1、1 適用范圍 本公司按GB/T19901-2000 idt ISO9001:2000 質量管理體系-要求標準建立質 量管理體系，通過對標準的應用，預期達到； （a）適用于外部第二方、第三方質量管理體系的評價，證實本公司有能力穩定地 提供滿足消費者和適用的法律法規要求的商品房； （b）適用于公司內部各部門的質量管理，通過體系的有效運行，包括持續改進體 系的過程以及保證符合消費者與適用的法律法規要求，旨在增進顧客滿意； （c）適用于公司房地產業開發中的商品房建設、銷售和服務； （d）公司的外包有工程設計、施工監理、工程施工，對以上各分包方，公司。

2、7.4.1 總則 7.4.1.1 通過對采購過程的控制，確保能夠選用合格的供方和采購的材料、設備質量滿 足項目開發建設的要求。 7.4.1.2 職責 a) 工程部負責公司的工程招標工作，對設計、施工、監理等供方進行評價、選擇 和驗證； b)、物資采購中心負責物資采購工作，對材料設備的供方進行評價、選擇和驗證； c)、 策劃營銷中心負責營銷策劃代理單位和物業管理單位的招標工作， 并對其進行 評價、選擇和驗證； d)、項目部參與對供方的評價、選擇和驗證，并對采購材料設備的質量進行檢驗控 制； 7.4.1.3 采購控制的主要活動包括：規劃設計招標、工程。

3、1.目的 通過對質量記錄的控制和管理，為產品符合規定要求及質量體系的有效運行提供 客觀證據。 2.范圍 適用于公司質量體系運行和項目開發建設全過程質量記錄的控制。 3職責 3.1 工程部負責質量記錄的設置，編制質量記錄清單，監督檢查各部門的執行情況。 3.2 各部門負責所分管質量活動中質量記錄的管理，并按規定進行有關記錄的移交。 3.3 總經理工作部負責公司的檔案管理工作。 4控制程序 4.1 質量記錄的設置 4.1.1 工程部負責對質量體系文件中涉及的質量記錄進行匯總，編制質量記錄清單和表 格樣式，具體見 Q/TZH-WI-034質量記錄表格樣。

4、序號 內 容 章節號 頁碼 1 目錄 0.1 1 2 質量手冊修改控制 0.2 3 3 質量手冊說明及頒布令 0.3 4 4 公司概況 0.4 5 5 公司組織結構圖 0.5 6 6 公司質量管理體系結構圖 0.6 7 7 質量管理體系過程職責分配表 0.7 8 8 管理者代表任命書 0.8 9 9 適用范圍 1.0 10 10 引用標準 2.0 11 11 術語和定義 3.0 12 12 質量管理體系 4.0 13 13 文件控制程序 4.2.3 19 14 質量記錄控制程序 4.2.4 23 15 管理職責 5.05.5 25 16 管理評審控制程序 5.6 38 17 資源管理 6.0 6.1 6.3 6.4 41 18 人力資源控制程序 6.2 43 19 產品實現的策劃控制程序 7.1 46 20 。

5、8.2.3 過程的監視和測量 8.2.3.1 由公司經營副總經理任組長，各部門經理為小組成員，組成公司的稽查小組， 辦公室設在財務與資產經營部，對質量管理體系的過程進行監視和測量，以證實過程實 現策劃結果的能力。 8.2.3.2 公司通過以下方式對過程進行監視和測量： a) 在公司召開的周例會和月度生產經營計劃會上，對各部門所分管工作完成情況 進行檢查考核，執行月度工作考核辦法 ； b) 通過內部質量管理體系審核及有效性評價； c) 對需確認的過程進行監督檢查； d) 通過生產和服務的提供，聽取顧客意見的反饋。 8.2.3.3 對過程監視和測量中。

6、 職能部門 質量體系過程 總 經 理 管 理 者 代 表 綜 合 部 人 事 部 工 程 部 財 務 部 審 計 部 物 資 采 購 策 劃 部 項 目 部 4.質量管理體系 4.2.3 文件控制 4.2.4 質量記錄控制 5.1 管理承諾 5.2 以顧客為關注焦點 5.3 質量方針 5.4 策劃 5.5 職責權限和溝通 5.6 管理評審 6.1 資源提供 6.2 人力資源 6.3 基礎設施 6.4 工作環境 7.1 產品實現的策劃 7.2 與顧客有關的過程 7.3 設計與開發 7.4 采購 7.5 生產和服務的提供 7.6 監視和測量裝置控制 8 測量、分析和改進 8.2 監視和測量 8.3 不合格品控制 8.4 數據分析 8.5 改進 主管領導。

7、 GB/T19001GB/T19001 ISO9001ISO9001： 20002000 質 量 體 系 文 件質 量 體 系 文 件 第 第N N 版版 x x / / x x xx x x - - x x 2 0 0 x2 0 0 x 質 量 管 理 手 冊質 量 管 理 手 冊 編制編制 審核審核 批準批準 200 200 - - - - 發發 布布 200 200 - - 實實 施施 有有 限限 公公 司司 。

8、質量管理體系文件清單質量管理體系文件清單 序號 文件編號 文件名稱 對應標準要求 01 文件控制程序 4.2.3 02 質量記錄控制程序 4.2.4 03 管理評審控制程序 5.6 04 人力資源控制程序 6.2 05 產品實現的策劃控制程序 7.1 06 合同評審控制程序 7.2.2 07 可行性研究和投資決策控制程序 7.5.1 08 立項報批控制程序 7.5 09 工程施工控制程序 7.5 10 工程監理控制程序 7.5 11 前期物業管理控制程序 7.5 12 內部審核控制程序 8.2.2 13 不合格品控制程序 8.3 14 數據分析控制程序 8.4 15 糾正和預防措施控制程序 8.5.2 8.5.3 16 Q/TZH-WI-001 公司。

9、6 資源管理 6.1 資源提供 6.1.1 公司總經理確定并提供所需的資源，以： a、建立、實施和保持質量管理體系并持續改進其有效性； b、達到顧客滿意。 6.1.2 資源包括人員、信息、技術、基礎設施、工作環境等，要合理使用資源，使其發 揮最大效能。 6.2 人力資源 公司從不斷提高質量管理體系運行的有效性及顧客滿意的角度出發，對人力資源管 理規定了相應的要求，見 6.2 章節人力資源控制程序 。 6.3 基礎設施 1）公司所在的辦公場所辦公大廈，配備了相應的通信、計算機網絡、中央空 調、 辦公家具等設施， 管理人員和項目部配置了微機并安裝。

10、1、質量手冊說明 本質量保證手冊是依據 GB/T19001-2000 idt ISO9001-2000質量管理體系 要求 ，結合房地產開發行業和本公司的特點制定的質量管理基本法規文件，公司于 年月進行了組織機構調整，根據調整情況，進行了全面修訂并換版發行，現為第 N 版。 質量管理手冊的頒布、實施和使用必須受到嚴格的控制，管理辦法如下： 質量管理手冊由管理者代表組織編寫并審核，總經理批準。 質量管理手冊分為受控和非受控兩種版本，分別加蓋受控章和非受控章予以標 注，公司內部發放受控版本，非受控版本主要發放客戶（需方） 。 質量管理手冊的發放、。

11、7.5 生產和服務提供 7.5.1 生產和服務提供的控制 通過對項目開發全部業務流程進行有效的控制， 確保項目的整體開發質量， 使項目 開發運作滿足社會和相關方的要求。 7.5.1.1 市場調研和投資決策 a) 策劃營銷中心負責市場調研工作，收集整理有關信息，進行投資機會的尋找 和篩選，編制可行性研究報告，充分運用預測、可行性分析和決策技術，為公司的投資 決策提供有效的依據。 b) 對開發項目的決策，作為公司的重點業務活動進行控制，嚴格執行市場調研 和可行性研究的有關規定，并在此基礎上組織有關專家就其客觀性、合理性、科學性和 投資。

12、1.目的 通過消除不合格或潛在不合格原因，將不合格降低到最低程度，確保質量體系的有 效運行。 2.范圍 本程序適用于公司質量體系運行過程和項目開發建設的全過程。 3職責 3.1 工程部是糾正和預防措施的主控部門，負責組織實施、驗證糾正和預防措施。 3.2 各責任部門負責制定和實施糾正和預防措施。 4控制程序 4.1 糾正措施的制訂和實施 4.1.1 工程部負責收集以下的有關信息，進行調查分析，確定是否采取糾正措施： a) 質量體系內審及第三方驗證的不符合項報告和管理評審報告以及日常體系運行 監督檢查的結果； b) 不合格品的控制情況； c)。

13、5.管理承諾 5.1 公司領導的重視和親自參與是質量管理體系能否取得實效的關鍵，公司總經理通過 以下活動，以建立和實施質量管理體系，并持續改進其有效性，同時為所做出的承諾提 供證據： a) 向全體員工灌輸滿足顧客要求、合同要求、法規要求的重要性； b) 明確管理者代表，在手冊中發布任命令； c) 主持制定公司的質量方針和質量目標，在手冊中以文件形式發布； d) 主持組織進行管理評審，并不斷尋求改進質量管理體系； e) 為質量管理提供必要而且充分的人力、設備、資金，保證質量體系的有效運行。 f) 根據顧客的要求和法律法規的規定，。

14、1.目的 通過對立項報批的控制，確保工程項目立項報批工作的順利進行，滿足工程建設的 需要。 2.范圍 本程序適用于公司開發建設的工程項目的立項報批工作。 3.職責 3.1 策劃與營銷中心負責,工程部和項目部配合，辦理立項報批工作； 3.2 財務與資產經營部、總經理工作部負責在其職責范圍內,提供立項報批所需的文件 資料。 4. 控制程序 4.1 立項報批工作的主要工作內容包括： a) 根據各種立項報批的要求，收集整理有關的文件資料； b) 聯系有關的上級主管部門，辦理各種立項報批的手續，領取有關的證書； c) 協調解決立項報批中的有關工作。 。

15、8 測量、分析和改進 8.1 總則 公司為確保質量管理體系的符合性和持續改進質量管理體系的有效性，采用適當的方法 包括統計技術，實施以下方面的監視、測量、分析和改進過程： a) 證實產品的符合性； b) 確保質量管理體系的符合性 c) 持續改進質量管理體系的有效性。 8.2 監視和測量 8.2.1 顧客滿意 顧客滿意是公司建立和實施質量管理體系的目標。 8.2.1.1 顧客信息的主要內容： a) 有關產品及服務的顧客反映； b) 顧客需求的變化 8.2.1.2 信息收集的方法 a) 接收顧客的意見和投訴； b) 定期對顧客和市場（針對潛在顧客）進行走訪，采取調查。

16、任任 命命 書書 茲任命公司總經理 XXX 為我公司的管理者代表，其職責是： 1. 負責組織建立、實施和保持公司的質量管理體系； 2. 定期向公司的最高管理者匯報質量管理體系運行情況和改進的需求； 3. 提高公司員工滿足顧客要求的意識； 4. 負責代表公司就質量管理體系的有關事宜進行對外聯絡。 希望公司所有員工服從協調，共同履行質量職能，確保質量體系的有效運行。 總經理： 年 月 日 。

17、7.6 監視和測量裝置的控制 7.6.1 公司的監視和測量裝置主要適用于公司的房屋銷售面積測量、工程施工建設，并 對施工和監理單位使用的監視和測量裝置進行監督檢查。工程部負責監視和測量裝置的 歸口管理工作，項目部負責監督檢查供方的監視和測量裝置的使用和維護管理工作。 7.6.2 工程部負責監視和測量裝置的配置，各部門根據工作需求，提出配置申請，由工 程部審查后，報經公司經營副總經理批準，統一采購，根據采購合同和相應產品標準進 行驗收，對驗收合格的裝置，登記“監視和測量裝置臺帳” ，并建立相應的裝置檔案， 包括裝置的使用。

18、7.3 設計和開發 公司所開發工程的設計均委托具備相應資質的設計單位來完成，根據國家法規規 定，開發建設單位不能免除設計責任，因此，公司將按以下規定對工程設計進行控制： a) 按照 7.4 章節的規定進行工程的設計招標，確保選擇合格的設計單位； b) 工程部設有專門人員進行專項管理，參加設計單位各階段的評審活動，包括設 計輸入、設計輸出、最終設計結果的評審，以及設計驗證和設計確認等活動。 c) 通過采取抽查、設計參與、例會等監督檢查形式，確保設計單位按照本標準 7.3 條款要求實施設計活動。 d) 對設計過程中的各階段活動，一。

19、1.目的 通過管理評審，定期對公司的質量管理體系進行有效的評審，確保持續有效地滿 足標準要求。 2.范圍 本程序適用于公司管理評審。 3.職責 3.1 公司總經理負責主持管理評審會議，并對評審結果做出決定性意見； 3.2 管理者代表負責向總經理報告質量管理體系的運行情況，組織編制管理評審報告， 檢查落實管理評審意見； 3.3 工程部負責管理評審的組織準備工作，收集管理評審所需的資料，編制管理評審報 告，組織實施和驗證評審中提出的糾正和預防措施； 3.4 各部門負責準備并提供所分管的評審所需資料，實施有關的糾正和預防措施。 4.控制。

20、3 術語和定義 3.1 采用GB/T19901-2000 idt ISO9001:2000 質量管理體系-基礎和術語中的 術語和定義。 3.2 各專業技術術語，采用國家有關標準、規范、規程中的定義。 3.3 采用以下術語和定義 顧客：指公司公司開發土地和商品房購買消費者、房屋租賃者以及相關的融資方。 產品：指公司所開發的建設用地、開發建設的商品房以及提供的相應的服務。 關鍵過程：指工序較為復雜，質量易被動，對整個產品的質量影響較大的過程。 房地產開發：指公司對擁有經營權的土地、商品房，進行建設經營的一系列行為 過程。 物業管理：指物業公司依據與物業所。

21、1. 目的 通過對合同評審的控制，明確顧客對產品的要求及公司具備滿足這些要求的能力， 確保合同得以順利履行，滿足顧客要求。 2. 范圍 本程序適用于公司合同的評審工作。 3. 職責 3.1 總經理工作部負責合同評審的綜合管理工作，對合同的合法性、有效性進行評審； 3.2 策劃營銷中心負責房屋銷售、租賃、代建合同評審的組織、記錄以及合同的簽訂、 修改等工作； 3.3 財務與資產經營部對合同資金付款計劃、履行合同的資金運作計劃進行評審，負責 融資合同評審的組織、記錄以及簽訂和修改等工作， ； 3.4 工程部負責對合同的工程技術可行性、。

22、1. 目的 通過數據分析控制，證實公司質量管理體系的適宜性和有效性，并用于質量改進， 確保質量體系的不斷完善。 2. 范圍 本程序適用于公司對規定的相關數據來源進行分析。 3職責 3.1 工程部是公司數據分析的歸口管理部門，負責指導檢查各部門開展數據分析，并匯 總結果，用于質量改進情況， 3.2 各部門根據公司分管業務分別組織進行數據分析。 4控制程序 4.1 工程部負責配合總經理工作部，對數據分析中使用的有關分析技術進行適當的培 訓。 4.2 數據分析的信息來源包括以下幾個方面： a) 顧客滿意； b) 與產品要求的符合性； c) 過程及產。

23、1.目的 通過對項目可行性研究和投資決策的控制，加強投資管理,保證公司在投資決策上 的科學性、可靠性和高效益，防止投資決策的隨意性、盲目性，降低投資風險。 2.范圍 本程序適用于公司所有開發項目的可行性研究和投資決策。 3.職責 3.1 公司總經理負責主持項目投資決策會議； 3.2 項目分管領導負責向總經理報告對項目進行可行性研究的結果，負責指導可行 性報告的編制。 3.3 策劃與營銷中心負責編制可行性研究報告，收集所需資料。 3.4 財務與資產經營部、工程部負責提供所分管的可研報告所需資料,對可研報告 從部門角度提出意見。 4. 。

24、1.目的 通過對工程監理的控制，確保工程監理工作的順利進行，保證工程投資、進度、質 量、安全目標的順利實現。 2范圍 本程序適用于對公司工程項目監理的控制。 3.職責 3.1 工程部組織項目部確定監理單位，協調監理工作中的重要事項。 3.2 項目部是工程部的派出機構，代表工程部實施對工程監理的監督協調等工作。 4控制程序 4.1 工程部組織項目部依據 Q/TZH-WI-044工程招投標管理制度 ，確定監理單位，簽 定“工程建設監理合同” ， 明確工程監理的任務，監理單位依據合同規定按時進駐施工 現場。 4.2 項目部依據“工程建設監理合同” ，。

25、1.目的 通過對工程施工控制，確保工程施工的順利進行，保證工程建設的進度和質量目標 的順利實現。 2.范圍 本程序適用于公司對工程建設項目的施工控制。 3.職責 3.1 工程部負責組織各項目部開展工程施工控制工作，協調處理有關的重要事項。 3.2 項目部是工程部的派出機構，代表工程部實施對工程施工的控制，負責對項目的施 工進行綜合協調。 4.控制程序 4.1 工程施工準備階段的工作 4.1.1 項目部依據工程監理控制程序的規定，審查監理單位的監理大綱、監理規劃 及監理實施細則。 4.1.2 項目部在確認施工單位的施工組織方案經過其法定代表。

26、2 引用標準 本公司在建立質量管理體系中，引用了下列標準 （a）GB/T19901-2000 idt ISO9001:2000 質量管理體系-基本和術語； （b）GB/T19901-2000 idt ISO9001:2000 質量管理體系-要求； （c）適用的法律法規和標準規范主要有： （1） 中華人民共和國土地管理法 （2） 中華人民共和國城市規劃法 （3） 中華人民共和國城市房地產管理法 （4） 中華人民共和國建筑法 （5） 中華人民共和國測繪法 （6） 中華人民共和國價格法 （7） 中華人民共和國招標投標法 （8） 中華人民共和國合同法 （9） 中華人民共和國擔保法 （10） 中華人民共和國產。

27、8.5 改進 8.5.1 持續改進 持續改進是公司質量管理體系的永恒目標，公司將不斷尋求對其過程實現持續改進 的機會，以改善產品的特性，不斷滿足顧客的要求。公司實施持續改進的活動主要有： a)通過質量方針的建立與實施，營造激勵的氛圍和環境，適時修訂質量方針； b)每年進行一次質量目標的評審，明確持續改進的目標，促進持續改進； c)通過實施數據分析、內部審核、糾正和預防措施等活動，不斷尋求持續改進的機 會，公司每年進行管理評審，由公司總經理主持評價改進的效果，對持續改進活動進行 布置安排，確定新的質量目標，實現公司的持續。

28、1.目的 通過對質量體系運行有關文件的控制，確保在項目的開發建設過程中能得到和使用 相關的有效文件。 2.范圍 本程序適用于公司所有與質量活動有關的文件控制，包括外來文件和資料。 3.職責 3.1 工程部是文件控制的主管部門，主要負責： a. 指導、監督各部門對文件控制的執行情況； b. 質量手冊和質量管理作業文件的歸口管理工作。 3.2 總經理工作部負責公司的檔案管理工作以及圖書、標準、規范、信函傳真等外來文 件和資料的歸口管理工作； 3.3 各部門負責分管范圍內的文件管理工作； 3.4 項目部負責圖紙及工程項目的有關文件的歸口管理。

29、1.目的 通過對前期物業管理的控制，確保房屋保持正常的使用功能，為住戶提供良好的居 住環境，滿足住戶的需要。 2.范圍 本程序適用于公司開發工程項目的前期物業管理工作。 3.職責 3.1 策劃與營銷中心負責組織開展前期物業管理工作。 3.2 工程部負責聯系施工單位進行工程質量問題的處理工作。 4.控制程序 4.1 策劃與營銷中心參與工程項目的竣工驗收工作，掌握工程的基本情況和質量狀況， 根據物業的規模、設施、環境等具體情況，組織物業管理機構。 4.2 接管驗收 4.2.1 由策劃與營銷中心根據物業管理移交的安排，組織前期物業管理機構、項。

30、1.目的 通過開展對質量體系的內部審核，驗證公司質量管理體系文件與標準的符合性，審 核各部門開展的質量活動及其結果是否符合規定要求，確保質量體系持續有效地運行， 并為質量體系改進提供依據。 2.范圍 本程序適用于公司內部質量體系審核工作。 3職責 3.1 管理者代表負責對質量體系內審的策劃，組織制訂實施質量體系年度內審計劃，確 定內審小組，任命審核組長。 3.2 工程部負責編制質量體系年度內審計劃，具體組織開展內審工作,負責內審員隊伍 管理工作。 3.3 審核組長負責編制質量體系內審實施計劃， 審查內審員的檢查清單， 組織進。

31、1.目的 通過對公司員工進行聘用、考核、評價和培訓，確保所有員工的基本素質和技能， 均應達到本職崗位的要求，滿足質量管理體系運行的需要。 2.適用范圍 適用于公司的人力資源的管理與控制。 3.職責 3.1 人力資源部是公司人力資源控制的主管部門，負責公司員工的聘用、考核、管理、 培訓等工作； 3.2 其它職能部門和項目部負責本部門人員的考核和內部培訓工作。 4.工作程序 4.1 員工的聘用、考核和管理 人力資源部負責公司員工的引進和招聘，按照所招聘崗位的素質技能要求，對引進 和應聘人員進行考察，對現有員工每年一次進行考核評價和。

32、1.目的 通過對項目開發的過程進行策劃，明確產品實現過程中的有關職責、程序、方法和 應達到的目標，確保項目的整體運作水平。 2.范圍 本程序適用于公司開發建設項目的策劃。 3.職責 3.1 策劃與營銷中心負責組織有關部門對項目的整體運作進行策劃，編制“項目運作方 案” ，并監督檢查各部門的實施情況。 3.2 總經理工作部、財務與資產經營部、工程部和項目部按照各部門的職責分工對項目 運作進行策劃，編寫有關的策劃文件和新增的程序文件并組織實施。 4. 控制程序 4.1 項目運作方案的策劃 4.1.1 策劃與營銷中心負責組織項目運作方案的策。

33、8.2.4 產品的監視和測量 8.2.4.1 為驗證交付的產品、融資貸款利息和本金償還情況滿足規定要求，公司對項目 的開發、資金運作過程以及房屋的建筑質量實施連續的監視和測量。工程部負責組織項 目部對采購材料和設備、 施工質量以及設計、 施工、 監理單位的工作質量進行監督檢查。 公司的稽查小組負責對項目開發的全過程，包括：前期調研、投資決策、前期運作、規 劃設計、施工建設、市場營銷、前期物業管理、售后服務等環節的工作情況進行監督檢 查。 8.2.4.2 進貨檢驗和試驗 a) 項目部負責對施工單位是否對進貨按規定進行了檢驗和試驗進行。

34、7.2 與顧客有關的過程 7.2.1 與產品有關的要求的確定 7.2.1.1 公司策劃與營銷中心負責通過開展市場調研、與顧客洽談等方式，確定與房屋銷 售有關的要求，主要是： a) 顧客規定的要求， （含交付和交付后活動的要求） ，如：戶型、面積、交付日期、 價格、居住環境、配套設施、房屋及設備的功能、分項分部工程施工質量等； b) 產品的隱含要求，如：房屋的生命周期、抗震能力、居住的舒適性等； c) 房地產開發行業所涉及的法律法規； d) 公司的附加要求，包括公司廣告承諾和合同外對顧客的讓利與優惠等。 7.2.1.2 公司財務與資產經營部負責。

35、 1.目的 通過對不合格品進行控制,確保公司在產品和服務提供中發生不合格品的非預期 使用。 2.范圍 本程序適用于公司產品和服務提供過程中的不合格品的控制。 3.職責 3.1 公司的稽查小組負責公司的不合格品控制，負責組織對不合格品的判定、評審、處 置及驗證工作，并監督檢查各部門的不合格品控制情況。 3.2 審計部負責對項目資金運中不合格品的管理。 3.3 工程部負責對項目施工中產生的不合格品的管理。 4.控制程序 4.1 公司質量活動中的不合格品包括： a) 工作質量的不合格，包括未通過立項報批的文件資料以及影響項目運作方案 正常實施。