上海五角場商業(yè)廣場招商成果評估報告（73頁）.ppt
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上海五角場商業(yè)廣場招商成果評估報告（73頁）.ppt
1、1 上海五角場萬達廣場招商成果評價報告上海五角場萬達廣場招商成果評價報告 2010年年5月月 2 I.I.主要研究結(jié)論主要研究結(jié)論 II.II.詳細分析與論證過程詳細分析與論證過程 1.1.萬達廣場項目定位評估萬達廣場項目定位評估 a)萬達廣場項目初期定位 b)萬達廣場定位的調(diào)整過程 c)萬達廣場目前的定位與現(xiàn)狀 d)今后項目定位的調(diào)整方向 2.2.萬達廣場租金水平評估萬達廣場租金水平評估 a)萬達廣場租金水平分析 b)萬達廣場運營管理狀況 III.III. 附件附件 目錄目錄 3 主要研究結(jié)論主要研究結(jié)論-項目定位項目定位 (1) 主題定位主題定位: 由社區(qū)型購物中心升級為區(qū)域型購物中心，最
2、終發(fā)展成為引領(lǐng)現(xiàn)代時尚潮流 和流行消費的都市型商業(yè)廣場。以極具規(guī)模的綜合體或巨無霸優(yōu)勢扛起體驗 商業(yè)的大旗，強化零售娛樂化和娛樂零售化。 (2) 形象定位：形象定位： 樹立“時尚坐標”，“資訊坐標”的市場形象。 (3) 客群定位：客群定位： 主力客群為年輕、時尚、有品位的白領(lǐng)階層，18-45歲。 (4) 經(jīng)營定位：經(jīng)營定位： 經(jīng)營檔次定位： 以中檔為主，兼顧高檔； 經(jīng)營功能定位： 集零售、娛樂、餐飲、康體、休閑、會展為一體的綜合商業(yè)廣場； 業(yè)態(tài)組合定位： 購物：娛樂：餐飲=5:3:2，接近黃金法則，爭取商業(yè)價值最大化；建 議主力店配比縮小到2%-2.5%。 4 主要研究結(jié)論主要研究結(jié)論-租金水
3、平租金水平 (1) 萬達廣場：萬達廣場： 租金收取模式：純租金，逐年遞增 2009年平均租金：3個億 同比2008年遞增比率：6-7% 2009年整體銷售額： (2) 百聯(lián)又一城百聯(lián)又一城: 租金收取模式：純租金，逐年遞增 2009年平均租金：2個億 同比2008年遞增比率： 2009年整體銷售額：13億 (3) 大寧國際廣場：大寧國際廣場： 租金收取模式：保底租金、提成兩者取高 2009年平均租金： 同比2008年遞增比率： 2009年整體銷售額： 5 主要研究結(jié)論主要研究結(jié)論-改進建議改進建議 (1) 主力店面積過大，應(yīng)盡量縮小主力店， 增加次主力店和零售面積； (2) 建筑本身遺留問題，導致格局和動線的 不合理，建議對局部結(jié)構(gòu)重新整改，提 高物業(yè)的可視性、均好性、便利性，提 高客流的兼容性； (3) 外立面：色彩和形象與現(xiàn)有定位不符， 缺少招攬性和品質(zhì)感，建議外立面全面 設(shè)計和整改；
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