蘇州綠寶廣場(chǎng)調(diào)查報(bào)告（13頁(yè)）.doc

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蘇州綠寶廣場(chǎng)調(diào)查報(bào)告（13頁(yè)）.doc

1、綠寶廣場(chǎng)調(diào)查綠寶廣場(chǎng)調(diào)查一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介：一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介：蘇州邁大房地產(chǎn)發(fā)展有限公司隸屬?lài)?guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)匯寶集團(tuán)，擁有 30 年豐富的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。蘇州第一家綜合性大型購(gòu)物休閑廣場(chǎng)綠寶廣場(chǎng)，其總建筑面積為 275,000 ，包括大型購(gòu)物中心、美食街、不夜城休閑娛樂(lè)中心 La Piazza、三棟酒店服務(wù)式公寓、三家星級(jí)酒店和三棟高檔辦公大樓，將分期開(kāi)發(fā)完成。其中一期建筑總面積約 140， 000 ，已于 2006 年 12月 20日營(yíng)業(yè)。二、項(xiàng)目區(qū)位：該項(xiàng)目位于新區(qū)鄧尉路和長(zhǎng)江路交口，交通狀況十分便利，與蘇州客運(yùn)西站毗鄰，未來(lái)輕軌一號(hào)線從這里經(jīng)過(guò)。周遍生活配套主要有:伊頓國(guó) 際

2、學(xué)校、日本人學(xué)校。銀行:上海浦發(fā)銀行、中國(guó)銀行、工商銀行，醫(yī)院:明基醫(yī)院、圣愛(ài)醫(yī)院其他主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：百潤(rùn)發(fā)、麥德龍，以及未來(lái)在玉山公園附近一商業(yè)地塊。三、招商策略該項(xiàng)目定位為中高檔消費(fèi)場(chǎng)所，因?yàn)樵谖放迫胱r(shí)首先吸引蘇州本土知名的高檔品牌（如泰華商場(chǎng)）。考慮到今后項(xiàng)目的統(tǒng)一管理和定位，因此招商采用只租不售的方式，由業(yè)主申報(bào)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和品牌及選中位置，最終由廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)集團(tuán)確定店面的租金，而且招商引入弱化競(jìng)爭(zhēng)方式，例如，目前已經(jīng)有味千拉面入駐廣場(chǎng)，將不再對(duì)其他面類(lèi)餐飲商家招商。上述舉措一舉拉開(kāi)了與其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手距離，同時(shí)也從側(cè)面篩選了客戶(hù)層次，為物業(yè)的管理創(chuàng)造了良好條件。四、

3、消費(fèi)人群分析： A B 綠寶廣場(chǎng)明確定位于中高端消費(fèi)群，與傳統(tǒng)的商業(yè)街相比，擁有諸如交通便利，品類(lèi)眾多，車(chē)位充足等多項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，打破了傳統(tǒng)的購(gòu)物模式。圖 A 是周六時(shí)的停車(chē)狀況，圖 B 是購(gòu) 物班車(chē)。購(gòu)物班車(chē)路線分析：每天共有 10 波次班車(chē)量，該頻率是十分高的，分析其原因是為了吸引項(xiàng)目前期客流量不足的原因。而南，北兩線的范圍基本鎖定在新區(qū)范圍內(nèi)，范圍的縮小可以看出有別與傳統(tǒng)的大賣(mài)場(chǎng)大范圍輻射的形式。 A 南線 B 北線從周六中午時(shí)段來(lái)看（12：00-1：00），廣場(chǎng)人流量不大，步行進(jìn)入廣場(chǎng)區(qū)域，消費(fèi)者很少。主要客流集中在 KFC 等吸引兒童的餐廳。 A KFC B 必勝客五、空間布局特點(diǎn) 綠寶廣場(chǎng)在其外圍主要設(shè)置的是餐飲類(lèi)商鋪，而內(nèi)部主要是服飾類(lèi)，面積在 90-110 左右。可以看出該項(xiàng)目主要還是把餐飲與服飾類(lèi)分隔開(kāi)來(lái)，以免油煙等不利因素影響到購(gòu)物區(qū)的環(huán)境。綠寶廣場(chǎng)能夠定位

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