寧波江北城莊地塊商業項目營銷策劃報告(144頁）.ppt
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寧波江北城莊地塊商業項目營銷策劃報告(144頁）.ppt
1、 帶著問題去思考？帶著問題去思考？ 1 1、新三江口核心輻射區價值促動幾何？、新三江口核心輻射區價值促動幾何？ 2 2、單層超萬方的商業項目該如何定位？、單層超萬方的商業項目該如何定位？ 3 3、改造為公寓或類住宅是否切實可行？、改造為公寓或類住宅是否切實可行？ 4 4、公寓之外，是否還有其他更好定位方向？、公寓之外，是否還有其他更好定位方向？ 5 5、本案最終該如何具體操作？、本案最終該如何具體操作？ 關于市場關于市場 About About marketmarket 20092009年底，一系列政策相繼出臺，調控強度大、密度高，且全方位，將對年底，一系列政策相繼出臺，調控強度大、密度高，且
2、全方位，將對20102010年的房市產生重大年的房市產生重大 影響。影響。 房貸優惠政策終止，讓各大城市二手房在去年底成放量成交。 個人住房轉讓營業稅征免時限由兩年恢復到五年，將明顯抑制炒房投機 。 五部門聯合發布通知，明確開發商拿地首付不得低于50%，抬高了開發門檻。 隨后，國“11”條出臺，二套房首付不低于40%。 市場和政府的博弈加大；市場和政府的博弈加大； 賣方和買方的博弈繼續。賣方和買方的博弈繼續。 政策相繼出臺，樓市進入調整期政策相繼出臺，樓市進入調整期 宏觀樓市宏觀樓市 5 5點猜想：點猜想： 首先是物業稅。首先是物業稅。物業稅開征方案已提交至兩會，且已具備基礎技術支撐，物業稅開
3、征有望在京深等 一線城市試點。 其次是貨幣政策其次是貨幣政策 。10年1月、2月央行兩次提高存款準備金率，所以，對于今年樓市的走勢,主要是 看信貸政策走向上,如果信貸不過于收縮,樓市將維持平穩。 再次是加息。再次是加息。準備金調了，加息還會遠嗎？但由于加息將涉及人民幣升值、出口等眾多領域，因此 具體執行還得由PPI和CPI而定。 再其次是開發商自有資本金。再其次是開發商自有資本金。如房價繼續瘋漲、地王不斷出現，中央無疑會提高房地產項目資本金 比例，從2009年的20%調整為35%。中國樓市或進入因資金鏈破裂導致崩潰的邊緣。 最后是保障房。最后是保障房。 政府將加大保障性住房的供應，尤其是廉租房建設。 百特認為今年的房市，流動性過剩和低利率的時代將一去不復返，投資投機需求將得到極大的遏百特認為今年的房市，流動性過剩和低利率的時代將一去不復返，投資投機需求將得到極大的遏 制，開發商要想贏得后市
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