香港物業(yè)的樓宇管理和維修細則（55頁）.doc
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香港物業(yè)的樓宇管理和維修細則（55頁）.doc
1、第一講 香港物業(yè)的樓宇管理和維修 一、樓宇管理 樓宇不管是住宅還是商業(yè)性大廈，或是上層做寫字樓、底 層或底下三四層做店鋪的混合性大廈，或是集商場和其他設(shè)施為一 體的物業(yè)場所的日常管理主要是對樓字進行有效運作，使租住 者得到充分享用。物業(yè)經(jīng)理的責(zé)任范圍包括樓字的安全控制，清潔 運作，建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、廠房和公用設(shè)施的日常維護。他她通過 下屬部門履行這些職責(zé)。 （一）安全控制 提供安全服務(wù)和控制，要么由直接保安人員負責(zé)，要么讓承包 商負責(zé)。除了只配一個看門人這樣簡單的管理外，還可以通過承包 商雇請專業(yè)保安人士負責(zé)安全問題。警衛(wèi)或門衛(wèi)必須接受正規(guī)的防 止犯罪和物業(yè)管理職能的培訓(xùn)。顯然，在現(xiàn)代化、智能化
2、的大樓 里，計算機自動化系統(tǒng)和閉路電視等高科技已用到了安全控制上， 所以更多的，且經(jīng)常性的培訓(xùn)是不可少的。給租住者提供高水平的 安全控制是必要的。對任何新樓字項目，在其設(shè)計階段就考慮到應(yīng) 用安全控制專業(yè)知識是很有益的。物業(yè)經(jīng)理，如果是大型開發(fā)項 目，最好是安全專家，應(yīng)該被列為項目協(xié)調(diào)小組的成員之一，這 樣，他她在安全控制方面的專業(yè)知識就可以在項目設(shè)計階段得以 運用，從而避免項目完工之后修修補補。可惜的是，這種早期的安 全輸入在新項目中常常被忽視。 (二)看守條例 香港法律第 299 章規(guī)定：“看守人”是“除第三部分條款 規(guī)定的人之外的任何人，受雇于陸上或水上任何地方，保護任何財 產(chǎn)，或防止犯罪
3、或維護秩序。”保安員屬于這一類別。所以，任何 想干看守這個差事都要到警察署領(lǐng)看守許可證（注：第三部分條款 規(guī)定的人指：公共官員及駐港軍隊）。 (三)保安服務(wù)范圍 通常，按兩班倒提供 24 小時保安服務(wù)，如，從早上 7 點到下午 7 點為一班。從管理的角度出發(fā)，保安人員分三班倒更可取。商業(yè) 性或辦公大摟往往可以考慮雇三班保安員，而大部分的主宅樓有兩 班就夠了，可以節(jié)省預(yù)算開支。 (四)保安主管的職責(zé) 1.保安主管當班和下班都要與控制中心通話，并簡要匯報青 況。有些承包公司還提供電話保護服務(wù)，在不同樓字或屋郊設(shè)多個 檢測點，通過電話線與控制中心連接。保安主管按事先定好內(nèi)時間 表向控制中心匯報。 2.安排保安員輪流值班，使工作平均分配到每個人。 3.下班前向管理人員或樓字監(jiān)管簡要匯報情況，每班未填虧一 份“每日報告單”送管理處。 4.與物業(yè)管理人員或樓字監(jiān)管保 持密切聯(lián)絡(luò)，這在有效協(xié)周任何安全問
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