1、萬科項目拓展相關經驗借鑒萬科項目拓展相關經驗借鑒萬科項目拓展相關經驗借鑒萬科項目拓展相關經驗借鑒深圳市道然企業管理咨詢顧問有限公司深圳市道然企業管理咨詢顧問有限公司發現房地產規律發現房地產規律 為您創造價值為您創造價值道然道然道然道然2目錄目錄第一部分第一部分萬科項目發展制度介紹萬科項目發展制度介紹第二部分第二部分房地產項目投資決策與評估房地產項目投資決策與評估第三部分第三部分萬科項目合作經驗借。

2、0 /共54頁項目概況與價目概況與價值判斷判斷獲取方式與取方式與風險防范措施防范措施目目錄1 /共54頁示例內容示例內容項目區位：準確描述目區位：準確描述項目具體位置目具體位置區位示意區位示意圖關注內容：關注內容：項目區位，宗地所處城市、行政區域、非行政區域的地理位置圖形內容形內容說明：明：大市區圖內的相對位置，并標注公里數局域圖內定性表述宗地所處具體位置、相鄰主要干道、與標志性市政設施、建筑物。

3、XX市XX區XX項目可行性研究XX城市中心 XX2018年XX月XX日目錄：字號目錄：字號21.821.8加粗加粗撰寫說明：報告所有字體統一為華文楷體撰寫說明：報告所有字體統一為華文楷體撰寫說明：解釋撰寫說明：解釋撰寫內容要求和撰寫內容要求和具體方法，成稿具體方法，成稿中刪除中刪除核心結論：字號核心結論：字號1818加粗居中標紅加粗居中標紅核心信息：字號核心信息：字號1414加粗居中，重加粗居中。

4、拿地的十六種模式一、一、買地地（一）招拍掛（二）不是招拍掛，創造招拍掛。（三）直接買地。（實際是買項目）二、二、購買股股權（適用有地企（適用有地企業除了地，其他除了地，其他資產較少）少）（四）購買股權。（五）創造境外賣股權。（六）設立特殊目的公司轉讓股權。（七）吸收合并有地企業，有地企業股東進而賣股權。三、投三、投資（適用有地企（適用有地企業資產較多的情形）多的情形）（八）有地企業將地投資到開發。

5、P1拿地可行性研究P2拿地可研的合作深度，一定程度反映甲乙雙方關系。理想的戰略合作伙伴關系，應該參與到甲方的拿地決策當中。場景1、開發商有意向地塊拿地可研常見工作場景場景3、開發商中長期拿地策略建議場景2、開發商有意向進入新城市（或新區域）工作協同關系業務伙伴關系戰略伙伴關系甲乙方關系程度你是我們的手和腳，我還希望你會動腦？一直跑腿干活，什么時候能參與圓桌決策呢？拿地可研課程前言甲乙雙方實現緊密。

6、融創集團新區域融創集團新區域拓展思路拓展思路q三年戰略目標三年戰略目標q全國化戰略進展現狀全國化戰略進展現狀q全國化戰略現狀的差距及措施全國化戰略現狀的差距及措施q下一階段全國化戰略的實施重點下一階段全國化戰略的實施重點q融創集團下半年拓展計劃融創集團下半年拓展計劃融創集團三年戰略目標融創集團三年戰略目標融創集團全國化戰略進展現狀融創集團全國化戰略進展現狀q融創集團今年戰略目標融創集團今年戰略目。

7、項目拓展城市布局及拿地策略項目拓展城市布局及拿地策略 利海中國地產發展中心利海中國地產發展中心目錄目錄一一公司戰略布局公司戰略布局二二公司重點關注項目及拓展拿地方式公司重點關注項目及拓展拿地方式公司戰略布局公司戰略布局中國房地產行業仍處于快速發展階段，市場空間仍然巨大。利海集團近年戰略發展總目標是做大規模，做大銷售額，實現上市。戰略取向戰略取向公司戰略布局公司戰略布局拓展定位拓展定位一、規模擴張。

8、城立而鄉起 本立而道生集體經營性建設用地開發模式研究城鄉二元結構三元過渡結構鎮域/村域集體經濟將成為其中的關鍵性因素，負責集體建設用地的流轉、投資、開發、運營、收益保障一元結構現代工業經濟傳統農業經濟并存的異質結構現代工業經濟傳統農業經濟融合的同質結構鄉鎮企業的崛起使中國農村工業部門逐步生成 國民經濟結構變革中的集體經濟重要性 鎮域、村域集體土地開發北京市走在全國前列城鎮化發展進程中鎮域、村域開。

9、1.0 目的 為適應公司房地產業務的發展，做到市場化拿地前，使各相關部門緊密合作，高效協同完成各子項工作，首先做到調研數據準確、全面，特別是土地一級市場供應、成交變化，其次了解房地產市場供需變化，競品項目去化情況等，以及二手房市場真實量價變化，形成具有符合市場行情、收益最大化的強排方案，最后匯總形成銷售樂觀、現實及悲觀情況下的地價測算方案。2.0 適用范圍適用于公司項目發展過程中通。

10、報告邏輯框架取地可行性研究報告的核心前提：重點說明該報告模板適用于拿地前的可行性研究。在報告撰寫過程中，重點需要撰寫市場競爭分析、對位客群研究、初步項目定位，通過成本投入和經濟測算對取地可行性進行分析。取地可行性報告的撰寫要具有預見性、公正性、可靠性、科學性的特點。由于核心觀點與核心思路需要與不同的情況和問題相結合，本模板只提供核心框架和報告邏輯，關于解決不同問題的方法論將在后續補充的內容中進一。

11、房地產企業拿地標準工作內容及流程一、拿地標準工作流程主要流程：發展部目標地塊信息分析提供總經理核準（通過）組建臨時前期工作小組分析、研討、測算形成報告報總經理審批向投委會匯報。房地產企業拿地標準工作內容及流程二、前期主要工作及參與人員1、地塊的信息收集、初步調研；工作內容：（1)、信息收集：取得意向紅線、地形圖、區域控規、地塊規劃指標；。

12、 投資拓展投資拓展類合同類合同格式格式版本版本 目目 錄錄 A-1：土地一級開發合同及備忘錄 .2 A-2：招商公告 . 13 A-3：土地一級開發合作方案 . 15 B-1：土地使用權轉讓合同 . 17 C-1：股權轉讓合同（收購全部股權） . 22 C-2：股權轉讓暨合作開發合同（收購部分股權） . 31 C-3：競得土地后轉讓股權合同 . 41 C-4：土地注入新公司合作開發合同 . 47。

13、協協議議拿拿地地工工作作步步驟驟說說明明說說明明：1 1、本本指指導導文文件件主主要要用用于于本本次次尋尋源源協協議議地地塊塊的的工工作作指指導導：2 2、已已完完成成步步驟驟一一至至三三【（1 1）項項目目分分類類；（2 2）初初步步資資料料收收集集；（3 3）與與交交易易對對手手接接洽洽的的】的的內內容容編編制制；步步驟驟四四至至八八根根據據公公司司發發布布的的協協議議類類投投資資管管理理辦。

14、從業指南投資拓展崗房地產房地產目錄1 1、房地產投資崗的主要工作、房地產投資崗的主要工作2 2、土地獲取的基本流程及方式、土地獲取的基本流程及方式3 3、房地產投資測算的基本邏輯、房地產投資測算的基本邏輯4 4、房地產投資崗所需專業能力及素質、房地產投資崗所需專業能力及素質5 5、房地產投資崗職業發展路徑、房地產投資崗職業發展路徑6 6、房地產投資崗知識清單建議、房地產投資崗知識清單建議7 7、。

15、此報告僅供客戶內部使用，未縐中國房地產信息集團 | 克而瑞（中國）信息技術有限公司癿書面許可，其它仸何機構和個人丌得擅自傳閱、引用戒復制。 日期地點，微軟雅黑16號 國內土地一級開發全模式覽析 絕對保密 2 目彔 土地一級開發全流程圖 開發模式研究 土地運營模式 管理模式 融資模式 盈利模式 戓略伙伴模式 政府主導模式 政企主導模式 企業主導一級 企業主導一二級 運營體系 運營原則 運營策略 運。

16、1二七學社拿地投資方式及相關案例解讀勿忘初心、學習不止勿忘初心、學習不止2123投資的內涵及方式勾地股權收購3PART1投資的內涵及方式何謂房企的投資工作房企的投資工作是以獲取土地收益權利的一項前期工作，包含收益預測及土地獲取兩大關鍵性環節收益預測土地獲取為完成經濟測算所做的土地為完成經濟測算所做的土地現場踏勘、市場分析、產品現場踏勘、市場分析、產品定位、設計強排等工作定位、設計強排等工作引致基。

17、房地產行業研究方法交流 2 3 行業基本發展歷叱及基本概念 房地產行業収展歷叱 1 房地產開収分類 房地產狹義及廣義產業鏈 2 3 4 行業基本面分析框架 主要分析數據及杢源 1 地產周期分析：長周期、小周期 城市収展分析 重要挃標分析：投資、庫存 2 3 公司經營及財務分析 主要數據挃標梳理 1 公司盈利能力分析 地產企業估值方法：PE、PB、NAV 2 3 板塊投資分析 板塊經營分析（銷售、。

18、培訓教材投資中心培訓教材1目錄第一章投資中心職責.9第一節 投資中心系統機構設置.9第二節 投資中心職能.9第三節 投資中心工作內容.101.3.1 項目拓展組.101.3.2 合同管理組.10第二章投資中心人員的要求.12第一節 投資中心人員的基本素質.12第二節 投資中心人員的專業知識.12第三章項目拓展管理.14第一節 項目拓展的基本原則.143.1.1 項目拓展的要求.14第二節 信息的。

19、總部項目拓展風險管理制度V1.0版1. 目的：規范公司項目拓展工作，預防并規避項目拓展過程中產生的風險，為保證項目后期順利開發建設，達到既定經營目標提供保障。2. 范圍：2.1 適用范圍：制度執行單位(宋體小四兩端對齊)2.2 發布范圍：制度發放單位(宋體小四兩端對齊)3. 名詞解釋：3.1 項目拓展是為獲得必要的土地儲備支撐公。

20、房地產投資分析與決策房地產投資分析與決策 房地產投資概述房地產投資概述 房地產投資決策程序房地產投資決策程序 可行性研究的內容可行性研究的內容 房地產投資分析的任務房地產投資分析的任務 案例案例政府請客，憑什么要我們買單政府請客，憑什么要我們買單? ?! 一、房地產投資概述 房地產投資的含義房地產投資的含義 房地產投資的特性房地產投資的特性 房地產投資的類型房地產投資的類型 房地產投資的目的房地。

21、I目目錄錄第一部分：房地產土地投資模式.1一、一級市場拿地模式.1二、二級市場拿地模式.2三、投資的前期互動.5第二部分：陽光城土地合作模式.8一、股權轉讓.8二、合作開發.8三、在建工程轉讓.8四、小股操盤.9五、融資代建.9六、代管代建代售.10七、產城融合.10第三部分：土地項目獲取流程.11第四部分：碧桂園拿地到售罄全流程.12第一步：獲取優質土地，定位精準.12第二步：做好前期策劃，快。

22、謹呈： 藍光地產BRC 四川省內重點城市投資研究報告 成都正行致遠房地產咨詢有限公司 ZhengXingZhiYuan real estate consulting co., LTD 成都東城根上街95號成證大廈9F/2F 9F/2F,Cheng Zheng Building,No.95 Upper Dong Cheng Gen Road,Chengdu,China. 目彔 CONTENTS P。

23、土地獲取模式土地獲叏模式一手地招拍掛二手地項目/土地轉讓股權收販 /投資參股招拍掛 最觃范癿拿地方式：出讓土地一方為國家，沒有仸何稅費，拿地一方，可支付癿所有款項迕入企業所得稅和土地增值稅成本，沒有仸何爭議 問題1：土地閑置費問題（國稅函【2010】220號、國稅収 【2009】31號） 問題2：契稅問題 財稅【2004】134號、國稅函【2009】603號（一級開収情況下出現癿問題） 問題3：。

24、未來領袖投資工作分享【滬蘇區域】工作內容總結投資工作情況308 9+12016年5月-2016年10月 無錫、張家港拓展2016年10月-目前 鹽城、泰州、淮安拓展一、2016年工作總結2016年5月-10月 張錫常團隊：定案11個，通過定案7個，匯報1個，獲取1塊序號地塊占地面積容積率是否通過定案是否通過定案是否獲取是否獲取1無錫市錫山區奔馳南地塊71.72是是否否2張家港市永安路東側地塊51。

25、開發企業拿地操作指引開發企業拿地操作指引目錄4.大中型開發企業取地認識2.開發企業取地模式及方法3.開發企業拿地標準工作內容及流程1.開發企業取地原則及準備開發企業取地原則及準備在房地產環節中土地是第一拿地找錢建房賣房管房n 土地是做項目的基礎，是根本n 吃著碗里，做著鍋里，種著田里，開著山里取地意義拿地原則前瞻性 合法性靈活性 合理性取地原則研究政策 發現機會了解土地政策和法規的背景對政策要有。

26、 項目總系列課程之項目總系列課程之 城市與項目投資評價、項目的定位城市與項目投資評價、項目的定位 第一部分：項目投資的理念第一部分：項目投資的理念 1、投資的節奏和機會 2、美國房地產投資 3、投資的區域選擇 4、投資并購 5、投資的經濟規模 6、未來房地產投的機會 第二部分：項目投資方法第二部分：項目投資方法 1、城市評價體系及技術標準 2、項目評價體系及技術標準 3、風險分析與投資決策 4、。

27、營銷中心 2017年6月27日 淺談投資研判與產品定位 淺談投資研判與產品定位 CONTENTS 目錄 第一部分 什么是什么是 科學定位 科學定位 第二部分 如何形成如何形成 驗證方案 驗證方案 第三部分 真實客戶驗證真實客戶驗證 實施過程 實施過程 什么是科學定位什么是科學定位？ 第一部分 在傳統定位方法基礎之上，進行真實客戶驗證，以模擬銷售的方式，尋找趨于完美的產品解決方案。 Scienti。

28、招拍掛項目投資選擇標準及看地踩盤注意事項 集團投資發展中心 2018年5月 2 怎么看項目？ 如何選項目？ 投資看地相關要求 3 01 如何選項目？ 4 上海公司5月預審會基本項目信息62個 全集團單月項目預審基本信息平均約200個 如何從200多個項目中選擇我司重點跟進的項目？ 5 現狀是如何選擇的？ 常見跟進項目判斷依據 戓略型區域及護盤考慮 核心區位體量適中配套成熟 地價便宜，存在市場機會。