1、物業(yè)公司秩序維護部保安主管崗位職責及車輛管理制度編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 目錄目錄0第一部分 秩序維護 環(huán)境保護人員崗位職責2一、保安主管崗位職責2二、保安班長崗位職責3三、保安員崗位職責41、門崗42、巡邏崗5四、消防員（保安員兼）崗位職責6五、監(jiān)控值班員崗位職責6六、保安人員守則7（一）、著裝儀表7（二）、行為規(guī)范7(三)、日常管理8(四)、罰則8七、保潔員崗位職責8八、綠化工崗位職責9第二部分 秩序維護 環(huán)境保護人員工作標準9一、 保安員工作標準10（一） 、固定崗職責10（二） 、工作要求10（三）

2、、巡邏崗位職責11（四） 、巡邏崗要求11二、 保潔服務(wù)工作標準及檢查方法12（一） 、保潔室外公共區(qū)域工作標準及檢查方法12（二） 、 保潔室內(nèi)公共區(qū)域工作標準及檢查方法13（三）、保潔地下車庫工作標準及檢查方法15（四） 、綠化養(yǎng)護工作標準及檢查方法15（五）、綠化工病蟲害防治規(guī)范18（六）、綠化工草坪養(yǎng)護規(guī)范19（七）、綠化工喬灌木養(yǎng)護規(guī)范20第三部分 物業(yè)公司安全 消防 車輛管理制度21一、交接班制度21二、保安員培訓(xùn)制度211、崗前培訓(xùn)212、崗位培訓(xùn)223、培訓(xùn)課程設(shè)置22三、警棍使用制度23四、對講機使用制度24五、監(jiān)控系統(tǒng)操作制度25六、物品出入登記制度26七、重大事件報告制度

3、26(一)、重大事件報告制度26(二)、緊急事件處理程序271、突發(fā)事件處理程序272、斗毆等暴力事件的處理程序283、盜竊等破壞事件的處理程序294、電梯困人處理程序295、發(fā)現(xiàn)有人觸電的處理30八、消防安全檢查制度30九、消防培訓(xùn)制度31十、滅火器管理規(guī)定31十一、火災(zāi)處理制度32十二、停車管理制度32XXXX有限公司 XXXX管理制度第一部分 秩序維護 環(huán)境保護人員崗位職責 一、保安主管崗位職責保安主管在物業(yè)公司經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，全面負責保安的各項管理工作。1、了解和掌握保安隊的情況，根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)的要求和意圖，結(jié)合實際，建立和健全各項工作細則的獎懲條例，抓好實施組織和監(jiān)督工作，對物業(yè)轄區(qū)的治安、消

4、防、車輛交通工作全面實施管理。 2、主持保安業(yè)務(wù)工作會議，督促檢查各項規(guī)章制度的落實，組織隊員學習業(yè)務(wù)知識和形體儀表訓(xùn)練，認真做好培養(yǎng)和業(yè)務(wù)訓(xùn)練，提高全體隊員的整體素質(zhì)。 3、經(jīng)常定期不定期檢查保安隊員的工作情況，做好監(jiān)督、檢查和考評工作，落實崗位責任制和獎懲條例。 4、掌握隊員的思想動態(tài)，認真做好思想工作，抓好保安隊伍的思想建設(shè)，關(guān)心隊員的生活狀況和業(yè)務(wù)水平，做好全體隊員的思想教育、法制教育和職業(yè)精神教育，幫助下屬正確處理好工作中的各種問題，為下屬解決實際問題。 5、教育培養(yǎng)所屬班長，不斷培養(yǎng)他們的組織指揮能力和管理水平。 6、處理有關(guān)保安方面的事務(wù)，重大治安問題和事故及時向領(lǐng)導(dǎo)匯報，并采取

5、果斷措施，控制事態(tài)發(fā)展。7、完成公司交辦的收費等其它工作任務(wù)。 二、保安班長崗位職責 保安班長在保安主管的領(lǐng)導(dǎo)下，負責本班日常事務(wù)的實施工作。 1、負責組織當班的保安工作，監(jiān)督和指導(dǎo)認真做好執(zhí)勤工作，及時糾正和登記違紀違章現(xiàn)象。 2、檢查本班人員的著裝儀容、內(nèi)務(wù)衛(wèi)生，保管好配備的通訊器材、保安設(shè)施、自衛(wèi)武器等物品。 3、負責填寫值班記錄，登記本班獎罰情況，檢查各巡邏點情況。 4、按照制定的培訓(xùn)計劃搞好組織實施工作，定期召開班務(wù)會，經(jīng)常對隊員進行具體的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和崗位培訓(xùn)，提高本人和全班的整體素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，能及時解決當班時間內(nèi)的各種突發(fā)事件。 5、及時做好上傳下達和請示匯報工作，與轄區(qū)業(yè)主搞好關(guān)

6、系。 6、熟悉在緊急情況下本班的組織指揮，處理好一般性的治安事件和業(yè)主的投訴，落實安全措施，預(yù)防各種事故，工作中有處理不當?shù)氖聭?yīng)及時向上級請示匯報。7、團結(jié)本班人員，堅持做好經(jīng)常性思想工作，熟悉和掌握隊員的思想動態(tài)、工作表現(xiàn)和工作能力。8、完成公司下達的其他任務(wù)。三、保安員崗位職責1、門崗 熟悉物業(yè)轄區(qū)的概況、平面布局及樓幢分布情況。 保持威嚴可敬的儀表儀容，樹立良好的精神風貌；嚴格遵守上下班時間及值班紀律，認真做好值班記錄和交接班記錄。 負責做好大宗物品出轄區(qū)的管理工作，對企業(yè)裝修人員及裝修物品的出入進行管理，制止閑雜人員隨意進入物業(yè)轄區(qū)。 負責做好對機動車輛的出入管理和收費工作。夜間要問清

7、車輛裝載的出入貨物，查看出入貨單，準確填寫各類表格、記錄。 熟悉保安設(shè)施設(shè)備的操作規(guī)程及報警設(shè)施的使用方法。 保持本崗位10米周圍無煙頭、無雜物。值班室東西放置有序，整潔。負責回答解決住戶及來訪人員提出屬于本崗職責內(nèi)的問題。 維護崗位范圍內(nèi)秩序，發(fā)現(xiàn)在商鋪、或者崗位附近墻面亂畫、亂貼廣告、路燈不亮、燈箱損壞等有損物業(yè)、園區(qū)管理的行為，要及時進行規(guī)勸和制止。 熟悉園區(qū)內(nèi)基本情況（含周邊情況）各種消防設(shè)施的性能及使用方法，以及治安保衛(wèi)工作運行體制，與商戶保持適度聯(lián)系，主動宣傳安全、治安、消防要求。2、巡邏崗 嚴格遵守公司規(guī)章制度，實行24巡視巡邏制度，嚴格執(zhí)行隊列行走標準，樹立公司良好形象和個人道

8、德風范。 樹立強烈的責任感，全面做好轄區(qū)的治安、消防、車輛、收費以及住戶求援、報警等工作，確保轄區(qū)治安安全，秩序井然。 熟知本人責任區(qū)域內(nèi)住戶和企業(yè)情況，了解物業(yè)轄區(qū)內(nèi)其它區(qū)域房屋的地形以及各條通道的布局，做到勤巡邏、勤檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 熟悉物業(yè)、企業(yè)轄區(qū)消防設(shè)施的配置，并能熟練使用各種消防器材，掌握防火自救知識。巡查公共設(shè)備設(shè)施使用和公共衛(wèi)生保潔情況，發(fā)現(xiàn)設(shè)施受損及時上報，對任何有損轄區(qū)物業(yè)管理的行為，及時進行規(guī)勸和制止。加強對物業(yè)轄區(qū)的機動車輛管理，維持車輛停放秩序。 白班負責監(jiān)管廠商客戶超范圍擺放的貨品雜物，督促廠商客戶限期搬離；監(jiān)管園區(qū)內(nèi)商戶拋灑垃圾、損壞綠植、商鋪私自改造、違

9、規(guī)使用大功率電器、明火作業(yè)等違規(guī)行為；制止市場內(nèi)張貼小廣告行為。監(jiān)管園區(qū)商戶拋灑垃圾、損壞綠植、商鋪內(nèi)私自改造、違規(guī)使用大功率電器、明火作業(yè)等違規(guī)行為；制止市場內(nèi)張貼小廣告行為；9） 夜間巡邏人員必須佩帶強光手電、對講機、防身警棍、兩人不間斷在負責區(qū)域內(nèi)按照規(guī)定路線巡邏，發(fā)現(xiàn)可疑人員和車輛必須上前盤查。夜間流動巡邏人員，必須聽從監(jiān)控室及各門崗的調(diào)度，隨時趕赴現(xiàn)場處理可疑狀況。四、消防員（保安員兼）崗位職責 1、切實貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的指導(dǎo)方針，認真學習有關(guān)消防知識，掌握各種滅火器的使用方法。 2、積極做好防火宣傳和教育，建立消防值班和消防設(shè)施臺帳定期進行安全檢查，一旦發(fā)現(xiàn)火警即可投入使

10、用。 3、園區(qū)一旦發(fā)生火警，全體員工必須全力投入搶險工作，履行義務(wù)消防員的職責，不得臨陣借故逃避。 4、發(fā)生火警事故時，迅速報告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，撥打火警電話119，向消防部門報警，組織人員搶救險情，組織住戶撤離危險地帶，并做好妥善安排，做好現(xiàn)場安全保衛(wèi)工作，嚴防趁火打劫撈取不義之財，協(xié)助有關(guān)部門查清起火原因。5、加強園區(qū)內(nèi)動用明火的控制和管理。五、監(jiān)控值班員崗位職責 1、嚴密監(jiān)視保安對象的各種情況，發(fā)現(xiàn)可疑或不安全跡象，及時通知值班保安處理，并及時通過對講機或電話向主管報告，且隨時匯報變動情況直到問題處理完畢。 2、熟悉所管理設(shè)備的性能、操作程序，能獨立進行操作，并能進行簡單的維修。 3、出現(xiàn)異常情

11、況時，要及時確認、匯報，并做好情況記錄。 4、負責設(shè)備的日常巡視、情況記錄。5、保持機房干凈、整潔；做好交接班工作。六、保安人員守則（一）、著裝儀表 1、工作或執(zhí)勤時，必須身著制服，穿皮鞋，佩證上崗，制服不準混穿。2、制服要保持整潔、平整，上崗前皮鞋要擦拭干凈，打好領(lǐng)帶，戴好帽子，不得敞胸露懷、卷袖子、挽褲腿。（二）、行為規(guī)范 1、上班時間必須精神振作、精力集中，不得袖手、插手、背手。 2、站崗時姿態(tài)嚴整，保持立正姿勢，不得東搖西晃。不得坐臥、倚靠、打盹、吸煙、與人閑聊、吃東西、看書報、亂打電話和聽收、錄音機等。 3、值班室內(nèi)時不得躺臥、打盹、看書報、吃零食、下棋、玩弄手機，不得聽收、錄音機，

12、不得兩、三人聊天。 4、巡邏中無情況處理時不得進入住戶樓內(nèi)，不得邊走邊玩手機，不得聽收、錄音機，不得與無關(guān)人員閑聊。 5、上班人員必須提前十五分鐘達到各執(zhí)勤點，做好交接班手續(xù)；不得遲到早退，不得擅自離開崗位。 6、不得脫離崗位，按照規(guī)定時間、指定地點站崗；上班期間不得睡覺。7、 對住戶、進出人員要有禮有節(jié)，熱情受理各種問題，特別是夜間值班，對住戶提出的問題要及時解決，解決不了的作好登記。(三)、日常管理 1、不得遲到早退，嚴格按照規(guī)定時間站崗或巡邏。 2、認真做好交接班，做好值班記錄和實物出入登記。 3、嚴格執(zhí)行對講機管理規(guī)定和警棍使用規(guī)定。 4、做好本班崗?fù)さ那鍧嵭l(wèi)生，不得隨意張貼、懸掛與堆

13、放與工作無關(guān)的物品，門崗值班室不得會客。(四)、罰則 違犯以上規(guī)定記批評一次，二次違犯扣100元，再次違犯扣200元，累計違犯規(guī)定四次以上者作辭退處理。 七、保潔員崗位職責 1、遵守公司制定的各類規(guī)章制度和員工手冊。 2、尊重領(lǐng)導(dǎo)，服從分配，及時完成工作任務(wù)。 3、上崗佩戴好工作證，穿戴好服裝，并保持整潔。 4、文明服務(wù)，作風廉潔，拾金不昧。 5、按照服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標準對商業(yè)街、企業(yè)及生活區(qū)進行衛(wèi)生打掃，使責任區(qū)保持良好、清潔衛(wèi)生環(huán)境。 6、及時清洗公共部位的亂涂、亂畫、亂張貼的廣告、標語等。 7、對園區(qū)異常情況及時向保安員或領(lǐng)導(dǎo)匯報。 8、對亂扔廢棄物的現(xiàn)象應(yīng)予以制止，并及時清除。9、 妥善

14、使用并保管好清掃、保潔的工具，做到勤儉節(jié)約、以舊換新，對無故損壞的酌情賠償。八、綠化工崗位職責 1、遵守公司的規(guī)章制度和員工手冊。 2、服從公司領(lǐng)導(dǎo)和管理人員的檢查監(jiān)督，工作時佩戴好上崗證。3、綠化場所及道路兩旁整潔有序，無危及車輛、行人的現(xiàn)象。4、對住戶說話和勸阻有損綠化的行為要溫和有禮。 5、正確并熟練操作使用園林器械，妥善保管好綠化工具設(shè)施、農(nóng)藥、化肥及其他用品。嚴格使用化肥和農(nóng)藥。 6、花草樹木及時澆水，防止過旱和過澇。7、對花草樹木定期培土、施肥、除雜草和除病蟲害，對新栽的花草樹木要及時修剪、補苗、澆水，保證成活率達90以上。 8、熟悉園區(qū)內(nèi)的綠化概況，充分利用綠地面積，合理布局、種

15、植花草、樹木。9、工作中發(fā)現(xiàn)園區(qū)異常情況及時向保安或領(lǐng)導(dǎo)匯報。 10、隨時清檢園區(qū)紙屑、煙頭等廢棄物，保持園區(qū)整潔。第二部分 秩序維護 環(huán)境保護人員工作標準一、 保安員工作標準（一） 、固定崗職責 1、按規(guī)定查驗出入車主姓名、商鋪號，司機姓名、相貌特征、行（駕）駛證號，了解夜間商戶車輛常規(guī)出入園區(qū)的時間等；2、夜間出入車輛問清出入貨內(nèi)容，查看出入貨允許單，迅速、準確填寫各類表格、記錄；3、對于證照齊全夜間出入的車輛不刁難推諉，及時給予放行；4、善于發(fā)現(xiàn)、分析、處理各種突發(fā)事件，確保車輛安全；5、管控崗位范圍內(nèi)公共設(shè)施；6、對有礙公司形象的問題及時反饋。7、維護崗位范圍內(nèi)秩序，驅(qū)趕小商小販占道經(jīng)

16、營； 8、協(xié)助商戶處理治安糾紛及相關(guān)事宜。（二） 、工作要求 1、監(jiān)控出入人員及車輛，杜絕發(fā)生安全事故；2、監(jiān)管公共設(shè)施，不出現(xiàn)公共設(shè)施被損壞現(xiàn)象；3、崗位范圍內(nèi)的有礙公司形象的噴繪、廣告牌等無破損。4、崗位管轄范圍內(nèi)不出現(xiàn)交通堵塞情況；5、不丟失一輛車；6、管轄區(qū)域內(nèi)無治安事故發(fā)生，積極協(xié)助商戶處理相關(guān)問題；7、崗位周圍清潔衛(wèi)生，照明良好，崗?fù)?nèi)各種設(shè)備、設(shè)施干凈，臺面整潔，各種記錄、表格完好無缺。（三） 、巡邏崗位職責1、掌握園區(qū)內(nèi)、商鋪分布及結(jié)構(gòu)、防盜、消防設(shè)備、設(shè)施的具體位置，配電房、水泵房、監(jiān)控等重點防范部位的狀況；2、掌握電視監(jiān)控、對講、報警、消防等設(shè)備、設(shè)施的操作規(guī)程；3、善于發(fā)

17、現(xiàn)、分析、處理各種安全隱患和突發(fā)事件，有較強分析、判斷、處理各種問題的能力；4、有較強的組織能力，能正確協(xié)調(diào)處理好本班相關(guān)事務(wù)；5、嚴格查驗園區(qū)內(nèi)車輛通行證，未辦理通行證的外來車輛不得進入園區(qū)；6、熟悉園區(qū)內(nèi)停車的基本情況和變化情況。7、熟知商戶姓名、商鋪號、車況；8、正確填寫各種表格、記錄；9、監(jiān)控廣告噴繪有無損壞，商戶有無亂堆雜物、垃圾在非經(jīng)營區(qū)。（四） 、巡邏崗要求1、園區(qū)不出現(xiàn)責任性商鋪被盜、被搶案件；2、及時發(fā)現(xiàn)和處理火災(zāi)隱患，不發(fā)生失職性質(zhì)的火災(zāi)事故；3、不因看管不好而損壞一輛車，不出現(xiàn)一起交通事故，不丟失一輛車；4、不出現(xiàn)一起亂停、亂放放車輛情況；5、接到客戶報警，須在3分鐘內(nèi)報

18、告上級并趕到現(xiàn)場；6、及時督促商戶清理占道貨物；7、不發(fā)生一起責任性車主投訴事件；8、處理各種違章時文明、禮貌、及時、有效，不允許發(fā)生與商戶爭吵、打架的情況；不出現(xiàn)一起打架斗毆損壞客戶財產(chǎn)的事件。 9、各種記錄、表格完好無缺。二、 保潔服務(wù)工作標準及檢查方法（一） 、保潔室外公共區(qū)域工作標準及檢查方法1、 道路、道沿室外地面無明顯泥沙、污垢、積水，每100平方米內(nèi)煙頭、雜物等平均不超過 2 個；每日2次清潔，巡回保潔。2、 綠化帶無明顯大片樹葉，紙屑、垃圾袋等雜物；每 100平方米煙頭或雜物在3個以內(nèi)，每日2次清潔。3、 垃圾桶地面無散落的垃圾、無污水、外表無污漬、無異味、擺放整齊、筒內(nèi)套有垃

19、圾袋；筒內(nèi)垃圾 不得超出箱體的 23，每日擦拭1次，每周池底清洗1次，巡回保潔。4、 垃圾中轉(zhuǎn)站地面無粘附物，無明顯污漬；垃圾日產(chǎn)日清，每日清潔一次中轉(zhuǎn)站。5、 紙簍 ( 辦 公室、衛(wèi)生 間)內(nèi)部垃圾及時清理，外表無污漬、無粘附物筒內(nèi)垃圾不得超出箱體的 23；每日更換1次，巡回保潔。6、 標識宣傳欄、布告欄、標志牌表面無明顯積灰、無污漬、無亂張貼情況，每周清潔1次。7、 外墻無明顯污漬、無蜘蛛網(wǎng)，每月清潔一次。8、 室外燈具燈具、燈管無灰塵，燈罩內(nèi)無蚊蟲，燈蓋、燈罩明亮清，每月清潔1次。9、 室外停車場無垃圾、果皮、紙屑，無積水、無污漬和雜物，每日清潔2次，巡回保潔。10、 滅鼠按計劃實施，布

20、放20X20厘米滑石粉塊兩塊，一夜后陽性粉塊不超過3；有鼠洞、鼠糞、鼠咬等痕跡的房間不超過2；重點單位防鼠設(shè)施不合格處不超過5。11、 滅蚊全面檢查外環(huán)境各種存水容器和積水中，蚊幼蟲及蛹的陽性率不超過3%；特殊場所白天誘蚊30分鐘，平均每人次誘獲成蚊數(shù)不超過1只，按計劃實施。12、 滅蠅平均每房間不超過3只；蠅類孽生地得到有效治理，幼蟲和蛹的檢出率不超過3%。13、 滅蟑螂室內(nèi)有蟑螂成蟲或若蟲陽性房間不超過3%，有活蟑螂卵鞘房間不超過2%，平均每間房不超過4只。有蟑螂糞便、蛻皮等痕跡的房間不超過5%。（二） 、 保潔室內(nèi)公共區(qū)域工作標準及檢查方法1、 地面的清潔:各責任區(qū)抽查一 層，目視檢查。

21、無垃圾雜物、無泥沙，大理石、地毯無污漬。每日拖地1次，推塵2次；巡回保潔。2、 每周一次清潔,各責任區(qū)抽5處。擦拭檢查,大理石、瓷片等墻面用紙巾擦拭無明顯灰塵,每周一次清潔。3、 樓梯各責任區(qū)抽查2-3 處，目視檢查。無紙屑、雜物、污漬、無明顯灰塵、蜘蛛網(wǎng);每日1次清潔，巡回保潔。公共衛(wèi)生間:全面檢查干凈無異味、無積水、無污漬、無雜物；墻面瓷片、門、窗無明顯灰塵，便器、拖布池無污漬，墻面上無亂涂亂畫亂張貼、 用品齊全、天花板、燈具等目視無明顯灰塵；玻璃鏡面無灰塵水漬、無手印。4、 保潔共衛(wèi)生間:全面檢查干凈無異味、無積水、無污漬、無雜物；墻面瓷片、門、窗無明顯灰塵，便器、拖布池無污漬，墻面上無

22、亂涂亂畫亂張貼、 用品齊全、天花板、燈具等目視無明顯灰塵；玻璃鏡面無灰塵水漬、無手印每日檢查4次。5、 垃圾清運、收集及時、日產(chǎn)日清，清運過程無散落，地面干凈、無明顯蚊蠅。每日清潔1次，按計劃消殺。6、 窗戶玻璃面上無污漬、水跡、無灰塵，每周清潔1次。7、 室內(nèi)燈具、燈管無灰塵，燈罩內(nèi)無蚊蟲，燈蓋、燈罩明亮清潔；每周清潔1次（不含吊燈）。8、 消防栓、防火門、標識牌，表面無灰塵，無污漬，無亂貼亂畫現(xiàn)象，每周1次清潔。（三）、保潔地下車庫工作標準及檢查方法1、地面無明顯垃圾、無雜物、無泥沙、無紙屑、無明顯水漬等。車位線干凈無明顯污漬。每日巡視檢查，每周清掃一次地面；每二個月對地面進行沖洗，每月對

23、車位線進行濕拖。2、消防栓、標識牌表面無明顯積灰、無污漬、無亂張貼情況；每周清潔1次。3、管道干凈，表面無明顯灰塵、污漬、無蜘蛛網(wǎng)，每兩個月清潔一次。4、 下水道確保下水暢通，每月1次對下水道進行清理。（四） 、綠化養(yǎng)護工作標準及檢查方法1、 喬木樹干：樹干挺直、傾斜度不超過10度，枝干粗壯，無明顯枯枝、死樁。樹冠完整美觀、分枝點合適、側(cè)枝分布均勻、枝條疏密適當，內(nèi)樘不亂，通光透。目視抽檢3棵，每年2次修剪。2、灌木花灌木：著花率高、開花繁茂、無落花落蕾現(xiàn)象，色塊分明，線條清晰流暢，新長枝不超過30厘米，每年5次以上修剪。3、綠籬：造型灌木，形狀輪廓清晰，表面平整，圓滑、不露空缺、不露枝干，不

24、露捆扎物，新長枝不超過30厘米；每年修剪6-8次目視，抽查3處。4、草坪路牙、井口，水溝，散水坡邊整體，草坪目視平整，留茬高度保持在6厘米，草坪整體超過10厘米后，需修剪；目視抽查6處，冷季性草坪每年修剪15次以上，暖季性草坪每年修剪8次以上。5、喬木采用穴施（在植物旁邊根據(jù)植株大小每隔一定距離挖一至數(shù)個小孔，在小孔內(nèi)施入肥料后填平）或溝施（沿樹冠投影地帶的外緣挖一條寬30-40厘米深20-50厘米的環(huán)狀溝，把肥料均勻撒入溝內(nèi)，讓偶用土填平）的辦法施肥澆水及時，壤土平整，肥料不露出土面，目視檢查，每年施肥3-6次。6、灌木采用穴施或溝施，以不傷或少傷樹根為準，深度不淺于30公分，施肥澆水及時，

25、壤土平整，肥料不露出土面。目視檢查，每年施肥3-6次。7、草地采用播施（將肥料撒于植株周圍的泥面上）或噴施（將肥料用水按一定的濃度水溶稀釋后噴灑于植物葉面或根部的施肥方法）的辦法，不傷花草.目視檢查,每年施肥9次以上8、花卉保證基肥，以施葉面肥為主，少量多次，不傷花草。目視檢查,每半月澆水1次,泥土不染花葉，土不壓苗心，水不沖倒苗。目視檢查每月澆水不少于4次（具體視天氣情況而定）。9、喬灌木、草坪冬季早晚不澆水，夏季中午不澆水，澆水時不遺漏，澆水透土深度為：喬灌木3厘米，草地2厘米。無旱死，旱枯的現(xiàn)象。抽查3處，喬灌木每年澆水10次，草坪每年澆水10-20次，綠籬每年澆水8次。10、病蟲害防治

26、，落葉樹新梢生長正常，葉片大小，顏色正常，在一般條件下，黃葉，卷葉和帶蟲尿，蟲網(wǎng)的葉片不得超過百分之五，正常葉片保存率在百分之九十以上，園林樹木有蛀干害蟲危害的株數(shù)不得超過百分之一；園林樹木的主干，主枝上平均每100厘米介殼蟲的活蟲數(shù)不得超過2個，較細枝條上平均每30厘米不能超過2個，目視檢查，每月防治一次，發(fā)現(xiàn)病蟲害及時治理。11、日常病蟲害的防治，落葉樹新梢生長正常，葉片大小，顏色正常，在一般條件下，黃葉，卷葉和帶蟲尿，蟲網(wǎng)的葉片不得超過百分之五，正常葉片保存率在百分之九十以上，園林樹木有蛀干害蟲危害的株數(shù)不得超過百分之一；園林樹木的主干，主枝上平均每100厘米介殼蟲的活蟲數(shù)不得超過2個，

27、較細枝條上平均每30厘米不能超過2個。目視檢查，每月防治一次，發(fā)現(xiàn)病蟲害及時治理。12、 補種、垃圾清理、草坪內(nèi)雜草率不得超過百分之二，保證土面層不板結(jié)，透氣良好，松土深度5-10厘米，草坪應(yīng)用打孔機松土。抽查草坪50平方米3處，取平均值，每年松土2次，雜草及時清除。明顯黃土裸露，最大裸露塊在0.4平方米，草坪及地被植物覆蓋率百分之九十五以上，攀緣植物覆蓋率不低于百分之八十，行道樹無缺枝，綠地內(nèi)無死樹。抽查5處，匯總計算；按花草樹木栽種季節(jié)及時補栽補種，隨時保持綠地清潔，美觀及時清除垃圾，磚塊等廢棄物，目視檢查。（五）、綠化工病蟲害防治規(guī)范 1、綠化負責人應(yīng)根據(jù)季節(jié)、氣候及病蟲活動規(guī)律制定出詳

28、細的防治計劃，防治計劃應(yīng)包括：A、年度及季度的病蟲害預(yù)防計劃；B、病蟲害發(fā)生時的治療計劃及用藥計劃；C、病蟲害防治的費用預(yù)算計劃。 2、應(yīng)堅持預(yù)防為主、防治結(jié)合的原則。當病蟲害發(fā)生時應(yīng)及時給予有效治療，盡可能的防止其蔓延和擴散。 3、綠化工應(yīng)熟悉小區(qū)中經(jīng)常出現(xiàn)蟲類和病原菌。 4、對園林植物病蟲害的防治方法應(yīng)采用減少病蟲來源，選用抗蟲性品種、選擇化學藥劑防治等； 5、綠化工在噴農(nóng)藥時必須穿長衣、長褲、戴手套及口罩，站在上風口嚴格按說明書規(guī)定進行操作，噴農(nóng)藥時要求均勻，以防多次出現(xiàn)藥害、少藥處病蟲未除，噴藥時低壓并壓低槍口，農(nóng)花必須妥善保管，以防出現(xiàn)意外事故。 6、植物用藥后，要定期觀察防治效果，

29、對于出現(xiàn)藥害或無效的治療結(jié)果，應(yīng)總結(jié)原因并作相應(yīng)的補救措施，同時做好相關(guān)記錄。（六）、綠化工草坪養(yǎng)護規(guī)范1、草坪淋水視天氣情況而定，以不出現(xiàn)缺水枯萎為原則。 2、當草坪需要改良時，應(yīng)在鏟去草坪的地方松土，鋪上同等面積、同一品種的好草坪塊并淋水。 3、按施肥周期、施肥方法根據(jù)草種、肥料不同進行施肥，為草坪提供必要的養(yǎng)料。 4、在雨停、草干的情況下對草坪進行修剪，一般春夏季3個月剪一次，秋冬季4個月剪一次，同時作好記錄。 5、視草坪的生長情況，對草坪進行噴灑農(nóng)藥（對突發(fā)性的病蟲害應(yīng)及時噴農(nóng)藥），用何種農(nóng)藥應(yīng)視實際情況而定。綠化工在進行噴藥時要戴好保護裝置，以防出現(xiàn)事故。 6、通過人工除草和除草器除

30、草，定期對草坪進行除蟲，使整塊草坪沒有明顯的雜草。 7、每年應(yīng)對草坪打孔一次，并視草坪生長密度每1-2年疏草一次，同時清除土地雜物及草渣。 8、草坪上嚴禁車輛停放和嬉戲打鬧。 9、嚴禁在草坪上潑污水、倒垃圾及焚燒物品。（七）、綠化工喬灌木養(yǎng)護規(guī)范 1、運用枝剪、綠籬剪等工具于每年12月-2月對喬木進行修剪，剪除徒長枝、并生枝、下垂枝、枯枝等，并對樹冠適當?shù)恼我员３中螤睿瑢υ煨蜆鋺?yīng)每兩個月修剪一次外形以保持外形。 2、運用綠籬機、綠籬剪等工具在每年冬季進行一次枯枝、弱枝、徒長枝清剪及枝型修剪工作；對造型灌木生長季應(yīng)每25天進行一次修剪以保持樹冠豐滿、枝型美觀。 3、喬木應(yīng)每年施有機肥或復(fù)合肥一

31、次；觀賞用的小灌木每年冬季應(yīng)施肥一次，每年5-6月應(yīng)追施一次復(fù)合肥。 4、園區(qū)內(nèi)喬灌木每月應(yīng)噴一次殺蟲劑（對突發(fā)性病蟲害應(yīng)及時針對性地噴農(nóng)藥），噴農(nóng)藥時應(yīng)注意噴在樹木的葉背面和根莖部位，噴藥時應(yīng)注意風向，保護員工及周圍人員安全。 5、不得在喬灌木上晾曬衣物等東西，以免影響園區(qū)容貌。第三部分 物業(yè)公司安全 消防 車輛管理制度一、交接班制度 為認真做好崗位的工作交接和保安器材交接，減少因交接不清引起的工作失誤及保安器材損失，特制定本制度。 1、本班相互轉(zhuǎn)換崗位時，須認真做好崗位交接。 2、接班人須提前15分鐘簽到上班，接班人未到，交班人不得離崗，否則由此產(chǎn)生的一切后果由交班人負責。 3、接班班長在

32、正點時組織全班人員集合，講明注意事項，然后各保安員到各自崗位換班； 2、各崗位交接時，要將本班工作情況詳細交待給下一班，以便下一班開展工作； 3、保安人員交接班時，必須認真填寫繪錦園物業(yè)公司保安交接班登記表，并簽名確認，發(fā)現(xiàn)問題，交接雙方必須當面說明，如果交班人離開后，接班人才發(fā)現(xiàn)屬于上一班的問題，應(yīng)立即報告領(lǐng)班或保安主管處理； 4、交接班須正點守時，非特殊情況，不得超時接班。二、保安員培訓(xùn)制度 1、崗前培訓(xùn) 上崗前向每位新入職的保安員介紹園區(qū)情況、工作紀律、操作要求和崗位職責。 上崗前必須掌握保安、通訊及消防設(shè)備器材的使用和操作； 新入職的保安員須進行35天時間的培訓(xùn)實習，掌握本職工作和基本

33、技能，然后開始正式上崗； 2、崗位培訓(xùn) 保安培訓(xùn)：根據(jù)每年制定的培訓(xùn)方案，擬訂保安培訓(xùn)計劃，通過授課與實際操作相結(jié)合的方式，分月、季定期進行培訓(xùn)，從而提高保安員的警惕性和“四防”意識、應(yīng)變能力和身體素質(zhì)，使其掌握基本技能； 消防培訓(xùn)：根據(jù)每年制定的消防培訓(xùn)方案、年度消防演習計劃安排及滅火等培訓(xùn)內(nèi)容，通過授課與實際操作相結(jié)合的方式，分月、季定期進行培訓(xùn)，從而達到提高保安員的防火意識、掌握滅火搶救能力的目的； 3、培訓(xùn)課程設(shè)置 培訓(xùn)目的：通過培訓(xùn)，提高保安員的綜合素質(zhì)和服務(wù)水平，培養(yǎng)一支訓(xùn)練有素、紀律嚴明、文明執(zhí)勤的保安隊伍；培訓(xùn)項目：A、應(yīng)知、應(yīng)會部分：公司制度與規(guī)定；部門制度與規(guī)定；保安常識服

34、務(wù)意識教育，禮節(jié)、禮貌及員工的行為規(guī)范、個人修養(yǎng)、轄區(qū)設(shè)施、設(shè)備介紹消防常識。B、崗位工作規(guī)范、崗位禮貌用語、工作方法與技巧、崗位工作職責、轄區(qū)突發(fā)事件的處理。C、消防培訓(xùn)。D、法律常識。培訓(xùn)要求：A、培訓(xùn)期間，不得遲到、早退、曠課，違者按上班同等情況處理；B、理論培訓(xùn)時，自帶筆和筆記本，認真做好記錄；C、隊列訓(xùn)練時，按正規(guī)化軍事要求操作；D、拳術(shù)訓(xùn)練時，不得隨便開玩笑，防止訓(xùn)練事故；考評方式：A、理論培訓(xùn)在結(jié)束后采取筆試閉卷方式進行，85分以上為優(yōu)，7584為良，6074分為中，60分以下為差；B、軍事培訓(xùn)由教員在一個訓(xùn)練階段結(jié)束后進行考核，成績分為優(yōu)、良、中、差四個等級，具體評分標準由培訓(xùn)

35、教員擬定；C、根據(jù)考評等級給予相應(yīng)的獎勵和處罰。三、警棍使用制度為嚴格規(guī)范警棍使用，特制定如下規(guī)定： 1、警棍是保安人員執(zhí)行公務(wù)時佩戴的自衛(wèi)防暴器械，保安員應(yīng)嚴格保管和使用，不得將警棍轉(zhuǎn)借給他人。 2、當班保安員應(yīng)將警棍掛在腰帶后右側(cè)。3、不得在崗位上隨便玩耍或揮舞警棍。 4、處理一般問題時，不得手持警棍或用警棍指著住戶或來人講話。 5、非緊急情況或人身安全未受到威脅的情況下，保安員不得以任何借口或理由使用警棍攻擊他人。 6、當班保安員要妥善保管所佩戴的警棍，如有意損壞，要照價賠償。 7、交接班時要檢查清楚后再交接，接受人發(fā)現(xiàn)警棍被損壞而不報告，應(yīng)負責賠償。四、對講機使用制度 對講機是保安人員

36、必備的重要通訊工具，全體人員必須執(zhí)行對講機使用規(guī)定，熟悉對講機的使用功能，愛護并熟練使用對講機。 1、使用規(guī)定 使用對講機要本著“愛護設(shè)備、小心輕放，妥善保管、正確操作”的原則，不得磕、碰、扔、摔以及玩弄對講機，保持對講機清潔，定期進行擦拭、維護； 持機人負責保管和使用對講機，禁止轉(zhuǎn)借他人或拆卸機器。對講機一律掛在腰帶右后側(cè)，站崗、巡邏時不得拿在手中； 發(fā)現(xiàn)對講機有損壞或通訊失靈，持機人應(yīng)立即向帶班班長報告，由保安主管檢查后進行處理，嚴禁自行拆修； 嚴格按規(guī)定頻率使用，嚴禁亂按或亂調(diào)其他頻率（平常使用9頻道）； 嚴格按照對講機充電程序充電，不得待機充電，電池使用完畢后方可進行充電，以保障電池的

37、性能、壽命和使用效果； 交接班時，交機人要講明對講機當班使用狀況，接機者當場檢查，發(fā)現(xiàn)損壞或通訊失靈，立即報告當班班長。 2、對話要求 呼叫對方，先報自己崗位，再呼對方：“我是，呼叫，收到請回話”； 收接方回話后，呼方要簡明扼要把情況講清楚，收接方收到情況或信號后，應(yīng)回答“明白”； 對講機僅限于進行公事聯(lián)絡(luò)，用對講機講話應(yīng)使用規(guī)范禮貌用語，嚴禁用對講機講粗言穢語、開玩笑或談工作無關(guān)的事情； 凡違反以上規(guī)定者將嚴肅處理。對講機丟失、損壞的，視情節(jié)追究相關(guān)人員的責任，賠償損失，并處以相應(yīng)的經(jīng)濟處罰。五、監(jiān)控系統(tǒng)操作制度 1、加強學習，不斷提高業(yè)務(wù)技能，熟練掌握監(jiān)控系統(tǒng)的操作。 2、值班員必須嚴格按

38、照操作規(guī)程監(jiān)控錄像，愛護設(shè)備，不得擅自修改系統(tǒng)各種設(shè)置、刪除資料和進行非法操作，嚴禁私自在電腦上安裝各種軟件，不得進行玩游戲、打字等其他操作，確保其正常運作，違者從嚴處理，并承擔所造成的一切后果。 3、未經(jīng)上級部門主管批準，不得隨意播放監(jiān)控錄像的錄像內(nèi)容； 4、未經(jīng)上級部門主管批準，不得讓無關(guān)人員進入監(jiān)控室； 5、保持監(jiān)控設(shè)備的清潔，定期進行擦拭、維護；6、確保監(jiān)控室的衛(wèi)生和秩序，營造良好的工作環(huán)境；六、物品出入登記制度1、為維護繪錦園各企業(yè)及物業(yè)使用人的財產(chǎn)安全，確保園區(qū)秩序，轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主或住用人攜帶物品出入轄區(qū)時必須進行登記； 2、值班人員對攜帶進入園區(qū)的可疑物品應(yīng)進行盤查、詢問，屬于易燃

39、、易爆、劇毒等危險性物品嚴禁進入園區(qū)；3、值班人員對攜帶大件物品出西區(qū)或者東區(qū)的：屬業(yè)主的，值班人員確屬熟悉、認識的登記其情況，并承擔由此可能引發(fā)的后果后放行； 對自稱是業(yè)主，值班人員不熟悉、認識的，必須核對其業(yè)主資料或登記其身份證件后方可放行；屬外來人員的必須登記其身份證件號碼等相關(guān)內(nèi)容，進行相關(guān)的聯(lián)系，證明其攜帶物品正常后方可放行； 4、值班人員應(yīng)嚴格檢查所攜帶物品的性質(zhì)，可以進行適當?shù)谋P問，對未能執(zhí)行物品出入登記，將給予相應(yīng)的處罰，造成后果的視情節(jié)追究相關(guān)責任。七、重大事件報告制度(一)、重大事件報告制度為及時妥善處理重大事件或突發(fā)事件，避免和控制事件發(fā)生，特制定重大事件處理報告制度。1

40、、重大或突發(fā)事件包括：火災(zāi)、電梯困人、爆炸、突發(fā)停電、水浸、盜竊、械斗等破壞性行為；用戶集體投訴（5戶以上）；中央空調(diào)主機、發(fā)電機、高低壓電柜、通訊設(shè)備等主要設(shè)備、設(shè)施故障；房屋主體結(jié)構(gòu)遭受破壞等；2、發(fā)生重大或突發(fā)事件，參與事件處理的部門領(lǐng)導(dǎo)、當值主管立即到現(xiàn)場處理，同時盡快口頭向公司領(lǐng)導(dǎo)報告，并根據(jù)事發(fā)情節(jié)決定是否報告公安、消防等機構(gòu)協(xié)助處理；3、參與事件處理的物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)在事件理后立即填寫重大事件報告表，于12小時內(nèi)以書面形式遞交公司領(lǐng)導(dǎo)，詳細記錄事件發(fā)生的時間、地點、經(jīng)過，以及事件發(fā)生的初步原因和處理經(jīng)過；4、參與事件處理的部門應(yīng)在事件處理完畢后24小時填寫重大事件總結(jié)表上報公司領(lǐng)導(dǎo)，

41、如實匯報事件的詳細處理過程及結(jié)果，找出事件發(fā)生的主要原因，提出避免類似情況發(fā)生的預(yù)防措施。(二)、緊急事件處理程序1、突發(fā)事件處理程序凡遇突發(fā)事件（指兇殺、搶劫、盜竊、勒索、打架、鬧事、傷亡或重大糾紛等），必須保持冷靜，立即采取措施，并報告物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)；簡要說明事發(fā)的地點、性質(zhì)、人數(shù)、特征及損失價值；驅(qū)散無關(guān)人員，保護好現(xiàn)場，留意現(xiàn)場周圍的情況；查看本轄區(qū)各類記錄、出入登記和監(jiān)控錄像，檢查有無可疑情況和人員； 對勒索、打架事件，應(yīng)密切注意事發(fā)現(xiàn)場的情況變化；對糾紛事件應(yīng)及時了解具體原因，積極協(xié)調(diào)，勸阻爭吵，平息事態(tài)，防止事態(tài)擴大； 對傷亡事件應(yīng)做好現(xiàn)場保護和通知搶救工作，對明確死亡的，應(yīng)報告派

42、出所處理； 對涉及刑事及重大責任事故或因治安、刑事案件導(dǎo)致的傷亡事故，應(yīng)立即報告公安機關(guān)調(diào)查處理； 2、斗毆等暴力事件的處理程序 處理斗毆等暴力事件應(yīng)保持客觀、克制的態(tài)度，除正當防衛(wèi)，一般情況下應(yīng)盡量避免與人發(fā)生武力沖突或爭吵； 巡查發(fā)現(xiàn)或接報有斗毆等暴力事件，應(yīng)馬上用對講機、電話或其他方式報告帶班班長、保安主管或者物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)。要簡要說明現(xiàn)場的情況（地點、人數(shù)、斗毆程度、有無使用武器等），如能處理的，及時處理，否則監(jiān)視現(xiàn)場； 保安主管接報后視情況派適當數(shù)量的保安員立即到現(xiàn)場制止，如場面無法控制，應(yīng)盡快報告公安機關(guān)； 斗毆事件中園區(qū)的財產(chǎn)或人員受到損害，應(yīng)保護好現(xiàn)場，并留下目擊者，扣下肇事者，

43、作詳細調(diào)查以明確責任和落實賠償； 如涉及刑事案件，應(yīng)交公安機關(guān)處理； 事件中如有人員受傷要及時組織搶救，并盡快送醫(yī)院搶救；如嫌疑人逃跑，應(yīng)視情況跟蹤截擊追捕，隨時報告罪犯犯動向。 3、盜竊等破壞事件的處理程序 巡查發(fā)現(xiàn)或接報園區(qū)有人盜竊，應(yīng)馬上抓獲現(xiàn)場嫌疑人，如人力不夠，用對講機、電話或其他方式盡快向其他值班人員求助，簡要說明情況，并監(jiān)視現(xiàn)場等待領(lǐng)導(dǎo)指令； 物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)接報后，應(yīng)迅速安排適當數(shù)量保安人員到現(xiàn)場，設(shè)法抓獲盜竊者，并視情況報警； 如有財產(chǎn)或人員受到損害，應(yīng)保護現(xiàn)場，留下目擊者，不要觸動現(xiàn)場一切物品，特別是罪犯留下來的指印、腳印、煙頭等物品；做好詳細記錄，以明確責任、落實賠償； 保護

44、現(xiàn)場不受破壞，以待公安機關(guān)取證。 4、電梯困人處理程序 值班人員接到電梯應(yīng)急電話或巡查發(fā)現(xiàn)電梯困人，立即報告主管，組織相關(guān)人員到現(xiàn)場協(xié)助控制和解救被困人員，同時將被困電梯的具體方位、停留樓層告知工程部； 監(jiān)控中心通過電視監(jiān)控觀察電梯內(nèi)人員情況，使用電梯應(yīng)急電話與被困者聯(lián)系，做好解釋安慰工作； 如遇特殊情況無法消除故障或被困人員有嚴重不適時，應(yīng)立即報消防部門或求助有關(guān)部門解決； 物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)填寫事件報告表，詳細記錄故障及處理經(jīng)過。 5、發(fā)現(xiàn)有人觸電的處理 立即趕赴現(xiàn)場，切斷電源；立即報告帶班班長及主管；在未切斷電源之前，切不可用人體接觸電源，以防自身觸電，要用絕緣的東西把人拉開； 立即進行人工急

45、救，并送醫(yī)院急救。八、消防安全檢查制度 為了防止火災(zāi)隱患，規(guī)范園區(qū)消防工作，特制定如下制度： 1、每月末及節(jié)日前，對園區(qū)公共區(qū)域、設(shè)施進行安全消防檢查； 2、檢查工作由公司組織，工程、保安參與； 3、檢查項目： 各處配備的消防器材、消防栓設(shè)施是否齊全、有效； 房間所使用的電器是否符合安全規(guī)定； 設(shè)有消防報警系統(tǒng)的物業(yè)轄區(qū)指示燈、煙感及報警系統(tǒng)是否正常。 3、檢查中發(fā)現(xiàn)園區(qū)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備有變異，或違反消防規(guī)定的問題，要立即查明原因，及時處理，不能立即解決的，由公司出具整改通知書，限期整改。九、消防培訓(xùn)制度 為貫徹落實“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的消防工作方針，特制定本制度。 1、公司對在職員工的消防知

46、識培訓(xùn)每年不少于一次； 2、公司對新入職的員工的消防培訓(xùn)，培訓(xùn)率要達到100； 3、培訓(xùn)內(nèi)容包括: 學習消防理論知識； 熟練使用滅火器材； 開展消防綜合演練； 4、公司每年至少對園區(qū)開展消防宣傳教育培訓(xùn)，包括： 物業(yè)轄區(qū)防火的各種規(guī)定； 消防應(yīng)急通道的位置及緊急情況的疏散方法。十、滅火器管理規(guī)定 1、滅火器是園區(qū)內(nèi)消防器材之一，在緊急情況及消防狀態(tài)下使用； 2、不得亂動非緊急情況下存放的滅火器； 4、購回滅火器后，應(yīng)貼明購入時間或充氣日期；5、每次的消防檢查中，要對滅火器進行檢查，及時更換失效或損壞的滅火器，并在瓶身標簽上注明失效日期。十一、火災(zāi)處理制度 1、發(fā)現(xiàn)初期火警，在場人員應(yīng)該： 及時

47、報告轄區(qū)當值主管，報告內(nèi)容包括火警具體地點、燃燒物性質(zhì)、火勢蔓延方向； 立即利用附近的滅火器器械撲救，盡量控制火勢發(fā)展； 2、轄區(qū)當值主管接到現(xiàn)場報告后： 帶領(lǐng)消防人員以最快速度到達火警現(xiàn)場； 立即指揮在場人員進行滅火撲救； 指揮火警現(xiàn)場及可能受影響范圍的人員疏散； 3、當撲救無效時，立即撥打119火警電話。十二、停車管理制度1、凡裝有易燃、易爆、劇毒等危險性物品的車輛，嚴禁進入園區(qū)。2、本公司以外車輛，嚴禁進入西區(qū)。3、非東區(qū)企業(yè)的車輛，嚴禁進入東區(qū)。拉貨車輛進入東區(qū)，要嚴格檢查其證件，問清進入原因，符合條件的方可放行，并作好登記。出東區(qū)時，應(yīng)對其進行檢查，并按規(guī)定收取停車費。 4、認真交接班，如實做好各項登記。 5、維持門衛(wèi)室良好秩序，保持門衛(wèi)室及出入車道的衛(wèi)生整潔。 - 33 -