江蘇常州天寧商業廣場商業調研報告（152頁）.ppt
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江蘇常州天寧商業廣場商業調研報告（152頁）.ppt
1、天寧廣場商業調研 寫在前面的話 通過對天寧廣場的經濟測算得知（詳見”常州前期項目梳理 PPT”），如以5A甲級寫字樓+商業組合形式，是低利潤率項目， 毛利較薄。 如果要堅持做5A甲級寫字樓+商業組合形式唯一的出路是兩個 動作，一是減低單位成本800-1000，二是盡量增加商業銷售的 面積（至少做到一樓、二樓部分銷售）和去化的速度。 本商業有一個難點，它不是街鋪，而是集中式商 業，單純的銷售會導致后期經營的混亂。 如何盡可能的提高商業的銷售面積同時又讓后期 的商業經營不出現問題是我們需要解決的問題。 本商業調研分三部分 一部分是商圈調研，商圈調研較為龐雜，本次調研時間有限，所以僅選取了最為相關的
2、業態配比及 關鍵業態梳理部分進行了調研梳理。 二、對常州的餐飲業態深入梳理，指出可能合適的品牌 三部分是關鍵競爭項目商業研判，本項目的兩個主要競爭對手吾悅國際廣場、現代傳媒中心。吾悅 國際廣場商業體量較大10萬方，且招商運營失敗，不具太多參考價值。而現代傳媒中心商業體量相 似更有參考價值，所以將從商業體態配比，財務分析等各方面進行深入的梳理。 一、常州理解 二、商圈調研 三、競爭項目商業深度梳理 四、重點業態梳理 理解常州 常州 上海 165公里 南京 136公里 無錫 39公里 蘇州 81公里 地理位置 鐵路：滬寧城際鐵路京滬高鐵 公路：滬蓉、長深、常合、滬 宜高速 機場：奔牛機場 水路：常
3、州港、京杭大運河 市內交通：高架、城市公交、 BRT（快速公交系統） 丹陽 宜興 靖江 人口及輻射區域 揚中 泰興 江陰 常州 常州總面積4,385平方公里，市區面積1,872平方公里，常住人口460萬人,市區人口230萬人。 常州下轄鐘樓、天寧、新北、武進、戚墅堰、溧陽、金壇等7個縣級區市。 (以上數據截至2010年12月) 宏觀經濟數據人均消費性支出全江蘇第一，人均GDP江蘇第三 2011年，常州市人均生產總值（人均GDP）78400元，超過南京，高于江蘇省人均生產總值（76700元）。 消費支出占可支配收入的65%，在江、浙主要城市中排名第一。 2011年江、浙主要城市人均生產總值排名 2010年江、浙主要城市人均消費支出與可支配收入的占比排名 60,000 40,000 20,000 0 80,000 120,000 100,000 無錫 蘇州 杭州 寧波 常州 南京 徐州 溫州
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