1成本管理體系在龍湖的管理實踐成本管理體系在龍湖的管理實踐用歷史的眼光觀察成本用成本的方法分析歷史20222022年年6 6月月1414日日2第六部分：成本管理體系的制度建設和執行實踐第五部分：規模期的龍湖成本管理(2007-2011)第四部分：成長期的龍湖成本管理(2003-2006)第三部分：起步期的龍湖成本管理(2000-2002)第二部分：草根期的龍湖成本管理(1995-1999)第一部分：開場、課程思想和引言總目錄總目錄3第三章引言務虛做人做事第2章課程介紹及申明爭鳴觀點聲明課程指導思想課程架構圖第1章開場競賽獎品競賽規則競賽角色第一部分：開場第一開篇語當今的房地產行業，競爭十分激烈，在產品同質化傾向越來越嚴重的情況下，房地產企業的生存能力、盈利能力、發展能力與企業的管理控制力息息相關，不注重管理控制的企業都將被淘汰出局，管理控制弱勢企業將失去市場份額。企業利潤趨薄利潤時間(年)拿地就賺錢階段1：資源時代階段2：產品時代客戶關注質量公司關注成本關注品牌與形象理念與價值觀成本領先戰略企業利潤趨薄各專業的管理能力專業間的集成能力具體項目操作能力企業綜合管理能力財務管理房地產企業財務管理特點管理現狀：有些房地產企業的二級項目開發公司各自為政，自成體 房地產企業開發項目房地產企業開發項目 成本分攤與成本核算技巧成本分攤與成本核算技巧 蔡蔡 昌昌中央財經大學稅務管理系主任中央財經大學稅務管理系主任著名房地產稅收籌劃實戰專家著名房地產稅收籌劃實戰專家 被譽為被譽為“用第三種眼光看稅收籌劃用第三種眼光看稅收籌劃”國際注冊高級會計師（國際注冊高級會計師（ICSPAICSPA）美國克萊姆森大學高級訪問學者美國克萊姆森大學高級訪問學者北京中經陽光稅收籌劃事務所首席專家北京中經陽光稅收籌劃事務所首席專家清華大學、北京大學客座教授清華大學、北京大學客座教授E-mail: E-mail:1輕松輕松20152015年年 輕松 尊重 分享 探討 參與 “五項基本原則” 參與 尊重 探討 共進 互助 以一種分享和開放心態進入今天工作坊之旅 我們需要運用反饋和自我思考來提高我們團隊和自己 寓教寓樂可以讓我們的學習效果更加有效3u 對結構成本的管理方法有個直觀和全面的了解。對結構成本的管理方法有個直觀和全面的了解。u 通過結合實際案例的講解，使大家在以后實際的通過結合實際案例的講解，使大家在以后實際的工作中，工作中， 能夠更有針對性，提高工作效率。能夠更有針對性，提高工作效率。 u 為公司后續的地產開發項目的成本把控提11房地產成本核算房地產成本核算與與稅務管理稅務管理三大類型成本內部成本內部成本土地增土地增值稅成值稅成本本所得稅所得稅成本成本區別與聯系企業內部管理土地成土地成本本開發成開發成本本投資成投資成投資成投資成本本本本納稅成納稅成納稅成納稅成本本本本開發成本開發成本開發成本開發成本開發成本開發成本開發產品開發產品開發產品開發產品開發產品開發產品銷售成本銷售成本銷售成本銷售成本銷售成本銷售成本按面按面按面按面積算積算積算積算股權溢股權溢股權溢股權溢價支出價支出價支出價支出灰色灰色灰色灰色支出支出支出支出Shenzhen vanchuang architecture design consultants co.ltd景觀設計流程、成果及成本控制研討 The reporter：The place：深圳萬科地產The date : 【目錄】: table1)景觀設計流程總體介紹2）階段一：方案設計3）階段二：初步設計4）階段三：施工圖5）成本控制【目錄】: table1)景觀設計流程總體介紹2）階段一：方案設計3）階段二：初步設計4）階段三：施工圖5）成本控制Shenzhen vanchuang architecture design consultants co.ltd項目設計指導書景觀設計任務書景觀設計方案方案評審景觀方案初步設計初步設計評審景觀施工圖設計施工圖評Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010本報告僅供客戶內部使用。在獲得中原地產書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。經營意識與成本控制 Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010企業經營與部門經營同一原理企業經營與部門經營同一原理開源節流開源節流開源節流開源節流Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010心態Part 1Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010本報告僅供客戶淺談房地產開發項目成本管理的淺談房地產開發項目成本管理的幾個重點階段幾個重點階段目錄目錄一、什么是管理一、什么是管理二、房地產開發項目的成本管理二、房地產開發項目的成本管理三、前期開發成本及控制簡述三、前期開發成本及控制簡述四、設計階段對建安成本的管控四、設計階段對建安成本的管控五、招標階段對建安成本的管控五、招標階段對建安成本的管控一、什么是管理一、什么是管理管理管理是指使活動完成得更有效的過程。這里的過程表示管理者發揮的職能，概括地稱為計劃、組織、領導、控制計劃、組織、領導、控制。效率效率是保利地產成本控制管理保利地產成本控制管理 講義提綱一、保利地產成本管理的重要性二、保利地產成本管理的特點三、保利地產成本管理要樹立的觀念四、保利地產成本管理體系的建立五、保利地產成本管理每個階段控制要點和知識積累一、保利地產成本管理的重要性1、形勢回顧我們怎么樣一路走來關鍵詞：關鍵詞： 溫暖的春天：觀念轉變、政策支持、協議出讓 火爆的夏天：排隊、炒房、調控、地王、樓王、面粉貴過面包 轉冷的秋天：觀望、資金斷鏈、拐點、雙限房、經適房、廉租房 嚴冬的到來：降價、流標、還會降嗎、崩盤、利潤下降2、保利地產面成本制度匯編 成本制度匯編 成本制度匯編 目 錄目 錄 第一章 項目成本管理辦法 第二章 認質限價管理辦法 第三章 目標成本管理作業指引 第四章 成本動態控制作業指引 第五章 工程預結算管理制度 第六章 責任成本作業指引 第七章 成本優化與控制作業指引 第八章 供方單位履約評價指引 第九章 招標管理制度 第十章 戰略采購管理制度成本制度匯編 第一章 第一章 項目成本管理項目成本管理辦法辦法 1. 1. 流程目的流程目的 使開發項目的成本得到有效、合理的控制，確保項目經濟效益的實現。 2. 2. 適用范圍適用范圍 適用于公司開發項目的全過程 成本管理作業體系 目 錄 第 1：管理模式 第 2：總成本管理 第 3：供應商管理 第 4：招標管理 第 5：合同管理 第 6：洽商管理 第 7：甲供材管理 第 8：付款管理 第 9：工程結算管理 第 10：工程審計管理 第 11：成本檔案管理 第 12：造價咨詢公司管理 0目 錄 第 1：管理模式 第 2：總成本管理 第 3：供應商管理 第 4：招標管理 第 5：合同管理 第 6：洽商管理 第 7：甲供材管理 第 8：付款管理 第 9：工程結算管理 第 10：工程審計管理 第 11：成本檔案管理 第 12：造價咨詢公司管理 11. 目標成本管理作業指引 1. 目標成本管理作業指引 目 成本控制要點應用指南                                                                              我們將公司成本控制專題的討論成果匯集起來，編纂成這本《公司成本控制要點應用指南》。其中有三點需要說明：      第一：控制要點是大家總結公司歷史經驗，按權重篩選出來的，不可能涵蓋所有的成本控制內容。      第二：成本控制的詳細方法已體現在相應的規范里，我們以〈控制什么——What〉、〈怎樣控制——How〉和〈誰來控制——Who〉的編寫形式，僅提供一本應用指南。      第三：由于相應的規范仍在編制中，本指 成本管理規劃成本管理規劃成本前置與設計階段的成本規劃及優化目錄目錄1規范化設計管理體系下的成本管理規范化設計管理體系下的成本管理 1.房地產企業主線業務流程與影響成本管理的關鍵流程階段 2.各階段的成本管理成果標準 3.設計過程中成本優化的主要手段和方法 二 項目設計與研發過程中實現成本優化的項目設計與研發過程中實現成本優化的“重點專業重點專業地帶地帶”與案例分析與案例分析 1.項目成本控制的理念2.項目論證拿地階段的成本管控 3.概念規劃階段（項目策劃階段）的成本規劃 4.項目設計管理階段的成本優化三三 設計中的成成本管理成本管理房地產成本控制房地產成本控制工程目標成本的制定、支工程目標成本的制定、支解與落實解與落實工程清單招標管理工程清單招標管理工程成本數據庫的建立工程成本數據庫的建立成本成本管理理念管理理念內容要點：內容要點：內容要點：內容要點：5WIH5WIH 1，成本管理的目的，成本管理的目的（WHY)提升價值提升價值2，房地產項目的成本構成，房地產項目的成本構成（WHAT)全成本，全成本，空間與時間分布空間與時間分布3，房地產項目成本管理的出發點，房地產項目成本管理的出發點（WHERE)確確定與控制定與控制4，成本管理的階2巖土、結構工程設計的成本控制巖土、結構工程設計的成本控制3一、培訓目的一、培訓目的理清房地產項目設計階段巖土、結構成本控制的過程及思路，提高房地產公司項目巖土、結構成本控制水平，樹立房地產項目巖土、結構成本控制的新觀念。4二、設計階段巖土、結構成本優化的思路二、設計階段巖土、結構成本優化的思路5三、現階段房地產公司項目巖土、結構成本控制現狀三、現階段房地產公司項目巖土、結構成本控制現狀1. 工程量計算階段；2. 招投標控制階段；3. 規劃設計控制階段；4. 項目定位控制階段。6在現階段，大部分房地產公司的巖土內部資料，機密房地產開發成本全過程精細化管理房地產開發成本全過程精細化管理Cost control in real estate projectPART.13PART.1前言在當今房地產行業中，競爭十分激烈，產品同質化傾向在當今房地產行業中，競爭十分激烈，產品同質化傾向越來越嚴重的情況下，企業的生存能力、盈利能力、發展能越來越嚴重的情況下，企業的生存能力、盈利能力、發展能力，與企業的成本控制的相關性越來越高，成本控制能力排力，與企業的成本控制的相關性越來越高，成本控制能力排序末位的企業都將被淘汰出局，成本控制弱勢企業將失去市序末位的企業都將被2022/6/14淺談房地產目標成本淺談房地產目標成本目標成本案例分析目標成本案例分析3 31 1目錄房地產項目目標成本簡述房地產項目目標成本簡述2 2房地產項目成本組成及控制重點房地產項目成本組成及控制重點房地產項目目標成本簡述房地產項目目標成本簡述 房地產行業是典型的資金密集型行業，資金需求量大且敏感度高，具有投資大、風險高的特性。項目開發從購買土地、前期手續辦理及產品設計、開發建設、市場銷售到后期物業管理，涉及面廣，操作過程復雜，突發情況較多，不可預見性強。隨著房地產開發規模的擴大及競爭的加劇，起初粗放式經房地產工程成本管理房地產工程成本管理 房地產工程成本管理房地產工程成本管理第一部分第一部分 工程成本控制要點工程成本控制要點 第二部分第二部分 目標成本管理目標成本管理 在在當當前前宏宏觀觀調調控控形形勢勢和和競競爭爭激激烈烈的的房房地地產產市市場場中中，如如何何求求生生存存、求求發發展展是是擺擺在在房房地地產企業面前的一個重要課題。產企業面前的一個重要課題。 在在相相同同的的開開發發環環境境中中，除除了了開開發發適適銷銷對對路路的的適適應應市市場場需需求求產產品品外外，誰誰能能在在工工程程建建設設中規劃設計成本導則規劃設計成本導則金地集團產品管理部金地集團產品管理部 二、組團規劃中的成本控制；二、組團規劃中的成本控制；一、規劃對施工的成本控制；一、規劃對施工的成本控制；三、建筑層高中的成本控制；三、建筑層高中的成本控制；四、非可售面積的成本控制；四、非可售面積的成本控制；五、地下停車庫的成本控制；五、地下停車庫的成本控制；六、六、機電設計中的成本控制。機電設計中的成本控制。組團規劃組團規劃規劃對施工規劃對施工建筑層高建筑層高非可售面積非可售面積地下停車庫地下停車庫規規劃劃成成本本控控制制導金輝集團住宅產品設計階段成本控制培訓前言-培訓目的和要求效果方法意識Z Z Z ZExcuse me!前言-扁鵲三兄弟大哥 - 最好 - 事前；二哥 - 次之 - 事中；扁鵲 - 最差 - 事后。前言-成本管理前置是實現有效成本控制的基本要求前言-觸目驚心的數字前提條件：1、30萬平米的高層住宅小區，全部按100平米 / 戶進行測算；2、拿地條件中，機動車的車位配比有2個方案，分別為0.6輛 / 戶和1.5輛 / 戶；3、整個小區的地面停車比例為10%，地下室全部按非人防考慮，停車效率指標為32平米 / 輛，造價為1600元 / 平米。問：因為車位配比指標的不同，2個方案