惠州珠光御景灣住宅地產項目二期推廣策略方案(85頁）.ppt
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惠州珠光御景灣住宅地產項目二期推廣策略方案(85頁）.ppt
1、還原奢華本源 珠光御景灣二期推廣策略珠光御景灣二期推廣策略 深圳長城盛花廣告深圳長城盛花廣告 20100119 Create New Time 1.識過往 回顧一期推廣 成功之處成功之處 1、建立起水口區域品質標桿樓盤形象； 2、吸引一大批水口高端客群， 形成了比較好的口碑效應。 不足之處不足之處 1 1、形象高度只停留在吶喊上、形象高度只停留在吶喊上 雙湖絕版資源大宅，沒有占據NO.1的形象高度。 2 2、核心價值不清晰、核心價值不清晰 3、客群面鎖定太窄客群面鎖定太窄 水口客群相對市區客價格承受力有限， 大戶型，高總價單位去化緩慢。 2.觀現在 回到二期推廣回到二期推廣 兩個明顯變化兩個明
2、顯變化 1 1、面積變小、面積變小 （由大戶型調整為102128剛性產品剛性產品） 2 2、價格變高、價格變高 （接近市區中高檔樓盤價格，突破區域價格天花板） 推廣核心問題， 就是如何支持高溢價！ 實現高價，兩種途徑實現高價，兩種途徑 1、找對客群 身段決定價格，雖然面積小了，但自身的定位反而提升。 我們專為那些高端客群定制。 2、找準參照 與惠州高端項目比較，避免拿一期或者水口項目進行類比， 二期賣的不再是性價比，而是品質比。 針對第一個問題：針對第一個問題： 墻外開花墻內香墻外開花墻內香 不可避免，二期的主力客還是來自水口大片區， 但價格要往上走，我們必須丟掉水口的帽子， 建立惠州東部新城
3、品質標桿形象，制造足夠影響力。 吸引惠州其他城區客戶， 區外客戶拉動水口客戶，制造價格效應，逼定本土客。 3.跟誰說 他們究竟是一群怎樣的人 他們所在區域他們所在區域 1、水口本土客群 （客家、潮汕人、經商人士、公務員、教師等群體） 2、部分惠城區江北、東坪、河南岸等地 3、 部分深圳、香港等外來投資客 他們的顯性特征他們的顯性特征 1、有子女，但三代同堂比例少 2、能接受高單價的客群，對品質挑剔 3、務實、精明，重質勝于重量 4、品位、品質、品牌“3品主義”消費趨向 5、有眼光，能預見區域的未來 對應的購房心理對應的購房心理 1、務實理性，對超前消費、面子消費相當慎重、按當前所需購房 2、不唯地段論，講究品質比 3、注重社區配套、社區格調、社區鄰里氛圍 4、看好本項目未來前景 他們的生活特征他們的生活特征 1、眷戀水口生活氛圍，有一定的水口情結； 2、喜歡都市，但又青睞山水環境，完美的置
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