“營改增”管理層的專項培訓房地產行業的“營改增”大幕已經開啟，這次稅制改革將給房地產行業帶來全方位的影響。展望2016年，在新舊稅制轉換中，房地產行業是迎來了難得的機遇，還是隱藏了巨大的風險？PREFACECONCENTS01營改增背景及增值稅原理02房地產營改增主要內容03營改增對天房的影響及應對措施cONTENTS營改增背景及增值稅原理01營改增背景及增值稅原理 銷售貨物 提供加工、修理修配勞務 進口貨物增值稅增值稅 提供勞務交通運輸業、建筑業、金融保險業、郵電通訊業、文化體育業、娛樂業、服務業 轉讓無形資產 銷售不動產。營業稅營吳克紅稅務師事務所版權所有1 地地產產集集團營團營改增改增吳克紅稅務師事務所版權所有2|可選的簡易征收|增值稅的計算與管理|房地產老板現在該做什么？|目錄12345| 增值稅概說與中國增值稅改革史財稅201636號營改增框架：房地產與建筑1 1 增值稅概說吳克紅稅務師事務所版權所有4031.1貨物與勞務（GOODS and SERVICES)所有的交易，分為：1、貨物買賣（GOODS），關稅與貿易總協定2、勞務（服務）貿易（SERVICES）， 世界貿易組織 TPP3、資本投資與分配、轉移， 投資自由化吳克紅稅務師事務所版權所有5031.1貨物與勞務稅（GST)1、貨物買賣增1營改增后房地產相關稅費計算201 營改增02 增值稅計算 目錄CONTENTS03 土地增值稅計算 3PART 1營改增4營改增| 對比分析自2016年5月1日起全國各行業全面實行營改增價內稅全額計征稅率5%營業稅價外稅差額計征（銷項-進項）不同行業稅率不同（服務業6%，房地產業11%，采購材料17%等）增值稅注：應稅服務年銷售額小于為500萬元(不含稅銷售額)，是小規模納稅人，適用3%的增值稅率1、稅種不同2、征收范圍不同3、稅率不同5例：某代理項目合同金額1000萬，期間發生廣告費20萬，人工成本300萬，計算營業稅和增值稅營改增| 對比分析明確兩個概念：銷Code of this report | 1 Copyright Beijing Centaline 2014營改增對房地產的影響北京中原投資顧問部Code of this report | 2 Copyright Beijing Centaline 2014一 政策背景及概念解讀Code of this report | 3 Copyright Beijing Centaline 2014名詞解讀1994年中國稅制改革，確立里增值稅和營業稅兩稅并存稅制格局營業稅營業稅（Business tax），是對在中國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產的單位和個人，就其所取得的營業額征收的一種稅其所取得的營業額征收的一種稅。營業稅不按商品或征稅項目的種類、品種設置稅目、稅率，目目錄Contents增值稅介紹增值稅介紹營改增的原因營改增的原因新政解讀財稅新政解讀財稅2016 36號號增值稅介紹4增值稅的開征與轉型1235增值稅的特點稅制改革時未全面增值稅的原因增值稅的基本原理增值稅一般計稅方法全國連鎖廣州深圳武漢廈門海口唐山十堰洛陽咸寧增值稅的開征與轉型集團：武漢：全國連鎖廣州深圳武漢廈門海口唐山十堰洛陽咸寧增值稅的特點稅收中性收入及時穩定避免重復征稅退稅簡便，鼓勵出口便于加強征收管理集團：武漢：全國連鎖廣州深圳武漢廈門海口唐山十堰洛陽咸寧稅制改革時未全面營改增的原因1. 1. 面臨立法技術難“營改增營改增”對房地產企業的影響及對策對房地產企業的影響及對策房地產業房地產業“ “營改增營改增” ”的動因的動因12345“營改增營改增”政策背景政策背景“營改增營改增”對房地產公司未來開發成本的影對房地產公司未來開發成本的影響響“營改增營改增”對房地產公司未來稅負的影響對房地產公司未來稅負的影響房地產公司面對影響應采取的策略房地產公司面對影響應采取的策略1“營改增營改增”政策背景政策背景 2011 2011年年1111月月1616日，國務院下達了日，國務院下達了關于營業稅改征增關于營業稅改征增值稅試點方案的通知值稅建筑與房地產企業營改增政策解讀與操作實務QQ:3166575542016年3月23日，財政部、國家稅務總局聯合下發了財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知（財稅201636號）附件1：營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定附件2：營業稅改征增值稅試點實施辦法附件3：營業稅改征增值稅試點有關事項的規定附件4：跨境應稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規定課程背景1.國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點后增值稅納稅申報有關事項的公告國家稅務總局公告2016年第13號2.國家稅務總局關于發布納稅人轉讓不動產增值稅征收管國家逐步擴大“營業稅改征增值稅”試點，你準備好了嗎？“營改增”輔導講座 講解提綱：一、我對增值稅的學習與理解； （一）關于增值稅常識（113）； （二）營改增后一般納稅人計稅方式的改變；二、建議企業主動摸底測算和模擬運轉；怎樣測算？如何模擬？ 三、“營改增”將給企業帶來哪些影響如何應對？（1-8）四、認真學習，苦練內功，適應“營改增”。 一、我對建筑業“營改增”的學習和理解（一）增值稅的基本原理、性質和特點等1、所謂營業稅：是對在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產的單位和個人，就其所取得的營業額房地產業營改增介紹房地產業營改增介紹2022/6/142目目 錄錄第二節第二節 營改增的行業范圍營改增的行業范圍第一節第一節 營改增背景營改增背景第三節第三節 納稅義務人納稅義務人第四節第四節 應納稅額計算應納稅額計算第五節第五節 稅收征收管理稅收征收管理第六節第六節 涉稅業務會計處理涉稅業務會計處理第七節第七節 營改增對策提示營改增對策提示2022/6/143第一節第一節 營改增背景營改增背景o19941994年稅制改革，確立了增值稅和營業稅兩稅年稅制改革，確立了增值稅和營業稅兩稅并存的貨物和勞務稅稅制格局。并存的貨物和勞務稅稅制 營改增分行業辦稅指南 ——房地產業 目錄 一、房地產業增值稅納稅人 3 二、征稅范圍 4 三、稅率和征收率 4 四、計稅方法 4 五、銷售額確定 5 六、進項抵扣 8 七、納稅地點 12 八、納稅義務發生時間 13 九、發票開具 14 十、其他說明 15 十一、銷售開發房地產營改增政策要點明細表 16 一、房地產業增值稅納稅人 （一）在中華人民共和國境內銷售自行開發的房地產項目的納稅人，為房地產業增值稅納稅人。 注：1.銷售自行開發的房地產項目，是在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設轉讓房地產房地產企業房地產企業 會計核算與營改增解讀會計核算與營改增解讀內容提要內容提要O第一部分 房地產企業業務概述 一、企業設立條件 二、業務范圍特點 三、會計科目設置 四、涉及稅種簡介 五、行業作用簡析O第二部分 房地產企業各階段會計核算 一、企業設立階段 二、獲取土地階段 三、開發建設階段 四、銷售轉讓階段 五、“營改增”解讀O第一部分 房地產企業業務概述O第二部分 房地產企業各階段會計核算一、房地產企業的設立條件一、房地產企業的設立條件O設設立立房房地地產產開開發發企企業業，除除應應當當符符合合有有關關法法律律、行 房地產開發企業房地產開發企業營改增相關政策營改增相關政策解讀解讀及新常態下的涉稅風險控制及新常態下的涉稅風險控制 上篇上篇 房地產房地產企業企業“營改增營改增”政策政策解讀解讀 第一章第一章 增值稅概述增值稅概述 增值稅，是以商品（含應稅勞務和應稅服務）在流通過程中產生的增值額為增值稅，是以商品（含應稅勞務和應稅服務）在流通過程中產生的增值額為征收對象而征收的一種流轉稅。由以下特點：征收對象而征收的一種流轉稅。由以下特點： （1 1）保持稅收中性。）保持稅收中性。 （2 2）普遍征收。）普遍征收。 （3 3）實房地產開發項目結算土地增值稅清算與房地產開發項目結算土地增值稅清算與最新土地增值稅反避稅應對實務最新土地增值稅反避稅應對實務 2【主要收益主要收益】 1 1、全面了解房地產項目開發的程序和對開發成、全面了解房地產項目開發的程序和對開發成本的準確核算本的準確核算 2 2、掌握企業所得稅收入確認、開發成本和開發、掌握企業所得稅收入確認、開發成本和開發費用的稅收處理費用的稅收處理 3 3、深刻理解土地增值稅清算的收入和扣除項目、深刻理解土地增值稅清算的收入和扣除項目的歸集技巧的歸集技巧 4 4、介紹房地產企業最新反避稅LOGOLOGO房地產營改房地產營改增具體應對增具體應對Your site here 營改增基營改增基礎知識礎知識Your site here 營業稅的重復征收嚴重營業稅的重復征收嚴重Sub 建建筑筑公公司司提供建筑勞務提供建筑勞務房子抵頂工程款房子抵頂工程款50005000萬萬建筑公司建筑公司房地產公司房地產公司合計合計營業稅營業稅50005000* *3%=1503%=15050005000* *5%=2505%=250400400增值稅增值稅5000*11%-5000*11%-5000*11%=05000*11%=05000*11%-5000*11%-5000*11%=05000*11%=00 0 地產公司地產公司Your site here 增營之爭增營之爭Sub 現場消費現場消費營房地產營改增的選擇計稅方法 1、簡易計稅方法 老項目選擇簡易計稅方法，需要解決的問題主要是預收房款繳納營業稅的開票問題、預售房款預交增值稅和銷售的增值稅計算和發票。 （1）預收房款的處理。所謂預售房款是指房地產企業銷售未完工開發產品而收取的款項，不包括與所售開發產品無直接關系的會員費等賦予一定權力而收取的費用。分兩種情況，一是規定時間以前收取，二是規定時間以后收取。 規定時間以前收取的，按規定應計算繳納營業稅，需要開具發票的，原則上在2016年12月末前開具增值稅普通發票，如果在年底前由于不具備條件不 《房地產業營改增政策與實務》   【課程背景】我國新一輪稅制改革的主要內容是營業稅改為增值稅，簡稱“營改增”。根據國家的統一安排部署，國家稅務總局和財政部正式于2011年11月16日頒布了《營業稅改增值稅試點方案》，通過5年左右時間的過渡，財政部、國家稅務總局于2016年3月23日頒布了《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號），標志著“營改增”的攻堅之戰已經打響，我國全面告別營業稅，實現全行業的增值稅于2016年5月1日開始。    對于占我國國民經濟相當比重的建筑業、房地產業而言，營改增可謂是房地產行業房地產行業“營改增營改增”政策解讀政策解讀第三條 納稅人分為一般納稅人和小規模納稅人。應稅行為的年應征增值稅銷售額（以下稱應稅銷售額）超過財政部和國家稅務總局規定標準規定標準的納稅人為一般納稅人，未超過規定標準的納稅人為小規模納稅人。思考：不想當一般納稅人的納稅人是不是好的納稅人？能從一般納稅人轉回小規模納稅人呢？增值稅納稅人的分類與意義增值稅納稅人的分類與意義第十五條第十五條 增值稅稅率：（一）納稅人發生應稅行為，除本條第（二）項、第（三）項、第（四）項規定外，稅率為6。（二）提供交通 營改增對日常工作的影響增值稅專用發票介紹營改增后采購人員如何比價營改增后房地產稅負變化營改增后建筑業稅負變化上游供應商稅負測算一、增值稅專用發票1、規范性開具增值稅發票 開具發票應當按照規定的時限、順序、欄目時限、順序、欄目，全部聯次一次性如實開具。并加蓋發票專用章發票專用章。備注必須填寫清楚，工程勞務發生勞務發生地，項目名稱。地，項目名稱。一、增值稅專用發票2、開具渠道：u企業自開票 u企業沒有資格去機構所在地或勞務發生地稅務局代開，稅率3%備注：任何第三方出具的發票都不合規。3、樣本：4、規范發票求l