1、世聯大盤操作實踐世聯大盤操作實踐 大規模開發的思考大規模開發的思考 考慮層面： 戰略層面戰略層面 財務目標層面財務目標層面 戰術層面戰術層面 戰略層面：戰略層面： 從城市發展階段、項目在城市中的地位及發展前景、項 目可能擔負的城市功能入手，系統的、框架性的綜合解決問 題；不能用戰術手段解決戰略問題，陷入到每一個具體地塊 的解決方案之中。 財務目標層面：財務目標層面： 整個區域開發如何盈利。什么是用來建立區域形象與價值 標桿的 ，什么是爭現金流的？是否每個回合都要獲勝，還是 有輸有贏，最終整體獲利。 戰術層面：戰術層面： 如何將錢用在刀刃上，在服從于整體戰略的基礎上每個 地塊（功能區）的開發目標
2、和手段是什么。如何啟動項目、 啟動區域如何執行？如何營銷？ 天津水上運動項目操作實踐天津水上運動項目操作實踐 中心化，而非中心 基于城市發展的大思維制定項目發展戰略 天津水上運動世界項目天津水上運動世界項目 占地面積：24.83公頃；建筑面積：79萬平 方米；其中公建部分總建筑面積51萬平方米； 容積率3.2； 歷史，文化商貿歷史，文化商貿 區區 商業，商務區商業，商務區 休閑，娛樂區休閑，娛樂區 本本 案案 位于城市核心區邊緣，具備交通、位于城市核心區邊緣，具備交通、 景觀、人文資源的大體量綜合體項目景觀、人文資源的大體量綜合體項目 屬于政府規劃的城市重點項目，海河屬于政府規劃的城市重點項目
3、，海河 六大節點之一六大節點之一 3 3 2 2 1 1 地理位置與區位特點地理位置與區位特點 世聯提供前期顧問三階段服務世聯提供前期顧問三階段服務 人均收入(GDP)/美 圓 5000 人均收入(GDP)/美 圓4000-5000 中心城擴大，規 模不經濟，效率低 主城，副城，新 城（衛星城）分化 城市化城市化 被動郊區化被動郊區化 城市中心擁有最優越 的可達性和區位優勢 城市要素向中心聚集 城市中心規模經濟， 涵蓋了城市商務、商業、 金融貿易、教育等所有 城市功能 郊區快速干道初步 形成，市政基礎設 施完善 郊區主流客戶為本 區域的中高收入階 層 購房目的為第一居 所、第二居所或投 資 有城市更新改造 背景形成大量購 房需求 政府同時大量投 資基礎設施與捷 運系統建設 在全市中低價房 分布中郊區占到 絕對比重 階段劃分階段劃分 城市特征城市特征 指標特征指標特征 居住消費特征居住消費特
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