房地產公司住宅與商業定價模型解析（21頁）.doc
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房地產公司住宅與商業定價模型解析（21頁）.doc
1、 住宅與商業定價模型住宅與商業定價模型解析解析 一、定價的第一原則：定價的第一原則：最大程度的發現產品的真實價值，使產品價格 與價值最大程度的接近。 實現這一原則的數學原理：現這一原則的數學原理：優選法。 序：以前的定價方式序：以前的定價方式 1、主要的前模型定價方式、主要的前模型定價方式 （1）基價差價法）基價差價法 1）確定基價 2）總平面圖確定各棟間差價 3）確定層差 4）制定價格表 5）銷售中檢驗、反饋 （2）基價系數法）基價系數法 1）確定基價 2）總平面圖確定各棟間差價的系數 3）基價與系數相乘，并縱橫比較 4）確定層差 5）制定價格表 （3）混合法）混合法 以上兩種方法的混合 （
2、4）其他方法：）其他方法：競品價格綜合法、無差別定價法、一房一價法、 經營計劃反推法 序論：前模型定價方式序論：前模型定價方式 2、前模型定價方式的優劣、前模型定價方式的優劣 （1）優點）優點 1）定價直接、明了 2）運用各專業口“焦點小組”，快速生成價格 （2）缺點）缺點 1）定價體系不系統； 2）價格制定的隨意性較大； 3）定價比較倚重于經驗判斷和主觀判斷； 4）不知道什么時候賺錢、什么時候虧錢、能賺多少、會虧多少？ 往大里說，就是影響公司對經營情況的預期和判斷； 5）價格調整一定要等到銷售到一定程度、得到市場完全的反饋后 才能進行， 且價格調整的隨意性更大 （典型如“阿杜， 來了條水魚”
3、型） ， 不利于調價的及時、準確、科學； 二二、價格模型的原理、價格模型的原理 1、名詞解釋、名詞解釋 （1）基價：該模型唯一的系統內自變量；該基價一經輸入模型， 模型將自動計算所有房源的原始價格； （2）原始價格：該模型的因變量，一般為該房源的按揭實收價； （3）維度：模型的主要計算依據，主要標志不同房源之間的價格 差異的百分比數；某一個維度的意義是：在其他所有條件都完全相等 的情況下，僅就這一個維度而言，不同房源間的價格差異； （4）權重：標志各個維度之間的不同的重要程度；所有維度的權 重相加等于 1； （5）綜合系數：維度和權重的疊加，標志不同房源間的價格差異； （6）層差：樓層之間的差價； （7）調整因子：原始價格生成后，對模型處理過程的局部、個別 調整，目的是對個別價格做出適當的調整； 2、定價原理、定價原理 設基價為 P0，維度一為 X1，維度二為 X2； 維度
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