匯銀三水住宅房地產項目入市操盤方案(68頁）.ppt
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匯銀三水住宅房地產項目入市操盤方案(68頁）.ppt
1、匯銀三水項目 入市操盤方案 觀點 大盤更重要的是操盤策略，它是凌駕于廣告 與營銷之上的。今天在這里不只單純的看廣告或 是一些營銷建議。必須整體看待，才有贏的把握。 所謂“操作”大盤， “操作”如何理解？ 上海新天地 紐約的摩天大樓 操作是一種戰略思考，戰略一經制定，會起到引 導全局的作用，推廣與營銷都需要配合其執行。 誰來制定戰略？可以是發展商， 也可以是廣告商、代理商，或 者是整個團隊討論的結果。 回到房地產的大盤操作 大盤與小社區不同，小社區可以直接切入廣 告解決問題，而大盤必須將廣告與營銷結合 起來談操作，這是大盤的特性最終決定的， 包括大盤的營銷時間跨度及產品的復合性。 首先 是不是大
2、盤的操作模式可以被直接套用？ 答案是不可以。小社區的推廣可以套路 化，恰恰大盤不行，操盤方式必須嚴格 從營銷策略為原點去思考及制定。 其次 天津東麗湖萬科城 營銷 針對性 推廣 04年 在一片難得 的生態之地建造別墅 情理之中 生態 05年 在一片難得的 別墅用地上建筑洋房 1、產品好，但買洋房的 消費者有距離的障礙 2、復合型地產初顯， “城”開始 改變 先知 先覺 萬科在造一座城 3、產品線 依據特性進行買點訴求 品牌 06年 別墅洋房多層 “改變”起作用，越 來越多的消費者認同區 域 改變趨于淡化 “城”的型態又進一步形成 一座城應該具備怎樣 的規模（物理層面） 07年別墅洋房 多層高層
3、 高層又出現消費者不認同問題 高層建筑是一種 城市感的體現 “城”的復合型 態完全物理層面的 呈現 萬科城是怎樣一座城？ 為什么是這樣一座城？ 在華北地區能夠 代表未來居住模 式的生態之城 08年所有產品入住 這樣一座城的生活味道可以被體驗 可以聞到萬家燈火的生活氣息 營銷 這片土地建筑高度越高，營 銷難度越大。以城的規劃為 依托，從情理之中的別墅起 步，整體規劃，一步步消化 難度，做到不會被某一環節 打亂全局的戰略。最終的殘 留問題會被“城”線解決 一條主線，造“城”是 貫穿始終的，關鍵是什 么時候講；兩條輔線， 針對性解決問題，產品 臨門一腳。 天津東麗湖萬科城 推廣三條線 萬科城 預謀以久 周密的整體規劃 必然之城 戰略與戰術并行 本項目 片區未成氣候 一期試探 伺機而動 留有后路 “城”敗在此一舉 萬科城之比較 主線“城”是解決復合型大社區的有效方法，對各種產 品的銷售都具有作用，
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