1、商業系統實戰應用體系 一、商業地產項目立項為何一定要履行聽證會程序？ 在我們為一些商業地產項目引入國外投資基金的時候， 發展商第一步總是提出邀請我們去看 項目，他們認為，只有在讓我們看了項目之后，才會對項目的基本情況有一個直觀的了解， 才會增強我們對項目的信心。然而，在大多數情況下，我們總是很難在不了解情況下就去看 項目，問的第一句話總是：“你們的項目召開聽證會了嗎？你們的項目符合城市總體規劃、 商業網點規劃、地方法規、交通評估以及環境評估的條件嗎？”很多發展商在聽到這樣的問 題的時候，開頭總是一愣，然后說：“暫時沒有，不過，請問，這樣的工作是一項必要程序， 還是表面工作？”而我們的回答總是：
2、“這是一項必要程序，如果你的項目不能通過以上的環 節，那么你們的項目運作風險就會很大，也不能達到國外投資基金的條件，而這樣的項目也 會被我們一票否決，即使其他的條件再好，我們也不會考慮它。”為什么呢？為什么會這樣 呢？很多發展商想不通，他們想不明白的是，為什么這樣一項看上去并不那么重要的工作， 卻能夠對商業地產項目的投資決策產生如此重大的影響？ 1.1 一場聽證會改變一個決定 商業地產風險決策系統的科學化，首先就在于對時機、外部環境和客觀條件的斟選。我們曾 經接觸過這樣一個項目，該項目位于陜西省西安市，在項目的規劃方案中，該項目擬建成一 個建筑面積達 10 萬平方米，集超市、百貨、休閑、娛樂為
3、一體的大型購物中心。項目總的 規劃設計方案看上去是可行的， 但是該項目并未召開聽證會和綜合評估。 在我們的要求之下， 該項目召開了一場聽證會。 結果當聽證會一召開， 聽到的結論就令人大跌眼鏡， 其中最重要的反面意見是交通評估方面， 具體的意見如下： 該項目面對的道路為城市主干道， 為雙向四車道， 設計流量為每小時通行車輛 2000 輛。由于城市快速發展，目前該道路的行車量已經超負荷運行，高峰時段通行車輛每小時達 到 3500 輛，大大超過了設計流量要求，致使該路段經常塞車，交通效率大大降低； 由于該道路超負荷運作，而且無擴寬的空間，政府擬建設一條新的、平行的交通干 道分流這一方向的車輛，該計劃目前已經啟動，但由于新的道路建設工程難度較高，預計五 年后建成通車； 本商業地產項目總建筑面積約 10 萬平方米，車位約 800 個，投入使用后預計每天 將產生 2000 次的車流量，這一車流量對于原
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