1、本報告是嚴格保密的。 集中式商業銷售模式集中式商業銷售模式 本報告是嚴格保密的。 案例研究案例研究 我們將通過商業的價值鏈和利益傳導方式來我們將通過商業的價值鏈和利益傳導方式來 界定銷售模式。界定銷售模式。 產權返租模式 店中店銷售模式 基金整售模式 項目信托啟動方式介紹 案例選取標準：案例選取標準： 項目總體規模超過5萬平米 商業具備一定的規模，形成集中的商業核心區 商業以全部銷售為目標 本報告是嚴格保密的。 產權返租模式產權返租模式 1 1 操作方式操作方式客戶購買時即與開發商簽訂租約，將所購房產返租給開 發商，租約期內由開發商將房產轉租經營，租期兩年到十幾年不等。發展 商一次性返數年租金
2、降低首付；同時返租期內，業主定時從發展商處得到 定額租金回報。通常這種返租回報模式會附帶“回購”條款。 典型案例典型案例曼哈購物廣場、常興天虹商場、保利友誼城、金暉商城、 大中華太古廣場、沃爾瑪鴻洲店 支付租金 提供回報 小業主小業主 發展商發展商 商家商家 代理招商 出租物業 購買 物業 小業主小業主 商家商家 提供物業 支付租金 銷售結束 關系轉化 小業主和商家不能承擔解決 矛盾的角色，也不具備解決 矛盾的能力。 產權返租模式下的價值鏈模型和利益傳導模型：產權返租模式下的價值鏈模型和利益傳導模型： 解決了高價銷解決了高價銷 售與提前消化售與提前消化 的矛盾，但激的矛盾，但激 化全部銷售和化
3、全部銷售和 持續經營的矛持續經營的矛 盾。盾。 本報告是嚴格保密的。 案例：常興天虹商場案例：常興天虹商場 樓層：15層。 主力店：天虹 發展商年租金回報率變化：4.8%6%2.8% （低于三年期國債3.37%） 與天虹租約：15年 年租金增長率：2% 現狀：在售，分期或一次性付款 樓層 銷售鋪位個數/總鋪 位個數 銷售個數比率 1/F 未售 - 2/F 15/211 7% 3/F 21/211 10% 4/F 152/211 72% 5/F 227/243 93% 資料來源：國土局網站銷售公示。 發展商保留發展商保留1 1層高租層高租 金樓層，通過金樓層，通過1 1層租層租 金彌補回報率，可維金彌補回報率，可維 持持4.8%4.8%左右。左右。 現通過主力店提供回現通過主力店提供回 報，投資回報率報，投資回報率2.8%2.8%， 低于三年期國債利率。低于三年期國債利率。 銷售狀況不佳。銷
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