1、 謹呈：深圳世浩實業發展有限公司 萬豪商業城營銷策劃方案萬豪商業城營銷策劃方案 深圳市世方物業咨詢有限公司 目 錄 第一部分 物業定位 第一章 市場調查分析 一 深圳市總體商業市場背景 二 南山商業市場綜述 三 同類主題市場調研 八卦嶺片區典型可比商場調研 田貝片區典型可比商場調研 筍崗片區典型可比商場調研 本區域典型可比商場調研 四 總結分析 第二章 物業發展建議 一 商場平面布局規劃設計 鋪位分割 過道設計 商場人流圖繪制 二 商場賣場設計 三 商場經營品種分區設計 四 商場各層租金估算及租金價格表制定 五 商場商業經營管理建議 六 建筑外立面之裝飾、色彩修改建議 七 商場休閑廣場規劃設計
2、建議 第二部分 招租推廣策略 一 主體推廣方案及廣告推廣要點 二 階段推廣計劃時間表 三 組合媒體發布計劃 四 銷售賣場策劃 五 造勢手法策劃 第一部分 物業定位 第一章 市場調查分析 一、 深圳市總體商業市場背景 1、商場分割小鋪位銷售已風光不再 曾經轟動一時的“西部電子”，開業后遠未達到人們預 期，“東方巴黎”至今仍無法開業，這使得將統一產權 的商場劃分成小鋪位賣的銷售形式難度增大，讓投資客 重新建立起信心的難度增強。事實上，即使后來彩福大 廈的裙樓商場因新一佳著名商家的進駐，和發展商不惜 血本 10 年 8%的回報率而使彩福大廈裙樓銷售良好，也 不可以輕易斷言市場可以接受這種商場鋪位劃分
3、的形 式。 因為，這種形式存在許多的問題尚未解決： * 產權與經營權不統一的矛盾始終未能解決。 怎樣使小業主的利益得到保障？一旦大商家退出商 場，誰來負責重新招租，各小業主之間的利益誰來平 衡？ * 鋪位劃分過細、過小不利經營者使用。 發展商為了盡快銷售鋪位，常常將鋪位劃分過細、過 小，以減少鋪位總值，降低置業門檻，擴大購買層 面。而實際的經營者無法接受和使用過小的商鋪，這 種矛盾只好通過重新劃分、整合鋪位來解決，從而導 致銷售鋪位與經營鋪位完全不同的局面，一旦經營客 退出重新招租時，必將引發各種矛盾。 * 經營管理水平是影響商場存活的關鍵因素。 商場內各鋪位利益相關，彼此一榮俱榮、一損俱損， 這需要商場經營管理部門統一的管理協調商場才能做 旺。但往往發展商將商鋪分割售出后，就不再理會經 營的問題，這是導致目前眾多商場失敗的直接原因。 * 發展商能否“放水養魚”是招商工作的關鍵。 一個新的
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