1、上海黃浦區外灘上海黃浦區外灘8-1地塊研究定位報告地塊研究定位報告 2010年1月 2 市場綜述市場綜述 寫字樓市場寫字樓市場 精品酒店市場精品酒店市場 濱江公寓市場濱江公寓市場 零售商業市場零售商業市場 地塊分析地塊分析 發展建議發展建議 3 上海上海 - 中央與非中央商務區中央與非中央商務區 本項目本項目 4 寫字樓存量分布寫字樓存量分布 數據來源：第一太平戴維斯，市場研究及開發顧問部數據來源：第一太平戴維斯，市場研究及開發顧問部 2009年 第四季度年 第四季度 小陸家嘴 37% 黃浦 13% 南京西路 13% 淮海中路 12% 虹橋 10% 竹園 8% 徐家匯 5% 其它 2% ? 近
2、十年來上海甲級寫字樓市場轉移至浦東近十年來上海甲級寫字樓市場轉移至浦東 ? 虹橋和黃浦是較早開發的商務區，項目較 舊 虹橋和黃浦是較早開發的商務區，項目較 舊 ? 陸家嘴提供優惠稅務政策陸家嘴提供優惠稅務政策 ? 小陸家嘴、南京西路和淮海中路是上海的 中央商務區 小陸家嘴、南京西路和淮海中路是上海的 中央商務區 ? 這三個商務區的有上海最好質量的辦公樓 和有良好的可達性 這三個商務區的有上海最好質量的辦公樓 和有良好的可達性 ? 因此這三個商務區的租金最高因此這三個商務區的租金最高 5 整體甲級寫字樓供應、吸納與空置率整體甲級寫字樓供應、吸納與空置率 ? 從從1995年到年到2001年總存量快
3、速增長，入駐率和租金均隨之下跌年總存量快速增長，入駐率和租金均隨之下跌 ? 此后新供應量放緩，逐漸被市場吸納，到此后新供應量放緩，逐漸被市場吸納，到2004年開始出現供不應求局面年開始出現供不應求局面 ? 2008年大量項目竣工，成為歷年最大的供應量年度，年大量項目竣工，成為歷年最大的供應量年度，837,000平方米平方米 0 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 700,000 800,000 900,000 1,000,000 1,100,000 1992之前929394959697989900010203040506070809 平方米 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 供應量吸納量空置率 最高空置率 1997: 53% 2009年Q4 空置率: 16.7% 數據來源：
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