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商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀和風(fēng)險(xiǎn)分析（11頁）.doc

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商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀和風(fēng)險(xiǎn)分析（11頁）.doc

1、論商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀和風(fēng)險(xiǎn)論商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀和風(fēng)險(xiǎn) 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已顯現(xiàn) 9 大風(fēng)險(xiǎn) 目前，商業(yè)地產(chǎn)有日益加溫之勢，很多做住宅的開發(fā)商已轉(zhuǎn)身去經(jīng) 營商業(yè)地產(chǎn)，看中的是其賺錢機(jī)會。但是，不少業(yè)內(nèi)人士告誡，應(yīng) 謹(jǐn)防商業(yè)地產(chǎn)中存在的市場風(fēng)險(xiǎn)。目前商業(yè)地產(chǎn)存在九大風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng) 引起高度重視。風(fēng)險(xiǎn)一：對招商過分自信目前，大多數(shù)開發(fā)商認(rèn)為只有像設(shè)計(jì)成果或其它有形、有價(jià)的產(chǎn)品才是商品，中介服務(wù)并不重要，結(jié)果直接導(dǎo)致開發(fā)商與專業(yè)顧問公司之間不信任的關(guān)系。例如，河南某大型商業(yè)項(xiàng)目，在顧問公司提出對項(xiàng)目的工作計(jì)劃大綱后，開發(fā)商過于自信，直接用該大綱自行進(jìn)行招商，但招商并無收獲。兩年多來，開發(fā)商與許多商家有過接觸

2、，其中不乏國際大型集團(tuán)公司，但開發(fā)商并不知道此項(xiàng)目一直未被列入商家下一步發(fā)展計(jì)劃，致使招商工作毫無進(jìn)展。風(fēng)險(xiǎn)二：產(chǎn)權(quán)銷售存在弊端由于開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)核心價(jià)值的判斷存在偏差，目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng) 目仍然存在大量“簡單”的房屋產(chǎn)權(quán)銷售現(xiàn)象。不同于住宅項(xiàng)目直接面對單一住戶，而商業(yè)地產(chǎn)主要面對的是大型商家及海外商業(yè)地產(chǎn)投資基金。這些客戶對商業(yè)項(xiàng)目的消費(fèi)能力和業(yè)態(tài)組織最為關(guān) 注，而不是房屋本身。如果開發(fā)商僅以房屋產(chǎn)權(quán)銷售形式出現(xiàn)，忽略其業(yè)態(tài)內(nèi)容、業(yè)態(tài)間的相互關(guān)系以及不同業(yè)態(tài)對房屋成本承受能力的不同等因素，具備專業(yè)素質(zhì)和能力的大品牌商家不會輕易簽訂合約，最后項(xiàng)目只能以較低的價(jià)格“草草”出售。風(fēng)

3、險(xiǎn)三：缺乏科學(xué)規(guī)劃的招租目前，國內(nèi)地產(chǎn)商大多缺乏商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)，對于 Shopping Mall 的理解尚不成熟。出于減少市場風(fēng)險(xiǎn)的考慮，往往將商場快速招租消化，易租的先租，不易租的低價(jià)出租甚至空置，而不是聘請專門的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃公司，對整個(gè)商場進(jìn)行專業(yè)配比和合理的開發(fā)。風(fēng)險(xiǎn)四：項(xiàng)目定位不準(zhǔn) 國內(nèi)大型商業(yè)項(xiàng)目往往與城市形象掛鉤，規(guī)模求大，只要開發(fā)商與政府建立良好的關(guān)系就可以在地產(chǎn)地價(jià)上獲得優(yōu)惠并進(jìn)行規(guī)劃，拿到地進(jìn)行規(guī)劃后才進(jìn)行論證。Shopping Mall 起源于美國，一般位于城郊。其產(chǎn)生建立在城市不斷擴(kuò)大，汽車擁有量達(dá)到一定程度，郊區(qū)人口增長設(shè)施的基礎(chǔ)上，需要與之配套的商業(yè)、旅游、休閑、健身、娛樂等設(shè)施相應(yīng)增加。因此，其經(jīng)營發(fā)展與周圍地區(qū)交通狀況及市場需求息息相關(guān)。風(fēng)險(xiǎn)五：輕信主力店 Shopping Mall 是由多種業(yè)態(tài)形式整合而成的綜合體，主力店作為中堅(jiān)

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商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀和風(fēng)險(xiǎn)分析（11頁）.doc

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