(yè)地產(chǎn)領域，隨著商業(yè)地產(chǎn)開放量的增大，未來商業(yè)地產(chǎn)的消化壓力增大。xx經(jīng)濟發(fā)展丌斷提速，城市觃劃丌斷完善，xx房地產(chǎn)行業(yè)正在集中化、觃范化的轉(zhuǎn)型升級，積極創(chuàng)造良好的宏觀環(huán)境。第二部分城市宏觀環(huán)境分析分章節(jié)報告內(nèi)容一房地產(chǎn)政策分析1 2003-xx年調(diào)控政策回顧2 新國五條對商業(yè)地產(chǎn)的影響二城市宏觀環(huán)境分析1 xx整體房地產(chǎn)市場發(fā)展概況2 城市經(jīng)濟指標及消費水平分析三xx

11、商業(yè)市場分析1 xx商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀概況2 區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析3 重點商業(yè)項目調(diào)研四項目商業(yè)本體分析1 本體分析2 項目SWOT分析3 目標客戶分析五定價策略分析1 定價依據(jù)2 定價方法六銷售策略分析1 銷售方案建議2 招商方案建議商業(yè)地產(chǎn)影響其中海陵區(qū)以江洲路、濟川路、東風路、興泰公路（原328國道）四條主干道劃分為東、南、西、北、中五個板塊。高港區(qū)因體量較小，單獨劃分為一個板塊。房地產(chǎn)整體概況城東：海陵區(qū)東風路以東、濟川路以北該區(qū)域包括xx高教園區(qū)（一部分）、海陵工業(yè)園區(qū)、火車站街區(qū)。該區(qū)域教育資源優(yōu)越，是xx重點建設發(fā)展的區(qū)域。一個集商貿(mào)、教育、居住、工業(yè)為一體的城東區(qū)域已經(jīng)初步形

12、成，且正以較快的速度發(fā)展。城東房地產(chǎn)市場已成為房產(chǎn)開發(fā)商最為青睞的區(qū)域之一，僅次于城南區(qū)。板塊現(xiàn)狀板塊現(xiàn)狀1、房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅明顯放緩。在從緊的政策環(huán)境下，xx年起商品房建設增速將出現(xiàn)明顯放緩，但保障房的大力度推進將在一定程度上抵沖房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的下滑。2、商業(yè)地產(chǎn)日漸興起成為房地產(chǎn)市場新亮點。在宏觀經(jīng)濟結(jié)構(gòu)處于調(diào)整轉(zhuǎn)型的背景之下，房地產(chǎn)市場也將隨之轉(zhuǎn)型。xx商業(yè)地產(chǎn)處于結(jié)構(gòu)升級轉(zhuǎn)型階段，大規(guī)模集中式商業(yè)地產(chǎn)項目不斷涌現(xiàn)，沖擊傳統(tǒng)零售商業(yè)模式，社區(qū)街鋪存量去化速度或放緩。3、商品住宅銷售繼續(xù)呈下降之勢。新國五條出臺，確定持續(xù)從緊的調(diào)控基調(diào)，后續(xù)政策調(diào)控空間加大，未來走勢不容樂觀。4、房價

13、保持穩(wěn)中略降的勢頭。在目前全國房地產(chǎn)將繼續(xù)調(diào)控的大背景下，消費者對房價是否下降持觀望態(tài)度，開發(fā)企業(yè)面對巨大的市場存量，量價走向勢必會繼續(xù)進入下行階段。商業(yè)地產(chǎn)影響房地產(chǎn)整體概況現(xiàn)階段概況現(xiàn)階段概況開發(fā)投資增幅放緩，量價走勢或進入下行階段；商業(yè)地產(chǎn)興起，沖擊傳統(tǒng)商業(yè)結(jié)構(gòu)，商業(yè)模式轉(zhuǎn)型勢在必行商業(yè)地產(chǎn)影響城市經(jīng)濟指標25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%xx年2011年2010年2009年2008年0.00%12.50%20.98%21.33%18.36%xxxx2008-2008-xxxx16.17%年GDP年增長率趨勢圖年GDP年增長率趨勢圖GDP年增長率年增長率xx年xx

14、居民人均可支配收入為27460分析：從上面圖表可以看出，xx近年來GDP增速放緩，這與房地產(chǎn)市場有一定的關(guān)聯(lián)，持續(xù)從緊的調(diào)控政策抑制了房地產(chǎn)市場過高的投資額，房地產(chǎn)市場進入較長時間的調(diào)整期，預計未來GDP增長將持續(xù)放緩。元，同比增長12.8%，增速位居全省第六。剔除價格因素，人均可支配收入實際增長10.9%，實際增速比2011年提高2.4個百分點。商業(yè)地產(chǎn)影響城市消費水平CPI年增長率年增長率分析：分析：從整體來看，近年來xxCPI增速處于持續(xù)回落階段。雖然房地產(chǎn)價格不計入CPI的計算，但一直以來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢一直都帶動著居民消費水平。自從政府將房地產(chǎn)確定為國民支柱產(chǎn)業(yè)起，地產(chǎn)行業(yè)的興衰也是

15、中國大眾判斷經(jīng)濟運行的一個重要因素。0.060.050.040.030.020.01xxxx年2011年2010年2009年2008年CPI漲幅01.70%5.10%xx年，xx城市居民人均消費支出為xx2008-xx3.80%4.00%5.40%年CPI年增長率趨勢圖17071元，比上年同期增長10.4%。為加快流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展，xx商業(yè)布局、商業(yè)模式丌斷升級，集中化、大型化商業(yè)地產(chǎn)丌斷興起第三部分xx商業(yè)市場發(fā)展概況分章節(jié)報告內(nèi)容一房地產(chǎn)政策分析1 2003-xx年調(diào)控政策回顧2 新國五條對商業(yè)地產(chǎn)的影響二城市宏觀環(huán)境分析1 xx整體房地產(chǎn)市場發(fā)展概況2 城市經(jīng)濟指標及消費水平分析三xx商業(yè)市

16、場分析1 xx商業(yè)市場發(fā)展概況2 區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析3 重點商業(yè)項目調(diào)研四項目商業(yè)本體分析1 本體分析2 項目SWOT分析3 目標客戶分析五定價策略分析1 定價依據(jù)2 定價方法六銷售策略分析1 銷售方案建議2 招商方案建議商業(yè)地產(chǎn)影響商業(yè)地產(chǎn)影響xx商業(yè)市場概況商業(yè)布局總思路商業(yè)布局總思路“1+3+5+N”市區(qū)商業(yè)布局將形成以坡子街核心商圈為主，3個商業(yè)副中心為次，火車站街區(qū)、周山河新區(qū)等5個區(qū)域中心為輔的發(fā)展格局。積極推進坡子街核心商圈的現(xiàn)代化、特色化建設，著力提升市級商業(yè)中心的首位度，放大區(qū)域競爭優(yōu)勢，不斷擴大對周邊地區(qū)的吸引力和輻射力。積極推進濟川路、醫(yī)藥城、金港-柴墟3個市級商業(yè)副中

17、心建設，進一步引導商貿(mào)資源集聚，健全服務功能，提升發(fā)展水平。積極推進火車站周邊地區(qū)、城東市場交易區(qū)、周山河新區(qū)、明發(fā)商業(yè)區(qū)、濱江新城商業(yè)區(qū)5個區(qū)域中心建設，充分利用現(xiàn)有資源和條件，加快基礎設施建設，推進流通項目引進，大力引進新型業(yè)態(tài)，力爭盡快形成新的商貿(mào)活力區(qū)。按照便民、利民的原則，大力推進多個鎮(zhèn)街商業(yè)集中點建設，進一步促進居民消費。1 13 35 5N加快商業(yè)模式升級，提高流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展，是xx十二五規(guī)劃中一項重要內(nèi)容。1 13 35 51 13 3N5 51 13 3坡子街商圈：市級商業(yè)中心，集購物、餐飲、休閑、旅游、娛樂為一體的傳統(tǒng)商圈茂業(yè)天地：城市綜合體在建項目，建成后升級坡子街商圈板塊

18、，極具升值潛力萬象城：周山河板塊城市綜合體在建項目，由于配套、人氣不足，短期內(nèi)難以形成良好的商業(yè)氛圍濟川路商圈:市級商業(yè)副中心，以萬達廣場為中心的多功能商圈，升級轉(zhuǎn)型xx商業(yè)模式大學城商圈社區(qū)商業(yè)零散街鋪批發(fā)市場建材小商品本案本案商業(yè)地產(chǎn)影響商業(yè)地產(chǎn)影響xx商業(yè)市場概況商業(yè)布局主城區(qū)商業(yè)布局從零散向集中商業(yè)群發(fā)展，以萬達廣場為先驅(qū)的城市綜合體不斷涌現(xiàn)；xx商業(yè)主要集中在興泰公路西側(cè)，本案所處區(qū)域（興泰公路東側(cè)）商業(yè)市場僅處在萌發(fā)狀態(tài)。主城區(qū)商業(yè)接近飽和，新型大型商業(yè)集群沖擊傳統(tǒng)零散商業(yè)模式；區(qū)域中心的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｊ袌隹瞻讌^(qū)成交面積()成交套數(shù)250000200000150000100

19、000500000350030002500200015001000500 xx年2011年2010年2009年2008年01123001689002247001239002881943158923062354002008-xx年xx1747商業(yè)成交統(tǒng)計商業(yè)地產(chǎn)影響xx商業(yè)市場概況歷年成交情況歷年成交情況與住宅市場相反，2008-xx年xx商業(yè)市場成交量呈逐年遞減趨勢，同時xx傳統(tǒng)商業(yè)模式正在轉(zhuǎn)型升級。2009年商業(yè)銷售面積同比增長89.9%，2009-xx年，商業(yè)成交面積以4.5%-24.8%的遞減率下滑。1、2009-2010年xx商業(yè)成交達到頂峰，原因一：全國樓市開始一路上揚，受大環(huán)境影響

20、，xx商業(yè)成交量迅速抬升。原因二：萬達商業(yè)進駐xx，加上鳳城國際等大規(guī)模集中式商業(yè)涌入市場。2、從2009年起商業(yè)成交量開始下滑，原因一：傳統(tǒng)大規(guī)模早期商業(yè)銷售（坡子街、財富廣場）接近尾聲；原因二：政府為提高住宅品質(zhì)，重新規(guī)劃城市商業(yè)模式，逐步不再審批中小社區(qū)型臨街商業(yè)規(guī)劃。商業(yè)地產(chǎn)影響商業(yè)地產(chǎn)影響xx商業(yè)市場概況xx年全年xx商業(yè)成交量價齊跌，xx年2月新國五條出臺，xx商業(yè)市場并未受到較大影響。1、xx年一季度商業(yè)成交量（成交面積）同比xx年一季度增長61%。2、xx年1月份商業(yè)成交量達到市場近期的頂峰，對市場分析后有兩點原因：一，多個項目在歲末年初加推商鋪產(chǎn)品；二、臨近春節(jié)，大量返鄉(xiāng)客戶

21、回家置業(yè)，各個項目客戶來訪量上升。xx年xx商鋪銷售共計966套，環(huán)比跌37.8；成交均價11439.92 元/,環(huán)比跌4.62%近期成交情況近期成交情況成交面積成交套數(shù)20000150001000050000 xx12月xx年xx年2xx年3月月1月11月10月9月8月7月6月5月4月3月2月年1月xx年1月-xx年3月xx250200150100500商業(yè)市場成交情況本案萬泰國際天和家園康橋水岸同濟家園萬泰國際紫東花苑玉景園宮涵花園東城國際上海大花園（三期沿街商業(yè)，未推）歐亞國際美好易居城（商業(yè)未推）興泰公路以西城市核心商業(yè)發(fā)展主線，中高檔社區(qū)集中地，商業(yè)氛圍較濃。興泰公路以東商業(yè)發(fā)展緩慢

22、，商品房社區(qū)較少，商業(yè)氛圍較弱。鳳城頤園商業(yè)地產(chǎn)影響商業(yè)地產(chǎn)影響區(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)狀以興泰公路（老328國道）為分界點，將片區(qū)分為內(nèi)環(huán)和外環(huán)，從市場量價走勢來看，內(nèi)環(huán)的住宅、商業(yè)價值明顯高于外環(huán)。區(qū)域商業(yè)分布區(qū)域商業(yè)分布東城國際星威園商業(yè)地產(chǎn)影響商業(yè)地產(chǎn)影響重點項目調(diào)研后續(xù)無供應量，目前去化率56%萬泰國際萬泰國際萬泰國際（雙層街鋪）周邊商業(yè)氛圍項目名稱萬泰國際接待人員吉琴手機13401235552電話89996666開盤時間12年3月所屬版塊城東項目地址省泰中東500米（城東小學東校區(qū)旁）1公里范圍內(nèi)市政生活配交通配套套超市周邊有數(shù)家中小型私營超市醫(yī)療宮涵社區(qū)醫(yī)療站農(nóng)貿(mào)市場宮涵農(nóng)貿(mào)市場基本情況總

23、套數(shù)39總面積8373.47業(yè)態(tài)2層、3層已售22未售17去化率56%投資多自營少招商無包租無1.23元/天100平方/45000租金年經(jīng)營率暫無經(jīng)營者交房時間已交付客戶群體本地居多媒體途徑日報，晚報，電視物業(yè)公司xx五星物業(yè)物業(yè)費用2.58元/平方開間4.3米4.8米進深10.7米11.5米柱網(wǎng)無層高一層4.2米、二層3.6米簽約單價段1.6萬/平方成交總價段160萬190萬成交面積段95平方100平方主力面積段95平方100平方按揭優(yōu)惠95折一次性優(yōu)惠95折商業(yè)地產(chǎn)影響商業(yè)地產(chǎn)影響重點項目調(diào)研天和家園天和家園天和家園（單層街鋪、綜合樓）周邊商業(yè)氛圍項目名稱天和家園接待人員/所屬版塊城東項目

24、地址xx市育才路99號（南師大東首）1公里范圍內(nèi)市政生活配交通配套套超市周邊有數(shù)家私營超市醫(yī)療社區(qū)醫(yī)療站農(nóng)貿(mào)市場宮涵農(nóng)貿(mào)市場基本情況總套數(shù)35總面積7131.56業(yè)態(tài)1層、1-4層已售31未售4去化率89%投資多自營少招商無包租無1.14元/天120平方/50000/租金年經(jīng)營率70%交房時間已交付客戶群體本地媒體途徑日報，電視物業(yè)公司鳳城物業(yè)物業(yè)費用1.6元/平方開間4.35.5進深911柱網(wǎng)無層高4.2簽約單價段8000-8600成交總價段70-200萬成交面積段60-200主力面積段60-200按揭優(yōu)惠/一次性優(yōu)惠/基本僅剩1棟4層商業(yè)綜合樓，后續(xù)無供應量商業(yè)地產(chǎn)影響商業(yè)地產(chǎn)影響重點項目

25、調(diào)研玉景園玉景園玉景園（雙層街鋪）項目名稱玉景園接待人員劉婷婷手機18952617026電話86688999開盤時間11年7月所屬版塊城東項目地址海陵區(qū)浙江路南側(cè)永吉路東側(cè)交通配套1公里范圍內(nèi)市政生活配套超市周邊數(shù)家自營中小型超市醫(yī)療泰東醫(yī)院農(nóng)貿(mào)市場泰東農(nóng)貿(mào)市場基本情況總套數(shù)36總面積7446.39業(yè)態(tài)2層、3層已售18未售18去化率50%投資多自營少招商無包租無租金1.8/天83平方/55000/年經(jīng)營率30%交房時間已交付客戶群體本地媒體途徑電臺，電視，騰訊網(wǎng)物業(yè)公司鳳城物業(yè)物業(yè)費用1.5元/平方開間5.46米進深1214米柱網(wǎng)無層高一層4.5米，二層3.6米簽約單價段930012000成

26、交總價段180萬260萬成交面積段154平方258平方主力面積段154平方258平方按揭優(yōu)惠95折一次性優(yōu)惠95折周邊商業(yè)氛圍后續(xù)無供應量，目前去化率50%商業(yè)地產(chǎn)影響商業(yè)地產(chǎn)影響重點項目調(diào)研同濟家園同濟家園同濟家園（雙層街鋪）周邊商業(yè)氛圍項目名稱同濟家園接待人員仲秀娟手機15951177757電話80989898開盤時間12年10月所屬版塊城南項目地址梅蘭東路、春暉路口1公里范圍內(nèi)市政生活配交通配套套超市周邊數(shù)家自營中小型超市醫(yī)療社區(qū)醫(yī)療站農(nóng)貿(mào)市場零散攤主基本情況總套數(shù)25總面積4566.97業(yè)態(tài)2層已售3未售22去化率12%投資多自營少招商無包租無0.66元/天270平方/65000/租金

27、年經(jīng)營率30%交房時間已交付客戶群體本地媒體途徑日報，電視物業(yè)公司xx公元物業(yè)物業(yè)費用2元/平方開間56米進深11米柱網(wǎng)無層高一層4.2 二層3.6簽約單價段1.3萬-1.8萬成交總價段180萬370萬成交面積段120-270平方主力面積段120-180平方按揭優(yōu)惠95折一次性優(yōu)惠96折后續(xù)無供應量，目前去化率12%商業(yè)地產(chǎn)影響商業(yè)地產(chǎn)影響重點項目調(diào)研東城國際東城國際東城國際（街鋪、綜合樓）周邊商業(yè)氛圍項目名稱東城國際接待人員/手機/電話/開盤時間2008年所屬版塊城東項目地址xx市金東路與328國道交匯處（民興中學西側(cè)）1公里范圍內(nèi)交通配套市政生活配套超市周邊數(shù)家中小型自營超市，（歐亞國際的

28、歐德隆大型超市）醫(yī)療泰東醫(yī)院農(nóng)貿(mào)市場泰東農(nóng)貿(mào)市場基本情況總套數(shù)49總面積5068.57業(yè)態(tài)2層已售49未售0去化率100%投資多自營少招商無包租無0.45元/天77平方/12000/租金年經(jīng)營率60%交房時間已交付客戶群體本地媒體途徑日報物業(yè)公司鵬程物業(yè)物業(yè)費用0.8元/平方開間3米-5米進深8-11米柱網(wǎng)無層高4.2米，3.6米簽約單價段76008400成交總價段62萬-230萬成交面積段77310平方主力面積段77112平方按揭優(yōu)惠/一次性優(yōu)惠/后續(xù)無供應量，目前去化率100%商業(yè)地產(chǎn)影響商業(yè)地產(chǎn)影響重點項目調(diào)研上海大花園上海大花園上海大花園（街鋪、綜合樓）后續(xù)有底商街鋪和一棟4層綜合樓，

29、目前去化率50%項目名稱上海大花園接待人員朱海風手機18705261125電話89998888開盤時間09年12月所屬版塊城南項目地址東風南路288號交通配套1公里范圍內(nèi)市政生活配套超市周邊私營中小型超市醫(yī)療塘灣衛(wèi)生所農(nóng)貿(mào)市場塘灣農(nóng)貿(mào)市場基本情況總套數(shù)8總面積852.75業(yè)態(tài)1層已售7未售1去化率88%投資多自營少招商無包租無租金1.56/天70平方/40000/年經(jīng)營率100%交房時間已交付客戶群體本地媒體途徑關(guān)系戶購買物業(yè)公司潤華物業(yè)物業(yè)費用1.5元/平方開間4.5米5.5米進深6米10米柱網(wǎng)無層高5米成交單價段1.8萬1.9萬成交總價段125萬150萬成交面積段70平方-100平方主力面

30、積段70平方-100平方按揭優(yōu)惠98折一次性優(yōu)惠95折商業(yè)地產(chǎn)影響商業(yè)地產(chǎn)影響重點項目調(diào)研星威園星威園星威園（三期街鋪）周邊商業(yè)氛圍項目名稱星威園接待人員/手機電話80769999開盤時間11年10月所屬版塊城東項目地址xx市南通路協(xié)和加油站東（溫泰市場一期對面）1公里范圍內(nèi)市政生活交通配套配套超市周邊數(shù)家自私中小型超市醫(yī)療泰東醫(yī)院農(nóng)貿(mào)市場泰東農(nóng)貿(mào)市場基本情況總套數(shù)49總面積118635.66業(yè)態(tài)2層已售15未售34去化率31%投資多自營少招商無包租無租金經(jīng)營率0交房時間13年12月客戶群體本地媒體途徑日報，晚報，電視物業(yè)公司鳳城物業(yè)物業(yè)費用1.5元/平方開間4.0-4.5米進深10米柱網(wǎng)無層

31、高一層4.2米，二層3.8米。簽約單價段1.4萬-1.6萬成交總價段150萬-160萬成交面積段100平方主力面積段100平方按揭優(yōu)惠88折一次性優(yōu)惠86折后續(xù)供應1500，目前去化率31%本次報告雖然是剩余商業(yè)的定價提案，但當我們回歸本體時，仍然需要再一次透徹分析，不足之處很多，影響定價的因素我們必須逐一正視。第四部分項目商業(yè)本體分析分章節(jié)報告內(nèi)容一房地產(chǎn)政策分析1 2003-xx年調(diào)控政策回顧2 新國五條對商業(yè)地產(chǎn)的影響二城市宏觀環(huán)境分析1 xx整體房地產(chǎn)市場發(fā)展概況2 城市經(jīng)濟指標及消費水平分析三xx商業(yè)市場分析1 xx商業(yè)市場發(fā)展概況2 區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析3 重點商業(yè)項目調(diào)研四項目商

32、業(yè)本體分析1 本體分析2 項目SWOT分析3 目標客戶分析五定價策略分析1 定價依據(jù)2 定價方法六銷售策略分析1 銷售方案建議2 招商方案建議商業(yè)地產(chǎn)影響本體分析區(qū)位分析區(qū)位分析本案處于高教園區(qū)和工業(yè)園區(qū)的中間地帶，但興泰公路東側(cè)（老328國道外環(huán)）非城市商業(yè)發(fā)展核心區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢較小興泰南路興泰南路濟川東路濟川東路本本案案現(xiàn)階段核心商業(yè)發(fā)展集中地及布局總體方向本案處于商業(yè)非集中區(qū)域，東側(cè)南側(cè)周沒有較大的社區(qū)，北側(cè)有易居城一個超大社區(qū)；濟川路向東路段暫無發(fā)展空間；雖然本案在高教園區(qū)，但被興泰公路攔截，后期寄望于海陵巟業(yè)園區(qū)帶勱片區(qū)商業(yè)的發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)影響本體分析周邊環(huán)境分析周邊環(huán)境分析本案在興

33、泰公路東側(cè)，周邊以農(nóng)村自建房和農(nóng)田為主，無景觀資源，公建配套和生活配套也比較缺乏。北：興泰公路西：農(nóng)田、空地臨近興泰公路南：翰林雅居（無街鋪）東：農(nóng)村自建房目前支撐本案商業(yè)氛圍的人氣，主要來自本案業(yè)主，以及北側(cè)的農(nóng)村人口，和東北角的紫東花苑小區(qū)。商業(yè)地產(chǎn)影響本體分析基本售罄未售EDCAB本案未售房源表序號房號面積實測面積1D1-04132.5133.852B-14224.74226.423C-011419.481419.484C-021415.861415.865C-0376.7976.976A-01177.28177.327A-02111.65111.678A-03111.65111.659

34、A-04111.65111.6510A-05225225.0411A-0698.33101.39產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析A#商業(yè)臨近小區(qū)入口，且面積相對較小，銷售抗性較小。C#商業(yè)兩層商業(yè)面積大，總價高，加上地段優(yōu)勢不明顯，商業(yè)氛圍不足導致經(jīng)營業(yè)態(tài)受限，總體銷剩余11套商業(yè)中，存在較大銷售抗性的是C#售抗性較大兩層商業(yè)；其余9套，符合整體xx商業(yè)投資需求，銷售抗性較小商業(yè)地產(chǎn)影響SWOT分析機會（機會（O O）:本案所處的區(qū)域及興泰公路南側(cè)3公里范圍內(nèi)僅有自建零散商業(yè)、安置房小商業(yè)（紫東花苑），暫無集中式高檔商業(yè)帶。中醫(yī)院新址位于海陵工業(yè)園區(qū)，及本案的東側(cè)。本案南側(cè)的一處準四星級用地即將進入規(guī)劃建設階

35、段。劣勢（劣勢（W W）:南側(cè)商鋪門前綠化帶過寬，影響對外昭示效果，不易聚集過往車輛和人流。屬于老328國道外環(huán)（東側(cè)），與天和家園、萬泰國際相比，雖僅隔一條馬路，但本案的住宅、商業(yè)價值及客戶認可度明顯要低于它們。目前本案與翰林雅居入住率不高，且翰林雅居無商業(yè)，無法與本案南側(cè)商鋪形成對流，所以短期內(nèi)無法通過自身形成良好的商業(yè)氛圍。威脅（威脅（T T）:地段、商業(yè)價值高于本案的天和家園，目前有一棟四層的商業(yè)綜合樓在售，且價格僅在6200元/,本身大投資客通路就窄的情況下，客源競爭就更顯激烈。整體和區(qū)域市場成熟度不高，租金結(jié)構(gòu)混亂，大客戶對投資回報率做判定時會受到影響。目前本案與翰林雅居入住率不高

36、，且翰林雅居無商業(yè)，無法與本案南側(cè)商鋪形成對流，所以短期內(nèi)無法通過自身形成良好的商業(yè)氛圍。優(yōu)勢（優(yōu)勢（S S）:已售商鋪在兩年時間內(nèi)經(jīng)營率達到50%，早期形成了商業(yè)氛圍，對未受商業(yè)起到形成良好的前景展望。在區(qū)域內(nèi)，本案商業(yè)整體價格適中，形成良好的的投資回報期望值。本案住宅銷售良好，對本案商業(yè)氛圍奠定基礎。濟川路直通萬達廣場，在前期住宅銷售過程此概念已深入人心。本案優(yōu)勢、劣勢基本等同，機會大于威脅：表明本案具有優(yōu)越的發(fā)展?jié)撡|(zhì)，但短期內(nèi)這種發(fā)展?jié)撡|(zhì)可能不被客戶看好。商業(yè)地產(chǎn)影響目標客戶分析商鋪客戶購房偏好描述商鋪類型社區(qū)沿街商鋪（1F、1+2F）、集中型商業(yè)1F私營業(yè)主群占比85%全市拆遷戶占比1

37、5%客戶需求比例。社區(qū)型街鋪成交主力總價控制在100-300萬，不宜超過300萬總價100-200總價范圍萬左右接受度最高。面積需求多控制在40-120，單間200面積需求，受總價影響，銷售抗性相對較大。購買目的80%：投資；20%：自營項目關(guān)注點地段、人流量、商業(yè)氛圍、開發(fā)商招商能力從xx商業(yè)需求層面來看，多以社區(qū)沿街商鋪投資為主，大型集中型商業(yè)去化情況并不理想，受開發(fā)商招商能力所限，同本案的主要客戶以周邊及全市私營客戶為主，街鋪總價上限不宜超過本案的主要客戶以周邊及全市私營客戶為主，街鋪總價上限不宜超過300300萬；萬；時二層以上大商鋪的投資信心度相對偏弱。xx商業(yè)目前正處于從商業(yè)零售開

38、始轉(zhuǎn)型的發(fā)展初期，價格的制定必須依據(jù)市場的需求以及實效回報而得出!第五部分定價策略分析分章節(jié)報告內(nèi)容一房地產(chǎn)政策分析1 2003-xx年調(diào)控政策回顧2 新國五條對商業(yè)地產(chǎn)的影響二城市宏觀環(huán)境分析1 xx整體房地產(chǎn)市場發(fā)展概況2 城市經(jīng)濟指標及消費水平分析三1 xx商業(yè)市場發(fā)展概況2 區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析3 重點商業(yè)項目調(diào)研四項目商業(yè)本體分析1 本體分析2 項目SWOT分析3 目標客戶分析五定價策略分析1 定價依據(jù)2 定價方法六銷售策略分析1 銷售方案建議2 招商方案建議商業(yè)地產(chǎn)影響對于本案來說，剩余商業(yè)重新定價銷售必須基于確保利潤的同對于本案來說，剩余商業(yè)重新定價銷售必須基于確保利潤的同時，也

39、應該確保銷售的去化速度。時，也應該確保銷售的去化速度。5大定價依據(jù)1、區(qū)域市場的供應、整體量價走勢2、區(qū)域競爭個案的去化情況、客戶分析3、區(qū)域內(nèi)的綜合租金水平及同類型商業(yè)租金4、本案不利因素對價格的影響5、宏觀經(jīng)濟、調(diào)控政策對價格的影響定價依據(jù)分析xxxx商業(yè)市場量價走勢分析商業(yè)市場量價走勢分析xxxx年相比年相比20102010年價格漲幅年價格漲幅 28.9%28.9%成交均價成交面積180001600014000120001000080006000400020000 xxxx年年xxxx年3月年3月xxxx2000015000100005000 xx12月xx年1xx年xx年3月2月月11

40、月10月9月8月7月6月5月4月3月2月年1月0商業(yè)市場量價走勢分析商業(yè)市場量價走勢分析1、2008-xx年xx商業(yè)物業(yè)成交走勢下滑，成交均價走勢逐年上升，并逐漸趨于平穩(wěn)。（xx年相比2010年均價漲幅28.9%）2、從近期市場表現(xiàn)來看，商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)成交走勢大致保持一致，都集中在5-6月、9-10月以及年末；xx年一季度成交均價走勢環(huán)比xx年四季度，穩(wěn)中略有上升。成交均價成交面積()1400012000100008000600040002000025000020000015000010000050000 xx年2011年2010年2009年2008年0119591181192746661

41、63511123001689002247002354002008-2008-xxxx年年xxxx123900商業(yè)市場量價走勢圖商業(yè)市場量價走勢圖本案剩余商業(yè)物業(yè)在定價時，須遵循市場走勢基調(diào)，漲幅略高于市場水平。商業(yè)地產(chǎn)影響在售競爭個案去化、客戶掃描在售競爭個案去化、客戶掃描整體去化水平一般，個別項目在早期大環(huán)境影響下去化較好整體去化水平一般，個別項目在早期大環(huán)境影響下去化較好定價依據(jù)分析項目項目內(nèi)容內(nèi)容萬泰國際萬泰國際天和家園天和家園星威園星威園同濟家園同濟家園玉景園玉景園商業(yè)類型街鋪街鋪、綜合樓單雙層街鋪雙層街鋪街鋪、綜合樓推出套數(shù)393549套25套36套未售面積（）61173631（綜合

42、樓）372538723627后續(xù)供應（）無無1410無無商鋪面積段（）80-189街鋪：50-119綜合樓：363191-94110-279街鋪：150-259綜合樓：929去化率56%89%31%12%50%均價16000街鋪120004層綜合樓6000140001500010000客戶群體以項目周邊和海陵區(qū)投資客戶為主商業(yè)地產(chǎn)影響區(qū)域內(nèi)租金水平（單位：元區(qū)域內(nèi)租金水平（單位：元/天）天）定價依據(jù)分析本案：單層0.87 雙層0.53萬泰國際天和家園：單層1.1康橋水岸：雙層0.82同濟家園：雙層0.86萬泰國際：單層1.2紫東花苑：雙層0.43玉景園：雙層0.5宮涵花園：單層0.7 雙層0.

43、45上海大花園：單層1.5歐亞國際：雙層0.4東城國際：雙層0.45區(qū)域內(nèi)社區(qū)型街鋪以100-200單雙層鋪為主；單層街鋪租金范圍0.7-1.5；雙層街鋪租金范圍0.4-0.86安置小區(qū)街鋪租金平均低于商品房小區(qū)30%巠右；300以上大商鋪租金范圍0.3-0.6玉景園：雙層0.8美好易居城免租金招租商業(yè)地產(chǎn)影響影響定價的不利因素影響定價的不利因素定價依據(jù)分析詳見本體SWOT分析商業(yè)地產(chǎn)影響宏觀因素對價格影響宏觀因素對價格影響定價依據(jù)分析調(diào)控政策的持續(xù)從緊，間接的催熱了商業(yè)地產(chǎn)，商用物業(yè)價格短期內(nèi)或有一波上揚，但目前xx城市商業(yè)規(guī)劃的存在很多不合理因素，加之早期商用物業(yè)的廉價租金，催生了后續(xù)高價

44、商用物業(yè)的低回報風險。xx年一季度，全國樓市量價齊升，新國五條無新意，但有深度，后期調(diào)整空間較大，一旦信貸收緊，對轉(zhuǎn)入商業(yè)的房企和投資客將會有較大影響。商業(yè)地產(chǎn)影響對于本案來說，剩余商業(yè)重新定價銷售必須基于確保利潤的同時，也應該確保銷售的去化速度。定價方法綜合了前面市場分析和本體分析后，以及根據(jù)本案定價的五大原則，對于本案剩余街鋪，建議采用區(qū)域市場比較法和租金返算法相結(jié)合；由于競爭區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場尚不成熟，可比項目商鋪經(jīng)營率不高，所以在兩種定價方法權(quán)重比例上，仍然以市場比較法占主導（60%）。小面積街鋪（小面積街鋪（A#A#）定價：區(qū)域市場比較法）定價：區(qū)域市場比較法(60%)+(60%)+租金

45、返算法租金返算法(40%)(40%)大面積二層商鋪（大面積二層商鋪（C#C#）定價：整體市場比較法）定價：整體市場比較法*95%95%由于區(qū)域內(nèi)，在售社區(qū)綜合樓大商業(yè)項目較少、成熟度較低，且銷售緩慢，故不宜采用租金返算法，建議在本案街鋪定價基礎上，結(jié)合整個xx市場同質(zhì)產(chǎn)品定價范圍；定價同時若考慮快速去化的因素，須要犧牲5%的市場利潤，因此最終定價=市場比較法*95%。中小面積單層街鋪(A#)定價商業(yè)地產(chǎn)影響依據(jù)xx商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀，結(jié)合目前區(qū)域商住項目的產(chǎn)品特征，我們共列出10個主要的影響因素區(qū)域市場比較法比較體系十大影響因素構(gòu)成比較體系十大影響因素構(gòu)成地段交通人流量開發(fā)商實力樓盤品質(zhì)

46、售罄情況入住率生活配套 商業(yè)氛圍 升值潛力 口碑效應標準權(quán)重比例：100%增加比例基本單位值：5%區(qū)域市場比較法區(qū)域競爭項目價格區(qū)間：10000-16000元/項目項目內(nèi)容內(nèi)容萬泰國際萬泰國際天和家園天和家園星威園星威園同濟家園同濟家園玉景園玉景園商業(yè)類型街鋪街鋪、綜合樓單雙層街鋪雙層街鋪街鋪、綜合樓推出套數(shù)393549套25套36套未售面積（）61173631（綜合樓）372538723627后續(xù)供應（）無無1410無無商鋪面積段（）80-189街鋪：50-119綜合樓：363191-94110-279街鋪：150-259綜合樓：929去化率56%89%31%12%50%均價16000街鋪1

47、20001400015000街鋪：9500權(quán)重比例權(quán)重比例25%25%30%30%10%10%10%10%25%25%定價參考項目，根據(jù)本案所處的區(qū)域以及商鋪所屬的類型（沿街一樓商鋪+商業(yè)綜合樓），從在售的樓盤中選出5個較相似者作為可比性樓盤.區(qū)域市場比較法價格推導權(quán)重比例：天和家園、玉景園商業(yè)類型為底商+綜合樓，產(chǎn)品相似;從距離上判斷萬泰國際、天和家園距離本案最近，綜合考慮設定權(quán)重比例萬泰國際25%、天和家園30%、玉景園25%、星威園10%、同濟家園10%項目13052天和家園星威園同濟家園玉景園修正價164001266013370153759120權(quán)重比例25%30%10%10%25%修

48、正值4100379813371537.52280本項目修正價13052.5項目實際均價地段人流量開發(fā)商樓盤售罄入住率生活商業(yè)升值口碑修正價（元/）交通實力品質(zhì)情況配套氛圍潛力效應（元/）萬泰國際160001.11.10.950.950.950.91.11.11.1116400天和家園120001.11.10.950.91.11.11.11.11.1112660星威園140001.151.210.950.901.151.151.150.913370同濟家園150001.151.10.950.90.811.151.11.1115375玉景園95001.051.050.80.80.950.911.0

49、5119120租金返算法結(jié)合本區(qū)域整體租金水平，再實際抽調(diào)4個樣本，權(quán)重比例上以本案已售商業(yè)實際租金為主導（50%），其余占50%項目租金（元/）簽約時單價（元/）回報率權(quán)重天和家園（120單層街鋪）1.1485004.89%20%萊茵東郡（77單層街鋪）0.8785003.7%50%玉景園（243雙層街鋪）1.393865.05%15%宮涵花園（92雙層街鋪）0.6855004.5%15%本項目租金、回報判定0.964.26項目周邊項目租金及回報率不高，且本案地段優(yōu)勢和商業(yè)氛圍均低于參考項目，根據(jù)本案現(xiàn)有商鋪租金調(diào)研分析，加上區(qū)域租金范圍內(nèi)考慮，核定本案租金在0.9元/左右,投資回報率在4%

50、左右。根據(jù)租金返算公式根據(jù)租金返算公式，可支撐售價（單價）可支撐售價（單價）=每平米年租金每平米年租金/投資回報投資回報*（1+1+租金增長率）租金增長率）預計價格（單價）預計價格（單價）=0.9x365/4%x 1.08=0.9x365/4%x 1.08=租金返算法價格推導回報公式投資回報=租金/售價返算公式返算公式可支撐售價可支撐售價=年租金年租金/投資回報投資回報*(1+(1+年租金增長率年租金增長率)商鋪屬于長期投資行為，故不以第一年租金標準計算出的售價為準，因現(xiàn)租賃合同期限多為3-5年，按照保守態(tài)度，每年再以8%的增值率，3年后可支撐的售價計算此方法的最后均價。項目價格權(quán)重價格結(jié)果市

51、場比較法13052.50.67831.5租金返算法9578.50.43831.4合計兩種定價方法綜合確認定價按照先前所述：區(qū)域市場比較法60%及租金返算法40%的權(quán)重比例以以20102010年本案商鋪開盤成交均價年本案商鋪開盤成交均價90009000計算，目前的定價漲幅在計算，目前的定價漲幅在29.6%29.6%，略高于略高于xxxx商業(yè)市場商業(yè)市場xxxx年相比年相比20102010年年28.9%28.9%的漲幅，符合市場走勢。的漲幅，符合市場走勢。單層街鋪定價：元/大面積雙層商鋪(C#)定價根據(jù)調(diào)研，先讓我們來看下面一些數(shù)據(jù)項目數(shù)據(jù)地段位置城東區(qū)（臨近大學城）大商鋪類型獨幢四層商業(yè)綜合樓面

52、積區(qū)間3631價格情況三層備案均價：6000銷售情況整體出售，丌出租2011年推出至今未成交天和家園根據(jù)備案價格和實際調(diào)研得出：一二層均價 7200項目內(nèi)容項目內(nèi)容數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)地段位置地段位置13052.5大商鋪類型面積區(qū)間在售情況在售情況9578.5城市之星花苑項目數(shù)據(jù)地段位置城東區(qū)（臨近城東批發(fā)市場）大商鋪類型沿街三層商鋪面積區(qū)間320價格情況備案均價：8640銷售情況本地兩位投資客，購得該項目所有商業(yè)，已交定根據(jù)備案價格和實際調(diào)研得出：一二層均價 8640鳳城頤園項目內(nèi)容項目內(nèi)容數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)地段位置地段位置13052.5大商鋪類型面積區(qū)間在售情況在售情況9578.5項目內(nèi)容項目內(nèi)容數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)地段位

53、置地段位置13052.5大商鋪類型面積區(qū)間在售情況在售情況9578.5項目數(shù)據(jù)地段位置城東區(qū)（臨近泰東鎮(zhèn)中心）大商鋪類型獨幢四層商業(yè)綜合樓產(chǎn)品面積1200 價格情況銷售情況發(fā)展商意向自持，暫丌對外出售項目數(shù)據(jù)地段位置城北區(qū)大商鋪類型商業(yè)街區(qū)沿街一層大商鋪（3套）產(chǎn)品面積1222-1369 價格情況備案價格：5200-9700銷售情況3套暫未售出碧桂園根據(jù)備案價格和實際調(diào)研得出：一層均價 6500項目數(shù)據(jù)地段位置城東區(qū)（臨近泰東鎮(zhèn)）大商鋪類型沿街三層商鋪產(chǎn)品面積924 價格情況備案價格：10880銷售情況發(fā)展商關(guān)系戶已購得玉景園根據(jù)備案價格和實際調(diào)研得出：一二層均價8700世貿(mào)河濱花園項目數(shù)據(jù)地

54、段位置城南區(qū)大商鋪類型獨幢四層商業(yè)綜合樓產(chǎn)品面積5113 價格情況一二層備案均價：8500銷售情況本地客購得作為產(chǎn)業(yè)，幵用作足療正在經(jīng)營根據(jù)備案價格和實際調(diào)研得出：一、二層均價 8500C#商業(yè)定價時，由于區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)產(chǎn)品中，綜合樓等大商業(yè)項目較少、成熟度較低，且銷售緩慢，丌宜采用租金返算法。建議在本案街鋪定價基礎上，跳出區(qū)域市場的局限性，結(jié)合整個xx市場可類比項目來推導比較體系十大影響因素構(gòu)成比較體系十大影響因素構(gòu)成區(qū)位地段 道路交通開發(fā)商實力樓盤品質(zhì) 售罄情況入住率生活配套 商業(yè)氛圍 升值潛力人流量標準權(quán)重比例：100%增加比例基本單位值：5%定價方法市場比較法（影響因素構(gòu)成）項目項目內(nèi)

55、容內(nèi)容天和家園天和家園玉景園玉景園城市之星花苑城市之星花苑碧桂園碧桂園世貿(mào)河濱花園世貿(mào)河濱花園地段位置城東區(qū)城東區(qū)城東區(qū)城北區(qū)城南區(qū)大商鋪類型獨幢三層商業(yè)綜合樓沿街三層商業(yè)沿街三層商業(yè)商業(yè)街區(qū)一層商鋪獨幢四層商業(yè)綜合樓產(chǎn)品面積36319263201222-13695113價格情況（一二層均價）72008700864065008500銷售情況未售已售未交付已售未交付未售已售已營業(yè)與本案相似度與本案相似度權(quán)重比例權(quán)重比例30%30%25%25%25%25%10%10%10%10%市場比較法（可類比產(chǎn)品及權(quán)重比例）項目天和家園玉景園城市之星花苑碧桂園世貿(mào)河濱花園修正價76328917.59201.6

56、6207.58840權(quán)重比例35%25%25%10%10%修正值2289.62229.3752300.4620.75884本項目修正價8324市場比較法（價格推導）項目均價區(qū)位道路人流量開發(fā)商樓盤售罄入住率生活商業(yè)升值修正價（元/）地段交通實力品質(zhì)情況配套氛圍潛力（元/）天和家園72001.11.051.050.950.951.151.11.11.11.057632玉景園87001.11.051.050.850.91.10.951.11.11.058917.5城市之星86401.051.21.20.850.91.20.81.21.151.19201.6碧桂園65000.950.90.91.11

57、.10.90.90.90.916207.5世貿(mào)河濱85001.051.0511.051.051.111.0511.058840犧牲5%的利潤，得出最終定價C#雙層大商鋪定價：元/在市場比較法基礎上，考慮快銷的因素犧牲5%的利潤按照先前所述：市場比較法*0.95第六部分銷售策略分析分章節(jié)報告內(nèi)容一房地產(chǎn)政策分析1 2003-xx年調(diào)控政策回顧2 新國五條對商業(yè)地產(chǎn)的影響二城市宏觀環(huán)境分析1 xx整體房地產(chǎn)市場發(fā)展概況2 城市經(jīng)濟指標及消費水平分析三xx商業(yè)市場分析1 xx商業(yè)市場發(fā)展概況2 區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析3 重點商業(yè)項目調(diào)研四項目商業(yè)本體分析1 本體分析2 項目SWOT分析3 目標客戶分析

58、五定價策略分析1 定價依據(jù)2 定價方法六銷售策略分析1 銷售方案建議2 招商方案建議模式售后返祖直接銷售帶租約銷售整體銷售客戶購買同時與開發(fā)商簽訂委托協(xié)議：將商鋪返祖給開發(fā)商，租期內(nèi)由開發(fā)商轉(zhuǎn)租經(jīng)營，租期2-15操作特征年不等開發(fā)商一次性返租金降低首付商鋪銷售同時，針對自身條件（產(chǎn)品、地段因素等）由開發(fā)商進行前期招商，出售直接推出銷售，不提供返祖期內(nèi)，業(yè)主定時從開發(fā)商得到定額租金回報任何附加服務時帶租約進行銷售將商業(yè)項目整體出售給大投資客或經(jīng)營機構(gòu)收益方式銷售收入銷售收入銷售收入銷售收入優(yōu)勢分析快速銷售，回籠資金分割靈活，客戶層面廣增強客戶購買信心度，適當降低客戶對項目投資風險的開發(fā)商無運營壓

59、力；操投資的收益明確，若主力店品牌度高，則有較強的安全感作簡單敏感度商鋪銷售速度較快；資金回籠期短實際租金收益不能滿足返祖所需，劣勢分析未知宏觀環(huán)境的影響前期招商難度較大推售行為主動性差銷售速度慢、資金回籠期長客戶通路較窄價值提升受到限制主要適用于有主力店承租，區(qū)域適用類型內(nèi)商鋪產(chǎn)權(quán)分割銷售街鋪、小規(guī)模社區(qū)商業(yè)集中商業(yè)較成熟區(qū)域的集中商業(yè)項目商業(yè)綜合樓結(jié)合市場綜合考慮，C#商業(yè)建議采用整體銷售或帶租約銷售模式，操作上可招商和銷售同步進行，力爭在短期內(nèi)快速消化。目前xx商業(yè)市場5種主流租售模式整體銷售模式下，進行大客戶拓展C#大商業(yè) 客戶通路及拓展方式不銀行合作，對優(yōu)質(zhì)客戶進行拓展活勱對區(qū)域及x

60、x城區(qū)經(jīng)營面積等同的商家進行走訪對近期和即將拆遷的大戶進行走訪，包括企業(yè)拆遷和個人拆遷1234對海陵巟業(yè)園區(qū)企業(yè)老總進行走訪結(jié)合人脈營銷，制定獎勵政策，全面拓展大客戶資源帶租約銷售模式下，進行重塑形象定位和前期招商重塑形象定位重新定位本案商業(yè)“家樂匯廣場”“家樂匯”將會是一個袖珍型的“社區(qū)MALL”，集合多種社區(qū)居民生活所需的經(jīng)營業(yè)態(tài)。前期招商參考招商原則招商對象建議業(yè)態(tài)招商時機招商優(yōu)惠以滿足生活居住基本需求為目標，提供相對完善的生活配套。完成基本功能主力店的招商，其余商鋪帶業(yè)態(tài)觃劃要求經(jīng)營。以區(qū)域品牌為龍頭，個體經(jīng)營戶為主。特色餐飲現(xiàn)房免租金（6個月）生活超市現(xiàn)房免租金（6個月）商務休閑（足療）現(xiàn)房免租金（6個月）快捷酒店現(xiàn)房免租金（6個月）健身會所現(xiàn)房免租金（6個月）一層：特色餐飲、超市二層：教育咨詢現(xiàn)房免租金（6個月）海陵工業(yè)園區(qū)海陵工業(yè)園區(qū)居民區(qū)居民區(qū)居民區(qū)居民區(qū)特色餐飲酒店鑒于周邊沒有中高檔餐飲酒店，且可輻射東側(cè)人群較大，可在xx本土招商特色的餐飲。C#商業(yè) 業(yè)態(tài)定位參考1特色餐飲酒店海陵工業(yè)園區(qū)海陵工業(yè)園區(qū)居民區(qū)居民區(qū)居民區(qū)居民區(qū)商務會所、足療城本案屬于海陵巟業(yè)園區(qū)，企業(yè)巟廠眾多，而周邊暫無中高檔的商務會所、足療等休閑場所，而此類業(yè)態(tài)丌需要在人口集中區(qū)，道路交通可滿足就行。C#商業(yè) 業(yè)態(tài)定位參考2商務會所、足療城居民區(qū)居民區(qū)The end,thanks!