1、廣廈晶都前期研展方案廣廈晶都前期研展方案 長沙晨曦地產(chǎn) 二零一一年十一月 第一部分:樓盤采樣分析 1. 首先,看三個大盤 項目 京都世紀(jì)城 地址 邵陽大道與建設(shè)路交匯處往東800米 售樓地址 邵陽大道與建設(shè)路交匯處往東800米 售樓處電話 起價 2888元/平方米 開發(fā)商 京都偉業(yè) 戶型面積 120-140平米 建筑類型 板樓,塔樓,獨棟別墅,聯(lián)排,多層,小高層,高層 物業(yè)類別 普通住宅,公寓,別墅,寫字樓,Townhouse,酒店式公寓,商鋪,商住 建筑面積 1270000平方米 占地面積 408000平方米 開盤時間 2011年10月 入住時間 待定 裝修 毛坯,公共部分精裝 產(chǎn)權(quán)年限 7
2、0 付款方式 銀行按揭貸款,公積金貸款,分期付款,一次性付款 交通狀況 地處邵陽大道中段的寶慶工業(yè)園區(qū), 1、京都世紀(jì)城,是目前進(jìn)駐邵陽的開發(fā) 商中品牌度最高,實力最強的開發(fā)商之一 ,但是在京都世紀(jì)城的操作上,卻沒有體 現(xiàn)出一個國家級品牌企業(yè)應(yīng)有的風(fēng)格。 2、首先,在規(guī)劃面上,做為邵陽首個千 畝大盤,并且位于公認(rèn)的城市發(fā)展線上, 同時周邊又有三至四個千戶以上的大盤并 存,卻沒有抓住空白點,小區(qū)應(yīng)該設(shè)置一 所小學(xué)。卻只設(shè)置了幼兒園。同時,卻設(shè) 置了過多聯(lián)排別墅與洋房。 3、按照施工的順序上說,也應(yīng)該首先完 成內(nèi)部綠化與水系,以及整體沿街景觀面 再考慮別墅施工,然后再小高層,在后續(xù) 銷售中可以賣期
3、房的小高層,現(xiàn)房的別墅。 目前看來,京都的項目形像基本沒有建立, 而是在可能的市場整體疲軟前被迫開盤回 款了。 4、在11月5日開盤時,京都世紀(jì)城的起價 為2880元/平米,最高3700元/平米。較周 邊樓盤的當(dāng)前銷售價略低,但與綠城水郡 前期面市起價相比,略高。在此價格基礎(chǔ) 上,其前期VIP客戶的解籌效果平平。查 詢其產(chǎn)權(quán)備案情況,竟然沒有登記。也就 是講,這樣的大盤,竟然在沒有完成全部 預(yù)售手續(xù)的情況下開盤。這是直接影響解 籌率的要素之一。 5、可以看到,京都世紀(jì)城的整體工程進(jìn) 度不快,特別是規(guī)劃的配套工程,沒有一 個動工的。在地段不占優(yōu),項目總體量大, 開發(fā)商品牌實力強的情況下,沒有發(fā)揮長 處。 6、京都世紀(jì)都的定位中考慮了獨棟與聯(lián) 排別墅,其實不太可取,發(fā)展型的地段, 大型小區(qū)中穿插的最高端產(chǎn)品,單平米利 潤率不高,浪費土地。并不劃算。 7、127萬平米的項目,一期交房到配套完成