1、物業管理企業成本物業管理企業成本 的特點及管控的特點及管控 銀川眾一集團物業服務有限公司銀川眾一集團物業服務有限公司 財務部：翟慧萍財務部：翟慧萍 二零一二年二零一二年 目目 錄錄 一、 物業管理企業成本的特點物業管理企業成本的特點 二、物業管理企業成本管理的現狀物業管理企業成本管理的現狀 三、完善物業管理企業成本管控的對策完善物業管理企業成本管控的對策 案例一 案例一：位居世界500強之首的美國沃爾瑪超市， 年營業額20004C美元，其成功有很多值得其他企業 借鑒的方面，最值得圈點的是其“節約成本”的企 業文化。據介。

2、物業管理費用測算物業管理費用測算 物業管理費測算物業管理費測算 及物業增收途徑及物業增收途徑 本次培訓內容本次培訓內容 物業管理費用的測算與物業資金管理物業管理費用的測算與物業資金管理 物業管理企業增收途徑與辦法物業管理企業增收途徑與辦法 一、物業管理費的收費依據一、物業管理費的收費依據 1.合同的約定合同的約定 物業公司提供的管理服務需要付出成本和勞務物業公司提供的管理服務需要付出成本和勞務 作為經營公司應賺取的合理的利潤（作為經營公司應賺取的合理的利潤（8%8%） 2.法律的規定法律的規定 中華人民共和國價格。

3、七)人工成本 序號項目人數月薪計算方法月支出年支出 1 經理16000人數 x 月薪6,000.0072,000.00 3 行政助理11800人數 x 月薪1,800.0021,600.00 4 財務出納12200人數 x 月薪2,200.0026,400.00 5 財務會計12200人數 x 月薪2,200.0026,400.00 6 物業助理22000人數 x 月薪4,000.0048,000.00 8 客服員51400人數 x 月薪7,000.0084,000.00 10 工程班長12000人數 x 月薪2,000.0024,000.00 11 維護/值班 技工 31800人數 x 月薪5,400.0064,800.00 12 安全主任12500人數 x 月薪2,500.0030,000.00 13 安全班長31800人數 x 月薪5,400.0064,800.00 14 安。

4、溫州龍灣萬達廣場大商業物業面積預算表 溫州龍灣萬達廣場自持物業各類型面積分布明細（單位：） 類型 自持物業面積分布 購物中心 室外步行 街內環租 賃商鋪 娛樂樓綜合樓 萬千百貨超市 次主力店1電玩KTV影城（夾層）次主力店2電器酒樓合計 地上面積125000211004600260036009100380039007900330000214600 地下面積9500000000000015000110000 總建筑面積 2200002110046002600360091003800390079003300015000324600 占比 67.78%6.50%1.42%0.80%1.11%2.80%1.17%1.20%2.43%10.17%4.62%100.00% 說明：溫州龍灣項目總建筑面積38.6平方米，其中自。

5、大大連連萬萬達達公公館館住住宅宅物物業業服服務務成成本本測測算算總總表表 序序號號項項目目 單單位位面面積積 管管理理費費（元元 / /月月） 所所占占比比例例月月均均費費用用年年總總費費用用說說明明 一人員費用2.910.49609,055.207,308,662.40 二清潔衛生成本0.470.0899,300.001,191,600.00 三安全保衛成本0.090.0219,643.14235,717.67 四綠化養護成本0.030.005,621.7567,461.00 五 公共設施、 設備維保費 0.370.0676,992.33923,908.00 六公共能耗1.300.22272,678.063,272,136.76 七管理費用0.270.0556,771.33681,256.00 八社區文。

6、物物業業管管理理費費用用、成成本本分分析析（以以月月為為單單位位計計算算） 項目序號內容 單 位 數量單價金額月折算費 折算時 間（月 ） 備注 元/平方/ 月 一、物業公司人員工資、保險、福利（其中保險為14362元，0.12元/) 工資 1經理人 140004000400010.034 2秘書人 115001500150010.013 3財務人 115001500150010.013 4出納人 190090090010.008 5倉管員人 180080080010.007 6行政、后勤員人 110001000100010.008 7內審員人 112001200120010.010 8飯堂廚師人 111001100110010.009 9飯堂幫廚雜工人 26001200120010.010 10司機人 111001。

7、咸陽市“第一大道”項目物業管理費用測算項目概況“第一大道”項目位于咸陽市中心繁華地段-人民西路路南（七廠什字西南角）東鄰人民路第一糧店;南鄰陶瓷廠家屬區;西鄰思源北路；北鄰人民西路。本項目1至3層為商鋪；4至30層為住宅（含寫字間）由4棟連體樓組成，項目占地：12075.8；總建筑面積：69500，其中商鋪建筑面積為：7200，住宅建筑面積為62300.“第一大道”項目建成后小區有兩個出入口，安防系統配有遠紅外線周界防范及電視監控，設有消防監控室。測算說明：1、該測算前提為水電收支平衡。2、交樓前及人員離職需提前儲備人員費用支。

8、干休一所物業管理費用測算一、依據山東省物業管理條例、山東省物業服務收費管理辦法以及泰安市房產管理局有關文件精神。二、人員工資、社會保險及服裝1、人員編制和基本工資序號崗 位人 數工資標準（人/月）總 數（人/月）一管理機構227001主 任1150015002客服經理（收費員）112001200二公共秩序維護部434001隊 長1100010002隊 員38002400三保潔綠化214001保潔員17007002園林綠化1700700四工程維修221001電 工1110011002水暖工110001000五合 計9600元/月2、人員工資、社會保險及服裝費序號項目金額（元/月）依據一基本工資9600表1二社保費。

9、四、物業管理的資費方案一：上海交大物業管理一體化管理的資費1 閔行物業管理（一體化）的資費2 徐匯法華物業管理的資費方案二：上海交大（徐匯、法華、閔行）物業管理的資費方案一：上海交大物業管理（一體化）資費1閔行物業管理（一體化）的資費一、 公共服務費：（一） 管理人員工資人數：物業管理處：15人，學生公寓：19人，綜治辦：1人，計:職工35人。標準：交大：2.4萬元/年.人，行業：管理員:2.24萬元/年.人35人.萬元/年.人=7萬元/年計：7萬元/月（二） 服務人員工資1、 保安員人數：校衛隊：64人(職工42人，外聘工22人),標準：職。

10、物業管理成本控制工具箱地產公司需要在物業管理方面支出的費用主要是委托管理、委托經營和虧損補貼三個方面。客戶服務中心擔負著這一環節的主要控制工作，控制原則是以明文的法律合同形式界定地產公司與物業公司的權責關系，防止因權責不清帶來的額外成本。物業管理成本控制3個要點歸納如下表：控制要點控制什么怎么控制誰來控制1、委托物業管理（1）未銷售的商品房（2）地產公司辦公室（3）職工宿舍（4）樣板間制定委托管理邀約并致物業公司物業公司就邀約項目提交物業管理方案經同北京公司客戶服務中心達成一致意見后簽訂委托管理協議公。

11、森林半島物業服務費測算說明一、住宅區概況：森林半島項目總規劃開發26.57萬平方米，其中一期開發情景別墅66套，疊加別墅28套，共30830平方米。小高層35270平方米，臨街小高層14566平方米，商業5000平方米，54836共平方米。二、物業服務人員配置：由于森林半島項目一期分別墅區與小高層區，現根據小區實際情況進行人員配置，設小區管理處主任1名、微機管理員1名、公共秩序管理員大班長1名、門崗12名（三班運轉）、監控人員3名（三班運轉）、廚師1名。別墅區按照服務要求，設公共秩序管理員21人（定崗6名，巡邏1名，三班運轉），保潔員2人。

12、 ? ? ? ? ? ? ? ?2007 GW-110 2008.02 Click to buy NOW! P D F - X C H A N G E w w w . d o c u - t r a c k . c o m Click to buy NOW! P D F - X C H A N G E w w w . d o c u - t r a c k . c o m ? 2 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 2008/02/152008/02/302007/12/122008/02/152008/02/302007/12/12 ? ? ? ? ? ? ? ? 2008/03/282008/03/28 Click to buy NOW! P D F - X C H A N G E w w w . d o c u - t r a c k . c o m Click to buy NOW! P D F - X C H A N G E w w w . d o c u - t r a c k . c o m ? 3 ? ? ? ? ? ? ? 。

13、金天帝廣場物業管理費測算表1目的：物業管理服務成本，主要有包括人工費、辦公費、物業共用部位與共用設施設備的日常運行和維護費、公共秩序維護費、清潔衛生費、綠化養護費、物業管理企業固定資產折舊費、保險費及其他費用。確定合理的管理費收費標準，為物業管理的正常經營提供保障。2、范圍適用于金天帝廣場物業管理項目的管理費測算。3、職責根據本項目的實際情況，由物業公司人事部負責本項目的組織架構及人工成本測算，工程部負責設備的測算，客服部負責保潔物料消耗、綠化成本的測算，安保部負責保衛成本測算，財務部根據各部門的。

14、海海德德名名筑筑技技術術經經濟濟指指標標 序號項目技術指標備注 1總建筑面積62,408 2住宅建筑面積47,323.81 3商鋪建筑面積1527 4物業用房面積200 5停車位489 6停車率1.1 7容積率2.2 8總戶數488 9綠化面積2920.94 10綠化率38.30% 物物 業業 服服 務務 費費 成成 本本 匯匯 總總 序 號項 目內 容比例費用（元/月）元/月/平方 1人員工資 1、基本工資； 2、獎金及雙薪； 3、補貼及過節費 ； 4、社會保險。 45%42,3190.867 2行政費用 1、低值易耗品； 2、辦公用水電； 3、辦公采暖費； 4、通訊費；5、交通費；6、設備維護費；7、報刊雜志； 8。

15、武武警警高高新新小小區區物物業業服服務務費費用用測測算算明明細細 一一、武武警警高高新新小小區區收收費費標標準準 物物業業服服務務費費： 項目 工資及 福利 秩序費 清潔衛 生費 綠化養 護費 辦公費 固定資 產折舊 日常運行 維護費 合計 元/m2月0.8550.0030.0680.0620.0410.0140.1551.198 占總費用 比例% 71.3950.2345.6765.2003.4111.13412.950100.000 注：1、住宅測算標準為1.27元/平方米月的基礎上上浮5%； 2、車庫物業服務費收費標準為1.27元/每平方米； 3、商業用房物業服務費收費標準按1.90元/每平方米計費； 4、電梯費收費標。

16、北北京京昌昌盛盛大大廈廈物物業業管管理理全全年年運運營營成成本本測測算算 嘉嘉誠誠嘉嘉信信國國際際物物業業管管理理（北北京京）有有限限公公司司和和平平門門項項目目 編編制制日日期期:2015:2015年年7 7月月1 1日日 北北京京昌昌盛盛大大廈廈建建筑筑面面積積表表比比例例表表（改改造造后后） 單單位位： 項項目目/ /樓樓層層 商商用用區區面面積積辦辦公公面面積積地地下下車車庫庫 合合計計備備注注 小小計計首首層層地地下下1-1-地地下下2 2層層地地上上2 2層層-7-7層層地地下下3 3層層- -地地下下5 5層層 建筑面積17,354.625,。

17、觀邸別墅物業管理服務成本測算荊州市利嘉物業管理有限公司2007年8月13日目 錄觀邸別墅物業管理成本測算總表測算明細1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用3、物業管理區域清潔衛生費用4、物業管理區域綠化養護費用5、物業管理區域秩序維護費用6、社區文化活動與宣傳費用7、辦公費用8、物業管理企業固定資產折舊9、公眾責任保險費用10、稅金與利潤物業管理成本測算匯總表單位：元/年物業基本情況名稱觀邸地址武德路99號類型別墅住宅小區建成年月2005年12月建筑（）住宅。

18、單位：萬元、平方米、元/平方米 類型全全裝裝修修大大型型百百貨貨大大樓樓(高高層層)大大型型購購物物中中心心(Shopping Mall)大大型型超超級級市市場場 建筑面積67,000100,00021,000 地上52,00072,00021,000 地下15,00028,000 其他地下2層，地上10層地下2層，地上6層3層 序號工程和費用名稱總價數量單方造價總價數量單方造價總價數量單方造價 一土建及裝飾工程 1 打樁 1,144.0052,0002201,800.0072,000250315.0021,000150 2 基坑圍護 1,500.0015,0001,0002,520.0028,000900 3 土方工程 600.0015,0004001,120.0028,00040021.0021,00010 4。

19、物業管理費測算書一 管理方案園區采取單獨封閉，形成園中園管理方式。實行24小時門禁、時時保潔、24小時水電急修等管理服務，園區設置樓宇監控、樓宇對講、邊界紅外監測、園區背景音樂等配套設施，獨立設置物業管理處。1、 區域經濟指標：附平面圖總占地面積：59376.54M2總建筑面積：102982.753 M2 其中：住宅建筑面積：79380.335 M2 包括帶電梯住宅 ：36018.48 M2總戶數：580戶綠地率：32.46%2、組織機構如下：管理處*物業公司工程維修組收費管理組環保綠化組安全管理組3、人員編制：管理處辦公室：經理1名 行政助理1名 前臺接待3名 共5。

20、財 務 測 算（一）第一年度收支預算年度收入：587295元1、物管費收入 524395元/年（4幢小高層面積15600，7幢多層面積21500，商場面積1200，地下停車位145個。物管費按小高層和高層1.40元/月，多層按0.70元/月，商場2元/月，地下停車位35元/個月計。）（1）住宅入住率和車位出售率按95%計： 505761元/年156001.40元/月12月95%=248976元/年215000.70元/月12月95%=171570元/年12002元/月12月95%=27360元/年145個35元/個月12月95%=57855元/年（2）空置房和空置車位按5%計,物管費標準70%計： 18634元/年156001.40元/月12月5%70%=9173元/年21500。

21、商務中心物業管理費測算表(全面)序號項 目項目費用(元/年)計 算 依 據其 中備 注主 樓附 樓地下車庫A費用總支出一工資福利費用1304319 875402 351707 77211 詳見附件一二能耗費用3131882 2255318 769221 107343 詳見附件二三設備維保費用768754 561684 177589 29481 詳見附件三四管理費用777000 501089 248295 27617 詳見附件四五行政/辦公費用301202 209514 79824 11864 詳見附件五小計6283157 4403007 1626636 253516 六不可預見費251326 176120 65065 10141 按照4%計七管理酬金480000 336366 124266 19368 按照工資比例分攤八稅前費用。

22、深圳地鐵深圳地鐵1 1號線深大站上蓋物業號線深大站上蓋物業】項目項目 市場調研、定位、產品規劃建議及經營收益測算市場調研、定位、產品規劃建議及經營收益測算報告報告 致 ：深圳市地鐵集團有限公司 1宏觀經濟環境研究宏觀經濟環境研究 3高新區客戶調研問卷高新區客戶調研問卷分析分析 4項目定位分析項目定位分析 2市場背景研究市場背景研究 目錄 5項目總體定位項目總體定位 6產品規劃建議產品規劃建議 7經營收益測算經營收益測算 Page 2 1. 1. 宏觀經濟宏觀經濟環境研究環境研究 1.1 深圳市社會經濟發展狀況 1.2 深圳市產業結構研究 1.。

23、香繽廣場商業物業管理收費方案香繽廣場系深圳市惠明盛房地產投資開發公司注資興建的高檔商住大廈。為了更好的做好香繽廣場商業的物業管理，促進商廈的招商工作，根據惠明盛公司提供的相關數據資料及參照相關行業指導標準，鵬基公司對香繽廣場商業 (廈)物業管理進行了如下成本分析:一、商業各業態物業管理成本收費標準1、地下一層(超市)：1元/.月(公共場所管理成本為：3.96.月)2、地面首層(精品店) ：5.91元/.月3、二層、三層(中高檔百貨) ：1元/.月(公共場所管理成本為3.96.月)4、四層(餐飲、娛樂、休閑、文化區) ：6.55元/.月5、商業業態。

24、刲面 第一頁 分分佈佈 :第第一一頁頁 翰翰林林雅雅園園管管理理處處 2 0 0 8 預預 算算 案案 黎宇清 電話：* 期期待待與與您您分分享享 制表者 : 審核者 : 批核者: 日期 : 日期 : 日期 : 內容 第二頁 第第二二頁頁 紫紫 荊荊 花花 園園 管管 理理 處處 2 0 08 預預 算算 案案 內內容容頁頁數數 1. 封面1 2. 內容2 3. 要點說明3 4. 資產負債表4 5. 收支情況表5 6. 現金流量表6 7. 銷售分佈表7 8. 管理費收入8 9. 其它收入9 10. 固定資產10 11. 管理費用11 12. 職工人手情況表12 要點說明 第三頁 第第三三頁頁 要要點點說說明明 一一 人人員。

25、物業管理綜合服務費用成本測算模板物業管理綜合服務費用成本測算模板 一、一、 人工成本人工成本 該項費用包括工資、 按規定提取的福利費、 社會基本保險、 補貼、 加班費、 服裝費。 （一）工資 計 算 表 序 號 崗位名稱 人數 （人） 工資定額 （人） 月工資 （元） 年工資 （元） 備 注 合 計 （二）福利費 計算公式：提繳金額=工資總額提繳率 微信公眾號：房地產干貨資料 計 算 表 序 號 費用名稱 提繳率 月工資總額 （元） 月提繳金額 （元） 年工資總額 （元） 年提繳金額 （元） 1 福利基金 14% 2 工會經費 2% 3 教育經費 1.5% 合 。

26、贏商網-運營中心，最專業“商業地產在線商學院”，海量專業資料每日更新中！資料下載地址：http:/down.winshang.com/添加Q群340180654，可享受每日免幣與優惠資料、純干貨實時推送蒼溪美好廣場物業管理費測算物業基本情況物業類型：商業與寫字樓項目位置：四川省廣元市蒼溪縣杜里壩平面規劃：美好廣場總共分為5棟樓體建筑（1號樓、2號樓為時尚天街 、3號樓美居中心、4號樓為寫字樓、5號樓為商業MALL)經濟技術參數：總用地面積50790 。總建筑面積117760，地上建筑面積88020，地下建筑面積29740，建筑密度53.75%，建筑容積率1.73，綠化率 15。

27、1 目的確定合理的管理費收費標準，為投資公司所屬項目物業管理的正常運營提供指引。2 范圍適用于億達投資公司所屬項目的物業管理費測算。3 職責根據物業管理小區的實際情況，由物業公司負責所接管物業管理小區的組織架構及人工成本，設備、清潔、綠化成本，對小區的管理服務費進行綜合測算。4 方法及過程控制4.1物業管理費的測算方法一般有兩種：1、列舉法，2、倒推法列舉法一般適用根據預定的物業管理標準，測算物業管理費單價；倒推法一般適用根據預定的物業管理費單價，測算出合理的物業管理服務承諾。在實際工作中，一般是兩種方法結。

28、附表2.1 酒店變配電房1，HT1、HT2負荷計算表 序 用電設備組名稱數量/面積單位容量額定容量需用系數功率因數計算負荷 號nkW/nkWKxCOSPjs(kW) Qjs(kvar) Sjs(kVA) 一、酒店客房 1標準間1203.5420.00.500.85210.00130.10247.03 2大床房1203.5420.00.500.85210.00130.10247.03 3套房1205600.00.500.85300.00185.90352.93 二、公共設施 4客房層照明/小動力85000.02170.00.800.85136.0084.30160.01 51F酒店大堂10800.0443.20.800.8534.6021.4040.68 6避難層34700.0134.70.800.8527.8017.2032.69 7全日餐廳預留1001100.00.800.8580.0049.6094.13 。

29、物物業業項項目目概概況況 總占地面積綠化面積 總建筑面積 集中景觀（個） 可收費建筑面積門棟（幢）樓層 高層 多層 獨棟別墅 排屋 商住辦公樓 商業 車位 合計0 設施、設備數量單位能耗 電梯 水泵 空調 照明系統 供暖、供熱 建筑密度%綠化率% 人人員員費費用用測測算算基基礎礎表表 項項目目名名稱稱：管管理理面面積積：管管理理人人數數： 內 容 按按工工作作性性質質分分類類測測算算 經理管理人員 維修人員保安員保潔員 綠化人員合計 工 資 性 費 用 月均工資0. 00 年均工資0. 000. 000. 000. 000. 000. 000. 00 半年獎及季度獎0. 00 。

30、萬科物業管理費測算指引1.目的確定合理的管理費收費標準，為物業管理的正常經營提供保障。2.范圍適用于集團內各物業公司及物業管理項目的管理費測算。3.職責根據接管物業管理小區的實際情況，由物業公司人事部門負責所接管物業管理小區的組織架構及人工成本測算，品質部門負責設備、清潔、綠化成本的測算4.7.物業管理費測算公式為：物業管理費單價所有費用的總和參加測算4.9.列舉法測算4.9.1 人工費用的測算4.9.1.1.組織架構的確定4.9.1.2.人工費用的測算。根據確定的組織架構，遵循相關法規要求及公司薪金福利標準進行人工費用的測算。人。

31、關于光谷世界城尚都公寓物業管理綜合服務費收取標準的請示武漢市物價局：光谷世界城尚都公寓將于2008年3月底交房入住，其物業管理服務由我公司提供。為保證業主、使用人的順利入住及我公司日后對公寓管理服務的保質保量，我公司經過反復核算，擬定光谷世界城尚都公寓的物業管理綜合服務費為：1.高層公寓: 2.30元/月；妥否？請貴局予以批示。附1：光谷世界城概況附2：光谷世界城物業管理綜合服務費預算說明附3：其它服務項目的費用收取標準另附：武漢市世界城物業管理有限公司營業執照（副本）復印件武漢市世界城物業管理有限公司資質證書。

32、編編測測說說明明 編制目的：估算物業售后凈支出，反映項目物業管理前期盈虧預期 。 測算前提：1、從項目接管開始(以首期發售房入住日為準) 到接管面積飽和時。 2、 以接管項目為測算對象，不涉及物業管理公司本部。 3、不受會計核算、報表口徑局限。 4、適應于集團內新項目可行性、新項目物業管理分析測算。 測算依據：1、營業收入按集團有關確認規定。 2、營業成本、期間費用按權責發生制確認。 3、國家、地方政府、集團有關物業管理內容、標準法規政策規定。 4、接管項目規劃設計指標、交付標準、售樓書、銷(預)售合同。 5、集團或所在。